Arkiv: 201501 Arkivsaksnr: 2015/98-31 Saksbehandler: Anne-Guri Ratvik Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Utvalg for areal og samfunnsplanlegging Kommunestyret 2.gangsbehandling - detaljregulering for Granholtvegen 4, gnr bnr 4/6 og 4/176 - planid. 201501 Rådmannens innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-12 vedtas Detaljregulering for Granholtvegen 4, gnr bnr 4/6 og 4/176. Vedlegg: Vedlegg: 1. PlanbeskrivelseGranholtvegen10.02.2016 2. planbestemmelsergranholtvegen-revidert 28.01.2016 3. plankart 280116 4. Støyutredning- Granholtvegen 4_Rev01 5. Høringssvar - reguleringsplan - Granholtvegen 4 - Norges vassdrags- og energidirektorat 6. Høringssvar - reguleringsplan - Granholtvegen 4 - Jernbaneverket 7. Høringssvar - reguleringsplan - Granholtvegen 4 - Statens vegvesen 8. Uttalelse - reguleringsplan for Granholtvegen 4 - Vikhammer Malvik 4/6-123 m.fl - Fylkesmannen i Sør-Trøndelag PlanID 201501 - Innsigelse til utbyggingsplaner - Granholtvegen 4 Innsigelser til Plan ID 201501 - Granholtvegen 4 9. Uttalelse til Planforslag Granholtvegen 4 - Plan ID 201501 10. Uttalelse vedrørende reguleringsplan - Granholtvegen 4
Saksdokumenter (ikke vedlagt): Kommuneplanens arealdel Malvik kommune 2010-2021. Sammendrag: Detaljreguleringsplan for Granholtvegen 4 har vært ut på høring og offentlig ettersyn etter 1.gangsbehadling. Planen er endret i henhold til vilkår som ble stilt ved 1.gangsbehandling og etter innspill som kom inn under høringsperioden. Saksopplysninger Saken ble sist behandlet i utvalg for areal og samfunnsplanlegging 12.11.2015 med følgende vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-10 og 12-11, vedtas at detaljreguleringsplan for Granholtvegen 4 sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn, på følgende vilkår: Følgende setning tas inn i reguleringsbestemmelse 2.2 uteoppholdsareal: «Arealer brattere enn 1:3 skal ikke regnes med i uteoppholdsareal pr. boenhet». I samsvar med plan- og bygningsloven 12-10, varslet kommunen om offentlig ettersyn av detaljreguleringsplan for Granholdvegen 4 i Adresseavisen. Samtidig ble det varslet på kommunens hjemmeside og sendt ut skriftlig varsel til offentlig instanser og berørte parter. Offentlig ettersyn merknader I forbindelse med offentlig ettersyn har følgende merknader (vedlegg 5-10) kommet inn og blitt bearbeidet: Høringsuttalelser: Sør-Trøndelag Fylkeskommune: 1.Minner om den generelle aktsomhetsplikten. 2. Minner om 1-1 i plan- og bygningsloven prinsipp om universell utforming. 3. Bebyggelse som skal rives, bør fotodokumenteres før rivning. Kommentarer: 1. Tas til orientering. 2. Tas til orientering 3. Tas til orientering. Norges vassdrags- og energidirektorat: 1. NVE støtter konklusjonen om at planområdet ikke er utsatt for skredfare knyttet til kvikkleire. Støtter Multiconsults anbefaling om detaljprosjektering for å ivareta lokalstabiliteten for tiltaket, og forutsetter for øvrig at den geotekniske konsulenten ivaretar kravene gitt i tek 10, hvis det i detaljprosjekteringsfasen avdekkes 1. Tas til orientering
grunnforhold som likevel kan være utsatt for skredfare. 2. Anbefaler at bestemmelsen blir omformulert for å sikre at det blir gjennomført geoteknisk prosjektering før tiltaksrealisering. Trøndelag brann- og redningstjeneste IKS: 1. Viser til retningslinjer vedrørende Tilrettelegging for rednings- og slokkemannskap i TBRT s kommuner. Det vises samtidig til TEK 10 11-17 Tilrettelegging for rednings- og slokkemannskap m/veileder. Fylkesmannen i Sør-Trøndelag: 1. Vilkår for egengodkjenning: Nødvendige avbøtende tiltak for å oppnå tilfredsstillende støyforhold for alle boenheter må sikres i reguleringsbestemmelsene. Dette inkluderer krav til funksjoner mot stille side, støyskjermingstiltak og plassering av uteoppholdsareal, jf. T-1442/2012: retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging og de faglige merknader fra Statens vegvesen og Miljøvern i Fylkesmannens uttalelse. 2. Faglig råd: Det anbefales at støygrensen tallfestes ut fra anbefalingene i retningslinjen for støy i arealplanleggingen, T-1442/2012. Egnet område til uteoppholdsareal bør sikres gjennom bestemmelsene og plankartet. Statens vegvesen: 1. Faglig råd: Bestemmelse 2.5 henviser til T- 1521 som gjeldende retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging. Korrekt henvisning er T-1442/2012. Videre må det henvises til nyeste utgave av retningslinjene i rekkefølgebestemmelse 4.1. Støyrapporten må angi støy på området angitt til bebyggelse. Naboer til Granholtvegen 4 v/hallstein Grav 2. Bestemmelse 2.6 er lagt til, og setter krav om geoteknisk prosjektering. 1. Tas til orientering. 1. Bestemmelse 2.5 er endret og stiller karv til avbøtende tiltak. Område for lekeplass er avsatt i plankartet i tillegg er bestemmelse 4.1 tatt inn. 2. Vurderer det som tilstrekkelig å henvise til veileder T-1442/2012. Viser til punkt 1. 1. Bestemmelsene er endret i henhold til faglige råd.
(se vedlegg 9 for utfyllende liste): 1. Krever at gang-sykkelveg frem til Rema 1000 ferdigstilles før endringer i Granholtvegen 4 kan starte. 1. Reguleringen av gang-sykkelveg fram til Rema 1000 ble diskutert i oppstartsmøtet, og Malvik kommune ytret ønske om at dette skulle reguleres inn i reguleringsplan for Granholtvegen 4. Bygging av gang-sykkelveg langs Ålivegen er Malvik kommunes oppgave og det er ikke inngått en avtale med eiere av Granholtvegen 4 med tanke på utbygging av dette. 2. Finner ikke forståelse for å plassere en boligblogg i et område som i dag hovedsakelig består av småhusbebyggelse, eneboliger og rekkehus. Mener det må være mer passende med et småhusprosjekt i dette området. 3. Ved å redusere bygget med en etg. vil inntrykket av en ruvende og dominerende bygning i området reduseres. Selv med en reduksjon av bygget med en etg. vil de foreslå å senke hele prosjektet ned til kote 31, og garasjer graves ned under kote 31. Kan ikke bruke kotehøyde på dagens bebyggelse i Granholtvegen 4 som argument for høyde på nytt bygg da det nye bygget er mer ruvende i terrenget. Ønsker ikke en takterrasse på leiligheter mot øst, da dette vil gi inntrykk av et enda høyere bygg. 4. Ønsker ikke en høyere trafikkbelastning i området. 5. Forutsetter etablering av ny støyskjerm mot fylkesvegen i forbindelse med etablering av gang-sykkelveg. 2. Malvik kommune har i forbindelse med planoppstart gjort en vurdering der det for dette planområdet kan tillates en høyere grad av utnytting tilsvarende sone A dersom planforslaget viser gode totalløsninger som tar hensyn til forhold påpekt ved oppstart jf. referat fra oppstartsmøte datert 20.02.15. Den totale løsningen for prosjektet er vurdert til å etterkomme disse forholdene. 3. Malvik kommune har gjort en helhetsvurdering av prosjektets påvirkning og kommet fram til at ulempene for tilstøtende eiendommer blir mindre en fordelene med å tillatte en fortetting i et sentrumsnært boligområde. Reguleringsplanen sier at parkeringsareal skal legges i parkeringskjeller under bakkenivå. Å senke hele bygningen ned til kote 31 vil ikke være gjennomførbart da store deler av første boligetasje vil bli liggende under bakkenivå og det blir da ikke mulig å tilfredsstille bla. krav til bokvalitet innendørs og TEK 10. 4. Gang-sykkelveg er regulert inn som ett tiltak for å øke trafikksikkerheten i området. 5. Det er i 2.5 satt krav til støyreduserende tiltak knyttet til ny bebyggelse i Granholtvegen 4. Eventuelle støyreduserende tiltak mot annen bebyggelse i området mot fylkesvegen kan ikke knyttes opp mot denne reguleringsplanprosessen og må tas opp med Statens Vegvesen som eier av fylkesvegen.
6. Forutsetter at kjørebane og gangveg blir fysisk adskilt. Etter som trafikkbelastningen på vegen blir høyere må kantstein etableres i Ålivegen og Granholtvegen fram til krysset i Vikhammerdalen. 7. Forutsetter også at kjørebanen må oppgraderes etter graving og anleggsvirksomhet og at det må foretas en komplett reasfaltering. 8. Uttrykker bekymring for trafikksikkerheten for myke trafikanter under anleggsperioden. 9. Strømkabel for trafo forutsettes langt under framtidig trasse for gangsykkelveg. 10. Med tanke på solforhold krever de at bygget blir redusert med en etg. og at bygge bygget senkes til kote 31. påpeker at solstudien gitt for vårjevndøgn ikke belyser de faktiske ulempene. De ønsker i tillegg en solstudie for midtsommer. 6. Jf. punkt 1 er det ikke satt noe krav til tiltakshaver om utbygging av gangsykkelveg eller oppgradering av Ålivegen og Granholtvegen. Diskusjoner rundt tekniske løsninger har med bakgrunn i dette ingen ting med denne reguleringsplanen å gjøre. 7. Dersom det i forbindelse med byggingen blir behov for å grav i bakken må dette tilbakeføres etterpå. Slitasje i forbindelse med anleggsperioden må påregnes på kommunal vei og erstattes ikke, men dersom noe blir ødelagt må dette erstattes av utbygger. 8. Trafikksikkerhet vil være en naturlig del av en HMS-plan under gjennomføringen av prosjektet. 9. Jf. punkt 1 er det ikke satt noen krav om etablering av gang-sykkelveg for denne reguleringsplanen. 10. Sol-/skyggeanalysen er utvidet og viser nå også beregninger for 22.07. Vigdis E. Melvold 1. Påpeker at det vil bli større belastning på trafikken i området, og ferdigstillelse av gang-sykkelveg må være på plass før en gjennomføring av planforslaget. 2. Påpeker at hun vil få betydelig reduksjon av solforhold. Mener at det må Forhold som ikke omhandler reguleringsplanen direkte blir svart ut i eget brev til de aktuelle partene. 1. Reguleringen av gang-sykkelveg ble diskutert i oppstartsmøtet, og Malvik kommune ytret ønske om at dette skulle reguleres inn i reguleringsplan for Granholtvegen 4. Bygging av gangsykkelveg langs Ålivegen er Malvik kommunes oppgave og det er ikke inngått en avtale med eiere av Granholtvegen 4 med tanke på utbygging av dette. 2. Sol-/skyggeanalysen er utvidet og viser nå også beregninger for 22.07.
gjennomføres beregninger om sommeren. 3. Bygget må reduseres med 1 etg. og garasjer må graves ned under kote 31, for at planforslaget skal kunne aksepteres. Takterrasse vil gi inntrykk av en ekstra etg. eksisterende bygg i Granholtvegen 4 har en spiss takvinkel opp mot kote 34, dette kan ikke legges til grunn for et massivt bygg med flatt tak. 3. Malvik kommune har gjort en helhetsvurdering av prosjektets påvirkning og kommet fram til at ulempene for tilstøtende eiendommer blir mindre en fordelene med å tillatte en fortetting. Reguleringsplanen sier at parkeringsareal skal legges i parkeringskjeller under bakkenivå. Å senke hele bygningen ned til kote 31 vil ikke være gjennomførbart da store deler av første boligetasje vil bli liggende under bakkenivå og det blir da ikke mulig å tilfredsstille bla. krav til bokvalitet innendørs og TEK 10. Forhold som ikke omhandler reguleringsplanen direkte blir svart ut i eget brev til de aktuelle partene. Terje Winter og Annika Udo 1. Området ligger i sone C: villahagefortetting, i kommuneplanens arealdel, mens prosjektet som er skissert forutsetter at området er regulert til sone A: fortetting/omforming innenfor definert sentrumsområde. KPA sier at fortetting ikke skal medføre ulemper for omkringliggende bebyggelse, spesielt i forhold til sol-/skygge og utsikt. Vedlegger fotomontasje. 1. Malvik kommune har i forbindelse med planoppstart gjort en vurdering der det for dette planområdet kan tillates en høyere grad av utnytting tilsvarende sone A dersom planforslaget viser gode totalløsninger som tar hensyn til forhold påpekt ved oppstart jf. referat fra oppstartsmøte datert 20.02.15. Den totale løsningen for prosjektet er vurdert til å etterkomme disse forholdene. Endringer etter vedtak fra 1.gangsbehandling Det er gjort endringer i planbestemmelsene (vedlegg ), planbeskrivelsen (vedlegg ), plankart og støyutredningen etter forrige behandling i utvalget. Endringene i bestemmelsene er markert med gult. I plankartet er lekeplass regulert inn. I planbeskrivelsen er forhold rundt støy, solskyggeanalysen og uteoppholdsareal/lekeplass endret i henhold til innspill fra regionale myndigheter. Støyutredningen er revidert slik at terreng og eksisterende støyskjerm er hensyntatt i beregningene. Vurdering Rådmannen har vurdert de innspillene som har kommet inn og endret planen i henhold til vilkår for egengodkjenning fra Fylkesmannen. I tillegg er det gjort noen endringer knyttet til faglige råd og innspill fra berørte parter. Under høringsperioden har det kommet inn høringsuttalelser fra naboer som stiller seg kritisk til en utbygging av boligblokk i dette området, de største bekymringene går på sol-skygge, utsikt, høyde på bygget og trafikksikkerhet. I oppstartsmøtet ble det åpnet opp for en høyere
utnyttelsesgrad for dette området dersom planforslaget viser en totalløsning som hensyn tar problemområdene jf. oppstartsmøtereferatet. Dette er blant annet knyttet til trafikksikkerhet for myke trafikanter, tilstrekkelig og gode løsninger knyttet til uteoppholdsareal, antall parkeringsplasser. For å løse problemer knyttet til trafikksikkerhet ble det sagt at gangsykkelveg langs Ålivegen måtte reguleres inn. Planforslaget viser en løsning for gangsykkelveg. Planforslaget viser i tillegg akseptable løsninger knyttet til uteoppholdsareal med private balkonger og små hager for hver leilighet i tillegg til felles uteoppholdsareal med lekeplass. Antall parkeringsplasser er også tilstrekkelig. Rådmannen har vurdert innspillene fra naboer og konkludert med at en regulering av gang-sykkelveg er med på å øke trafikksikkerheten for området. Sol-skyggeanalysen er utvidet med en ekstra dag midtsommer, og viser da tre ulike tider av året. Sol-skyggeanalysen viser at en større boligmasse i liten grad vil føre til mer skygge på nabotomter enn dagens boligmasse. Granholtvegen 2 er eneste eiendom som blir påvirket av endret bygningsmasse, men disse endringene er så små at de anses som akseptable (se vedlegg 1). Når det kommer til endret grad av utsikt for omkringliggende boliger mener rådmannen at det blir feil å se på utsikten kun mot Granholtvegen 4. Viser til fotomontasjer sendt inn som en del av innspillene fra naboer, vedlegg 8. Ved å tillatte en større boligmasse vil man få en reduksjon av utsikt mot det aktuelle området, rådmannen mener derimot at man må se på helheten knyttet til utsikt. Hele boområdet ligger i en skråning og har derfor god utsikt i flere retninger. Ser man på helheten anses tap av utsikt for de aktuelle partene å være så lite totalt sett at det ikke er til vesentlig hinder. Rådmannen finner ut i fra dette ingen grunn til å kreve at boligmassen senkes, samt reduseres med 1 etg. Som nevnt ovenfor kom det inn noen spørsmål og kommentarer fra naboer som ikke er direkte knyttet til reguleringsplanen. Dette blir svart ut i eget blev til aktuelle parter.