Planbeskrivelse for reguleringsplan Fritidsbebyggelse på gnr/bnr 2/1,3 Gaaseberg Blefjell Utgave: 01 Dato: 2009-02-09
Planbeskrivelse for reguleringsplan fritidsbebyggelse Gaaseberg 2 DOKUMENTINFORMASJON Oppdragsgiver: Rapportnavn: Planbeskrivelse for reguleringsplan fritidsbebyggelse gnr/bnr 2/1,3 Gaaseberg, Blefjell Utgave/dato: 01 / 2009-02-09 Arkivreferanse: - Oppdrag: Oppdragsbeskrivelse: Oppdragsleder: Fag: Tema Leveranse: Skrevet av: Kvalitetskontroll: 519580 Reguleringsplan for fritidsbebyggelse Gaaseberg Reguleringsplan for fritidsbebyggelse Gaaseberg Mjølsnes Sissel Plan Reiseliv Detaljplan (PBL) Sissel Mjølsnes www.asplanviak.no
Planbeskrivelse for reguleringsplan fritidsbebyggelse Gaaseberg 3 FORORD Asplan Viak har vært engasjert av for å utarbeide reguleringsplan for fritidsbebyggelse på Blefjell i Flesberg kommune. Sissel Mjølsnes har vært oppdragsleder for Asplan Viak. Kongsberg, 09.02.09 Sissel Mjølsnes Oppdragsleder
Planbeskrivelse for reguleringsplan fritidsbebyggelse Gaaseberg 4 INNHOLDSFORTEGNELSE 1 Siktemålet med planen... 5 2 Bakgrunn for planarbeidet og overordnede forutsetninger... 5 2.1 Disposisjonsplan og kommunedelplanen for Blefjell... 5 3 Beskrivelse av planområdet... 7 3.1 Terreng og vegetasjon... 7 3.2 Analyse av området... 8 4 Planforslaget... 9 4.1 Prinsipper for plassering av bygg... 10 4.2 Prinsipp for valg av vegtrasé... 10
Planbeskrivelse for reguleringsplan fritidsbebyggelse Gaaseberg 5 1 SIKTEMÅLET MED PLANEN Planområdet ligger innenfor eiendommen Gaaseberg gnr 2 bnr 1,3 i Flesberg kommune, eid av. Hensikten med planarbeidet er å tilrettelegge for ny fritidsbebyggelse innenfor området på eiendommen som er avsatt for dette formålet i kommunedelplanen for Blefjell. Reguleringsplanen omfatter også eksisterende hyttebebyggelse på eiendommen. 2 BAKGRUNN FOR PLANARBEIDET OG OVERORDNEDE FORUT- SETNINGER 2.1 Disposisjonsplan og kommunedelplanen for Blefjell Området har tidligere vært planlagt utbygd gjennom en disposisjonsplan av 14.06.76. Denne planen viser 65 hyttetomter. Realisering av planen er påbegynt, men de fleste tomtene i planen er ikke utbygd. På vestsiden av veien er området bygd ut med 13 eldre hytter, mens det på østsiden av veien ligger to nyere hytter. Reguleringsplanarbeidet ble igangsatt i 2004, parallelt med arbeidet med kommunedelplanen for Blefjell. Oppstart av arbeidet ble varslet i brev til Flesberg kommune, grunneiere, festere, naboer og offentlige høringsinstanser i brev av 28.06.2004, samt kunngjort i Laagendalsposten. Det ble utført arkeologiske registreringer i området høsten 2004. Det ble ikke funnet automatisk fredede kulturminner. Kommunedelplanen ble vedtatt i juni 2005, men uten rettsvirkning for denne delen av fjellområdet i påvente av endelig avklaring av innsigelse fra Fylkesmannen som ønsket en lavere utnyttelse av området til hytteutvikling. Etter at Fylkesmannen og Flesberg kommune hadde kommet fram til en avklaring av området høsten 2008, ble planarbeidet gjenopptatt, og det ble holdt oppstartsmøte med kommunen 14.11.08. I kommunens opprinnelige forslag til kommunedelplan for Blefjell ble det vist et større område for LNF-formål med tillatt spredt hyttebebyggelse slik at antallet hytter i disposisjonsplanen kunne videreføres i ny reguleringsplan. Kommunen ønsket også prinsipielt at gamle disposisjonsplaner skulle ivaretas i ny kommunedelplan. Fylkesmannens innsigelse rettet seg imidlertid blant annet mot utbyggingsarealet på denne eiendommen. I endelig vedtatt kommunedelplan er arealet sterkt begrenset, og det er angitt at det maksimalt kan tillates 10 nye hytter innenfor området. Dette er lagt til grunn for ferdigstillingen av planen.
Planbeskrivelse for reguleringsplan fritidsbebyggelse Gaaseberg 6 Fig 1: Utsnitt av vedtatt kommunedelplan med avgrensing av planområdet for reguleringsplanen I kommunedelplanens bestemmelse 3.5 er det gitt utfyllende bestemmelser for utbygging av området: I disse områdene skal det gjennomføres en mer spredt og tradisjonell utbyggingsstruktur. Dette innebærer hytter med relativt enkel standard, god avstand mellom hyttene, samt lavere andel med vei helt fram til hyttene. Det skal legges meget stor vekt på terrengtilpasning og minimalisering av terrenginngrep. Ny fritidsbebyggelse må plasseres nær eksisterende vei og ikke komme i konflikt med grøntdrag, biologisk mangfold eller skiløyper.
Planbeskrivelse for reguleringsplan fritidsbebyggelse Gaaseberg 7 3 BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET 3.1 Terreng og vegetasjon Fig 2: Utsikt mot Store Ble Området ligger på den nordre delen av Blefjell, tett opp til de høyestliggende og mest villmarkspregede partiene av fjellet, og er med dette det nordligste utbyggingsområdet på Flesbergsiden av Blefjell. Adkomst til området skjer via Nordre Blevei. Planområdet ligger i skrånende terreng mot Kyrkjevatnet nord for Nordre Blevei, nær grensa til Rollag kommune. Terrenget stiger fra ca 680 m o h i nordenden av Kyrkjevatnet til høyeste punkt på 770 m o h. Området inneholder flere små myrer og blandingsskog med gran, furu og fjellbjørk, med størst innslag av furu. Det er mange store trær i området. Det er småkupert terreng med hyller - avgrensede partier som er relativt flate. Det ligger 15 eksisterende hytter innenfor planområdet, hvorav 13 eldre ligger nedenfor veien og to nyere ligger på oppsiden av veien i samme område som de nye hyttene planlegges.
Planbeskrivelse for reguleringsplan fritidsbebyggelse Gaaseberg 8 3.2 Analyse av området Fig 3: Analysekart av området, laget i 2004 før planområdet ble begrenset Arealvurderingen over ble laget i 2004 før arealet ble sterkt begrenset i kommunedelplanen, og viser hvor nye utbyggingsområder kunne lokaliseres sett i sammenheng med myrer, høyder, bratte partier og 75 m sonen i forhold til vann. Det er lagt inn fire gjennomgående grønnkorridorer: I nord mot Rollag med store myrpartier, i øst over høydedraget Risnuten, midt gjennom området fra nord til sør i bekkerenna Nybudalen og gjennom området fra Lillevannet mot Risnuten. Endelig avgrensing av planområdet er lagt inn i etterkant og viser at det ikke er konflikter med viktige grøntdrag, åskammer, myrer eller 75 m grense mot vann i planforslaget.
Planbeskrivelse for reguleringsplan fritidsbebyggelse Gaaseberg 9 I vest avgrenses området av karakteristiske og vakre landskapsrom rundt Lillevannet og Nybuelva, mens det i øst avgrenses mot høydedraget Risnuten. Disse landskapene gir på hver sin måte fine nærkvaliteter til området. Fra store deler av området er det utsikt mot Store Ble og Kyrkjevatnet. Planområdet ligger i et landskap med rike naturkvaliteter både i stor og liten skala. Nærheten til Store Ble gir området et eksklusivt villmarkspreg, med vakker natur, ro og stillhet. Det er viktig at videre utbygging skjer på en måte som ikke endrer dette preget. Fig 4: Bildet viser landskapsrommet med Nybuelva, Repekulp og Kyrkjevannet 4 PLANFORSLAGET Planforslaget er utarbeidet i tråd med kommunedelplanen og de avgrensinger og bestemmelser som er gitt her. Tomtene er lagt innenfor samme bebyggelsesmønster som de eldre hyttene med relativt god avstand mellom hver hytte og ca 1 daa tomt. Samtidig er hyttene plassert på naturlige hyller i terrenget for å få en best mulig terrengtilpasning. Ved å samle hyttene mest mulig langs én ny vei blir det behov for minimalt med ny veiframføring. Den nye traséen er ca 300 m og vil gi atkomst for 8 av hyttene. Det er satt krav om at veien skal opparbeides i 3,0 m bredde for å gi minst mulig terrenginngrep.
Planbeskrivelse for reguleringsplan fritidsbebyggelse Gaaseberg 10 Fig 5: Forslag til reguleringsplankart datert 10.12.08 4.1 Prinsipper for plassering av bygg Både terreng og vegetasjon er medvirkende til at hyttene vil ligge skjermet for hverandre og gi begrenset negativ fjernvirkning. Hyttene plasseres på hyller i terrenget, og høydeforskjeller gjør at naboskap ikke blir påtrengende selv der avstanden er relativt kort. Det er ønskelig at bygging ikke medfører store inngrep i naturen, og at området ikke gir inntrykk av å være et stort hyttefelt, men en samling enkeltstående bygg. Alle nye tomter er stukket ut i terrenget med nummererte pæler. 4.2 Prinsipp for valg av vegtrasé Avkjøring til 8 av hyttene legges på en oversiktlig strekning langs Nordre Blevei der denne ikke er veldig bratt. Den føres i overkant av et lite myrområde og opp i skogsterreng til de øvre hyttene. Det er lagt vekt på å velge en trasé der vegen kan ligge godt i terrenget uten for store inngrep. Det legges opp til en felles gjesteparkeringsplass mellom tomt 102 og 110 som også vil være parkeringsplass for hytte nr 111 som ikke vil få veg helt fram. Det vil være mulig å opparbeide en enkel kjøresti for materialtransport fram til denne hytta i anleggsperioden, slik det er vist på plankartet. To hytter (nr 105 og 106) vil få atkomst direkte fra Nordre Bleveg ved eksisterende parkeringslomme, som forutsettes utvidet noe. Vegen fram til eksisterende tomt gnr/bnr 2/6 er allerede opparbeidet, og er derfor lagt inn i planen.