Side 1 av 7 SAMLET SAKSFRAMSTILLING Arkivsak: 10/444 SAMLET SAKSFRAMSTILLING - FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN FOR HEGNA - SLUTTBEHANDLING Saksbehandler: Maria Sundby Haugen Arkiv: 611 L12 Saksnr.: Utvalg Møtedato 102/15 Plan- og utbyggingsutvalget 23.09.2015 141/15 Formannskapet 06.10.2015 56/15 Bystyret 29.10.2015 Rådmannens innstilling til plan- og utbyggingsutvalget: Rådmannen anbefaler at plan- og utbyggingsutvalget fatter følgende vedtak: Plan- og utbyggingsutvalget anbefaler at bystyret fatter følgende vedtak: reguleringsbestemmelser datert 19.05.15, begge sist revidert 02.09.2015, vedtas jf. plan og bygningslovens 12-10 og 12-12. Møtebehandling: Plan- og utbyggingsutvalget behandlet saken i møte den 23.09.2015: Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Plan- og utbyggingsutvalgets vedtak: Plan- og utbyggingsutvalget anbefaler at bystyret fatter følgende vedtak: reguleringsbestemmelser datert 19.05.15, begge sist revidert 02.09.2015, vedtas jf. plan og bygningslovens 12-10 og 12-12.
Side 2 av 7 Formannskapet behandlet saken i møte den 06.10.2015: Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Formannskapets innstilling: Formannskapet anbefaler at bystyret fatter følgende vedtak: reguleringsbestemmelser datert 19.05.15, begge sist revidert 02.09.2015, vedtas jf. plan og bygningslovens 12-10 og 12-12. Bystyret behandlet saken i møte den 29.10.2015: Formannskapets innstilling ble enstemmig vedtatt. Bystyrets vedtak: reguleringsbestemmelser datert 19.05.15, begge sist revidert 02.09.2015, vedtas jf. plan og bygningslovens 12-10 og 12-12.
Side 3 av 7 SAKSUTREDNING: Bakgrunn: Planen ble for første gang fremmet i plan- og utbyggingsutvalget 31.8.2011. Saken ble utsatt, og var oppe i samme utvalg som en orienteringssak 21.09.11. Planen ble så fremmet på nytt til 1. gangsbehandling 23.11.11 (Sak 111/11). Plan- og utbyggingsutvalget vedtok da å legge planforslaget ut til offentlig ettersyn. I etterkant av det offentlige ettersynet anbefalte rådmannen vesentlige endringene, og planen ble dermed fremmet til ny 1. gangsbehandling 13.06.12 (Sak 71/12) med påfølgende nytt offentlig ettersyn. Begrunnelsen for at planen ikke ble vedtatt etter det andre offentlige ettersynet, var endringer i Grans sine planer om utbygging. Til det andre offentlige ettersynet ble det lagt inn et område på Grans eiendom som tilrettela for et vesentlig høyere bygg enn på resten av planen. Dette for å sikre mulighet for Grans til å sette opp øltanker. Høydebestemmelsene og lokalisering av disse tankene ble et mye omdiskutert tema i ettersynet, og ble gjenstand for naboprotester. I ettertid viste det seg at Grans har endret utbyggingsplanene sine slik at tankene ikke kan plasseres i tråd med planforslaget. En sluttbehandling av områdeplanen for Hegna kunne derfor ikke skje før Grans hadde avklart ny plassering av tankene. I forbindelse med etableringer på området er det etablert fysisk midtdeler i Kilgata. Hegnasletta er opprustet og det vil om kort tid anlegges fortau på østsiden. Snuplass/vendehammer i henhold til plankartet er på plass. For Hegna-området legger gjeldende kommuneplan nå til rette for en økning i handelsareal på 10 000 kvm BRA mer enn det kommuneplanen 2010 la til rette for. Hovedtemaene ved oppstart og ved offentlige ettersyn av planen har vært knyttet til andel handelsareal, trafikkbelastning på omkringliggende veinett/kryss, nødvendige trafikktiltak samt byggehøyder på Grans bryggeri. Forslag til reguleringsplan ble sist behandlet 10.06.2015 (sak 72/15). Planen ble enstemmig vedtatt lagt ut til offentlig ettersyn. Plan- og utbyggingsutvalgets vedtak: Forslag til områderegulering for Hegna datert 07.11.11 og sist revidert 21.05.12, med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 07.11.11, sist revidert 26.05.15, legges ut til offentlig ettersyn jf. plan- og bygningslovens 12-10. Følgende endringer gjøres i plankartet før planen legges ut til offentlig ettersyn: Siktlinjer i krysset Kilgata/Hegnasletta justeres i henhold til uttalelse fra Statens Vegvesen Det avmerkede området innenfor KBA4 (Grans eiendom), som legger til rette for høyere bebyggelse, fjernes. Innenfor KBA4 avsettes et avgrenset område med maksimal byggegrense på kote +17 m.
Side 4 av 7 Reguleringsplan for Kamfjord, vedtatt i 26.08.1967 Beskrivelse av planen: Planforslaget legger til rette for følgende formål: kombinert bebyggelse og anleggsformål som i bestemmelsene presiseres til å gjelde industri/forretning/kontor/tjenesteyting, bolig, offentlig lekeplass samt trafikkarealer. Planforslaget åpner for 10 700 kvm nytt areal til detaljhandel. Dette tilsvarer en økning på 7 700 kvm mer enn det som var godkjent i kommuneplanen for 2010. Det legges opp til en utnyttelsesgrad på BYA = 60 % inkludert parkering. Maksimal byggehøyde settes til kote + 9 m i KBA 1 og 2, og til kote + 16 m i KBA 3,4,5,6,7,8 og 9. Innenfor KBA4 avsettes et avgrenset område med maksimal byggegrense på kote +17 m. Det reguleres inn en videreføring av Hegnasletta (veien) med tosidig fortau gjennom området nordover til Uranienborgveien. Den nye delen av Hegnasletta har fått betegnelsen o_kv1 i plankartet. Det reguleres også inn et tosidig fortau i Uranienborgveien, samt fortau på østsiden av Breiliveien. Planforslaget foreslår at det knyttes rekkefølgekrav til følgende tiltak på veinettet: Før det gis igangsettingstillatelse for ombygging/oppføring av nye arealer til detaljhandel innenfor feltene KBA 2,3,4,5 og 6 skal følgende vilkår være oppfylt: O_KV1 skal være etablert. Fortau på nordsiden av Uranienborgveien og på sørsiden fra Hegnasletta østover til Hegnaveien skal være opparbeidet i henhold til plankartet og tiltaksplan godkjent av kommunen. Det skal være opparbeidet en trafikksikker løsning i krysset Uranienborgveien/Hegnaveien. Løsningen skal være godkjent av kommunen og Statens vegvesen. Før det gis igangsettingstillatelse for ombygging/oppføring av nye arealer til detaljhandel innenfor feltene KBA 7,8 og 9 skal følgende vilkår være oppfylt: Fortau på nordsiden av Uranienborgveien og på sørsiden fra Hegnasletta østover til Hegnaveien skal være opparbeidet i henhold til plankartet og tiltaksplan godkjent av kommunen. Det skal være opparbeidet en trafikksikker løsning i krysset Uranienborgveien/Hegnaveien. Løsningen skal være godkjent av kommunen og Statens vegvesen. Blant annet med bakgrunn i innkomne uttalelser til offentlig ettersyn, foreslås endringer i planforslaget. Følgende endringer foreslås: Endringer i kartet: % BYA for kombinert formål endres fra 50 til 60. % BYA for boligbebyggelse endres fra 30 til 35. Endringer i reguleringsbestemmelsene:
Side 5 av 7 Håndverksvirksomhet inngår i formålet kombinert bebyggelse og anlegg. Skrivefeil i punkt 5.2.4 rettes opp slik at det refereres til punkt 5.2.1, 5.2.2 og 5.2.3. Sluttbehandling: Planforslaget har vært ute på høring i ca 10 uker frem til 1. september 2015. Det er kommet inn 7 uttalelser til høringsforslaget. Disse følger vedlagt i sin helhet. Hovedpunktene i uttalelsene er: Fylkesmannen i Vestfold viser til tidligere uttalelser i saken og har ikke ytterligere merknader. Statens vegvesen (SVV) viser i hovedsak til tidligere uttalelser, og imøteser en egen prosess for kryssløsningen i Uranienborgveien/Hegnaveien. SVV ber om at frisiktsoner i gang- og sykkelveisystemet oppgraderes i henhold til nye håndbøker, og presiserer at eventuell støyskjerming må plasseres på privat grunn. Virksomheten Tundøren as fremhever som i tidligere merknader at foreslått fortau langs Hegnasletta og langs Uranienborgveien vil beslaglegge deres utearealer som i dag brukes til lasting og lossing. Tundøren mener at dette vil gjøre eiendommen ubrukelig til dagens virksomhet, og kan ikke akseptere planforslaget. Skagerak Nett ønsker å delta i planarbeidet blant annet for å sikre at foreleggingspliktige elanlegg vises i planen, vurdere forventet strømforbruk og avklare kapasitet i overføringsnettet frem til planområdet. Skagerak bemerker at flytting av elanlegg, graving og grunnarbeid for elanlegg må bekostes av utbygger. Byggmester og takstmann Harald Abrahamsen Heistadgaarden mener Hegnaområdet er som skapt for grunnvarme og ber om at nybygg over 500 kvm skal legge til rette for dette. Heistadgaarden ønsker at boligområdene BF1 og 2 endres til framtidig næringsområde, og at reguleringsbestemmelsene åpner for håndverks- service- og verkstedsfunksjoner samt vaktmesterbolig. Heistadgaarden mener også at begrensning i antall kvm næring bør utgå, og at det som et strakstiltak bør etableres midtdeler i Hegnaveien. Grans Eiendom as bemerker at kart og bestemmelser ikke stemmer overens når det gjelder % BYA. Kartet sier 50 % og bestemmelsene 60 %. Grunneiere i Breiliveien 12 og 12B krever at kommunen pålegger at Grans AS bevarer og beplanter trelinje mot Breiliveien og rydder opp i området. Kommuneoverlegen påpeker at virksomhet med stor trafikk/tungtrafikk ikke egner seg i nordre del av Breiliveien. Kommuneoverlegen etterlyser tiltak for trygg kryssing av veien over til lekeplassen. Rådmannens merknader ved sluttbehandling: Handelsareal I forbindelse med rullering av kommuneplanens arealdel ble det for Hegna gitt en øvre ramme på 10000 kvm handelsareal utover det som ble godkjent i kommuneplanen fra 2010 som var 3000 kvm. Plan- og utbyggingsutvalget vedtok 18. mars 2015 (sak 26/15) at deler av handelsarealet på Hegna (2300 kvm) kan flyttes til Kamfjordjordet. Planforslaget for Hegna legger til rette for en økning av handelsarealet på 7700 kvm i forhold til kommuneplanen 2010, og økningen er dermed i tråd med gjeldende kommuneplan. Økningen i handelsareal utenfor sentrum er i forbindelse med kommuneplanrulleringen konsekvensutredet og akseptert av regionale myndigheter.
Side 6 av 7 Det er allerede gitt tillatelser for til sammen 5300 kvm handel på Hegna. Disse 5300 kvm skal tas fra summen på 10700 kvm (7700 + 3000 kvm). Det vil si at planforslaget legger til rette for at det innenfor hele planområdet på Hegna kan etableres 5400 kvm helt nytt handelsareal. Trafikktiltak En økning i handelsarealet slik forslaget åpner for vil bidra til økt trafikk i Hegnaområdet. Trafikkutredning viser at det er nødvendig å gjøre tiltak på veinettet. Rekkefølgekravene som foreslås er å åpne for gjennomkjøring i Hegnasletta frem til Uranienborgveien, anlegge fortau langs begge sider av Uranienborgveien samt trafikksikker løsning i krysset Hegnaveien/Uranienborgveien. Valg av trafikksikker løsning i krysset Hegnaveien/Uranienborgveien må avklares i samarbeid med Statens Vegvesen. Rundkjøring er skissert som en aktuell løsning, og i utgangspunktet mener rådmannen at etablering av rundkjøring vil kreve egen reguleringsplan. Disse rekkefølgekravene er foreslått knyttet til ny handel. Det vil si at før det kan tillates nyetablering av handelsareal på Hegna, må utbygger finansiere eller avvente finansiering av ny vei o_kv1, fortau i Uranienborgveien og reguleringsplan/bygging av rundkjøring i Hegnaveien. Bestemmelsene åpner for at det kan gis igangsettingstillatelse dersom det etter kommunens og vegvesenets vurdering foreligger en fullgod sikkerhet for slik gjennomføring. En vurdering av de nye retningslinjene for frisikt viser minimale utslag i de aktuelle kryssene. Frisikten vil også etter nye retningslinjer ligge innenfor veiarealet. Plankartet foreslås med dette ikke endret. Å etablere trygg kryssing frem til lekeplassen er tiltak som kan iverksettes uavhengig av reguleringsplanen. Kommuneoverlegens etterlysning er videreformidlet til kommunalteknikk. Energi Frem mot sluttbehandlingen har det vært en dialog med Skagerak Nett om planarbeidet. Bestemmelsene sikrer at utbygger selv skal ta kontakt med nettselskapet for tidlige å avklare behov for nettutbygging og utforming av nettløsning i hvert prosjekt. Det går frem av forslag til bestemmelser at nybygg med større grunnflate enn 500 kvm må kunne kobles til fjernvarmenett. Å legge til rette for vannbåren varme er en løsning som gjør at man kan koble til fjernvarmenettet. En slik løsning vil være fleksibel med tanke på å kunne benytte andre energikilder også som for eksempel grunnvarme. Reguleringsformål Hoveddelen av planområdet foreslås regulert til kombinert bebyggelse og anleggsformål. I bestemmelsene har det til nå gått frem at forretning, kontor, tjenesteyting og industri inngår i formålet. Byggmester Heistadgaarden etterlyser håndverks- service- og verkstedsfunksjoner samt vaktmesterbolig. Rådmannen er enig at det er naturlig å legge til rette for håndverksvirksomhet på Hegna og foreslår dermed å endre bestemmelsene på dette punktet. Denne endringen anses ikke så vesentlig at det vil være behov for nytt offentlig ettersyn. Når det gjelder service- og verkstedsfunksjoner som er aktuelle å legge til rette for på Hegna, for eksempel bilverksted og lignende, anses dette å ligge inn under formålet industri. Rådmannen mener at det er uheldig å legge til rette for vaktmesterbolig.
Side 7 av 7 Virkninger for grunneiere og naboer Planforslaget innebærer en innskrenkning av eiendommen som i dag eies av Tundøren as (Felt KBA8). Rådmannen anser det som viktig å regulere inn fremtidig fortau langs Uranienborgveien og langs fremtidig videreføring av Hegnasletta. I tillegg er det hensiktsmessig allerede nå å regulere inn byggegrenser mot krysset Uranienborgveien/Hegnaveien for å sikre areal til eventuell fremtidig rundkjøring. Det opplyses om at det vil være anledning til å benytte arealene utenfor byggegrense mot vei til manøvreringsareal. Når det gjelder trelinje og opprydding av Grans eiendom i Breiliveien er dette forhold det ikke er naturlig å sikre i områdeplanen. Rådmannen oppfordrer Grans AS til å bidra til opprydding og forskjønnelse slik de har avtalt med naboene. Mindre endringer BYA for kombinert formål endres fra 50 % til 60 % og BYA for boligbebyggelsen endres fra 30 % til 35 % i plankartet. Endringene ble vedtatt i tidligere 1. gangsbehandling, men kartet ble ved en feiltakelse ikke justert. En skrivefeil i punkt 5.2.4 endres slik at det går frem at det er 5.2.1, 5.2.2 og 5.2.3 det vises til. Konklusjon: Rådmannen anbefaler at forslag til områdeplan for Hegna med tilhørende bestemmelser vedtas i tråd med innstillingen. Vedlegg: 1. Forslag til reguleringsplan datert 07.11.11, sist revidert 02.09.15. 2. Reguleringsplan med feltnavn datert 07.11.11 3. Reguleringsbestemmelser datert 19.05.15, sist revidert 02.09.15 Vedlegg som ikke sendes til formannskap og bystyre: 4. Uttalelser til offentlig ettersyn: - Fylkesmannen i Vestfold datert 23.07.15 - Statens Vegvesen datert 31.08.15 - Byggmester Harald A. Heistadgaarden datert 27.06.15 - Ellen K Gran, Grans Eiendom as datert 03.08.15 - Skagerak Nett as datert 20.07.15 - Tundøren as datert 03.08.15 - Tom Arild Svendsen og Åsmund Myhre datert 27.08.15 - Kommuneoverlegen datert 31.08.15 Sakens øvrige dokumenter er tilgjengelige via kommunens kartløsning.