Sveits EiendomsInvest AS Investorrapport 1 2009 Sveits EiendomsInvest AS Investorrapport 12 2009 Sveits EiendomsInvest AS Investorrapport 1 2009
Om Sveits EiendomsInvest AS Sveits EiendomsInvest AS har som eneste formål å investere alle sine midler i Swiss Real Estate AS. Virksomheten til Swiss Real Estate AS vil bestå i å eie eiendom eller andeler i selskap som eier eiendom i Sveits, og selskapet har som forretningsidé å tilby sveitsisk eiendom innen forskjellige eiendomssegmenter som en alternativ aktivaklasse for private og institusjonelle investorer. Swiss Real Estate AS har inngått en forvaltningsavtale med forvalter Helvetica Property Investors AS, som igjen har etablert et Advisory Board som består av sveitsiske personer med bred erfaring fra eiendomsinvesteringer og drift av eiendom i Sveits. Helvetica Property Investors skal som forvalter besørge den Det er målsetningen å gi investorene i selskapet tilgang til en diversifisert eiendomsportefølje i Sveits uten å måtte ta del i den aktive forvaltningen av porteføljen. Det er selskapets oppgave å skape en best mulig verdijustert avkastning for investorene, og selskapets langsiktige avkastningsmål er 1216 % (internrente avkastning eller Internal Rate of Return / IRR) på egenkapitalen før skatt. daglige driften av eiendommene i Sveits, samt være den som implementerer investeringsstrategien til Swiss Real Estate. Styret i Swiss Real Estate vil treffe alle investeringsbeslutninger basert på innstilling fra Helvetica Property Investors. Forvalters funksjon vil således være å fungere som tilrettelegger av beslutningsgrunnlaget for styret. Sveits Eiendoms Invest AS Swiss Property AS Øvrige 48,8% 42,4% 8,8% Swiss Real Estate AS, Oslo 100% Swiss Real Estate Danmark ApS 100% Separate sveitsiske selskaper 2
Verdiutvikling og investeringsvolum Aksjene i Sveits EiendomsInvest AS har hatt følgende verdiutvikling, målt ved emisjonskurser, siden oppstart i juni 2007: Emisjonskursen fastsettes med utgangspunkt i Swiss Real Estates beregnede verdijusterte egenkapital per aksje ( VEK ). Det er omsatt aksjer i Sveits EiendomsInvest AS i annenhåndsmarkedet til kurser mellom NOK 87, og 108, per aksje. Investorer som er interessert i mer informasjon om annenhåndsmarkedet bes ta kontakt med sin finansrådgiver. 140 120 100 100 102 103 106 122,2 111,5 80 60 40 20 0 Emisjon I juni 2007 Emisjon II oktober 2007 Emisjon III desember 2007 Emisjon IV april 2007 VEK 31.12.2008 VEK 12.02.2009 Regnskap 2008 og utdeling til aksjonær Regnskapet for 2008 for Sveits EiendomsInvest AS ble behandlet og vedtatt på selskapets generalforsamling 27. mars 2009. Årsregnskapet for 2008 viste et overskudd etter skatt på NOK 9,1 mill. Overskuddet stammer i all hovedsak fra mottatt utbytte fra selskapets investeringer i Swiss Real Estate AS. Grunnet forventing om lav skjermingsrente for 2009, ble utdeling til aksjonærene besluttet foretatt som en kapitalned settelse. Det ble på generalforsamlingen vedtatt å dele NOK 4, per aksje. Forventet utbetalingstidspunkt vil være i slutten av juni eller begynnelsen av juli 2009. Det presiseres at kapitalnedsettelsen er en skattefri utbetaling på aksjonærens hånd. 3
Verdiutvikling og investeringsvolum Swiss Real Estate eier per 31.03.2009 følgende eiendommer: 4Towers Turmstrasse i Zug Murgentalstrasse 20 i Münchwilen Saegenstrasse 50 i Lenzburg Rheinstrasse 36 og 38 i Neuhausen Rütiweg 9, 11 og 13 i Basel Steinengraben 42 i Basel Steinacherstrasse 101 i Wädenswil, Zürich Max Höggerstrasse 6 i Zürich Hofwiesenstrasse 48 i Rümlang, Zürich I tillegg har styret i Swiss Real Estate AS godkjent ytterligere to investeringsinnstillinger fra forvalter hvor man ligger i avsluttende forhandlinger om overtakelse. Det ene gjelder Tower 3 og 4 på eiendommen i Zug, mens det andre gjelder et næringsbygg i Horgen, Zürich. Investeringsvolum Swiss Real Estate AS 24% Investert egenkapital Ikkeivestert egenkapital 76% Dersom man inkluderer de to eiendommene som ikke er overtatt p.t., vil andel investert egenkapital stige til drøye 90 %. 4
Eiendomsporteføljen Nøkkeltall for eiendomsporteføljen per 31.03.2009 Finansielle målsetninger Swiss Real Estate Markedsverdi: Netto leieinntekter 1.kvartal 2009: NOK 1.304 mill NOK 21,2 mill IRR: 12 16 % Årlig utbytte: 4 7 % Netto yield: 6,2 % Fremmedkapitalfinansiering i % av bokført verdi: 66,4 % Netto yield: 5 8 % Fremmedkapitalfinansiering: 70 80 % Gjennomsnittlig rente på fremmedkapital: 3,5 % Vektet gjenværende leietid: 5 8 år Vektet gjenværende leietid: 4,6 år Basert på Norges Bank valutakurs 11. mai 2009 5
Eiendomsporteføljen Property HP1 4 Towers Turmstrasse 28, 30 Steinhausen HP2 Zukunftsfabrik, Murgtalstrasse 20, Münchwilen HP3 Office Depot, Sägenstrasse 50, Lenzburg HP4 IST 2 Rheinstrasse 36/38, Neuhausen Location Net puchase price in CHF Vacancy Net Yield Budget 2009 Leverage in % IRR Budget 2009 Divided to shareholder Budget 2009 Greater Area Zurich 30.200.000 6,24% 64,9% 13,77% 7,10% Greater Area Zurich 13.000.000 15,9% 4,78% 61,4% 10,68% 6,68% Greater Area Zurich 34.900.000 5,68% 52% 9,08% 4,95% Greater Area Zurich 19.000.000 5,51% 63,8% 9,88% 4,94% Property HP5A EKZ Rüti, Rütiweg 9, 11+13, Pratteln HP5B Steinengraben 42, Basel HP8 Hofwisenstrasse 42, Rümlang HP12 Steinacherstr. 101, Wädenswil Location Net puchase price in CHF Vacancy Net Yield Budget 2009 Leverage in % IRR Budget 2009 Divided to shareholder Budget 2009 Greater Area Basel 37.748.432 0,4% 6,74% 73,2% 16,60% 7,72% Basel 9.000.000 4,78% 7,65% 74,2% 11,74% 6,43% Zurich 10.050.000 6,31% 60,4% 9,44% 9,23% Zurich 21.755.000 4,75% 32% 70,8% 14,10% 6,16% Property HP21 Rosenpark SA Max Höggerstr. 6 ZürichAlstetten Location Net puchase price in CHF Vacancy Net Yield Budget 2009 Leverage in % IRR Budget 2009 Divided to shareholder Budget 2009 Zurich 37.700.000 5,82% 78,9% 14,06% 7,09% Note: IRR and dividends are only estimates. Swiss Real Estate AS Group costs are not reflected. 6
Markedsrapport fra forvalter Det sveitsiske eiendomsmarkedet viser ingen tegn til overoppheting, ei heller overbelåning. Det sveitsiske eiendomsmarkedet har i første kvartal 2009 holdt seg svært stabilt. Tendensen fra 2008 fortsetter med lave renter og lite tilgjengelig eiendom på markedet. I en nylig utgitt analyse fra UBS konkluderer banken med at sveitsisk økonomi er påvirket av finanskrisen, men betrakter den avtagende veksten mer som en myk landing grunnet en robust og veldiversifisert økonomi. I figuren nedenfor ser vi at veksten i BNP for 2009 vil tendere mot minus 12 %, noe som for øvrig er lavere enn Eurosonen, mens det er ventet stigning igjen fra 2010. Rentene forventes å forbli lave gjennom hele 2009, noe som gir oss gode anledninger til å reforhandle gjeld til banker med vesentlig bedre lånebetingelser. Arbeidsledigheten forventes å stige til 3,8 % i 2009, noe som er vesentlig lavere enn i Eurosonen. Sveits sin rolle som ett attraktivt land å bo og arbeide i forventes å styrke befolkningsveksten med en forventet netto innflytting på 60.000 personer, hovedsakelig fra EU. UBS rapporterer videre at den sveitsiske inflasjonen er ventet å bli negativ i 2009, men stige igjen utover 2010, noe som er bra for eiendom. Vi er av den oppfatning at sveitsisk eiendom er attraktiv, mye grunnet attraktive yield spreads. Markedet tiltrekker seg flere kjøpegrupper, noe som fører til mindre tilgjengelig eiendom å kjøpe, men også stigende priser. Lånemarkedet fungerer godt med marginer fra gjennomsnittlig 40 60 punkter. Eiendomsmarkedet opplever ingen krise slik det oppleves i andre land. Dette kan blant annet forklares med en gjennomsnittlig lavere belåningsgrad enn i andre markedet. Den årlige PwC rapporten Emerging Trends in Real Estate Europe utpeker Zürich som et attraktivt sted å investere i eiendom. Zürich topper rankingen bak München med svært attraktive perspektiver innenfor utvikling. Samme rapport mener at risikoen i Zürich er lav og investeringsmulighetene er gode. I Wuest & Partners kvartalsrapport kan vi lese at Sveits og New Zealand var de eneste markedene i 2008 med positiv avkastning på direkte eiendomsinvesteringer i alle kategorier. Samme rapport henviser til at boligmarkedet vil fortsette den positive trenden som har pågått. Vår oppfatning er at det fundamentalt robuste sveitsiske eiendomsmarkedet vil klare seg godt gjennom finanskrisen grunnet sterk innenlandsk og utenlands etterspørsel, lave finansieringsbetingelser og attraktive yield spreads. Vårt hovedfokus vil blant annet ligge på kjøp av nye objekter, reduksjon av eierkostnader og refinansiering av banklån. 7
eits EiendomsInvest AS estorrapport 1 2009 Helvetica Property Investors AG Hagenholzstrasse 96 CH8050 Zürich Sveits Telefon +41 43 544 90 90 Telefaks +41 43 544 90 99 Helvetica Property Investors AS Stranden 57 0250 Oslo Investorrapport Telefon 22 47 131 41 2009 Sveits EiendomsInvest AS Castelar Corporate Finance ASA Fridtjof Nansens Plass 3 PB 1577 Vika 0118 Oslo Telefon 23 00 32 40 Telefaks 850 28 129
Sveits EiendomsInvest AS Investorrapport 1 2009 Sveits EiendomsInvest II AS AS Investorrapport 12 2009 Sveits EiendomsInvest AS Investorrapport 1 2009
Om Sveits EiendomsInvest II AS Sveits EiendomsInvest II AS har som eneste formål å investere alle sine midler i Swiss Real Estate AS. Virksomheten til Swiss Real Estate AS vil bestå i å eie eiendom eller andeler i selskap som eier eiendom i Sveits, og selskapet har som forretningsidé å tilby sveitsisk eiendom innen forskjellige eiendomssegmenter som en alternativ aktivaklasse for private og institusjonelle investorer. Swiss Real Estate AS har inngått en forvaltningsavtale med forvalter Helvetica Property Investors AS, som igjen har etablert et Advisory Board som består av sveitsiske personer med bred erfaring fra eiendomsinvesteringer og drift av eiendom i Sveits. Helvetica Property Investors skal som forvalter besørge den Det er målsetningen å gi investorene i selskapet tilgang til en diversifisert eiendomsportefølje i Sveits uten å måtte ta del i den aktive forvaltningen av porteføljen. Det er selskapets oppgave å skape en best mulig verdijustert avkastning for investorene, og selskapets langsiktige avkastningsmål er 1216 % (internrente avkastning eller Internal Rate of Return / IRR) på egenkapitalen før skatt. daglige driften av eiendommene i Sveits, samt være den som implementerer investeringsstrategien til Swiss Real Estate. Styret i Swiss Real Estate vil treffe alle investeringsbeslutninger basert på innstilling fra Helvetica Property Investors. Forvalters funksjon vil således være å fungere som tilrettelegger av beslutningsgrunnlaget for styret. Sveits Eiendoms Invest AS Swiss Property AS Sveits Eiendoms Invest II AS Øvrige 48,8% 42,4% 2,3% 6,5% Swiss Real Estate AS, Oslo 100% Swiss Real Estate Danmark ApS 100% Separate sveitsiske selskaper 2
Verdiutvikling og investeringsvolum Aksjene i Sveits EiendomsInvest II AS har hatt følgende verdiutvikling, målt ved emisjonskurser, siden oppstart i august 2008: Emisjonskursen fastsettes med utgangspunkt i Swiss Real Estates beregnede verdijusterte egenkapital per aksje ( VEK ). Investorer som er interessert i informasjon om annenhåndsmarkedet bes ta kontakt med sin finansrådgiver. 125 120 120,8 115 110 105 100 108 Emisjon I august 2008 110,3 VEK 31.12.2008 VEK 12.02.2009 Regnskap 2008 og utdeling til aksjonær Regnskapet for 2008 for Sveits EiendomsInvest II AS ble behandlet og vedtatt på selskapets generalforsamling 27. mars 2009. Årsregnskapet for 2008 viste et underskudd etter skatt på NOK 99.059,. Grunnet forventing om lav skjermingsrente for 2009, ble utdeling til aksjonærene besluttet foretatt som en kapitalned settelse. Det ble på generalforsamlingen vedtatt å dele NOK 4, per aksje. Forventet utbetalingstidspunkt vil være i slutten av juni eller begynnelsen av juli 2009. Det presiseres at kapitalnedsettelsen er en skattefri utbetaling på aksjonærens hånd. 3
Verdiutvikling og investeringsvolum Swiss Real Estate eier per 31.03.2009 følgende eiendommer: 4Towers Turmstrasse i Zug Murgentalstrasse 20 i Münchwilen Saegenstrasse 50 i Lenzburg Rheinstrasse 36 og 38 i Neuhausen Rütiweg 9, 11 og 13 i Basel Steinengraben 42 i Basel Steinacherstrasse 101 i Wädenswil, Zürich Max Höggerstrasse 6 i Zürich Hofwiesenstrasse 48 i Rümlang, Zürich I tillegg har styret i Swiss Real Estate AS godkjent ytterligere to investeringsinnstillinger fra forvalter hvor man ligger i avsluttende forhandlinger om overtakelse. Det ene gjelder Tower 3 og 4 på eiendommen i Zug, mens det andre gjelder et næringsbygg i Horgen, Zürich. Investeringsvolum Swiss Real Estate AS 24% Investert egenkapital Ikkeivestert egenkapital 76% Dersom man inkluderer de to eiendommene som ikke er overtatt p.t., vil andel investert egenkapital stige til drøye 90 %. 4
Eiendomsporteføljen Nøkkeltall for eiendomsporteføljen per 31.03.2009 Finansielle målsetninger Swiss Real Estate Markedsverdi: Netto leieinntekter 1.kvartal 2009: NOK 1.304 mill NOK 21,2 mill IRR: 12 16 % Årlig utbytte: 4 7 % Netto yield: 6,2 % Fremmedkapitalfinansiering i % av bokført verdi: 66,4 % Netto yield: 5 8 % Fremmedkapitalfinansiering: 70 80 % Gjennomsnittlig rente på fremmedkapital: 3,5 % Vektet gjenværende leietid: 5 8 år Vektet gjenværende leietid: 4,6 år Basert på Norges Bank valutakurs 11. mai 2009 5
Eiendomsporteføljen Property HP1 4 Towers Turmstrasse 28, 30 Steinhausen HP2 Zukunftsfabrik, Murgtalstrasse 20, Münchwilen HP3 Office Depot, Sägenstrasse 50, Lenzburg HP4 IST 2 Rheinstrasse 36/38, Neuhausen Location Net puchase price in CHF Vacancy Net Yield Budget 2009 Leverage in % IRR Budget 2009 Divided to shareholder Budget 2009 Greater Area Zurich 30.200.000 6,24% 64,9% 13,77% 7,10% Greater Area Zurich 13.000.000 15,9% 4,78% 61,4% 10,68% 6,68% Greater Area Zurich 34.900.000 5,68% 52% 9,08% 4,95% Greater Area Zurich 19.000.000 5,51% 63,8% 9,88% 4,94% Property HP5A EKZ Rüti, Rütiweg 9, 11+13, Pratteln HP5B Steinengraben 42, Basel HP8 Hofwisenstrasse 42, Rümlang HP12 Steinacherstr. 101, Wädenswil Location Net puchase price in CHF Vacancy Net Yield Budget 2009 Leverage in % IRR Budget 2009 Divided to shareholder Budget 2009 Greater Area Basel 37.748.432 0,4% 6,74% 73,2% 16,60% 7,72% Basel 9.000.000 4,78% 7,65% 74,2% 11,74% 6,43% Zurich 10.050.000 6,31% 60,4% 9,44% 9,23% Zurich 21.755.000 4,75% 32% 70,8% 14,10% 6,16% Property HP21 Rosenpark SA Max Höggerstr. 6 ZürichAlstetten Location Net puchase price in CHF Vacancy Net Yield Budget 2009 Leverage in % IRR Budget 2009 Divided to shareholder Budget 2009 Zurich 37.700.000 5,82% 78,9% 14,06% 7,09% Note: IRR and dividends are only estimates. Swiss Real Estate AS Group costs are not reflected. 6
Markedsrapport fra forvalter Det sveitsiske eiendomsmarkedet viser ingen tegn til overoppheting, ei heller overbelåning. Det sveitsiske eiendomsmarkedet har i første kvartal 2009 holdt seg svært stabilt. Tendensen fra 2008 fortsetter med lave renter og lite tilgjengelig eiendom på markedet. I en nylig utgitt analyse fra UBS konkluderer banken med at sveitsisk økonomi er påvirket av finanskrisen, men betrakter den avtagende veksten mer som en myk landing grunnet en robust og veldiversifisert økonomi. I figuren nedenfor ser vi at veksten i BNP for 2009 vil tendere mot minus 12 %, noe som for øvrig er lavere enn Eurosonen, mens det er ventet stigning igjen fra 2010. Rentene forventes å forbli lave gjennom hele 2009, noe som gir oss gode anledninger til å reforhandle gjeld til banker med vesentlig bedre lånebetingelser. Arbeidsledigheten forventes å stige til 3,8 % i 2009, noe som er vesentlig lavere enn i Eurosonen. Sveits sin rolle som ett attraktivt land å bo og arbeide i forventes å styrke befolkningsveksten med en forventet netto innflytting på 60.000 personer, hovedsakelig fra EU. UBS rapporterer videre at den sveitsiske inflasjonen er ventet å bli negativ i 2009, men stige igjen utover 2010, noe som er bra for eiendom. Vi er av den oppfatning at sveitsisk eiendom er attraktiv, mye grunnet attraktive yield spreads. Markedet tiltrekker seg flere kjøpegrupper, noe som fører til mindre tilgjengelig eiendom å kjøpe, men også stigende priser. Lånemarkedet fungerer godt med marginer fra gjennomsnittlig 40 60 punkter. Eiendomsmarkedet opplever ingen krise slik det oppleves i andre land. Dette kan blant annet forklares med en gjennomsnittlig lavere belåningsgrad enn i andre markedet. Den årlige PwC rapporten Emerging Trends in Real Estate Europe utpeker Zürich som et attraktivt sted å investere i eiendom. Zürich topper rankingen bak München med svært attraktive perspektiver innenfor utvikling. Samme rapport mener at risikoen i Zürich er lav og investeringsmulighetene er gode. I Wuest & Partners kvartalsrapport kan vi lese at Sveits og New Zealand var de eneste markedene i 2008 med positiv avkastning på direkte eiendomsinvesteringer i alle kategorier. Samme rapport henviser til at boligmarkedet vil fortsette den positive trenden som har pågått. Vår oppfatning er at det fundamentalt robuste sveitsiske eiendomsmarkedet vil klare seg godt gjennom finanskrisen grunnet sterk innenlandsk og utenlands etterspørsel, lave finansieringsbetingelser og attraktive yield spreads. Vårt hovedfokus vil blant annet ligge på kjøp av nye objekter, reduksjon av eierkostnader og refinansiering av banklån. 7
eits EiendomsInvest AS estorrapport 1 2009 Helvetica Property Investors AG Hagenholzstrasse 96 CH8050 Zürich Sveits Telefon +41 43 544 90 90 Telefaks +41 43 544 90 99 Helvetica Property Investors AS Stranden 57 0250 Oslo Investorrapport Telefon 22 47 13 141 2009 Sveits EiendomsInvest AS Castelar Corporate Finance ASA Fridtjof Nansens Plass 3 PB 1577 Vika 0118 Oslo Telefon 23 00 32 40 Telefaks 850 28 129