«f1» «f3» «f4» «f5» «f6» Deres ref. Vår ref. Arkivnr. Dato. 14/465-12 GNR 23/1 20.02.2015 IBJH DISPENSASJONSHØRING - 23/1 I LUNNER KOMMUNE - FRADELING AV TUN PÅ LANDBRUKSEIENDOM TIL BOLIGFORMÅL Lunner kommunestyre har i møtet 19. februar 2015 behandlet dispensasjonssøknad for eiendommen 23/1. Det omsøkte tiltaket ligger på Lunnertoppen ved Lunner kirke. Saken sendes nå på ekstern høring til regionale myndigheter som fastsatt i plan- og bygningsloven 19-1. Når høringsfristen er ute, fatter Lunner kommune administrativt vedtak i saken. Uttalefrist settes til 10. mars 2015 På de neste sidene følger saksutredning til Kommunestyret og Kommunestyrets anbefaling (Kap.6). Med hilsen Ingun Bjørgli Juul-Hansen planlegger Kopi sendt: Tone Kjørven, Kjørkevegen 39, 2730 LUNNER Alf Wirstad, Kjørkevegen 124, 2730 LUNNER Håkon Lunder, Kjørkevegen 130, 2730 LUNNER Sten Einar Lunder, Kjørkevegen 131, 2730 LUNNER Gerd og Petter Erik Haga, Hagagutua 60, 2730 LUNNER Brevet er godkjent elektronisk og sendes uten underskrift i hht. interne rutiner Side 1 av 10
1. Faktabeskrivelse 1.1 Bakgrunn Lunner kommune mottok den 23. oktober 2014 søknad om tillatelse til å fradele tunet på ca. 10 dekar fra landbrukseiendommen 23/1. Eiendommen ligger på Lunnertoppen inntil Lunner kirke. Tunet ligger på to sider av Kjørkevegen. Kartutsnittet til høyre viser eiendommens beliggenhet i Lunner kommune. Begrunnelsen for søknaden er at eier, som også eier naboeiendommen 23/3 i øst, ikke har behov for bygningsmassen på 23/1. Det er 2 boliger også på tunet på naboeiendommen 23/3, hvor eier bor. Ortofotoet under viser omsøkte tun i to parseller. Etter samtale med eier, framkommer det at han subsidiært kan akseptere en løsning med fradeling av den del av tunet som ligger nord for Kjørkevegen, ca.6 dekar. Denne er vist på kartskisse under. 1.2 Nabomerknader Naboer er varslet. En nabo har merknad til tiltaket grunnet tinglyst heftelse. Side 2 av 10
Administrasjonen kan ikke se at heftelsen berører omsøkte fradelingssak, og behandler saken uavhengig av dette. 1.3 Arealressurskart Nedenfor vises utsnitt av arealressurskart (AR5 med dyrkingsjord) for omsøkte eiendom og naboeiendommer. Mørk gul farge viser fulldyrka jord, lys gul farge viser innmarksbeite, grønnfargene viser skog av ulik bonitet, rosa er bebygd areal og grått er annet areal. Omsøkte tun vises med to røde piler midt i kartet. 1.4 Planstatus Kommuneplanens arealdel 2013-2024 Eiendommen 23/1 ligger i uregulert område og er i kommuneplanens arealdel for Lunner 2013-2024 avsatt til landbruks-, natur- og friluftsområde, LNF-område. Omsøkt areal (to parseller delt av Kjørkevegen) er vist med svart skravur på utsnittet av kommuneplankartet nedenfor. Formålet med tiltaket, fradeling til boligformål, er ikke i samsvar med gjeldende arealformål. Søknaden, som gjelder fradeling til boligformål, strider mot arealformålet landbruks-, natur- og friluftformål (LNF-formål) jf. kommuneplanbestemmelsene del 1, 4. Et avvik fra kommuneplanen må behandles som en dispensasjonssak i h.h.t. reglene i plan- og bygningsloven kapittel 19. Kommunestyret har vedtatt disse retningslinjene for dispensasjonspraksis ved etablering av nye boligeiendommer i LNF-områder: Side 3 av 10
Kommunens holdning til dispensasjoner ovenfor nye boligeiendommer beliggende i LNF-områder og bygging av bolig på eksisterende ubebygd boligtomt i LNF-område skal være restriktiv, men kan vurderes dersom alle forutsetningene som er nevnt nedenfor er oppfylt: Avkjørselstillatelse fra offentlig veg skal være gitt. Tomta skal ikke berøre dyrka eller dyrkbar mark og heller ikke vanskeliggjøre driften av landbruksarealene i området. Tomta må ligge minst 30 meter fra dyrka eller dyrkbar mark (buffersone) og 100 m fra driftsbygning på en landbrukseiendom. Etablering av veg eller utbedring av eksisterende veg fram til boligen skal ikke berøre dyrka eller dyrkbar mark. Etablering av veg i LNF-områder er søknadspliktig etter både pbl og jordloven (omdisponering). Boligen kan kobles til offentlig avløpsnett eller utslippstillatelse for separat avløpsanlegg tilpasset helårsbolig er gitt. Vann og avløp skal være sikret i samsvar med plan- og bygningsloven 27-1 og 27-2. Der det er behov for nytt separat avløpsanlegg, skal dette etableres på egen eiendom. Boligen skal ikke være lokalisert i byggeforbudssonene langs vassdrag slik disse er vist på plankartet eller i 50-meterssonen til elver og bekker med kontinuerlig tilløp (helårsvannføring). Boligen skal ikke berøre eller skjemme automatisk fredede kulturminner og deres sikringssoner. Dersom det er kjent automatisk fredete kulturminner i nærheten må det planlagte tiltaket vurderes i forhold til kulturminnets nærmiljø og søknaden oversendes kulturminnemyndighetene i Oppland fylkeskommune som rette myndighet. Tomta skal ikke berøre områder med viktige naturtyper eller viktige arter. I hensynssone høgspent skal det dokumenteres at magnetfeltet ikke overstiger 0,4 mikrotesla. Boligen skal ligge utenfor kartlagte støysoner, jfr. Miljøverndepartementets retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging, støyretningslinje T-1442 (2012). Vegen mellom skole og bolig eller mellom bolig og nærmeste busstoppested skal ikke være definert som særlig trafikkfarlig av kommunen med hjemmel i opplæringsloven. Øvrige relevante krav fra forskrifter og lovverk, herunder den til enhver tid gjeldende teknisk forskrift (TEK). Tomta skal ha felles grense med eksisterende bebygd(e) boligeiendom(mer). Tomta skal ligge innenfor bygdagrensa. Det tillates fradelt maksimalt 2 tomter fra den enkelte eiendom i planperioden. En gjennomgang av kriteriene viser at omsøkte tun ligger nærmere enn 30 meter fra dyrka mark og nærmere enn 100 meter fra driftsbygning. Tunet har heller ikke felles grense med annen bebygd boligeiendom og det er registrert et automatisk fredet kulturminne innenfor arealet som det er søkt fradeling for (nordre parsell). 1.5 Lovanvendelsen Etter pbl. 19-2 andre ledd kan dispensasjon bli gitt dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke blir vesentlig tilsidesatt. I Side 4 av 10
tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke gis dispensasjon fra saksbehandlingsregler. Kommunen har myndighet til, etter søknad, å dispensere fra bestemmelser i loven, forskrifter eller planer gitt i medhold av loven. Vedtak i dispensasjonssak er enkeltvedtak etter forvaltningsloven. 1-6 i plan- og bygningsloven slår fast at forvaltningsloven gjelder for saker som behandles etter loven. Det innebærer at det foreligger plikt til å begrunne vedtak om å gi eller å avslå søknad om dispensasjon. Begrunnelsen skal som hovedregel gis samtidig med at vedtaket treffes, jf. 24 i forvaltningsloven. Avvik fra arealplaner reiser særlige spørsmål. De ulike planene er som oftest blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. Planene omhandler dessuten konkrete forhold. Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan. Dispensasjon må ikke undergrave planene som informasjons- og beslutningsgrunnlag. Ut fra hensynet til offentlighet, samråd og medvirkning i planprosessen, er det viktig at endringer i planer av betydning ikke skjer ved dispensasjoner, men behandles etter reglene om kommuneplanlegging og reguleringsplaner. Når kan dispensasjon gis? Kommunens adgang til å gi dispensasjon er avgrenset. Det kreves at hensynene bak den bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må det foretas en interesseavveining, der fordelene ved tiltaket må vurderes opp mot ulempene. Det må foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Det innebærer at det normalt ikke vil være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Utdyping Som angitt i paragrafkommentarene i loven vil vurderingen av omsøkte tiltak etter lovens kriterier være rettsanvendelse. Det gjelder: Om hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i formålsbestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt, Om fordelene ved å gi dispensasjon vil være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering Om det legges (tilstrekkelig) vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet Om det legges forutsatt vekt på foreliggende nasjonale eller regionale rammer og mål Om negativ uttalelse fra statlig eller regional fagmyndighet tillegges tilstrekkelig vekt. Om det dispenseres fra saksbehandlingsregler Hvis vurderingen etter første, andre og siste strekpunkt konkluderer med at lovens vilkår ikke er oppfylt, vil dispensasjon ikke kunne gis. Tredje og fjerde strekpunkt vil først og fremst være aktuelle skjønnsmomenter i vurderingene etter første og andre strekpunkt. Det gjelder for så vidt også femte strekpunkt, men dette punktet vil være en ramme og påminnelse overfor kommunene, og et grunnlag for vedkommende myndighet og klageorganet i forbindelse med en ev. klagesituasjon dersom kommunen likevel fatter vedtak i strid med uttalelse fra fagorgan. Side 5 av 10
Hvis konklusjonen etter vurdering av kriteriene er at det rettslig sett er anledning til å gi dispensasjon så må i tilfelle kommunen foreta en vurdering om de finner grunn til å gi dispensasjon. Det forutsettes at kommunen må ha en saklig grunn for ikke å dispensere (og som i tilfelle ikke kan avbøtes gjennom dispensasjonsvilkår). Dette kan for eksempel være at de vil se saken i større sammenheng, eller at det har vært mange nok dispensasjoner i området og at det ev. bør utarbeides ny plan før det gis tillatelse til flere tiltak. Hvis kommunen mener at vilkårene for dispensasjon er til stede, følger det av kap. 19 ( 19-1) at fylkeskommunen og berørte statlige myndigheter skal ha mulighet til å uttale seg før det blir gitt dispensasjon. Dispensasjonshøring til regionale myndigheter er ikke gjennomført i denne saken. 2. VURDERING 2.1 Infrastruktur og trafikksikkerhet Omsøkte parsell har direkte avkjørsel fra Kjørkevegen som er kommunal veg. Lunner kommune er vegmyndighet når det gjelder avkjøringstillatelse fra Kjørkevegen. Det blir ingen endring i forhold til dagens bruk av avkjørsler. Ved opprettelse av ny eiendom som omsøkt, forutsettes det at eksisterende avkjørsler skal inngå i ny eiendom. Det betyr at evt. ny tomt ikke forutsetter ny avkjørselstillatelse fra Kjørkevegen. Kjørkevegen mellom Lunner kirke og Heimly er ikke definert som trafikkfarlig skoleveg. Når det gjelder utslippsforholdene er det slik at beboelsesbygget nord for Kjørkevegen har et tokamret utslippsanlegg. Her må det påregnes pålegg om utbedring til trekamret anlegg ved neste kontrollrunde. Beboelsesbygget sør for Kjørkevegen har ikke vært bebodd på lang tid, og utslippsforholdene her er ikke kjent. 2.2 Landbruksfaglige vurderinger Det er søkt om fradeling av et tun med påstående hus. Omsøkte fradeling berører ikke dyrket eller dyrkbar mark direkte. Eier av 23/3 kjøpte eiendommen 23/1 i 2005 som tilleggsareal til egen landbrukseiendom. Landbruksarealene på 23/1 skal fortsatt være en del av driftsenheten 23/3 og 23/1. Eier av 23/3 og 23/1 har et fullstendig tun på 23/3, som er eiendommens driftssentrum. Her er det to boliger, driftsbygning, stabbur m.m, slik at landbrukseiendommen 23/3 og 23/1 ikke har et driftsmessig behov for tunet på 23/1, som søkes fradelt. Ved fradeling, gjennomføres en fullstendig bruksrasjonalisering. Dette betyr at færre brukere driver større arealer. Det er i tråd med politiske signaler fra Landbruks- og matdepartementet å legge til rette for slik bruksrasjonalisering. Landbrukskontoret er positive til fradeling. Bygningsmassen og tunstrukturen er svært viktige elementer i kulturlandskapet i området, og bygningene som søkes fradelt er en del av det særegne bygningsmiljøet rundt Lunner kirke. Ut fra driftsmessige hensyn ligger arealene sør for Kjørkevegen godt til rette for å kunne brukes sammen med driftsapparatet på 23/1. Deling på denne måten er også forebyggende i forhold til nabokonflikter knyttet til driftsulempene knyttet til aktiv landbruksdrift. Det ble gjennomført fradelingssak på nabotunet i 2005. Her var det imidlertid snakk om fradeling til landbruksformål av ca. 10 daa. Fradelingen var dermed i samsvar med kommuneplanens arealdel 2000-2011 som gjaldt på det tidspunktet. 2.3 Kulturminner Kommunen er kjent med at det ligger en gravhaug på omsøkte parsell, nord for Kjørkevegen. Kartutsnittet under, som er hentet fra Naturbase, viser gravhaugens beliggenhet. Tunet består av til sammen 5 bygninger hvorav 4 er SEFRAK-registrert. De to boligbyggene har fredningspotensiale (A) og to av tre driftsbygninger har bevaringspotensiale (B). Det er kun den store driftsbygningen lengst sør på parsellen som ikke er SEFRAK-registrert. Tunet grenser inntil Lunner kirke. Side 6 av 10
2.4 Friluftsliv, landskaps- og estetiske hensyn Kommunen skal sikre god arkitektonisk utforming jfr. plan- og bygningsloven 29. Etter samme lovs 29-2 skal kommunen se til at tiltak som omfattes av loven innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering. Tiltaket strider ikke mot disse hensynene. 2.5 Naturmangfold Tiltaket gjelder fradeling av eksisterende bebygd tun på landbrukseiendom, og kommunen kan ikke se at tiltaket vil påvirke naturmangfold. 3. VURDERING Søknaden strider mot arealformålet og tre av kriteriene som er satt opp for fradeling av boligtomter i LNF-områder (avstand dyrka mark, avstand driftsbygning og manglende fellesgrense mot annen eksisterende bebygd boligeiendom). I tillegg må man ta stilling til om fradelingen påvirker automatisk fredete kulturminner i form av gravhaug og kirke. Forrige kommuneplan (2005-2016) hadde retningslinjer om at tomta ikke skulle berøre A- eller B- områder (dyrka mark/dyrkbar mark), at tomta ikke skulle vanskeliggjøre driften av landbruksarealene i området og at tomta skulle ligge inntil eksisterende bebygd boligeiendom. Forrige kommuneplan hadde ikke retningslinje knyttet til konkret avstand til dyrka/dyrkbar mark og konkret avstand til driftsbygning slik gjeldende kommuneplan har (minst 30m fra dyrka/dyrkbar mark og minst 100m fra driftsbygning). Grunnlaget for å ha disse reglene i kommuneplanen 2013-2024 når det gjelder fradeling av nye boligtomter i LNF-områdene, var bl.a. en erkjennelse av at konfliktnivået kan bli høyt når boliger ligger tett inntil driftssentrum på landbrukseiendommer. Et moment i denne konkrete saken er at ved fradeling av jordvegen i stedet for tunet, ville dette vært en fradeling til uendret bruk (LNF-formål). Dette ville vært i samsvar med kommuneplanens arealdel, gjeldende landbrukspolitikk og bruksrasjonalisering. Med en slik framgangsmåte ville tunet blitt en selvstendig bruksenhet uten konflikt med gjeldende kommuneplan. Grunnen til ikke å velge denne fradelingsløsningen, er at arealet som deles fra blir stort og at påfølgende oppmålingssak blir svært omfattende og med det kostbar. Administrasjonen mener det er forsvarlig å vurdere søknaden, fradeling av tun på landbrukseiendom, som prinsipiell. Som følge av dette kan vi vurdere delvis å innvilge søknaden med begrunnelse i bruksrasjonalisering. En tillatelse i denne saken vil danne presedens og føringer for tilsvarende søknader om fradeling av tun på en landbrukseiendom. Side 7 av 10
En begrunnelse for å vurdere unntak fra retningslinjene om nærhet til driftsbygning, er at tun på landbrukseiendommer generelt sett alltid vil ha nærhet til driftsbygning. Driftsbygning er normalt en del av et eksisterende tun eller kan være nærmeste nabobygg. En begrunnelse for å vurdere unntak fra retningslinjene om felles nabogrense med annen bebygd boligeiendom, er at tun på landbrukseiendom generelt sett ikke grenser mot annen boligeiendom. Et tun vil normalt ikke grense mot annen eiendom i det hele tatt eller det vil grense mot annen landbrukseiendom. Kriteriet om nærhet til dyrka/dyrkbar mark bør søkes opprettholdt også ved «tunsøknader» da nærhet til dyrka mark for beboere uten landbrukstilknytning, kan legge grunnlaget for senere konflikter mellom den som driver landbruksarealene og boligeiere grunnet støy, støv, lukt m.m. fra driften av landbruksarealene. I denne konkrete fradelingssaken vil ikke en fradeling av det 6 daa store arealet på nordsiden av Kjørkevegen bryte med kriteriet om avstand til dyrka/dyrkbar mark på 30m. Det er viktig at temaet fradeling av tun på landbrukseiendommer vurderes særskilt ved neste rullering av kommuneplanens arealdel. 4.HØRINGSUTTALELSER FRA REGIONALE MYNDIGHETER 5. ALTERNATIVE LØSNINGSFORSLAG 5.1 Alternativ 1 (avslå søknad) Med hjemmel i plan- og bygningsloven kap. 19 avslår Lunner kommune søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel 2013-2024 for fradeling av ca 10 daa tun med to boligbygg og 3 driftsbygninger til boligformål fra eiendommen 23/1. Hensynet til kommuneplanens arealdel og retningslinjer for dispensasjonspraksis som er fastsatt der, vil bli vesentlig tilsidesatt. I tillegg er ikke fordelene ved å innvilge dispensasjon klart større enn ulempene, jfr. plan- og bygningsloven 19-2. Begrunnelse for avslaget er at søknaden bryter med arealformål og retningslinjer for dispensasjonspraksis i gjeldende kommuneplans arealdel og at et samtykke vil skape presedens og undergrave kommuneplanen som forutsigbart styringsverktøy. 5.2 Alternativ 2 (delvis innvilge søknad) Lunner kommune er positiv til å innvilge dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for fradeling av nordre del av tunet på ca. 6 dekar fra eiendommen 23/1 beliggende nord for Kjørkevegen i tråd med kartskissen under. Det foreligger en klar overvekt av hensyn som taler for at dispensasjon gis etter plan- og bygningsloven 19-2. Begrunnelsen for dette er følgende: Fradeling av tun på landbrukseiendom vurderes som en prinsipiell sak. Gjeldende landbrukspolitikk med bruksrasjonalisering som viktig mål, må vektes tyngre enn konflikt med de hensyn kommuneplanens arealdel skal ivareta når det gjelder ny boligeiendoms Side 8 av 10
plassering nær driftsbygning og uten felles grense med eksisterende bebygd boligeiendom. Da saken vurderes som prinsipiell, skaper den ikke presedens for andre fradelingssøknader enn de som gjelder tun på landbrukseiendom og hvor bruksrasjonalisering ligger til grunn for søknaden. Fradeling av nordre del av tunet ivaretar kommuneplanens retningslinjer for dispensasjonspraksis om minsteavstand til dyrka/dyrkbar mark. Søknaden må sendes på regional dispensasjonshøring i henhold til reglene i plan- og bygningslovens 19-1 før vedtak blir fattet. Dersom regionale myndigheter er positive til søknaden, fatter Lunner kommune administrativt vedtak i saken. 5.3 Alternativ 3 (innvilge søknad) Lunner kommune er positiv til å innvilge dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for fradeling av tun som omsøkt med areal på ca. 10 dekar fra eiendommen 23/1. Det foreligger en klar overvekt av hensyn som taler for at dispensasjon gis etter plan- og bygningsloven 19-2. Begrunnelsen for dette er følgende: Fradeling av tun på landbrukseiendom vurderes som en prinsipiell sak. Gjeldende landbrukspolitikk med bruksrasjonalisering som viktig mål, må vektes tyngre enn konflikt med de hensyn kommuneplanens arealdel skal ivareta når det gjelder ny boligeiendoms plassering nær driftsbygning, nær dyrka mark og uten felles grense med eksisterende bebygd boligeiendom. Da saken vurderes som prinsipiell, skaper den ikke presedens for andre fradelingssøknader enn de som gjelder tun på landbrukseiendom og hvor bruksrasjonalisering ligger til grunn for søknaden. Søknaden må sendes på regional dispensasjonshøring i henhold til reglene i plan- og bygningslovens 19-1 før vedtak blir fattet. Dersom regionale myndigheter er positive til søknaden, fatter Lunner kommune administrativt vedtak i saken. 6. KOMMUNESTYRETS ANBEFALING Lunner kommune er positiv til å innvilge dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for fradeling av nordre del av tunet på ca. 6 dekar fra eiendommen 23/1 beliggende nord for Kjørkevegen i tråd med kartskissen under. Det foreligger en klar overvekt av hensyn som taler for at dispensasjon gis etter plan- og bygningsloven 19-2. Begrunnelsen for dette er følgende: Fradeling av tun på landbrukseiendom vurderes som en prinsipiell sak. Gjeldende landbrukspolitikk med bruksrasjonalisering som viktig mål, må vektes tyngre enn konflikt med de hensyn kommuneplanens arealdel skal ivareta når det gjelder ny boligeiendoms plassering nær driftsbygning og uten felles grense med eksisterende bebygd boligeiendom. Da saken vurderes som prinsipiell, skaper den ikke presedens for andre fradelingssøknader enn de som gjelder tun på landbrukseiendom og hvor bruksrasjonalisering ligger til grunn for søknaden. Side 9 av 10
Fradeling av nordre del av tunet ivaretar kommuneplanens retningslinjer for dispensasjonspraksis om minsteavstand til dyrka/dyrkbar mark. Søknaden må sendes på regional dispensasjonshøring i henhold til reglene i plan- og bygningslovens 19-1 før vedtak blir fattet. Dersom regionale myndigheter er positive til søknaden, fatter Lunner kommune administrativt vedtak i saken. Side 10 av 10