Statens vegvesen, region vest Tilleggsvurdering gnr. 15 bnr. 209 2013-08-14
n:\501\44\5014410\4 resultatdokumenter\46 vedlegg\8.18 tilleggsvurdering gnr 15 bnr 209.docx 2013-08-16 Side 2 av 7
1 Konsekvenser av å beholde gnr. 15 bnr. 209 Utvalg for arealsaker i Sola kommune førstegangsbehandlet forslag til detaljregulering 0424 rv. 509 Tanangervegen kryss Sola Prestegårdsveg og Kolnesvegen i møte 05.06.13, sak 78/13, med følgende vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens 12-10 utlegges forslag til reguleringsplan Rv 509 Tanangervegen - kryss Sola prestegårdsveg / Kolnesvegen, datert 23.05.2013 med tilhørende bestemmelser datert 16.05.2013 og konsekvensutredning til offentlig ettersyn og sendes berørte parter og høringsinstanser for uttale. Før offentlig ettersyn skal følgende endringer innarbeides i/ suppleres til planforslaget: 1. 2. Planforslaget skal suppleres med vurdering av konsekvenser av å beholde boligeiendommen 15/209 innimellom landbruksareal og av å regulere ny adkomstveg. Det faste utvalg for plansaker ber høringsinstansene om å vurdere problematikken i høringsrunden i forhold til overordnede samfunnsinteresser og rasjonell landbruksdrift. 3. I brev fra Sola kommune, datert 08.07.13, er vedtakets punkt 2 presisert som følger: «Vi ber om at planforslaget suppleres med konsekvenser av å beholde boligeiendommen 15/209 innimellom landbruksareal. Konsekvenser som skal beskrives i vurderingen er: Produksjonstap Driftsomlegging Fragmentering Økonomisk lønnsomhet Andre relevante tema» n:\501\44\5014410\4 resultatdokumenter\46 vedlegg\8.18 tilleggsvurdering gnr 15 bnr 209.docx 2013-08-16 Side 3 av 7
Figur 1 Oversikt over eiendomsforhold og foreslått arealsituasjon i sørvestre del av planområdet 1.1 TVANGSINNLØSNING/EKSPROPRIASJON AV EKSISTERENDE BOLIG PÅ GNR. 15 BNR. 209 Iht. forslaget til detaljregulering er boligen med tilhørende garasje på gnr. 15 bnr. 209 regulert som «bebyggelse som inngår i planforslaget», med arealformål «landbruk» (landbruks,- natur- og friluftsområder samt reindrift (LNFR)). Kommuneplanens bestemmelser om landbruksformål/lnfr er foreslått for alle de områdene som reguleres som landbruksområder i detaljreguleringen. Det er vurdert at boligen på den aktuelle eiendommen kan beholdes, av følgende grunner: 1. Boligen ligger allerede i dag innimellom landbruksareal, og vil gjøre det også i etterkant av vedtak av ny reguleringsplan, dvs. når veganlegget er bygget. Omgivelsene for boligen blir således uforandret etter at tiltaket er gjennomført 2. Boligen blir ikke berørt av grunnerverv til ny riksveg. Den ligger relativt langt fra ny veglinje, og det er derfor mulig å ivareta kravene som stilles til støy osv. i forbindelse med veganlegget 3. Det finnes ingen vegfaglige argumenter for å fjerne boligen, dvs. at det ikke er vegtekniske, avstands- eller støymessige forhold som hindrer at boligen kan beholdes 4. Grunneieren har ikke uttrykt spesifikt ønske om at boligen blir innløst Oreigningslovens (orl) 2 og 7 hjemler muligheter for å fremme ekspropriasjon. Det er et tydelig uttrykt krav i 6 om at det ikke kan gjøres tvangsmessige inngrep i en eiendom «, så framt skaden og ulempene alt i alt då vert monaleg mindre». I tillegg skal det iht. orl 7 bare gis tillatelse til tvangsinngrep i eiendommer med bolighus «når det ikkje kan finnast annan tenleg grunn eller når føremonene med at nett den eigedomen vert teken, er så mykje større at det må vera avgjerande.» Det skal iht. loven altså være en høy terskel for å kunne tvangsinnløse boliger. Ulempene ved å ekspropriere boligen på gnr. 15 bnr. 209 vil, etter forslagsstillers syn, være større for eieren av boligen enn ulempene ved å etablere ny adkomst til boligen vil være for eier av landbrukseiendommen som n:\501\44\5014410\4 resultatdokumenter\46 vedlegg\8.18 tilleggsvurdering gnr 15 bnr 209.docx 2013-08-16 Side 4 av 7
vegen skal gå over, selv om den nye adkomsten må legges over dyrka mark. Det er således ikke hjemmel for å ekspropriere boligen. Forslagsstiller ser, utover ovennevnte argumenter, ingen opplagte grunner til å tvinge dagens eier til å flytte fra sin eksisterende bolig. Boligen ligger "innimellom" landbrukseiendommer allerede i dag, og dette forholdet blir ikke endret for dem som bor der, selv om vegen blir utvidet. I praksis vil det være like mye landbruksomgivelser rundt den aktuelle boligen etter at vegen er bygget som i dagens situasjon. Figur 2 Bildet viser beliggenheten til bolig på gnr. 15 bnr. 209 det hvite huset til høyre i bildet (kilde: Google Maps Street View) 1.2 PRODUKSJONSTAP Iht. vedtaket og i brevet fra Sola kommune skal det vurderes ev. produksjonstap som følge av å beholde eksisterende bolig på gnr. 15 bnr. 209. Boligen er lovlig oppført i etablerte omgivelser i dag, og er således ikke tilgjengelig som landbruksareal. Det kan således ikke anføres produksjonstap som følge av å beholde dagens bolig, siden området ikke benyttes til landbruksproduksjon i dag. 1.3 DRIFTSOMLEGGING Konsekvensen av å beholde eksisterende bolig på gnr. 15 bnr. 209 vurderes ikke å gi behov for driftsomlegging, siden eiendommen i dag ikke benyttes til landbruksformål. At boligen beholdes gir således ingen behov for driftsomlegging. 1.4 FRAGMENTERING Konsekvensen av å beholde eksisterende bolig på gnr. 15 bnr. 209 vurderes ikke å fragmentere landbruksarealer utover dagens situasjon, siden eiendommen i dag ikke benyttes til landbruksformål. 1.5 ØKONOMISK LØNNSOMHET I Anslaget for prosjektet er det lagt til grunn at boligene i området koster mellom 4,0 og 5,5 millioner kroner å innløse. Siden rv. 509 Tanangervegen skal være avkjørselsfri, må dagens direkteavkjørsel til eiendommen 15/209 stenges, og det skal istedenfor bygges ny adkomst fra Erlingvegen. Denne adkomstvegen vil n:\501\44\5014410\4 resultatdokumenter\46 vedlegg\8.18 tilleggsvurdering gnr 15 bnr 209.docx 2013-08-16 Side 5 av 7
også betjene en landbruksteig tilhørende gnr. 15 bnr. 25, der hovedbruket ligger nordøst for rv. 509 Tanangervegen. I Anslaget er det lagt til grunn at det bygges 380 meter ny adkomstveg fra Erlingvegen, med beregnet anleggskostnad 1,9 millioner kroner. Inkludert moms, arealinnløsning og gjerde er prisen for dette beregnet til 2,6 millioner kroner. Boligen er en av totalt 15 bygninger som skal støyskjermes, og det er beregnet at dette vil koste 7,5 millioner kroner samlet sett (inkludert moms). Snittprisen for støyskjerming per objekt blir dermed 500.000 kroner. Nettokostnad for innløsning av boligen vil dermed bli mellom 3,5 og 5 millioner kroner. Det understrekes i denne sammenhengen at man uansett må bygge ny adkomstveg fra Erlingvegen for å sikre adkomst til landbruksteigen gnr. 15 bnr. 25. Dersom boligen fjernes er det altså kun kostnader til støyskjerming (kr. 500.000,-) som «spares». I forslaget til detaljregulering er adkomstvegen foreslått regulert som fellesveg (f_kv4). Dette betyr at grunneierne blir ansvarlig for vegvedlikeholdet etter at vegen er bygd ferdig. Det vil således ikke påløpe utgifter knyttet til denne vegen for Sola kommune. I denne forbindelsen er det også sannsynlig at grunneier for det omtalte bolighuset må ha postkasse og søppeloppstillingsplasser ute ved Erlingvegen, og at Sola kommune sine renovasjonsbiler kun stopper ved Erlingvegen. Derved begrenses også kjøreruten for renovasjonsbilene, og derigjennom Sola kommune sine utgifter knyttet til søppeltømming. 1.6 OPPSUMMERING Det skal som nevnt over sterke samfunnshensyn til for å ekspropriere eiendom og fullt beboelige boliger. I følge loven må ingen part komme dårligere ut av saken enn utgangspunktet var. Ulempene ved å ekspropriere boligen på gnr. 15 bnr. 209 vil, etter forslagsstillers syn, være større for eieren av boligen enn ulempene ved å etablere ny adkomst til boligen vil være for eier av landbrukseiendommen som vegen skal etableres på. Det er således ikke hjemmel for å ekspropriere boligen. Foreløpig kostnadsestimat tilsier at det vil koste mellom 4,0 og 5,5 millioner kroner å innløse boligen på gnr. 15 bnr. 209. Denne innløsningssummen kan ikke forsvares ved videresalg av eiendommen til landbruksformål (dvs. etter tvangsinnløsning og fjerning av boligen). Det er lagt til grunn en pris på kr. 35 per kvadratmeter for innløsning av landbrukseiendom. Med salg av de 1.500 kvadratmeterne som gnr. 15 bnr. 209 utgjør til landbruksformål, vil dette kun utgjøre en marginal inntekt på kr. 52.500, og således vil dette ikke påvirke det negative totalregnskapet knyttet til innløsningen av boligen. Dersom boligen fjernes er det kun kostnader til støyskjerming (kr. 500.000,-) som «spares». Nettokostnad for innløsning av boligen vil dermed bli mellom 3,5 og 5 millioner kroner. I dette tilfellet har ikke grunneieren noe spesifikt ønske om å fraflytte boligen. Ekspropriasjonsvedtak medfører som regel en del "støy", og er politisk omtvistet. Forslagsstiller kan vanskelig se at dette skal være hensiktsmessig dersom eieren fortsatt ønsker å bo der. Boligen er også vurdert som fullt beboelig både før og etter plangjennomføringen. Det er som tidligere nevnt ingen vegtekniske forhold som tilsier at boligen skal tvangsinnløses. Tvangsinnløsning av boligen vil ikke fjerne behovet for å bygge ny adkomstveg fra Erlingvegen til landbruksteigen gnr. 15 bnr. 25. Forslagsstiller mener ut fra det ovennevnte at konsekvensen av å beholde boligen på gnr. 15 bnr. 209 ikke gir produksjonstap for landbruket ikke medfører behov for driftsomlegging ikke gir økt fragmentering av landbruksområdene gir dårlig samfunnsøkonomi og tvinger en familie til å flytte fra en fullt brukbar bolig n:\501\44\5014410\4 resultatdokumenter\46 vedlegg\8.18 tilleggsvurdering gnr 15 bnr 209.docx 2013-08-16 Side 6 av 7
Vurderingen ses opp mot dagens situasjon (0-alternativet), som også sammenfaller med planforslaget, dvs. framtidig situasjon. For grunneier blir således situasjonen uforandret, bortsett fra at han får ny adkomstløsning, som er vurdert som mer trafikksikker enn dagens direkteutkjøring til rv. 509 Tanangervegen, og kraftig forbedrede støyforhold på eiendommen. Oppsummert mener forslagsstiller derfor at det ikke medfører spesielle endringer eller konsekvenser for omgivelsene å beholde boligen på gnr. 15 bnr. 209. Det faste utvalget for plansaker står trolig fritt til å kunne be høringsinstansene om å vurdere overordnede samfunnsinteresser og rasjonell landbruksdrift opp mot grunneiers rett til å kunne bo i egen lovlig oppført bolig. Denne vurderingen må i så fall gjøres opp mot oreigningsloven 2 og 7. Hvem som eventuelt skal ta regningen for boliginnløsning vil i så fall bli et annet spørsmål. n:\501\44\5014410\4 resultatdokumenter\46 vedlegg\8.18 tilleggsvurdering gnr 15 bnr 209.docx 2013-08-16 Side 7 av 7