SAKSFRAMLEGG Hovedkomiteen for miljø- og arealforvaltning Formannskapet Kommunestyret Arkivsaksnr.: 14/883-25 Arkiv: PLN 396 396 detaljregulering for Søndre Kirkemoen - 2. gangsbehandling Forslag til vedtak: ::: Sett inn forslag til vedtak under denne linja 1. 0605_396 detaljregulering for Søndre Kirkemoen vedtas. 2. Avviket fra kommuneplanen innlemmes i ny arealdel i pågående revidering. ::: Sett inn forslag til vedtak over denne linja... Sett inn saksutredningen, vurderingen og saksdokumentene under denne linja Sammendrag Reguleringsplanforslaget legger til rette for ca. 28 boliger fordelt på tre typer: noe frittliggende eneboliger, noe konsentrert småhusbebyggelse og noe blokkbebyggelse, samt en dagligvareforretning. Planforslaget fremmes av grunneierne Mari Heen og Anna Sigridsdatter Heen, og Arnes Ve og Vel v/arne Evjen. Planen fremmes som en detaljregulering. Planområdet ligger midt på Hallingby, i tilknytning til eksisterende boligbebyggelse. Rådmannen mener forslaget vil passe inn i området, og at enhetene som planlegges i konsentrert boligbebyggelse og blokkbebyggelse vil være et godt tilskudd til boligtypene på Hallingby. Prosjektets største utfordring er støy fra E16, noe som foreslås løst med en støyskjerm. De største endringene som er gjort siden 1. gangsbehandling som følge av innsendte innspill, angår trafikk og støy. Trafikkutredningene viser at det ikke blir krav om kanalisering av krysset fv. 172 og Gamle Ådalsvei eller utbedringer av krysset fv. 172 og E16. Det skal etableres krysningspunkt over Gamle Ådalsvei nord for nevnte kryss, for å knytte planlagt fortau til eksisterende gangvei. Angående støy så åpnes det ikke lenger for avvik fra støyretningslinja (T- 1442 (2012)). Det er også lagt til krav om undersøkelse av grunnforhold og grunnvannstand i de områdene der slike undersøkelser ikke er gjennomført.
Innledning Planarbeidet utføres etter initiativ fra grunneierne Mari Heen og Anna Sigridsdatter Heen og firmaet Arnes Ve og Vel v/arne Evjen. Planen innebærer etablering av dagligvareforretning på søndre del av planområdet, og boligutbygging med varierte boligtyper i resten av planområdet. Området er uregulert. Tiltaket som foreslås er delvis i tråd med kommuneplanen. Tidligere behandlinger og vedtak Hovedkomitéen for miljø- og arealforvaltning vedtok oppstart av planarbeidet i møte 13.10.14, sak 104/14, samt å sende forslaget på høring. Planforslaget ble 1.gangsbehandlet av hovedkomiteen for miljø- og arealforvaltning og vedtatt sendt ut på høring og lagt ut til offentlig ettersyn i møte 08.06.15 sak 43/15. Beskrivelse av saken Planforslaget Planforslaget som foreligger til behandling er merka 2. gangsbehandling, og består av: - Plankart - Reguleringsbestemmelser - Planbeskrivelse Beskrivelse av tiltaket fremgår av planforslaget med tilhørende beskrivelse. Se også saksdokumenter til 1. gangsbehandling (vedlagt). Gjeldende reguleringsplaner Planområdet er i dag uregulert. Endringer etter 1.gangsbehandling De viktigste endringer etter 1.gangsbehandling er: Bestemmelse om at støyretningslinjene kan fravikes for ett soverom er endra slik at avvik ikke tillates. Det er lagt inn krav om etablering av krysningspunkt over Gamle Ådalsvei nord for krysset med fv. 172. Det er lagt inn bestemmelse om at utredning av grunnforhold og grunnvannstand må gjennomføres og at eventuelle krav som settes som følge av disse utredningene må gjennomføres før det kan gis ramme- og/eller igangsettingstillatelse for tiltak i feltene som reguleres til boligformål. I perioden mellom 1.- og 2. gangsbehandling er det gjennomført undersøkelser av feltet som reguleres til forretning. I tillegg er det gjort mindre endringer som ledd i kvalitetssikring av planforslaget, og for å imøtekomme høringsuttalelser. Høringsuttalelser
Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i perioden 18.06.15 24.08.15. I samme periode ble forslaget sendt regionale myndigheter, berørte grunneiere, kommunens tjenesteområder m.fl. til uttalelse. Det kom inn totalt sju uttalelser. Disse følger vedlagt. Hovedtrekkene i uttalelsene er referert og kommentert i under. Tor Martin Odda, datert 23.04.15 (Uttalelsen kom til kommunen i forkant av høringsperioden, men kommunen vil at den skal telle som høringsuttalelse). Mener at beste løsning for gang-/sykkelveg langs Gamle Ådalsvei er å legge den på østre side, da det er mange utkjøringer på vestre side, noe som vil være til fare for dem som bruker gang- /sykkelvegen. Om en allikevel velger å legge den på vestre side, bør den anlegges i dagens vegareal og så forskyve kjørevegen østover. Hensikten ved det å hindre at oppsitterne må avstå grunn her. Planen viser gang-/sykkelveg på østsiden av Gamle Ådalsvei, så den er helt i tråd med synspunktet til Odda. Innspillet er tilstrekkelig kommentert av forslagsstiller. Ringerike kommune, utbygging, datert 12.08.15 Påpeker at noen vegarealer på plankartet mangler breddangivelser. Savner en del presiseringer i bestemmelsene, bl.a omtale av SV3 og SV4, hva som er offentlige/private veger, drift og vedlikehold av støyvoll samt eierskap og drift av grøntområder og lekeområder. Det må inngås utbyggingsavtale mellom utbyggere og kommunen dersom kommunen skal overta tekniske anlegg. Angir betingelser for kommunal overtakelse av anlegg og arealer. De manglende målangivelsene påføres kartet. Hva som er offentlige eller private vegarealer, samt andre arealer, vises på kart og tydeliggjøres i bestemmelsene. En bør legge følgende prinsipp til grunn: Grøntområder og lekeområder samt interne kjøreveger blir felles eierskap. Gang-/sykkelveger og fortau med sidearealer blir offentlige, da disse vil bli benyttet av alle i denne delen av Hallingby, også de utenfor planområdet. Hva som skal driftes av arealer og anlegg vil fremkomme av eierforholdene, eventuelt supplert med avtaler mellom eier og andre dersom eierskap og driftsansvar ikke er det samme. Det kan ikke gis bestemmelser som kun definerer driftsansvar. Da overtakelse av arealer og anlegg er aktuelt, bør/må det lages utbyggingsavtaler mellom utbyggerne og kommunen.
Innlegget er tilstrekkelig kommentert av forslagsstiller. Fylkesmannen i Buskerud, datert 18.08.15 Oppsummerer hvordan plantema der Fylkesmannen fører tilsyn er behandlet i planen. De fleste forhold er ivaretatt, men har følgende kommentarer/råd: Det avsettes sandlekeplass i området for blokkbebyggelse (BBB1). Reguleringsbestemmelsene om støy ( 3.7) endres slik at det ikke gis en generell mulighet for avvik fra anbefalte støygrenser. Savner utredning av mulighetene for alternative oppvarmingsmåter og at kommunen vurderer krav om tilrettelegging av vannbåren varme. Det kan i bestemmelsene settes krav til at det innenfor område for blokkbebyggelse skal avsettes plass til sandlekeplass. Vises i byggemeldingen/situasjonsplanen. En mener at 7.5 om støy er dekkende mht støy. Å presisere at det ikke kan gjøres unntak mener vi er for strengt, da løsningene for hver boenhet kan bli svært tilfredsstillende selv om et rom med støyfølsom bruk vil få noe høyt utestøynivå ved fasaden. Det som er viktig er at soverommene ikke kun får vinduer der utestøynivået blir for høyt. Mht vannbåren varme vil det måtte bygges med så strenge isolasjonskrav at krav om vannbåren varme blir altfor kostbart, i hvert fall for boligene. Butikken vil trenge elektrisk forsyning til kjøle- og frysedisker, samt til belysning. Varmen kjøle- og frysediskene utvikler er nok til oppvarming av store deler av bygget. Det vil derfor være nødvendig med lite ekstra oppvarming. Krav/ønske om vannbåren varme i tillegg er derfor ikke på sin plass her. 3.7 i bestemmelsene er endra slik at den samsvarer med det som var 7.5 ved offentlig ettersyn, som er 7.7 ved 2. gangsbehandling. Det er lagt inn krav om at lekeplassen skal inneholde konkrete elementer for å oppfylle krav om sandlekeplass. For øvrig er innlegget tilstrekkelig kommentert av forslagsstiller. Buskerud fylkeskommune, datert 24.08.15 Har ingen merknader til planen. Arne Dølerud, datert 23.08.15 Ber om det blir etablert tilstrekkelig lang avkjøringsfil på E16 nordfra fram til krysset til Hallingby. Likeledes mener han at det også etableres akselerasjonsfelt i sydlig retning. Dette pga forventet mer trafikk fra den nye forretningen, som vil synes fra E16. (Samme grunneier).
Statens vegvesen er de som vurderer behovene for kryssutbedringer med statlige og fylkeskommunale veger. De har ikke gitt uttalelse til planen slik den ble lagt ut til høring, men i innspillene til forhåndshøringen og til varsel om oppstart har de bedt om at bl.a krysset med E16 blir vurdert. Kryssets utforming er derfor kommentert i planbeskrivelsen. Konklusjonen der mht Fv172xE16, er at en pr dato er i grenseland kapasitetsmessig for at det bør utvides med høyresvingefelt (avkjøringsfil). Det kan være at det i fremtiden kan bli behov for høyresvingefelt nordfra og eventuelt akselerasjonsfelt sørover, men dette tiltaket representerer kun en liten trafikkøkning. Mht krysset Gamle Ådalsvei x Fv172 vil en ikke trenge tiltak i form av dråpe eller svingefelt, med mindre kommunen velger å stenge Furustubben lenger nord for denne planen. Da kan en vurdere å anlegge dråpe, men dette kan ha ulemper for gangtrafikken og kjøring med tømmerbiler, slik at vi ikke har anbefalt dråpe. En kan derfor ikke se at det bør settes rekkefølgekrav til utbedring av krysset for at tiltakene i hht denne planen skal kunne gjennomføres. Utbedring av slike kryss er en for stor kostnad til at private utbyggere i denne størrelsesorden kan bidra til slike tiltak Dølerud ønsker. Statens vegvesen hadde sendt uttalelse til offentlig ettersyn, men denne ble ved en feiltakelse ikke registrert i kommunen. I uttalelsen sier Statens vegvesen at de ikke har merknader til planforslaget. Ifølge utredningene ligger krysset akkurat i grenseland for om det er nødvendig med utbedringer på de to kryssene, og det konkluderes med at det ikke er nødvendig i denne omgang. Innspillet er tilstrekkelig kommentert av forslagsstiller. Ringerike kommune, miljøretta helsevern, datert 24.08.15 Mener at planen er adekvat utredet. Gang- og sykkeladkomster synes å bli tilfredsstillende ivaretatt og det er spesielt viktig å tilrettelegge med trygg skolevei. Boligområdet vil ligge nært opp til E16 og krav om støyskjerming må etterkommes. Anbefaler ikke fravikelse av støyretningslinjene for boliger. Synspunktene om trafikk er etterkommet i planen. Mht støy mener en at fravikelsen av støyretningslinjene er liten, med kun ett soverom mot støyutsatt side. Det mener en bør kunne opprettholdes. 7.5 i bestemmelsene krever at tiltak skal være i henhold til støyretningslinjen (T-1442 (2012)). Se innspill fra Fylkesmannen i Buskerud med tilhørende kommentarer. Rådmannen mener med dette at det ikke åpnes for avvik fra støyretningslinjene. For øvrig er innspillet tilstrekkelig kommentert av forslagsstiller. Statens vegvesen, datert 20.08.15 Statens vegvesen har ingen merknader til planforslaget.
Innsigelser Det er ikke varslet formelle innsigelser til planen. Kommunestyret kan dermed vedta reguleringsplanen. Forholdet til overordnede planer I kommuneplanens arealdel vedtatt 30.08.07 er området avsatt til framtidig boligområde og nåværende LNF-område (landbruk- natur og friluftsområde). Juridiske forhold I henhold til plan- og bygningsloven 12-12 legges saken frem for kommunestyret til vedtak. Saken behandles først i hovedkomiteen for miljø- og arealforvaltning og formannskapet. Økonomiske forhold Planen utløser trolig ingen økonomiske belastninger for Ringerike kommune. Rådmannens vurdering Innkomne merknader Vurdering av innkomne merknader fremgår av ovenstående kommentarer. Samlet vurdering De viktigste avklaringene som er gjort i perioden etter 1. gangsbehandling er gjort i forhold til trafikkforhold og grunnforhold. Rådmannen mener det er viktig at disse temaene har blitt sett nærmere på etter 1. gangsbehandling. Angående grunnforhold så burde hele planområdet vært undersøkt før sluttbehandling. Det er kun gjennomført slik undersøkelse i feltet BF1, der det planlegges dagligvareforretning. Av hensyn til framdrift er det ikke satt krav om at øvrige deler av planområdet skal undersøker før sluttbehandling, men det er satt bestemmelse om at disse utredningene må gjennomføres før det gis ramme- og/eller igangsettingstillatelse til tiltak i de aktuelle områdene. Angående trafikkforhold så er det konkludert med at det ikke er behov for tiltak i krysset fv. 172 og Gamle Ådalsvei, men at det kreves fotgjengerfelt over Gamle Ådalsvei nord for krysset for å knytte planlagt fortau til eksisterende gang- og sykkelvei. Avvik fra støyretningslinja er også tatt ut av bestemmelsene. Planforslaget er godt bearbeidet og rådmannen mener utbygging etter planen vil tilføre kvaliteter til Hallingby. Da planvedtaket er delvis i strid med gjeldende kommuneplan, må planen innarbeides ved neste revisjon av kommuneplanens arealdel. Med bakgrunn i redegjørelsen ovenfor anbefaler rådmannen at planen vedtas.
Saksdokumenter 1. Oversiktskart 2. Plankart, merket 2.gangsbehandling, datert 12.11.15 3. Reguleringsbestemmelser, merket 2.gangsbehandling, datert 10.11.15 4. Planbeskrivelse, datert 10.11.15 5. Rapport fra grunnundersøkelser, datert 21.09.15 6. Høringsuttalelser* a. Tor Martin Odda* b. Buskerud fylkeskommune* c. Arne Dølerud* d. Fylkesmannen i Buskerud* e. Miljøretta helsevern, Ringerike kommune* f. Statens vegvesen* g. Teknisk utbygging, Ringerike kommune* Lenker Saksdokumenter og planforslag fra 1. gangsbehandling Gjeldende kommuneplan Vedlegg med stjerne er tilleggsinformasjon og trykkes ikke i papirversjon. De foreligger på Ipad og kommunens nettsider. Kontakt servicetorget ved behov for papirutskrift. Ringerike kommune, 13.11.2015 Tore Isaksen rådmann Enhetsleder miljø- og arealforvaltning: Heidi Skagnæs Leder: Grethe Tollefsen Saksbehandler: Ingeborg Faller... Sett inn saksutredningen, vurderingen og saksdokumentene over denne linja