ARENDAL KOMMUNE Vår saksbehandler Håkon Hasslan, tlf Saksgang: Saksfremlegg Referanse: 2012/1699 / 27 Ordningsverdi: 09062012-7 Pol. saksnr. Politisk utvalg Møtedato Kommuneplanutvalget Bystyret Reguleringsplanforslag for Motteberget, 2.gangs behandling Rådmannens forslag til vedtak: Arendal bystyre vedtar, i medhold av plan- og bygningsloven 12-12, 12-11 forslag til detaljplan for Motteberget med plankart sist revidert 30.08.2012 og bestemmelser sist revidert 23.10.2012. Vedlegg: 1 Forlsag til plankart, datert 30.08.2012 2 Forslag til reguleringsbestemmelser, datert 23.10.2012 3 Planbeskrivelse, datert 25.04.2012 4 Illustrasjoner 5 ROS-analyse 6 Merknader, originaler Sammendrag: Planområdet omfatter gnr./bnr. 221/114 på Motteberget på Skare. Grunnlag for at planen fremmes er at området ble lagt inn etter innspil til kommuneplanens siste revisjon 2011-2021. Hensikten med planforslaget er å legge til rette for oppføring av inntil 5 fritidsboliger for utleie. Bakgrunn for saken: Planområde: Planområdet ligger syd øst på Tromøya, ved Skarestranda, innenfor Tromlingene. Området har et tydelig preg av å være en rygg i landskapet med retning syd mot Tromlingene. Ryggen ligger tilbaketrukket og skjermet bak en liten ås mellom Motteberget og sjøen mot sør-øst. Rundt planområdet er det eksiterende hytter av eldre dato. I tillegg er det bygd et nytt hus på nord østsiden av planområdet. Grunneiere innenfor planområdet: Hovedgrunneier innenfor planområdet er Øyvind Lie, som ønsker å regulere sin eiendom til utleiehytter. For å komme frem til det aktuelle utbyggingsområdet må tiltakshaver krysse eiendommen gnr 221 og bnr 110 med en adkomstvei. Kryssingen er avklart med denne grunneieren, og akseptert som løsning for utbyggingsområdet. 2012/1699/-27 Side1av 5
Overordnede planer: Planforslaget er en videreføring av innspill 38 fremmet til behandling av kommuneplanen 2011-2021. På bakgrunn av infrastrukturløsninger for et større område anbefalte rådmannen til behandlingen av innspillet å ikke ta innspillet inn i kommuneplanen. Kommuneplanutvalget vurderte det til at dette evt. må tas opp i egen sak og innspillet ble tatt inn i kommuneplanen. Planforslaget er således i tråd med gjeldende kommuneplan. Planforslaget: Hovedgrepet: Planens hovedgrep er å regulere området til utleiehytter, med tilhørende parkering, grøntområde og adkomstvei inn til hyttene. Arealbruk: Planområdet er totalt på 6930 m². Fordelingen mellom de enkelte reguleringsformålene er som følger: Bebyggelse og anlegg. Utleiehytter 3449 m². Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Privat veg PV 419 m². Annen veggrunn grøntareal 867 m2. Privat gangvei PG 76 m2 Private parkeringsplasser (på grunnen) PP 289 m2. Landbruks-, natur og friluftsområde Privat friluftsformål 1830 m². Bebyggelse, struktur og tiltak: Bestemmelsene åpner opp for bygging av inntil fem fritidsboliger for utleie. Byggene kan oppføres i inntil to etasjer, evt 1.etg. med underetasje der terrenget tillater det. Pr. enhet gjelder maksimum BYA = 82 m2. Takform skal være saltak med møneretningen sammenfallende med de enkelte enhetenes lengderetning. Takvinkel skal være lik for alle enhetene. Det tillates sprang i takflatene og skjevt møne for hele eller deler av taket på de enkelte enhetene. Maksimal kotehøyde møne skal være 20,7 m.o.h. Maksimal egenhøyde, målt fra OK gulv nedre etg. til møne, skal være 7,3 meter. Hovedmateriale utvendig skal være tre. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur: Forslaget legger opp til adkomst fra FV 195 i nord over privat vei. Det foreslås parkering for inntil 10 plasser på felles parkeringsplass utenfor hyttefeltet. Fra parkeringsplassen vil det være gangvei inn til hyttefeltet. Landbruks-, natur og friluftsområder: Område som er avsatt til friluftsformål er i dag et gammelt jorde, som tidligere ble dyrket. I dag er det relativt gjengrodd og ikke brukt. Det vil være ønskelig å rydde dette jordet, slik at det kan bli en fin slette som evt kan brukes til ballspill. Grunnen til reguleringsformålet er at området er en naturlig del av et større sammenhengende grøntdrag langs sjøen. Universell utforming: Prinsippet for universell utforming legges i utgangspunktet til grunn ved prosjektering av nybygg og uteområdet innenenfor planområdet. Prinsippet om universell utforming av alle arealer kan ikke gjennomføres innenfor hele planområdet, fordi terrenget i enkeltområder er for bratt. 2012/1699/-27 Side2av 5
Barn og unges interesser: Planens konsekvenser for barn og unge vurderes å være positiv. Det det er et mål å tilrettelegge området regulert til privat friluftsformål til et aktivitetsområde for alle, ikke minst for barna. Detaljreguleringen åpner opp for at området kan benyttes hele året med ulik grad av tilrettelegging og med tilbud til alle aldersgrupper. Mulighetene for turer og aktiviteter er viktig i et folkehelseperspektiv. Det er et nasjonalt mål at barn og unge skal utvikle kunnskap om friluftsliv og at det skal være god tilgang til lek og annen aktivitet i naturen. Dette er det svært god tilgang til i omkringliggende naturområder. Risiko og sårbarhetsanalyse: Det er ingen kjente konsekvenser innenfor planområdet eller for omkringliggende områder. Miljøkonsekvenser: I forhold til biologisk mangfold er det i Direktoratet for naturforvaltning over miljøinformasjon (Naturbasen) vist at det innenfor planområdet er et beiteområde for rådyr. Kulturminner: I nærhet til reguleringsområdet ligger det i dag en gravrøys fra bronse jernalder som er automatisk fredet og registret i basen til Riksantikvaren (Kulturminnesøk). Det ligger en eksisterende hytte som ligger nærmere gravrøysa i dag, men den er gammel og har ligget der i mange år. Det er ikke gjennomført kulturminnesøk innenfor planområdet, men området må undersøkes før igangsetting av tiltak kan iverksettes. Planforslaget er utarbeidet av Rambøll for grunneier Øyvind Lie. Innkomne merknader og innsigelser m. evt. Kommentarer: Planforslaget ble vedtatt lagt ut til offentlig ettersyn av kommuneplanutvalget etter befaring i møte 08.08.2012, sak PS 194/12. Forslaget lå ute til høring i perioden 17.08.2012 til 29.09.2012, med høringsfrist 29.09.2012. I høringsperioden kom det inn 6 merknader som refereres og kommenteres av rådmannen i dette saksfremlegget. 1. Stærk & Co pva. Stray Ryssdal m.fl., datert 14.08.2012: Viser til innspill under befaring om endring i forhold til ønske om ytterligere 2 biloppstillingsplasser, at gangveg bygges parallelt med privat veg til øvrige eiendommer i området og at planen ekskluderer området vest for adkomstvegen mellom byggeområde og parkering. Rådmannen ser at dette er i hovedsak tatt til følge i foreliggende planforslag. 2. Jens Odd Hoxmark, datert 21.08.2012: Er skuffet over at ikke naboer har vært mer involvert i planleggingen. Hevder det er mange feil og mangler i planen. Hoxmark siterer og kommenterer enkelte punkter i planbeskrivelsen. Hoxmark er generelt negativ til planforslaget og stiller spørsmål til hyttenes beliggenhet i landskapet og hva dette vil si for synlighet, utnyttelsesgrad, inngrep og sikkerhet i forhold til at terrenget er stedvis meget bratt. Stiller seg spørrende til hvordan evt. leietakere skal forholde seg til sjø, siden det ikke er planlagt noe adkomstveg og brygger. Etterlyser merking av verneskoggrense, 4m til naboer, 100m grensen, adgang til sjø, tilhørende brygge-/strandanlegg, ferdselsårer, bratt område i plankartet. Mener et annet alternativ vil være å bygge et fortettet anlegg helt nede ved sjøen øst for påbegynt bolig. 2012/1699/-27 Side3av 5
Rådmannen mener området som foreslås bebygd ligger i et større område med annen fritidsbebyggelse, og at selv om det er noe avstand til de andre hyttene er området egnet for fritidsbebyggelse. Beliggenheten av byggene er styrt ved hjelp av byggegrense og bestemmelser om areal og høyder. Rådmannen kan ikke se at dette vil medføre vesentlig problemer i forhold til landskap eller naturinngrep slik Hoxmark fremstiller det. Når det gjelder forhold til sjø, ser rådmannen det som positivt at planen legger opp til å benytte eksisterende anlegg ved Skare, ellers er friluftsloven gjeldende. Å legge til rette for nyoppføring av anlegg i sjø er fra rådmannens side ikke ønskelig og bryter med nasjonale føringer. 3. Fortidsminneforeningen, datert 12.09.2012 Ønsker at gravrøys utefor planen som er automatisk fredet kulturminne skal avmerkes i plankartet med sikringssone. Rådmannen mener det er viktig å ta godt hensyn til kulturminner gjennom planarbeid, men da dette ligger noe utenfor planområdet, er det lite hensiktsmessig å gjennomføre en avmerking slik fortidsminneforeningen ønsker. 4. Statens vegvesen, region sør, datert 26.09.2012 Bemerker til at innspill gitt under melding om oppstart er tatt hensyn til. Har ellers ingen merknader til planforslaget. 5. Aust-Agder fylkeskommune, datert 27.09.2012 Har ingen merknader til planforslaget. 6. Fylkesmannen i Aust-Agder, datert 27.09.2012 Bemerker at planens nærhet til sjøen, Tromlingene og Raet tilsier at det må gjøres grundig vurdering av landskapsvirkningen av tiltaket. Etterlyser snitt og/eller illustrasjoner som viser dette. Anbefaler at høydene på hyttene reduseres til det som tilsvarer 1. etasje og at kjeller/underetasje ikke tillates. Har ellers ingen merknader til planforslaget. Byggenes beliggenhet er blitt nærmere vurdert i forhold til landskap, og det er utarbeidet illustrasjonstegninger som viser beliggenheten. Det er gjort endringer i bestemmelsene til maks kotehøyde for møne som tilsier at byggene vil ikke bli høyere enn 1. etasje på de mest utsatte plasseringene. Rådmannen mener at forslaget slik det nå foreligger har tatt tilstrekkelig hensyn til landskapsbildet i tråd med fylkesmannens merknad. Rådmannens vurdering: Planforslaget er i tråd med kommuneplanen 2011-2021. Rådmannen ser det som positivt at det har latt seg gjøre å legge opp til at all foreslått bebyggelse skjer utenfor 100m-sonen. Forslaget er noe revidert etter høringsfristens utløp, men rådmannen kan ikke se at dette er så vesentlig at det fordrer ny høring. I plankartet er det gjort endring i avgrensning, parkeringsareal og gangveg/sti er lagt noe om etter merknad fra Stærk & Co pva. andre grunneiere i området. Reguleringsbestemmelsene er noe endret for å ivareta et bedre hensyn til landskapsbildet ved å sette en maks kotehøyde for bebyggelse i hele området. Dette medfører at bebyggelsen på de mest utsatte punktene ikke vil overstige 1 etasje. Forslaget vurderes til å ha lagt opp til at bebyggelsen ligger godt i terrenget. Ved å anlegge parkeringsplass utenfor hyttefeltet medfører dette et langt mindre inngrep i naturen. Rådmannen vurderer forslaget til å ha tatt tilstrekkelig hensyn til landskapet, naturen og tilgrensende kulturminner/-landskap. 2012/1699/-27 Side4av 5
Det ligger en utfordring i å få til en god løsning for vann og kloakk og det ville vært ønskelig om det er mulig å få til en løsning der andre hytter i området kan koble seg på. Da det ikke er krav til brannvann for fritidsbebyggelse anser rådmannen dette som fullt mulig å finne en løsning på. Driftsmessige konsekvenser av rådmannens forslag til vedtak: Planforslaget innebærer ingen driftskostnader for kommunen. Saksfremlegget er godkjent av kommunalsjef Geir Skjæveland 5. november 2012. 2012/1699/-27 Side5av 5
Saksprotokoll - Bystyret 22.11.2012 Vedtak: Kommuneplanutvalgets innstilling ble enstemmig vedtatt. Følgende er dermed vedtatt: Arendal bystyre vedtar, i medhold av plan- og bygningsloven 12-12, 12-11 forslag til detaljplan for Motteberget med plankart sist revidert 30.08.2012 og bestemmelser sist revidert 23.10.2012.