RÆLINGEN KOMMUNE. Kommunedelplan Fjerdingby 2009-20. Fjerdingby vår aktive møteplass

RÆLINGEN KOMMUNE Kommunedelplan Fjerdingby 2009-20 Fjerdingby vår aktive møteplass Kommunestyrets vedtak 4.11.2009

Innhold Forord... 3 1 Sammendrag... 4 2 Innledning... 5 3 Planprogrammet... 6 4 Idefase og innkomne ideer... 8 4.1. Oppsummering av innspill fra innbyggere, lag og foreninger... 8 4.2. Oppsummering av ideskisser fra arkitektteam... 10 5 Vurderinger, strategivalg og målsettinger... 15 5.1. Mål... 15 5.2. Vurderinger og valg av strategier for framtidig utvikling... 15 Sentrumsutvikling - knutepunktet og møteplassen... 16 Veg- og gatestruktur, transport, adkomst og parkering... 17 Næringsutvikling... 19 Boligutvikling... 21 Grøntstruktur og felles uterom... 22 Idretts- og friluftsaktivitet... 23 Energibruk... 24 Kommunens rolle offentlige tjenester og bygg... 26 6 Arealdelen... Feil! Bokmerke er ikke definert. 6.1. Innledning... Feil! Bokmerke er ikke definert. 6.2. Endret arealbruk... Feil! Bokmerke er ikke definert. 6.3. Bestemmelser og retningslinjer... Feil! Bokmerke er ikke definert. Temakart grøntstruktur Plankart Vedlegg Vedlegg 1 - Konsekvensutredning Vedlegg 2 - Medvirkningsrapport Vedlegg 3 - Referat politisk dialogseminar 1 1 Illustrasjonene på sidene 16 og 22 er utarbeidet av Dyrvik Arkitekter AS / Østengen og Bergo AS. Illustrasjonen på side 17 er utarbeidet av Dyrvik Arkitekter AS / Østengen og Bergo AS i samarbeid med Norsam AS.

2

3 Forord Kommunedelplan Fjerdingby er Rælingen kommunes styringsdokument for videreutvikling av område Fjerdingby. Kommunedelplanen viser mål og strategier for langsiktig utvikling og forming av området og hvordan arealene innenfor planområdet skal disponeres. Fjerdingby skal utvikles til et attraktivt tettsted for hele kommunen. Stedet skal ha en kombinasjon av næringsliv, boliger og offentlige tjenestetilbud, gode møteplasser og grøntområder samt et godt aktivitetsog idrettstilbud. Kommunedelplanen skal ligge til grunn for tiltak og planer som foreslås og gjennomføres innenfor planområdet - enten av kommunen selv, av andre offentlige myndigheter, lag og foreninger og private utbyggere/interessenter. Kommunedelplan Fjerdingby gjelder for perioden 2009-20 og danner det langsiktige grunnlaget for videreutvikling i område. Kommunedelplanen kan bli vurdert revidert i planperioden. Det er likevel viktig for en helhetlig og langsiktig god utvikling at kommunen holder fast ved planens hovedstrategier. Kommunedelplanen har blitt til gjennom en prosess som har gått over lengre tid der mange parter har engasjert seg gjennom møtedeltakelse og innspill. Hovedtyngden av medvirkning er i denne planen lagt til planfasen fram mot høringsforslag, dvs i det innledende arbeidet. Dette har bidratt til å klargjøre hva slags sentrumsutvikling vi ønsker og gjennom et samarbeid utvikle forståelsen for Rælingens egenart og framtidig stedsprofil på Fjerdingby. Planen skal sikre både en helhetlig god utvikling innenfor planområdet, men også bidra positivt til kommunens utvikling generelt. Fjerdingby skal oppleves som et attraktivt sted for bosetting og etablering - og derav også bidra til å styrke kommunens attraktivitet og omdømme generelt. Kommunedelplanen vil bli fulgt opp gjennom reguleringsplanlegging i forhold til videre detaljering av arealbruken. Planen vil bli fulgt opp i kommunens handlingsprogram i forhold til prioritering av ulike tiltak som ønskes iverksatt innenfor område, finansiert og gjennomført av kommunen selv eller i et samarbeid med private aktører og/eller andre offentlige myndigheter. Utfordringen de nærmeste årene blir å sette planen ut i live. Det krever stor innsats og godt samarbeid. Planen ble behandlet av kommunestyret 4.11.2009. Det foreligger vedtak i planen med unntak av arealer som det er fremmet innsigelse til. Dette gjelder areal til alpint/hopp i Marikollen, utfartsparkering i Blystadlia og kollektiv- og beredskapsvei mellom Blystadlia og Fjerdingby. Innsigelsene er fremmet med bakgrunn i Markalovens bestemmelser, og skal gjennom en videre saksbehandling før områdenes status er avklart. Plandokumentet med endelig plankart vil foreligge i sin helhet i 2010. Planens strategidel og arealdel vil da bli trykket opp i tråd med endelig vedtak, der mulige eventuelle redigeringer er foretatt. Foreliggende plandokument viser strategisk del av planen samt bestemmelser og retningslinjer til arealdelen. Foreliggende plandokument uttrykker kommunestyrets flertalls intensjoner og strategier for utvikling av Fjerdingby. Rælingen, 19. november 2009 Øivind Sand ordfører Eivind Glemmestad rådmann

4 Sammendrag Videreutvikling av område Fjerdingby Fjerdingby skal utvikles til et attraktivt tettsted for hele kommunen med et mangfold i aktivitet og tilbud og gi innbyggerne en felles møteplass og tilhørighet. Fjerdingby skal utvikles som kommunens hovedarena for handel, tjenesteyting, rekreasjon og sosialt liv. Videreutvikling av området - med idrettsaktiviteter og sentrumsfunksjoner - tilrettelegger for økt aktivitet i den nordre del av kommunen og en utbygging som er konsentrert og sentral. Området Fjerdingby/Marikollen/Bjørnholt har et stort potensial for videreutvikling. Området har høy tetthet av arbeidsplasser, stort idrettsanlegg, nærhet til et verdifullt kulturlandskap og flere offentlige institusjoner og helsetjenester. Området representerer i stor grad et geografisk og historisk sentrum i kommunen. Videreutvikling av Fjerdingby-området skal bygge på det potensialet som ligger i en samlet attraktivitet i området - og skal støttes opp av en helhetlig, langsiktig planlegging og en politisk villet og styrt utvikling. Kjerneområdet for sentrumsutvikling er lagt i et knutepunkt og tar utgangspunkt i behovet for å samle sentrum, skape en møteplass og finne identiteten og karakteren til Rælingen. For å styrke sentrum skal deler av Øvre Rælingsveg opparbeides som sentrumsgate med en miljøprioritert gjennomkjøring. Nytt sentralt torg i sentrumsknutepunktet skal fange opp trafikken og bidra til å sikre synlighet og aktivitet. Området skal opparbeides med park og utsikt fra sentrum til Øyeren og Marikollen. Torget og parken vil være sentrale møteplasser og viktige felles uterom. Tilrettelegging for næring og befolkningsvekst er viktig for å gi området mangfold og stimulere utviklingen. Bygninger med kombinert bruk bolig/offentlig/næring vil bidra til aktivitet større deler av døgnet og gi stimulans til stedet som møtested. Befolkningsvekst og boligbygging i området forutsetter økt offentlig tjenestetilbud i form av blant annet utvidet skolekapasitet. Det skal tilrettelegges for et mangfold i boligtyper. Nærheten mellom et aktivitets- og idrettstilbud i Marikollen og et sentrumstilbud vil være sentralt for opplevelsen av Fjerdingby som et attraktivt sted. Marikollen idrettspark planlegges utvidet både for å styrke posisjonen som et regionalt anlegg og for å gi et ytterligere godt aktivitetstilbud sommer og vinter - med blant annet nytt alpin- og hoppanlegg. Det tilrettelegges for en kollektiv- og beredskapsforbindelse mellom Blystadlia og Fjerdingby for å knytte bebyggelse sammen på tvers i kommunen, tilrettelegge for miljø- og klimavennlig transport og øke beredskapsnivået i forhold til framkommelighet.

5 1 Innledning Kommunedelplan Fjerdingby er en overordnet plan med et langsiktig tidsperspektiv. Arbeidet med kommunedelplanen er initiert av kommunen selv med det ønske og siktemål å få utarbeidet et styringsdokument som sikrer en helhetlig god utvikling innenfor planområdet, og som også skal bidra positivt til kommunens utvikling generelt. Kommunedelplanen fastsetter mål og strategier for utviklingen og gir bestemmelser for videre planlegging og arealdisponering i planområde. Planen inneholder både kommunens forventninger og kommunens føringer. Planen skal både synliggjøre mulighetene i området og vise de rammer kommunen setter i forhold til oppfølging og gjennomføring av kommunedelplanens mål og strategier. Høringsforslaget er bygd opp rundt hovedtemaene; - ideer og innspill til videreutvikling av Fjerdingby - vurderinger og strategivalg - arealdisponering innenfor planområdet, på kort og lang sikt Det har vært et klart ønske fra kommunen at både planprosessen hittil og foreliggende høringsforslag skal bidra til kjennskap til, og interesse for, planarbeidet blant kommunens innbyggere, lag/foreninger og næringsliv. Muligheten til å delta i planarbeidet har vært, og er, en viktig del i dette. Det er også et mål at planforslaget skal klargjøre muligheter i området og begrensninger for utnyttingen av området, slik at de blir kjente for framtidige utbyggere og interessenter. Kommunedelplanen gjelder for perioden fram mot 2020. Planen kan bli vurdert i denne perioden mht behov for revisjon. Planen slik den foreligger gir uttrykk for en langsiktig strategi for videreutvikling av Fjerdingby. Den skal sikre at små og store tiltak og arealdisponeringer skjer i en helhetlig sammenheng. Samtidig er det viktig å sikre at planen muliggjør løpende vurderinger og en trinnvis realisering. Det skal gis rom for gode rammebetingelser for detaljplanlegging og for framtidige politiske drøftinger av utviklingen, spesielt for utbyggingstrinn som ligger litt fram i perioden. Kommunedelplanen skal følges gjennom de årlige handlingsprogrammene mht målstyring av kommunens og andre myndigheters innsats. Kommunedelplanens handlingsdel skal gi grunnlag for kommunens prioritering av ressurser og konkretisering av tiltak og synliggjøre planleggings- og samarbeidsoppgaver med andre offentlige organer og private. Kommunen må også fremstå som en aktiv bidragsyter ved eget utbyggingsbehov og organisering av tjenestetilbud. Kommunedelplanen skal følges opp i videre detalj- og arealplanlegging fram mot prosjektering og utbygging i et samarbeid mellom offentlig og privat sektor. Forslagsstiller og tiltaksansvarlig vil være en privat utbygger. Kommunens rolle vil være å påse at gjennomføringen er i tråd med overordnet plan og i tråd med høye miljø- og kvalitetskrav til fysisk utforming. Det vil kunne bli flere utbyggere og flere etapper/delområder. For å lykkes med sentrumsutviklingen må infrastrukturen tilrettelegges og arealutnyttelsen være avklart. Kommunedelplanen gir det første styringssignalet til dette. Planen gir en retning for framtidig utvikling og arealbruk; geografisk og innholdsmessig. Med en presset kommuneøkonomi, vil det sentrale være å ta små, men viktige - og riktige - skritt. Det vil også bli sentralt å finne gode samarbeidsarenaer. Kommunen vil gjennom dette være en aktør som utløser ønsket aktivitet - uten at selve gjennomføringen belastes kommuneøkonomien. Viktig felles infrastruktur, som blant annet opparbeiding av møteplassen, samt arbeid med å dra utviklingen i gang og tiltrekke seg interessenter, vil imidlertid forutsette vilje til prioritering av økonomiske ressurser.

6 2 Planprogrammet Planprogrammet viser formål og intensjoner for utvikling av et sentrumsområde i Rælingen. Programmet viser også hvilke rammer og føringer som gjelder for arbeidet og beskriver opplegg for medvirkning, organisering og framdrift. Området Fjerdingby Marikollen - Bjørnholt har et stort potensial for videreutvikling. Området har høy tetthet av arbeidsplasser, stort idrettsanlegg og nærhet til et verdifullt kulturlandskap. Offentlige institusjoner og helsetjenester gjør at mange innbyggere både sporadisk og jevnlig har ærend her. Området representerer på mange måter et geografisk og historisk sentrum i kommunen. Planområde Fjerdingby er beskrevet og avgrenset. Planprogrammet vektlegger at kommunedelplanen skal omhandle Fjerdingby som sted, der helheten i området skal gjennomgås. God infrastruktur og gode interne adkomster i hele området Fjerdingby er en vesentlig del i dette. Stedet skal ha en kombinasjon av næringsliv, boliger og offentlige tjenestetilbud, gode møteplasser og grøntområder samt et godt aktivitetsog idrettstilbud. Planprogrammets kart over Fjerdingby viser en hovedavgrensning av skissert planområde ut fra en innledende fase. Kart over Marikollen supplerer kart over Fjerdingby og viser utvidelsesretninger på idrettsanlegget. Planprogrammet angir at arbeidet med sentrumsutvikling skal ta hensyn til og i størst mulig grad samordnes med det arbeidet som er igangsatt knyttet til videreutvikling av Marikollen som idretts- og kulturarena. Plankart Fjerdingby og Marikollen: For å utvikle et sentrumsområde i Rælingen er det viktig å sikre god tilgjengelighet til området og å knytte kommunen bedre sammen. Tilrettelegging for et godt og forbedret kollektivtilbud er sentralt. Fjerdingby er et kollektivknutepunkt i kommunen. Mulighetene for et ringbusstilbud i den nordlige del av kommunen, knyttet til det sammenhengende bybåndet rundt Lillestrøm, kan være mulig på sikt ved etablering av flere sentrumsfunksjoner på Fjerdingby. Ved å ta utgangspunkt i området Fjerdingby, kan vi binde sammen eksisterende turveier og øke tilgjengeligheten både til Østmarka og Øyeren. Det er i dette området store muligheter gjennom nær tilgang til fantastiske naturressurser. Fra den store befolkningskonsentrasjonen rundt Lillestrøm, er det mulig å knytte et tur-/gangveisystem med nærhet til vannet helt opp til marka. Knutepunktet Fjerdingby vil kunne få en utvidet betydning i en slik sammenheng.

7 Kommunens næringsstrategier skal bidra til å styrke arbeid knyttet til kommunens målsettinger om miljø, bærekraftig utvikling og stedsutvikling. Tilrettelegging for næring i området er viktig for å gi området mangfold og stimulere utviklingen. Bygninger med kombinert bruk bolig/offentlig virksomhet/smånæring vil bidra til aktivitet større deler av døgnet og gi stimulans til stedet som møtested. Utvikling av et sentrumsområde vil kunne styrke befolkningens tilhørighet til - og stolthet - av kommunen. Flyfoto over Fjerdingby: Planprogrammet har tatt utgangspunkt i Kommuneplanens verdigrunnlag og utviklingsmål. Verdigrunnlaget skal virke samlende og identitetsskapende og gjenspeile de særpreg i vår kommune som ønskes ivaretatt framover. Planprogrammets intensjoner viser planarbeidets innretning og geografiske utstrekning ut fra et helhetsperspektiv, der stedsutvikling med sin bredde er en overordna målsetting. Planforslaget bygger på dette perspektivet og omhandler sentrumsutvikling inn mot det å skape et attraktivt sted som inneholder sentrumsfunksjoner, idretts- og kulturaktiviteter, grøntstruktur og nærhet til et godt kollektivtilbud. Planforslaget skal sikre en helhetlig god utvikling innenfor planområdet, men også bidra positivt til kommunens utvikling generelt.

8 3 Idefase og innkomne ideer Det har vært gjennomført ulike former for idearbeid som del av planprosessen. Den største og viktigste delen av dette har vært utlysing av arkitektoppdrag, i et parallelloppdrag. Tre ulike arkitektteam har vært engasjert for å utarbeide hver sin ideskisse i form av et mulighetsstudium for framtidig utvikling av Fjerdingby. I tillegg har det vært arrangert flere møter med innbyggere, lag og foreninger, næringsliv med mer som del av medvirkningsarbeidet i tidlig fase. Innspill som har kommet fram i medvirkningen er kort oppsummert nedenfor (4.1). For øvrig vises det til egen medvirkningsrapport, vedlegg 2. I tillegg til ideskissene fra arkitektteamene, har det vært et eget utrednings- og prosjektarbeid for utvikling av idrettsparken i Marikollen. Grindaker AS Landskapsarkitekter har utarbeidet en skisse for kommunen for videreutvikling av idretts- og friluftsområdene i Marikollen. Skissen er et innspill til kommunedelplanen og synliggjør mulig arealdisponering i tillegg til å synliggjøre aktivitetene som del av områdets attraktivitet. Nedenfor er det gjort en kort oppsummering av hovedelementene i de tre ideskissene fra arkitektteamene samt til prosjektet / skissen for Marikollen (4.2). 4.1. Oppsummering av innspill fra innbyggere, lag og foreninger Medvirkning i planarbeid etter plan- og bygningsloven er viktig. Det er lagt opp til omfattende medvirkning i den innledende fasen, dvs før høringsforslag er laget. Medvirkningen er i hovedtrekk lagt opp slik planprogrammet for kommunedelplanen har fastsatt. Den tidlige planfasen har vært vurdert som viktig og godt egnet til reell, aktiv medvirkning i form av innhenting av innspill og synspunkter. Plan for sentrumsutvikling har vært en plantype som har egnet seg meget godt for et bredt og folkelig engasjement. Kommunen har fått mange innspill til arbeidet med sentrumsutvikling. Det er også i noe grad lagt opp til å få innspill på videreutvikling av Marikollen idrettspark og til mer generelle synspunkter på framtidig utvikling av kommunen som lokalsamfunn. Det har vært arrangert en ungdomskonferanse og et dialogseminar/folkemøte. Dette har vært de to store medvirkningsarenaene. Det har vært avsatt en hel kveld, veldig mange har deltatt og det har vært jobbet aktivt med tema gjennom gruppearbeid. Begge kveldene har vært forberedt i et samarbeid mellom kommunen og representanter fra innbyggerne. Dialogseminaret ble holdt som et invitert folkemøte, der deltakerne representerte et tverrsnitt av befolkningen. Ulike lag/foreninger, vel/beboerlag, næringsliv, aldersgrupper og geografiske deler av kommunen var med. De andre samlingene er av mindre karakter, mer i form av møte, og er en kombinasjon av informasjon til ulike grupperinger om planarbeidet og ideskissene fra arkitektteamene - i tillegg til en mulighet for å gi noen innspill i tidlig fase. Denne medvirkningen har vært rettet mot Rådet for mennesker med nedsatt funksjonsevne, grunneiere, landbruket, nærmiljøgrupperinger, eldrebefolkningen og nabokommuner. Det er gjennomført en spørreundersøkelse til næringslivet, vært avholdt et møte med noen utvalgte bedrifter samt at næringslivet deltok som gruppe på folkemøtet. Det har også vært holdt et politisk dialogseminar med bred deltagelse, knyttet til idefasen, med gruppeprosesser på tvers av partiene. Seminaret hadde i hovedsak samme tema som folkemøtet. Referat fra politikersamlingen følger i vedlegg 3.

9 Synspunkter på hva som er verdifullt i Rælingen pr i dag, og som bør tas vare på /videreutvikles som en del av kommunens særpreg og identitet: - Marikollen, Østmarka, Øyeren - Trivselssenteret, Rælingen kirke og Bygdetunet - Nærhet til naturen og mangfoldet i naturen; marka og vannet, landskapet - Landlig og bynært / sentral beliggenhet/ sentralt i regionen - Småkommunepreg, oversiktlig - Friluftsliv / turveger, tilgjengelige friluftstilbud - Trivsel, god bokommune, kort vei til alt - Variert lag- og foreningsliv, frivillig aktivitet, idrett og kultur - Balansert og variert befolkningssammensetning, mangfold i botilbud - Gode oppvekstmiljøer Noen gjennomgående innspill / ønsker fra ungdomskonferansen: - Bedre busstilbud generelt i kommunen - Bedre forbindelse mellom Blystadlia og Marikollen - Fotgjengervennlig sentrum - Bevare dyrket mark - Turveger, gang- og sykkelveger - Idrettsaktiviteter mangfold sommer og vinter - Flere butikker, samlingssteder som torg, park, cafe - Rimelige boliger / ungdoms- og oppstartsboliger Noen gjennomgående innspill / ønsker fra folkemøtet:: - Småbutikker, apotek, kafe, bakeri - Helse og miljø / trening, hotell m/spa - Variert boligtilbud / småhus, boliger for eldre, boliger for unge, terrassehus - Gode bussforbindelser internt og ut av kommunen - Parkeringsmuligheter / tilgang med bil - Møteplasser / park, torg - Turveger, skiløyper, idrettstilbud - Tilgjengelighet mellom ulike deler av kommunen. Ta vare på / videreutvikle grønne verdier (landskap, natur, tilgang vann og skog)

10 4.2. Oppsummering av ideskisser fra arkitektteam Tre ulike arkitektteam har vært engasjert for å utarbeide hver sin ideskisse i form av et mulighetsstudium for framtidig utvikling av Fjerdingby. Arkitektteamene har bestått av arkitekt- og landskapsarkitektkompetanse. De har jobbet ut fra føringene i planprogrammet og i utlysingen av parallelloppdraget. Det har videre vært dialog mellom administrasjonen og teamene underveis i arbeidet med ideskisser. Ideskissene er presentert med plansjer og modeller, og har vært utstilt på rådhuset og publisert på nettet. Ideskissene har blitt presentert for og debattert i det politiske miljø samt i ulike innbyggermøter. I tillegg til ideskissene fra arkitektteamene, har det vært et eget utrednings- og prosjektarbeid for utvikling av idrettsparken i Marikollen. Oversikt over ideskisser: Parallelloppdrag - Sentrumsutvikling: A) Dyrvik arkitekter as / Østengen og Bergo as B ) LMR arkitektur as / Dronninga landskap as C) A-lab arkitekter / 3 R W / Link Landskap Eget oppdrag - Marikollen idrettspark: Grindaker AS landskapsarkitekter Parallelloppdraget for sentrumsutvikling ble kunngjort bredt med en prekvalifisering for deltakelse. Kommunen fikk mange og gode søknader, der flere var aktuelle for deltakelsen. 3 team ble valgt ut. De fikk lik honorering og arbeidet parallelt i tid og ut fra samme program. Ideskissene viser muligheter for utvikling av sentrum på Fjerdingby. Ideskissene har noen fellestrekk og anbefalinger, men er for øvrig ganske ulike mht forming av området. Bevaring og videreutvikling av grønne verdier innenfor planområdet er et element som omtales som sentralt fra alle teamene, men med ulik tilnærming. De grønne kvalitetene er en viktig del av stedets egenart. Alle teamene har også påpekt betydningen av å verne Bjørnholt øst i forhold til en stor utbygging. Alle teamene har videre påpekt potensialet for fortetting, samling av funksjoner og bygg i området, behovet for å skape en felles samlings- og møteplass og et tydelig sentrum. Ideskissene har vært viktige innspill til kommunen i planprosessen, og har gitt kommunen: Faglige råd, faglig utredningskapasitet, dialogpartner for administrasjonen Kreativitet bidratt til å se stedet med nye og eksterne øyne Godt grunnlag for medvirkning / konkrete skisser og modeller Visualisering som er lett å synliggjøre og debattere Læring ny form for innspill og metodikk i planarbeid i kommunen Bidrag til politisk engasjement og interesse Ideskissene har elementer i seg som kan kombineres, som kan realiseres på kort eller lengre sikt, men som også kan anses uaktuelle å følge opp videre. Forhold som anses uaktuelle å følge opp i plan, har likevel vært nyttige gjennom det grunnlaget som ble dannet for vurderinger og debatt i planprosessen. Ideskissene kan også gi innspill til planarbeid som besluttes i senere faser av utviklingen enn det som ligger i foreliggende planforslag - eller i annet utviklingsarbeid i kommunen. Kommunen har valgt å legge til grunn spesielt elementer i ideskisse A i planforslaget. Det har vært avholdt dialog- og utviklingsmøter mellom kommunen og Dyrvik arkitekter as/østengen og Bergo as mht videreutvikling og detaljering av skissen. Arkitektteamet ble da også supplert med trafikkfaglig kompetanse (Norsam AS). I kapittel 5 redegjøres for de vurderinger og strategivalg som er gjort mht høringsforslaget.

11 Ideskisse A - Dyrvik arkitekter as og Østengen og Bergo as Ideskissen analyser utfordringene ved etablering av sentrum på Fjerdingby, og finner at det er behov for å samle sentrum, skape en møteplass og finne karakteren/identiteten til Rælingen. Det vektlegges at identiteten ligger i ravinelandskapet, Øyeren og Marikollen, og at dette er kvaliteter som bør fremheves. Et viktig knutepunkt er området langs Øvre Rælingsveg mellom Marikollen og kommunesenteret, hvor det foreslås å justere krysset og etablere et sentralt torg. Lokaliseringen vil fange opp trafikken i området, og sikre synlighet og aktivitet. Samtidig kan krysset heves slik at det skapes utsyn både mot hoppbakken og Øyeren. På torget kan det etableres kafé og møteplass. Det kan oppføres et større bygg på hver side av krysset, som vender mot torget. Her kan offentlige funksjoner lokaliseres. For å styrke sentrum ytterligere skal Øvre Rælingsveg opparbeides som hovedgate fra Fjerdingby-krysset til sentrumstorget. Langs gata kan det oppføres næringsbygg i 2-3 etasjer, og etableres bredt fortau med trær. Den største ravinen i området kan opparbeides som park, og trekkes helt inn i sentrum. Ravinen avsluttes der torget begynner, og øvre del kan benyttes til aktivitet og lek. Langs ravinen kan det etableres gang- og sykkelveg helt ned til Gressnebben, og bekken kan gjenåpnes i størst mulig grad. Nord for ravineparken, på Bjørnholt vest, er det foreslått å etablere et idretts-/spahotell. Det vil bli liggende høyt i terrenget og ha god utsikt. Videre nord er det foreslått fire bygg med enkle volumer og god avstand, som bevarer sikten for området lenger vest. Fjerdingby skole foreslås flyttet til området nord for Bjørnholthagan, og den videregående skolen anses å ha potensial for videre utbygging. Området vest for Rælingen videregående skole, kalt Skolehaugen, kan videre opparbeides til å bli en flott arena for barn og unge. Bjørnholt øst foreslås vernet.

12 Ideskisse B - LMR arkitektur as og Dronninga landskap as Arkitektteamet mener naturgitte kvaliteter, som Marka, Svellet/Øyeren og ravinelandskapet, er Rælingens fortrinn. Videre er kulturminnene i området og Marikollen viktige kvaliteter. Utfordringene er imidlertid at kommunen mangler et definert sentrum med offentlige møteplasser, samtidig som de offentlige funksjonene ligger spredt. Eneboliger truer kultur- og ravinelandskapet, og strandsonen privatiseres. Målet er å skape et sentrum som er tydelig, levende og vakkert. Et samlingssted for kommunenes innbyggere, hvor det er attraktivt å etablere seg. Området rundt rådhuset og videregående skole anses om et godt utgangspunkt for sentrumsutviklingen. De ønsker å bygge videre på den stedlige terrengformen og de eksisterende bygningene. Eksisterende parkeringsareal foran rådhuset og skolen forvandles" til hyggelige møteplasser. Veien strammes opp til Fjerdingby allé ved hjelp av buebygg i tre etasjer, og skal skape intimitet i gaterommet. Langs gata kan det være brede beplantede fortau og langsgående parkering. I buebyggene vil man finne butikker og smånæring på gateplan, og langtidsparkering i garasjekjellere. Mellom bygningene vil man ha utsikt til Svellet. Arkitektteamet ønsker å etablere Fjerdingby Vista. Ved å benytte en av åpningene mellom buebyggene og skape en passasje mellom rådhuset og skolen, vil man etablere en forbindelse mellom Bjørnholt gård, ravinene, Svellet og Marka. Nordvest i alleen foreslås et næringsbygg i tre etasjer. Det kan også her være parkering i garasjekjeller. Med utgangspunkt i buebyggene, vil lamellblokker strekke seg østover i en kamstruktur. Her vil man finne lettstelte leiligheter. Lenger nord vil man finne rekkehus, som skal være en naturlig overgang fra eneboligområdene til sentrum. I sørøst har forslagstilleren valgt å plassere en barnehage. Området mener de er et frodig friluftsområde, som kan benyttes i pedagogisk sammenheng og til lek. Videre legger forslaget opp til å benytte overflatevann som en ressurs, som føres i kanaler ned mot Svellet. Det foreslås også å utvide ravinene inn til bebyggelsen, og bygge opp møteplasser rundt naturlig vann. Langs bekkedragene etableres gangveger og -stier, og også tversgående gangforbindelser i nordsørlig retning. En turveg fra Hammeren til Gressnebben ligger også inne i forslaget. I tillegg er det ønskelig å markere Kongevegen med eik. Ellers foreslås det å fokusere på kollektivtrafikk, og det legges opp til at alle bussruter må gå innom Fjerdingby sentrum. I tillegg ønsker de å forlenge T-banen fra A-hus via Fjerdingby til Lillestrøm.

13 Ideskisse C - A-LAB, 3RW og Link Landskap Forslaget som er utarbeidet i idéskissen kalles eco Rælingen. Det påpekes at Rælingen har en sterk grønn profil, da det er en landbrukskommune med Østmarka i vest og Øyeren i øst. Dette mener de kommunen bør spille videre på og gjøre til sitt image. I idéskissen har de derfor fokusert på bærekraftig utvikling, hvor bærekraftige mål innenfor samfunn, økonomi og økologi ligger til grunn for sentrumsutviklingen. Dette mener de skal få Rælingen til å skille seg ut fra nærliggende tettsteder, og bli et attraktivt sted å etablere seg for fremtidens miljøbevisste innbyggere og bedrifter. Forslaget vektlegget at det er visse kvaliteter som må være på plass for å kunne skape et velfungerende sentrum. Det er behov for en viss tetthet av og nærhet mellom mennesker og bygninger. Det er behov for gode rom og sosiale møteplasser, samt et mangfold av aktiviteter. I tillegg må parkeringsarealer ut av sentrumskjernen, og det må legges til rette for flere måter å bevege seg på. Med bakgrunn i dette har arkitektteamet utarbeidet en idéskisse som ser området rundt Rælingen rådhus /videregående skole som et naturlig utgangspunkt. Langs østsiden av Bjørnholthagan finner man en struktur kalt Borgen, som kan inneholde et mangfold av program. Det vil man også finne på motsatt side av vegen, i Borggården. Dette er området rundt rådhuset/ videregående skole. Borggården kan fortettes med et konferansehotell i nord, samt flere mindre bygninger, der hvor man i dag har parkeringsareal. Mellom bygningene kan det etableres tre hovedbyrom/plasser, og fra Kulturtorget kan det gå gang- og sykkelveg til Marikollen. Parkering skal foregå langs vegen, samt i parkeringshus ved rådhuset. I tillegg foreslås det å oppføre to store bygg med handel og kontor mot Marikollen, på nordsiden av Øvre Rælingsveg. Øst for Borgen finner man Bjørnholt vest, hvor det er foreslått ulike typer arealeffektive boligtypologier; rekkehus, hybrid og tun. I tillegg vil området kunne inneholde noe annet program. Mellom bygningene vil det dannes attraktive uteareal, hvor det også vil være mulig å dyrke sin egen mat. Terrenget skal legge premissene for hvordan bygningene blir plassert, og atkomstvegene skal følge kotestrukturen. Gang- og sykkelveger skal gå på tvers av atkomstvegene. I området kalt Bjørnholt øst er det foreslått økologiske boliger, hytter eller parseller. Der skal tilreisende kunne ha sin egen parsell hvor de dyrker mat, eller de skal kunne bidra i bondens arbeid. Bjørnholt øst skal være en del av identitetsbyggingen av Rælingen.

14 Ideskisse fra landskapsarkitekt videreutvikling av Marikollen idrettspark Grindaker AS Landskapsarkitekter har utarbeidet en skisse for kommunen for videreutvikling av idrettsog friluftsområdene i Marikollen. Skissen er et innspill til kommunens kommunedelplanarbeid, og et diskusjonsgrunnlag for prioriteringer, grunnerverv og etappevis utbygging. Arbeidet har vært organisert som et eget prosjekt, samtidig som det har vært viktig å samordne arbeidet i forhold til sentrumsutvikling. Videreutvikling av Fjerdingby bør bygge på det potensialet som ligger i en samlet attraktivitet i området. En viktig målsetning i prosessen har vært å komme frem til løsninger som er gode for alle aktiviteter. Dette har vært spesielt utfordrende i forhold til arealfordelingen mellom de plasskrevende vinteridrettene; alpint, langrenn og hopp. De idrettsmessige vurderingene omtales og vurderes i Kommunedelplan for idrett, fysisk aktivitet og friluftsliv. De arealmessige beslutningene er en del av arealdelen til Kommunedelplan Fjerdingby. Foreliggende planforslag synliggjør derfor ønsket arealdisponering i arealdelen og synliggjør aktivitetene som et bidrag til områdets totale attraktivitet i strategidelen til planen. Ideskisse vinter Ideskisse - sommer

15 4 Vurderinger, strategivalg og målsettinger Kapitlet omhandler de prinsippvalg og strategiske valgene som planforslaget legger opp til. Mål og strategier er et resultat av innspill til planarbeidet sammen med de vurderinger som er foretatt i planprosessen, og danner grunnlaget for arealbruken slik den er vist i kapittel 6. 5.1. Mål Overordnet utviklingsmål Fjerdingby skal utvikles til et attraktivt tettsted for hele kommunen med et mangfold i aktivitet og tilbud og gi innbyggerne en felles møteplass og tilhørighet Mål Fjerdingby er utviklet til kommunens hovedarena for handel, tjenesteyting, rekreasjon og sosialt liv. Fjerdingby har fått et utbant preg med en tetthet og nærhet mellom mennesker og bygninger, der omgivelser og uterom preges av liv mellom husene. Fjerdingby er utviklet med sentrumsnæring som beriker stedet som møteplass, gir innbyggere nærhet til daglighandel og bidrar til mindre transport. Fjerdingby er utviklet til et miljø- og klimavennlig tettsted der energibruk og transportmønster er tilrettelagt slik at hensynet til natur og mennesker ivaretas. 5.2. Vurderinger og valg av strategier for framtidig utvikling Kapitlet omhandler de planfaglige vurderinger som er foretatt i planprosessen, belyser konsekvenser av planforslaget og uttrykker strategier for å nå mål satt i kapittel 5.1. Sammen skal dette skal sikre et godt beslutningsgrunnlag og vise kommunens strategivalg. Nærmere utdyping av konsekvenser er sammenstilt i eget vedlegg, vedlegg 1.

16 Sentrumsutvikling - knutepunktet og møteplassen Planforslaget har hatt som utgangspunkt å skape et tettsted og ett hovedsentrum i kommunen, som kan ha kvaliteter som er positive for hele kommunen. Eksisterende bebyggelse med veger og omgivelser preges av å ligge spredt og oppleves lite samlende, både fysisk og sosialt. Det er ingen naturlig møteplass og lite visuell kontakt mellom offentlige bygg, liten utsikt og kontakt mot Øyeren og liten visuell kontakt mellom rådhuset/videregående skole og Marikollen. Plasseringen av kjerneområdet for sentrumsutvikling tar utgangspunkt i behovet for å samle sentrum, skape en møteplass og finne karakteren/identiteten til Rælingen. Kjerneområdet vil bli et konsentrert og avgrenset sentrumsområde, der mest mulig aktivitet samles og gir korte avstander mellom ulike tilbud. Dette skal gi realisme og lønnsomhet i forhold til utbygging og etablering av næringsvirksomhet samt skape liv og aktivitet i området. Knutepunktet og forlengelsen av det gir muligheter for fortetting og for å forme et tett sted med liv mellom husene - et sted der mange naturlig er innom både fordi de har et konkret gjøremål der, fordi det finnes attraktive fellesrom og omgivelser og fordi de ønsker å møte andre. I vurderingene er det tatt utgangspunkt i å sikre sammenhengende grøntdrag fra Marikollen til Øyeren, definere viktig veginfrastruktur, definere naturlig område for sentrumsutvikling og viktige utviklingsområder for idrett, kultur, skole, næring og boliger. Nytt sentralt torg tenkes etablert langs Øvre Rælingsveg i knutepunktet mellom Marikollen og dagens kommunesenter (rådhus med mer). Hovedgate i eksisterende Øvre Rælingsveg kan bearbeides fra rundkjøringen til sentrumstorget. Mange tilbud finnes i området - idrettsparken med hall, kultursal, trivselssenter for eldre, kollektivterminal, skoler og offentlige funksjoner. Skissen under illustrerer knutepunktet sammen med sirkler for utvikling. 2 Strategier Samle mange funksjoner og aktiviteter gjennom en bevisst, aktiv og styrt planlegging. Fortette og konsentrere bygningsmasse og næringsvirksomhet for å gi grunnlag for utvikling og lønnsomhet - samt for trivsel og liv på møteplassen. Bygninger med kombinert bruk bolig/offentlig virksomhet/næring skal bidra til aktivitet i store deler av døgnet og gi stimulans til stedet som møteplass. Estetikk og kvalitet skal gjøre kjerneområdet attraktivt og tilgjengelig - omgivelser, bygg og gatestruktur skal være helhetlig utviklet og med god universell utforming. 2 Sirklene er kun ment for visualisering av en tenkning og skal ikke oppfattes med absolutte arealstørrelser eller avgrensninger.

17 Veg- og gatestruktur, transport, adkomst og parkering For å styrke sentrum skal Øvre Rælingsveg opparbeides som sentrumsgate fra Fjerdingby-krysset til sentrumstorget med en miljøprioritert gjennomkjøring. Miljøgate kan planlegges som en del av tettstedsutviklingen og gi positive virkninger i forhold til både trafikkmengde, trafikksikkerhet, estetikk og trivsel. Langs gata kan det oppføres kombinerte bygg og etableres bredt fortau med trær. Det må forventes en trafikkøkning som følge av utvikling av Fjerdingby som sentrumsområde sammen med utvidelse av idrettsparken i Marikollen. Trafikken og køene på Nedre Rælingsveg er økende som følge av utbygging sørover i kommunen/nabokommunen. Øvre Rælingsveg er en alternativ vei å kjøre for flere, og er i økende grad benyttet som gjennomkjøringsvei. En konsekvens av å omdanne Øvre Rælingsveg med en miljøbasert gjennomkjøring kan være at det blir redusert trafikk på vegen. Ut fra foreliggende trafikkdata synes det uproblematisk å redusere hastigheten på Øvre Rælingsveg for en kort strekning og utforme den som miljøgate. Ulike kryssløsninger i kjerneområdet er vurdert og sett i sammenheng med mulig bebyggelsesstruktur, gang-/sykkelframkommelighet, grøntdrag og siktlinjer. I planen er hovedgrepene lagt inn som føring for videre planlegging. Skissen 3 nedenfor viser et mulighetsbilde/en illustrasjon på hovedideene som skal ligge til grunn for videre planlegging. Her synliggjøres et sentrum omgitt av grønne kvaliteter og hensynet til myke trafikanter, sammen med mulig bebyggelse og veger. Kryssløsningen muliggjør direkte kontakt mellom torg og park, er fotgjengervennlig samt at løsningen ikke krever mye omlegging av eksisterende veger. Løsningen baserer seg på prinsippet om heving av Øvre Rælingsveg, noe justering av eksisterende veggeometri og T-kryss. 3 Skissen er kun ment for visualisering av en mulighet og skal ikke oppfattes som absolutt mht plassering av blant annet byggene.

18 I forbindelse med opparbeidelse av nye veier og gangveier, og omlegging av eksisterende veier innenfor planområdet, avsettes det egne felt for syklister, fortinnsvis ihht Statens vegvesens anbefalinger. Dette gjelder ikke for mindre veier gjennom boligområder. I kommuneplanen er det vektlagt at det skal tilrettelegges for et godt og styrket kollektivtilbud, med mulighet for sammenhengende kollektivtilbud på tvers i kommunen. For å utvikle et sentrumsområde i Rælingen som kan fungere som en møteplass for innbyggere fra hele kommunen, er det viktig å tilrettelegge for å knytte bebygde områder sammen og forbedre kommunikasjonen. Om lag en tredjedel av kommunens befolkning bor i områdene Løvenstad og Blystadlia, og har dels en svakere tilhørighetsfølelse til Rælingen enn befolkningen i andre områder i kommunen. Dette skyldes blant annet manglende kommunikasjonsmulighet over åsen. Det er vesentlig for kommunen å tilrettelegge for et kollektivtilbud som muliggjør at flere velger å reise kollektivt, og at kommunen bidrar til et miljø- og klimavennlig transportmønster i framtiden gjennom en god samordnet areal- og transportplanlegging. I planen foreslås det avsatt areal til en kollektiv- og beredskapsforbindelse som knytter bebyggelsen sammen, tilrettelegger for miljøvennlig transport og gir økt beredskapsnivå. Innbyggere i alle aldersgrupper etterspør et bedre busstilbud i kommunen, både generelt og spesielt et busstilbud på tvers i kommunen. Spesielt vil grupper som barn/ungdom og eldre ha nytte av et bedre tilbud, både som følge av at bilen ikke er et valg for alle og som følge av hyppig reising i forbindelse med trening, skole og annen aktivitet. Mange aktiviteter finnes i området Marikollen / Fjerdingby (idrettsparken, kultursalen, trivselssenteret, skoler og offentlige funksjoner) - og flere nye funksjoner vil komme som følge av en sentrumsetablering. Videreutvikling av området Fjerdingby, med idrettsaktiviteter og sentrumsområde, tilrettelegger for økt aktivitet i den nordre del av kommunen og en utbygging som er konsentrert og sentral. I planen er det også lagt inn parkeringsplass oppe på Blystadlia. Denne er tenkt som en utfartsparkering for brukere av marka og idrettsanlegget i Marikollen. Videreutvikling av Fjerdingby bør basere seg på en balansert grad av tilrettelegging for bilbruk, der det både skal være mulig å kjøre og samtidig skal stimuleres til annen transport. Det skal tas hensyn til både framkommelighet og lettvint tilgang til stedet og til stimulering av reisevaner som er mest mulig gunstige for klima og miljø. De nye sentrumsfunksjonene kan bli attraktive å gå og sykle til, og bebyggelse nær sentrum skaper kortere avstander for flere. Likevel vil antagelig bilen fortsatt være et attraktivt fremkostmiddel for mange og en nødvendighet for noen. I en kommune som Rælingen vil man ikke kunne oppnå det samme grunnlag for kollektivtilbud som på en del andre steder, sett i forhold til befolkningsgrunnlag, geografi og manglende jernbanenett. Tettstedsutvikling på Fjerdingby vil gjøre kommunen mer urban og folkerik, men kommunen vil likevel være preget av en beliggenhet i skjæringspunktet sentral og landlig. Det bør tilrettelegges for flere parkeringsplasser innenfor arealet til idrettsparken og ungdomsskolen. For enkelte av aktivitetene, som alpint og hopp, er det særlig naturlig å benytte bil. I ideskissen fra Grindaker for utvikling av Marikollen idrettspark er det vist noen muligheter, og dette vil bli en del av den videre planlegging. Parkeringsplasser tilknyttet dagens idrettshall, ungdomsskolen og fremtidige plasser i området rundt idrettsparken bør utredes videre mht effektivisering og sambruk også i relasjon til sentrum. Parkeringsplasser innenfor kjerneområdet for sentrum vil i stor grad kunne tilrettelegges i kjellere i byggene. Ved terrengheving i området vil det være et stort potensial for utnyttelse av underetasjer. Det skal vurderes hvorvidt det er hensiktsmessig å tilrettelegge for kantparkering (korttidsparkering) langs Øvre Rælingsvei gjennom en miljøgateløsning. I vurderingen bør det ligge til grunn både hvordan

19 trafikkflyt og vedlikehold/brøyting med mer kan ivaretas samtidig med at det blir mulig med kort og lett tilgang til byggene. Det vil være viktig både mht varetransport og næringsretta virksomhet og ut fra hensynet til universell utforming og enkel tilgjengelighet til en del type bygg og tjenester. Eksisterende parkeringsplasser utenfor dagens rådhus/videregående skole kan beholdes med den sentrumsløsning som ligger i planen. Det er en fordel mht dagens knapphet på parkeringsplasser, som følge av en generell utvikling med økt bilbruk og som følge av at det også har kommet flere publikumsretta funksjoner på rådhuset de siste årene. Dersom det er behov for flere parkeringsplasser ved rådhuset, må det eventuelt sees i sammenheng med utnyttelsen av eksisterende og framtidig område til offentlig formål (område E). Arealet til elevparkeringen for videregående skole (område D) foreslås i planen eventuelt, helt eller delvis, omdisponert til vegareal for å muliggjøre adkomst til Bjørnholt vest fra nordvest. Det er i planen vurdert som hensiktsmessig at det tilrettelegges for vegadkomst til Bjørnholt vest (områdene B og C) både fra nordvest og fra sørvest. Adkomst og interne forbindelser vil bli vurdert i sammenheng med reguleringsplan for områdene B og C. Strategier Adkomster, parkering og infrastruktur skal tilrettelegges i sammenheng for hele Fjerdingby - nærheten mellom idrettsparken og sentrum utnyttes for å gi et arealeffektivt utbyggingsmønster. Miljøprioritert gjennomkjøring i sentrumsgata skal gi gode trafikale forhold for både gående, syklende og kjørende og bidra til både funksjonelle og estetisk gode omgivelser. Tilrettelegge for et forbedret kollektivtilbud - som også bidrar til en klimavennlig og samordnet areal- og transportpolitikk. Bebyggelse i ulike deler av kommunen skal knyttes nærmere sammen. Næringsutvikling Det er en målsetting for kommunen å arbeide for økt aktivitet knyttet til næringsutvikling og for å etablere flere arbeidsplasser innen egen kommune. Det skal tilrettelegges og stimuleres til etablering av handel i sentrum som beriker stedet som møteplass. Det skal legges til rette for utvikling av arbeidsplasser som gir innbyggere nærhet til daglighandel og bidrar til mindre transport. Kommunen vil være offensiv på forholdet mellom næringsutvikling og arealdisponering ved å ta utgangspunkt i at næringsarealer skal være behovsbaserte, attraktive, egnede og sentrumsnære. Offentlige arbeidsplasser og tjenestetilbud bør tilrettelegges slik at de kan bidra til å styrke sentrum og grunnlaget for næringsliv. Dette krever en bevisst styring fra kommunens side både mht arealbruk og utnyttelse av bygningsmasse og et samarbeid med private virksomheter som ønsker å etablere virksomhet i området. Kommunen må se eget utbyggingsbehov i sammenheng med andre interesser gjennom eie- og leieforhold og kan derav bidra til synergieffekter med handel og arbeidsplasser. Næringsaktivitet bør samles i et mest mulig konsentrert område. Dette er sentralt både for å kunne gi et grunnlag for lønnsomhet og for å kunne gi gjensidige samlokaliseringseffekter. Det vil være av betydning for både antall besøk i området samt for aktivitet og trivsel i sentrum. Næringsaktivitet i kjerneområdet åpner for slike muligheter ved sin beliggenhet i et knutepunkt som kan utvikles til en møteplass. Næringsaktivitet kan, på lengre sikt, utvikles i større omfang ut fra kjerneområdet og inn i tilgrensende områder. Det vil kunne være aktuelt for å gi muligheter for ytterligere vekst samt for å ha areal til næringsvirksomhet med en større bredde (bransjemessig) enn det som er naturlig i kjerneområdet.

20 Sentrumsområdet kan utvikles i sørøstliglig retning (område F) dersom arealet til dagens barneskole frigjøres. Spesielt vil det være aktuelt med næringsbebyggelse på strekningen. Sentrumsområdet kan også videreutvikles i noe grad i nordvestlig retning (område G). Det kan tenkes et/to kombinerte bygg til eksempelvis kontor/forretning på strekningen. Sentrumsområde bør ha en naturlig overgang mot Bjørnholt vest som boligområde. Den delen av Bjørnholt vest som grenser nærmest til kjerneområdet (område A) avsettes til kombinert formål bolig/ næring/offentlig (område B). Det kan her egne seg med tilrettelagte boliger, med høy grad av universell utforming, som da får kort avstand til sentrum og til rådhusets søndre del (helsefunksjoner). Det kan også egne seg med næring som bør ligge nært til / i forlengelsen av kjerneområde for sentrum, men som ikke nødvendigvis bør ligge i knutepunktet. Hotell og/eller helsehus (med apotek) er slike mulige virksomheter. Tomta har en fantastisk utsikt, og vil for et hotell kunne vurderes som meget attraktiv. Det bør tilrettelegges for sentrumsrelatert næringsliv med virksomheter som det kan være marked for på Fjerdingby; sett i forhold til lokalt potensial, beliggenhet i regionen og i forhold til befolkningsgrunnlag. Beliggenhet i regionen bør ha som utgangspunkt at virksomheter på Fjerdingby ikke skal være av en type som er mer egnet utenfor kommunens grenser og i mer urbane deler av regionen. Det skal tilrettelegges for småhandel og som ikke er basert på bygningsmasse eller på annet vis i retning av et kjøpesenter. Småhandel og servicetilbud som kan dekke et daglig behov og være av en type som er nyttige å ha i nærmiljøet og gi trivsel, kan være eksempelvis dagligvarebutikk, frisør, blomster, bakeri og apotek. Lokalt potensial bør ha som utgangspunkt at det kan etableres virksomheter med utgangspunkt i aktivitet knyttet til idrett og friluftsliv. Det kan være aktuelt med virksomheter både direkte relatert til idrettsparkens tilbud - og virksomheter i forlengelsen av idrettstilbudet (overnatting, spising med mer). Idrettsparkens nærhet til sentrum bør utnyttes. Torget og parken i sentrum bør utvikles til å fylle funksjonen som møteplass der det stimuleres til etablering av kafe, restaurant og/eller hotell nært beliggende. Det bør i videre planlegging stimuleres til næringsaktivitet med et tjenestetilbud som omhandler mennesker innenfor områdene trivsel og rekreasjon, velvære og helse. Samlet vil en slik satsing på næringsutvikling gi stedet en profil, ved å utnytte de kvaliteter som finnes i området og videreutvikle kommunen som grønn og miljøvennlig, med beliggenhet og nærhet til både det urbane og det landlige. Profilen vil bygge opp under Rælingen som en god og attraktiv bokommune. En god utvikling på Fjerdingby og i Marikollen vil kunne gi kommunen økt attraktivitet og godt omdømme. Det vil kunne gi mulighet for ringvirkninger på lengre sikt i form av interesse for etablering og bosetting - både i området og generelt i kommunen. I videre planlegging vil det være sentralt å trekke virksomhet til området som kan fungere som en drivkraft for videre utvikling og gjøre stedet attraktivt å etablere seg i for flere virksomheter. Torget med spisested, hotell og dagligvarebutikk kan være mulige motorer som generer starten og et første byggetrinn. Dette bør sees i sammenheng med boligutvikling for å gi utbygger en mulighet til samtidighet mht å bygge ut et område med tilstrekkelig befolkningsgrunnlag og med gode kvaliteter samlet sett. Strategier Næringsaktivitet med et tjenestetilbud rettet mot menneske og miljø skal stimuleres, med vekt på trivsel og rekreasjon, velvære og helse. Offentlige arbeidsplasser og tjenestetilbud tilrettelegges slik at det kan bidra til å styrke sentrum og grunnlaget for næringsliv. Torg og park skal være sentrale møteplasser og viktige felles uterom, der det stimuleres til etablering av tilknyttet virksomhet i form av spise- og/eller overnattingstilbud i nærhet.

21 Boligutvikling I kommuneplanen er det satt som mål at det skal utvikles et mangfold og en variasjon i boligtyper som gjør det attraktivt å bo i Rælingen, som muliggjør boligbytte innenfor eget lokalområde, som tar hensyn til vanskeligstilte grupper og tilrettelegger for universell utforming av boliger og boområder. Det er også en målsetting at framtidig vekst skal lokaliseres nord i kommunen. Det er i kommunen et generelt behov for å arbeide for å få et mer variert og bredt boligtilbud, slik at innbyggergrupper ikke må flytte ut av kommunen av den årsak at det ikke finnes passende bolig. I tråd med kommuneplanens mål, innspill fra medvirkningen og kommunens oversikt over boligbehov, bør planområdet tilrettelegges for et mangfold i boligtyper. Spesielt bør det tilrettelegges for botyper som gir et tilbud til innbyggere som pr i dag bor i kommunen og som ønsker å flytte inn i mindre og mer lettstelte boliger enn de har i dag (seniorleiligheter med mer), tilrettelagte boliger av ulike slag (for mennesker med nedsatt funksjonsevne, bla eldre), boliger med tilknyttede omsorgsfunksjoner, boliger for unge familier med barn og eventuelt ungdomsboliger. Innbyggergrupper som viser seg å ha en tendens til å flytte ut av kommunen er seniorer som vil bytte sin enebolig med lettstelt moderne leilighet samt familier i vekst, dvs med flere og/eller større barn, som ønsker seg et alternativ til treroms-leiligheter. Generelt for boligutvikling i området skal hensynet til universell utforming av boligene og uteområdene være ivaretatt i høy grad, og i særligst grad i området nærmest kjerneområdet for sentrum. Boliger utover sentrumsleiligheter i kombinerte bygg i kjerneområdet, skal etableres på Bjørnholt vest. Dette er et område som har et flott potensial som boligområde. Omfang og tidspunkt for utbygging av boliger egnet for familier med barn, må sees i sammenheng med skolekapasiteten. Dersom skolekapasiteten i området økes, vil det kunne gi muligheter for en større boligutbygging innenfor planområdet enn det en ellers kan. Dette vil være positivt for stedet i seg selv, ved at det gir et tilstrekkelig grunnlag med folk og kunder for både handel og for sosialt liv. Det kan, med kommunens begrensede arealtilgang, også være positivt i forhold til generell tilrettelegging for boligutvikling nord i kommunen. Sentrumsområdet bør ha en naturlig overgang mot Bjørnholt vest som boligområde. Den delen av Bjørnholt vest som grenser nærmest til kjerneområdet (område A) avsettes til kombinert formål bolig/ næring/offentlig (område B). Det kan her egne seg med tilrettelagte boliger, med høy grad av universell utforming, som da får kort avstand til sentrum og til rådhusets søndre del (helsefunksjoner). Det kan også egne seg med næring som bør ligge nært til / i forlengelsen av kjerneområde for sentrum, men som ikke nødvendigvis bør ligge i knutepunktet. Den øvre del av Bjørnholt vest (område C) avsettes til boligformål. Det kan her egne seg med boliger av ulike slag tilpasset ungdom og familier med barn. Innbyggere i denne gruppa vil få kort avstand til sentrum, men kan godt ha en noe lengre avstand enn innbyggergruppene i søndre del. Terrenget i denne delen av Bjørnholt vest er også mer egnet for yngre mennesker. Beliggenheten er videre gunstig mht adkomst skolene. Strategier Mangfold i boligtilbudet skal stimuleres og gi en variert befolkningssammensetning, samt bidra til at det finnes egnede boformer i egen kommune for flere av kommunens innbyggere. Det skal tilrettelegges for botyper (leiligheter) som gir et tilbud til innbyggere som ønsker å flytte inn i mindre og mer lettstelte boliger enn de har i dag samt tilrettelagte boliger av ulike slag.