Aquarama - OPS KrisAansand kommune BRG og Kruse Smith Estate konferansen 11.9.14 Svein Kaldestad direktør forretningsutvikling Kruse Smith Eiendom
KRUSE SMITH - FRA SØRLENDING TIL TUNG NASJONAL AKTØR Kruse Smith AS etablert i 1935 Ca 1000 ansake Ca 4,3 mrd oms. 2013 Ordrereserve ca 5 mrd Kruse Smith har ni kontorer Bygg Byggfornyelse Anlegg Eiendom HAUGESUND STAVANGER ÅSERAL OSLO LILLESTRØM LYNGDAL KRAGERØ KRISTIANSAND ARENDAL
Aquarama IdreKsbasseng og stupeanlegg
Aquarama Badeanlegg strømkanal, bølgebasseng småbarnsavdeling, surfebølge, ulike velværebasseng, ulike vannsklier, badstuer, utebasseng m.v.
IdreKsanlegg for Tangen og Kvadraturen VGS - 2- håndballbaner, styrkerom - Eliteserieanlegg i håndball med ca 1700 sikeplasser (teleskoptribuner) - Konferansesal for hotellet (vegg i vegg)
Scandic Bystranda- Sørlandets største hotell 229 rom, 800 senger, stor konferanseavdeling.
Aquarama fokus på folkehelse Treningssenter, spa, helsetjenester 7000 kvm kontor - parkeringsanlegg
Hvordan analysere risiko og avkastning? Hvordan kan prosjekter finansieres? Hvordan planlegge økonomien på lang sikt?
HVA ER OPS ENKEL DEFINISJON? 1: Langvarig kontrakt, innebærer ansvar og risiko for dri` 2: Det tas felles beslutninger om prosjektet. Altså et reelt samarbeid, aller helst et partnerskap. 3: Tydelig allokering og/eller deling av risiko. Avtalt balanse av risiko mellom offentlig/privat side 4. NB - OPS trenger ikke omfake privat finansiering!
RISIKO BØR IDENTIFISERES OG PRISES OGSÅ FOR OFFENTLIGE BYGGHERRER Det offentlige har også kostnader Al administrasjon og overhead Er ikke de formålsbygg som en kommune eier Alpasset behovet over Ad utgjør deke en risiko endringer i f.eks skolestruktur? Det offentlige låner penger rimeligere enn de private fordi skakebetalerne betaler for renterisiko og sikrer Albakebetaling Som regel er finanskostnadene en liten del av totale dri`skostnader f.eks 12-15 % Private er vant Al å håndtere risiko det offentlige har ikke samme fokus på deke og priser den sjelden
ULIKE OPS VARIANTER FORDELING AV RISIKO OG ANSVAR NB IKKE UTTØMMENDE Hvorvidt et prosjekt ansees som OPS handler i stor grad om plassering av risiko og ansvar. Denne matrisen gir et grovt overblikk på ansvarsfordeling (OPS- portalen) Ansvar Offentlig Privat aktør Konseptdesign Finansiering- renterisiko Prosjektering Bygging Bygningsteknisk drin DriN av ytelse Inntjening v/brukerbetaling Overføring av eierskap Da partene frik kan bli enige om hvilke elementer som skal plasseres hos hvem er det vanskelig å si hvor grensen Al OPS går. Det finnes en rekke mulige ugall av overnevnte skisse. Ansvaret for de ulike elementene kan plasseres hos offentlig part, privat part, eller hos begge. Formålsbygg og Al dels infrastruktur egner seg for OPS
AQUARAMA ULIKE OMRÅDER MED ULIK RISIKO OG AVKASTNING Lovpålagte oppgaver/offentlig oppgaver Svømmeopplæring Tilbud for organisert idrek/idreksanlegg for vg skoler Tilbud Al ulike pasientgrupper Finansiering av offentlige arealer Privat dri` grundig budsjekering av de ulike markeder Dri` av badeland/idreksanlegg kommersielle inntekter Dri` av treningssenter og spa må treffe markedet Utleie av næringslokaler / kontorarealer Al offentlige og private leietakere Utleie av Sørlandets største hotell Utleie av parkeringsanlegg Finansiering av private arealer
ANSVARSFORDELING AQUARAMA Ansvar Offentlig Privat aktør Konseptdesign x Finansiering - renterisiko x x Prosjektering x Bygging x Bygningsteknisk drin x DriN av ytelse x x Inntjening v/brukerbetaling x Overføring av eierskap x x
Aquarama - Blant de største OPS prosjekter i Norge (utenom vegsektoren) Fordi kommunen ønsket: Å tilby lovpålagte oppgaver til lavest mulig pris Å redusere risiko Å sikre et jevnlig vedlikeholdt anlegg Å kombinere tradisjonelle kommunale tjenester med kommersiell drift ønske om at kommersielle inntekter kunne subisidiere offentlige tjenester Bidra til økt folkehelse gjennom tilrettelegging av et attraktivt anlegg
Suksesskriterier for samarbeidet mellom KrisAansand Kommune og Kruse Smith/BRG Mest mulig åpen invitasjon fokusere på behov som skal dekkes, ikke så mye på hvordan det skal løses Anskaffelsesprosessen var konkurranse med forhandlinger Dette medfører kreativitet og dermed synliggjøre ulike måter å løse behovene på Sikre felles vinn - vinn kultur f.eks dele overskudd og helst også underskudd. Synliggjør totale kostnader og risiko for kommunal drift av anlegget
PRIVAT FINANSIERING AQUARAMAS IDRETTSANLEGG OG BADEANLEGG? Privat finansiering består vanligvis av egenkapital og lånekapital. Kravet Al avkastning av egenkapital i eiendomsprosjekter ligger o`e i området 12-15 % Lånekapital Al private prosjekter er dyrere enn i offentlige prosjekter grunnet risiko og bankenes klassifiseringsregler. Egenkapitalandel og marginforskjell mellom privat låntaker og offentlig låntaker, vil kunne medføre betydelig forskjell i rentekostnader. I utgangspunktet ønsket kommunen at private skulle finansiere badeanlegget og idreksanlegget. Når kostnadene for deke ble klarlagt (ca 3 %), vurderte man alternaave løsninger.
HVA BLE LØSNINGEN I AQUARAMA? Kommunen er eier av bade- og idreksanlegget- fordel rimelig lån husleie AQ badedri` AS FDV for anlegget avtalt Alstandsgrad 1 tjenestekjøp Kommunen kjøper Algang Al badeanlegget for svømmeopplæring, organisert idrek og pasientgrupper Kommersielle inntekter: billelnntekter Servering utstyr Festeinntekter fra tomt: hotell og øvrige kommersielle arealer
SEPARATE DRIFTS OG EIENDOMSSELSKAP VIKTIG MED GOD PLANLEGGING TIDLIG OGSÅ FOR EXIT MULIGHETER Utvikler/Utbygger Eier Dri`sselskap Dri` FDV avtale Sanksjonsmuligheter Eiendom Leieavtale Kommune offentlig part Eiendomsselskap Eier Leiebetaling Kjøpsopsjon Fordeler - Renere finansiell eksponering for investor - Separerer finansiell risiko fra dri`srisiko Ulemper - Komplisert avtaleverk og garanastruktur - Struktur må avklares med kommunen
OFFENTLIG FINANSIERING RIMELIGERE? - I HVERT FALL BEDRE BUDSJETTPRESISJON I OPS Riksrevisjonen i Storbritannia, NaAonal Audit Office, fant i en studie fra 1999 at bare 30 % av offentlige prosjekter ble levert på Ad og 27 % ble levert innenfor budsjek. En annen større studie fra HM Treasury viste at 88 % av alle OPS prosjekter ble levert innenfor Ad og budsjek. Riksrevisjonen i Norge reker kriakk mot vegvesenet i rapport fra november 2013 (Byggeindustrien, arakkel 115878 nov 2013) Av 80 kontrakter hadde 48 en overskridelse på minimum 10 % og 22 hadde en overskridelse på 30 %. Samlet opprinnelig kontraktsverdi var mnok 3647. Disse kostet mnok 4421, dvs en snik overskridelse på 21,2 %
FINANSIERING MANGE MULIGHETER Det finnes en rekke varianter for finansiering av OPS prosjekter. Offentlig Finansiering Privat Offentlig eierskap Delt eierskap Privat eierskap med fortung betalingsplan. Privat eierskap Det offentlige påtar seg hele finansieringen og står som eier av bygget. OPS- effektene oppnås ved incitamentsordninger Både offentlig og privat side er deleier i OPS selskapet. Privat part har vanligvis over 50 % av aksjene Det offentlige betaler ut mesteparten av byggekost ved ferdigsallelse. DeKe gjør det periodiske utbetalingene lavere, og renteeffekten blir mindre. Privat part er eier av prosjektet og leaser bygget Al det offentlige, som regel eker en lineær prismodell + KPI- justering
ARENDAL BRANNSTASJON Eies av BRG/Kruse Smith 6000 kvm - 150 mnok Utleid på 25 + 10 år ForkjøpsreK og utkjøpsrek, men ikke plikt. 100 % privat finansiert
LYNGDAL UNGDOMSSKOLE 6040 kvm 163,5 mnok Eid av Lyngdal Kommune Teknisk dri` og vedlikehold Kruse Smith Eiendom 100 % offentlig finansiert
SPILLEMIDLER REGLENE ENDRES DET ER FLOTT AT PRIVATE TAR MEDANSVAR FOR DRIFT AV OFFENTLIGE ANLEGG TORHILD WIDWEY KULTURMINISTER 10.5.2014
AQUARAMA RISIKO FOR BRG OG KRUSE SMITH SOM SKAL DRIVE ANLEGGET I 60 ÅR Badeanlegget må Al enhver Ad være akrakavt. Besøkende må oppleve at Albudet er godt og at man derfor er villig Al å betale for opplevelsen i et omfang som sikrer sunn dri`. Anlegget ligger på byens mest akrakave tomt Det er avtalemessig lagt opp en løp for å sikre godt vedlikehold og nødvendige utski`ingsbehov Kommunen kan terminere avtalen eker 60 år, men må da betale det det vil koste for å bygge et Alsvarende anlegg på termineringsadspunktet. Synergieffekter mellom hotelldri` - badeland idreksanlegg helsealbud hvordan sikre disse?
AQUARAMA ERFARINGER SÅ LANGT ANLEGGET ÅPNET I 2013 Oppstartskostnadene må tas som en del av investeringen her var kommunen for steil Anlegget fungerer meget god teknisk. Rimelig bra besøk, men to værmessig fantasaske somre har ført Al lavere besøkstall enn budsjekert. Uteanlegget er for dårlig dimensjonert Al fint sommervær. Det tar lang Ad for å lære opp sørlendinger og turister Al å bruke SPA Hotellet går bra Kontorarealer er leid ut Al fornu`ige priser Vi må bli enda flinkere Al å ta ut synergieffekter.
OPS KAN GI GOD SAMFUNNSØKONOMISK NYTTE SAMLET KOMPETANSE - Størst nyke av offentlig og privat kompetanse i samspill - Grundig brukermedvirkning og dermed økt fokus på «primærproduksjonen» i prosjektet gir f.eks bedre læringsutbyke pr. elev eller bedre pleiekvalitet på sykehjemmet. - Større fokus på livsløpskostnader summen av investeringskostnader og neddiskonterte dri`skostnader skal være lavest mulig. Større fokus på verdibevarende vedlikehold. - Kortere gjennomføringsad kan oppnås Et godt gjennomført OPS prosjekt kan dekke opp for rentedifferanse mellom offentlig og privat finansiering.
FORDELER VED OPS Økt effekavitet ved bruk av virkningsfulle incitamenter Entreprenør- dri`skompetanse med fra starten Lavere risiko for offentlig part. OPS- prosjekter leveres som nevnt langt o`ere på Ad og kost. Økt budsjekeringspresisjon Modellen krever nøye gjennomgang av kostnads- og risikobildet. DeKe gjør at man får etablert et realisask budsjek. DeKe forhindrer opamisask budsjekering for å sikre prosjektstart At partene står friere Al valg av løsning som samulerer Al innovasjon
NORSKE INNKJØPSREGLER FOR RIGIDE OG FOR KOSTBARE?
ER DETTE EN NØDVENDIG OG ØNSKET UTVIKLING? DE FLESTE VIL NOK MENE NEI
ERFARINGER MED SAMSPILL- OG OPS KONTRAKTER - Delte erfaringer primært med samspillskontrakter - De kompetansetunge bedri`ene har en fordel - Det ligger mye konservaasme både i entreprenørbransjen og i det offentlige sakkord etablere Allit mellom alle parter - «HøyestereKsingeniørmodell» kontra «Kardemummebyloven»
FORUTSETNINGER FOR GODE SAMSPILL- OG OPS PROSESSER - Definere prosjektets basismål - Skape forståelse for felles måloppnåelse og felles forpliktelse for å nå målet mellom alle involverte parter - Målsum og incitamentsmodeller må gjennomarbeides grundig for å sikre at alle parter arbeider for å oppnå definerte basismål - prosjektallianser - Modellene er ingen «sugerørsmodell»
SUKSESSFAKTORER FOR ET VELLYKKET OPS PROSJEKT Veloverveid valg av gjennomføringsmodell Erfaringene viser at sjansen for å lykkes er større hvis OPS er valgt basert på en grundig vurdering av alternaavene og OPS viser seg å være beste modell. God poli_sk forankring OPS er en «betent» gjennomføringsmodell, og god poliask støke er vesentlig for en smidig prosess. Klare mål for prosjektet som er forenelig med en OPS modell. Målene må være entydige og målbare. Et velfungerende marked Flere Albydere er nødvendig for å ikke få en monopolsituasjon. I dri`sfasen er monpolalpasning en fare, derfor bør man overveie muligheten for å kunne konkurranseutseke dri`en i kontraktsperioden. Partene må ha god forståelse for hverandres rasjonale. Begge parter må forstå hverandres mål og mo_vasjon i prosjektet. Debe forenkler samarbeidet.
SUKSESSFAKTORER FOR ET VELLYKKET OPS PROSJEKT Bes_llerkompetanse _lpasset modellen Fokus på funksjoner og mål, ikke detaljstyring. De gode effektene av modellen kommer først om privat aktør står relaavt frik Al valg av løsninger, og har ansvaret for disse valgene. Grundige risikovurderinger. Overføring av hensiktsmessig risiko betyr ikke nødvendigvis all risiko. Fungerende incitamentsmekanismer Uten fungerende incitamenter øker sjansen for opportunisask avferd. Velg leverandør med fokus på kompetanse, ikke bare pris. (Her kan Ekvivalent Tilbudspris- modellen beny<es ETP) Godt samarbeidsklima. Alle parter bør Alstrebe et godt samarbeid, da deke reduserer transaksjonskostnadene som kommer alle Al gode (med unntak av advokater?)
ERFARINGER SÅ LANGT 1. Sterkt fokus på basisfunksjonen, for eksempel: Badeland abrak_ve opplevelse - folkehelse skole læringsutbybe over _d hensyntab ulike pedagogiske modeller Sykehjem god pleie i det lange _dsperspek_vet hensyntab teknologisk utvikling 2. Det frigjøres mye god kompetanse og krea_vitet i samspill- og OPS prosjekter 3. Konfliktnivået reduseres i motsetning _l «Høyesterebsingeniørmodellen» 4. Modellene må bygge på e_kk og _llit som alle parter må oppleve seg forpliktet av 5. Økt fokus på nybeverdi og livsløpsøkonomi fra alle parter 6. Nødvendig kommersiell inntjening og exit- muligheter må sikres. Takk for oppmerksomheten! Svein Kaldestad Kruse Smith Eiendom