Saksframlegg. Saksb: Eirik Haagensen Arkiv: 18/ Dato: PARKERING I FJELL ETABLERING AV SELSKAP «LILLEHAMMER PARKERING AS»

Transkript

1 Lillehammer kommune Saksframlegg Saksb: Eirik Haagensen Arkiv: 18/ Dato: PARKERING I FJELL ETABLERING AV SELSKAP «LILLEHAMMER PARKERING AS» Vedlegg: Sammendrag: I saksfremlegget foreslås det at Lillehammer kommune går inn som aksjonær i Lillehammer Parkering AS (under stiftelse). og går inn med inntil 1,235 MNOK som aksjekapital og andel av prosjekteringskostnader i selskapet. Hensikten med selskapet er å få etablert parkering i fjell under Lillehammer sentrum. Bakgrunn: Etter et initiativ fra Havsjå Invest v/birger Bakke og Veidekke ASA overfor Lillehammer kommune og mulige private investorer, har en de siste to årene hatt en god dialog og prosess for å se på mulighetene for å kunne etablere et anlegg for parkering i fjell under Lillehammer sentrum. Det ble avholdt innledende møter med blant annet Bakke og Veidekke Entrepenør, ordfører, rådmann og næringssjef hvor et mulig konsept for Lillehammer basert på erfaring med etablering og drift av lignende anlegg i Arendal ble presentert. Lillehammer kommune så konseptet som interessant og ønsket dette nærmere utredet. Med dette som grunnlag ble det nedsatt en arbeidsgruppe bestående av Havsjå invest v/ Bakke, Næringssjef og daglig leder i Lillehammer Kommunale Eiendomsselskap som har utredet prosjektet videre. Fakta: Anlegget en ønsker å prosjektere muligheten for å bygge er tenkt som parkeringstunneller i fjell under Lillehammer sentrum (se skisse nedenfor). Det er viktig å presisere at det gjenstår mye prosjekteringsarbeid før bygging, og at dette kun er en overordnet skisse til løsning.

2 En ser for seg i trinn en å bygge et anlegg med plass til 500 biler fordelt på to tunnelløp i fjell under Lillehammer sentrum. Ved å legge til rette for inn/utganger ved flere sentrale plasser vil anlegget kunne betjene/dekke det aller meste av Lillehammer sentrum. Det legges vekt på en sentral beliggenhet i forhold til hele gågata og Lillehammer skysstasjon. I prosjekteringsfasen en nå ønsker å kunne gå inn i vil det bli lagt vekt på å finne mest mulig optimale løsninger for inn- og utkjøring til anlegget. Både for å gjøre anlegget mest mulig tilgjengelig (lett å finne) og for å kunne bidra til å avhjelpe andre trafikale utfordringer i Lillehammer sentrum. Forhandlinger med Statens vegvesen rundt avbøtende tiltak i forbindelse med bygging av ny E6 må avklares før dette arbeidet kan sluttføres. Det er gjennomført sonderboring av grunnforholdene i det aktuelle området av Veidekke Entrepenør som har lang erfaring i bygging av denne typen anlegg. Dette gir grunnlag for at en ser på mulighetene for å kunne bygge et slikt anlegg for gode. Det vil nå være behov for supplerende grunnundersøkelser før en eventuell bygging kan settes i gang. Drift av parkering i fjell er gunstig i forhold til parkeringshus over bakkenivå da det blant annet ikke vil være behov for oppvarming. Kostnad til ervervelse av tomt vil være begrenset ved en etablering under bakken, noe avhengig av lokalisering for inn/utkjøring til anlegget. Vedlikeholdskostnadene er begrensede. Det vil også være gode muligheter for å kunne utvide kapasiteten i anlegget etter hvert ved eventuelt behov. Dette kan gjøres uten at eksisterende anlegg må stenges i byggeperioden. Foreløpig økonomisk modell for bygging og drift av et slikt anlegg: Foreløpig kostnadsoverslag byggekostnader: - NOK ca kr ,- per parkeringsplass - Totalt 140 MNOK for bygging av parkeringstunneller - Kostnad inn- og utkjøring vil komme i tillegg og må utredes nærmere - 35 MNOK tenkt finansiert gjennom egenkapital fra eiere MNOK lånefinansieres Økonomisk fundament for drift av anlegg: Egenkapital i eierselskapet. Eierselskapet må kunne ha en tilfredsstillende egenkapital som er tilpasset risiko og driftsmessige utfordringer. Egenkapitalen må være stor nok til å tilfredsstille eksterne finansinstitusjoners krav og kunne gi langsiktig trygghet for økonomi. Fast utleie. Kommune og næringslivet må leie et gitt antall P-plasser i anlegget som følge av de krav som er vedtatt av Lillehammer kommune ved etableringer i senrtum. Leien må dekke variable kostnader til drift av p-plassen samtidig som leien må dekke finanskostnad på investering i p-plassen. Spot-markedet Anlegget er designet slik at det har en nær beliggenhet til gågata, Skysstasjon etc. På den måte sikres at kunder finner anlegget særdeles interessant som parkerings sted når de skal besøke Lillehammer sentrum. Gjøres dette riktig så vil anlegget få

3 en god beleggsprosent og dermed styrke økonomien i prosjektet på en svært god måte. Salg til markedet Det er mulig å selge p-plasser til private gårdeiere og til boligparkering i nærområdet. Plassene kan selges til kostpris. Parkering i friluft. Når man tar risiko på å tilrettelegge et p-anlegg rett ved gågata så skapes mulighet til å begrense noe gateparkering som for eksempel å frigjøre Stortorget fra parkering. Vegen videre i prosjektet For å kunne prosjektere bygging og drift av anlegget fullt ut og få et godt nok beslutningsgrunnlag for å kunne avgjøre om prosjektet skal realiseres, er det nå ønskelig å etablere et selskap som skal gjennomføre en fullstendig prosjektering. Dette selskapet kan videreføres til et selskap som kan stå ansvarlig for eventuell bygging og drift av anlegget. Følgende struktur foreslås for utviklingsselskap «Lillehammer Parkering AS»: Aksjekapital: NOK ,- Maksimale prosjekteringskostnader som eierne må stå ansvarlig for: 3,5 MNOK. Det er ikke tatt stilling til hvordan disse midlene skal tilføres selskapet (aksjekapital, innbetalt overkurs, tilskudd) Alle eiere får styreplass i selskapet «Medkjøpsrett» for disse eierne over til bygge- og driftsfase dersom de måtte ønske det. Veidekke stiller med erfaren prosjektleder som ansvarlig for prosjektering Når selskapet er på plass skrives juridisk bindende avtale mellom selskapet og Veidekke Entreprenør som dekker gjennomføring av prosjektering. Følgende eiersits foreslås for utviklingsselskap: Økonomiske forpliktelser for Lillehammer kommune Ved å si ja til å gå inn i selskapet med en eierandel på 35 % vil Lillehammer Kommune ta på seg følgende økonomiske forpliktelser; - Kr ,- i andel av aksjekapital - Maksimalt 1,2 MNOK for å dekke andel av prosjekteringskostnader.

4 Når det gjelder eventuell involvering i et selskap som skal stå ansvarlig for bygging og drift av anlegget så forpliktes Lillehammer kommune ikke ved å gå inn i utviklingsselskapet. Men Lillehammer kommune vil ha sikret seg retten til å videreføre sin eierandel inn i et slikt selskap dersom en ønsker det. Anslått framdriftsplan for prosjektet: august 2018: Aksjonæravtale og vedtekter for selskapet behandles av Lillehammer formannskapet - August/september 2018: Lillehammer Parkering AS stiftes - Høsten/vinteren 2018: Prosjektering - Forsommeren 2019: Beslutning om prosjektering/anbud og byggestart - Høst Vår 2020: Byggestart : Ferdigstillelse Lillehammer sentrum har i dag parkeringsmuligheter spredt rundt i sentrum fordelt på to parkeringshus (Sentrum P-Hus, Øya Parkering), gateparkering og enkelte større utendørs parkeringsplasser. Vurdering: Parkering i fjell er et stort byutviklingstiltak som vil tjene flere formål. Blant de mest sentrale nevnes her: Parkeringsmuligheter med god kvalitet gjør Lillehammer sentrum mer attraktiv Parkeringsmuligheter i fjellet under bakken gjør det mulig å fortette med bygninger og/eller skape attraktive byrom der det i dag er parkering Parkeringsplasser i fjell under bakken er som hovedregel en del billigere å etablere enn parkeringsplasser i bakken direkte under bygninger. Slik sett vil parkering i fjell bidra til at det er lettere å realisere gode eiendomsprosjekter i sentrum, ved at parkeringskravene blir rimeligere å nå Et parkeringshus i fjell etableres ikke for å konkurrere med annen parkering i Lillehammer, men for å supplere annen parkering. Likevel er det slik at mindre attraktiv parkering og parkering som bør erstattes av andre hensyn, vil måtte tas vekk av bybildet når Lillehammer tilføres flere parkeringsplasser. Det forventes at dette delvis vil skje gjennom en naturlig utvikling, men det krever også sterk styring fra kommunens side for å få dette til. Lillehammer fremstår i dag som en by som har god parkeringskapasitet, men der mye av parkeringen fremstår som vanskelig tilgjengelig, spesielt for besøkende til byen. Det er slik sett ikke noe selvstendig mål å tilføre byen mer parkeringskapasitet, men det er et mål å tilføre Lillehammer parkeringsplasser av høy kvalitet. Kvalitetsbegrepet for parkering handler om tilgjengelighet, riktig prising, moderne betalingsløsninger og at det er enkelt å manøvrere kjøretøyet ut og inn fra parkeringen. Sentrum av Lillehammer har i dag svært mye overflateparkering. Nå er det ikke en selvstendig målsetning med parkering i fjell-prosjektet å fjerne denne overflateparkeringen, men prosjektet vil muliggjøre en omforming av deler av sentrum fra parkering til bygninger, grøntarealer, aktivitetsområder og andre attraktive byrom. Dette både som en følge av at behovet for overflateparkering blir mindre med parkering av høy kvalitet i fjellet under

5 bakken, men også at utbyggingsprosjekter blir enklere å realisere når parkeringskravet kan dekkes gjennom rimeligere parkeringsplasser i fjellet heller enn å bygge parkeringsplasser i bakken under hvert bygg. Scandic Victoria-utbyggingen er et eksempel på et slikt prosjekt, der de riktignok fant en løsning i det eksisterende Sentrum P-hus. Utbyggingen av First Breiseth er et annet prosjekt som står for tur, og der muligheten for å kunne kjøpe seg inn i et parkeringshus i fjell vil gjøre det enklere å realisere enn om prosjektet selv må inkludere behovet for parkeringsplasser. For å illustrere noen muligheter som vil kunne utnyttes med parkeringskapasitet i fjell, og som i dag fremstår vanskelig blant annet fordi eksisterende parkeringsplasser er viktige: Aktivitet på Stortorget. Stortorget brukes i dag til aktivitet når noen ønsker det, men det er samtidig slik at parkeringen på Stortorget er attraktiv for handlende i sentrum og dermed også viktig for totaltilbudet Lillehammer sentrum i dag. Med attraktiv parkering i bakken under Stortorget ligger enda mer til rette for å sette i gang et utviklingsprosjekt som handler om å skape aktivitet på torget Lurhaugen. Er i dag regulert til parkering, og avgiftssystemet ble nylig justert for å gjøre det mer attraktivt for langtidsparkering, og da særlig reisende med NSB. Parkeringsarealet spiller slik sett en viktig rolle Stasjonsområdet. Larkas gjennomførte for en tid tilbake en mulighetsstudie for stasjonsområdet, og der det særlig ble pekt på arealet mellom Kirkegata og stasjonen. For å kunne utnytte mulighetene i dette området må overflateparkeringen bort, og dette er et område der det er veldig komplisert å få til parkering i bakken under selve bygget. Attraktiv parkering under bakken vil derimot gjøre det mulig Kulturhuset Banken. Selv om det kanskje ikke er det viktigste hinderet for utvikling av Kulturhuset Banken, så vil det være et behov for parkering nært Kulturhuset Banken. Per i dag er et stort areal ved siden av disponert til parkeringsformål, og dette kunne vært vurdert fjernet med attraktiv parkering i fjellet under. I den videre prosjekteringen blir det spesielt viktig å jobbe med gode løsninger for inn- og utkjøring. Det må forutsettes at dette gjøres i tett samarbeid med andre, relevante utviklingsprosjekter i kommunal regi og at parkering i fjell-prosjektet også bidrar til å løse målsetninger definert i disse prosjektene. Særlig viktig er det med en tett kobling mot arbeidet med gatebruksplan og mulighetsstudien Strandtorget-Lilletorget i Byutvikling Lillehammer I forslaget som foreligger har Lillehammer kommune en eierandel på 35 %. Dette sikrer kommunen negativt flertall, samtidig som det åpner opp fra at andre viktige aktører kan ta del i prosjektet. Fra flere hold er det signalisert at det er viktig og naturlig at Lillehammer kommune er største eier for å kunne styre prosjektet i nødvendig grad -og slik at det kan danne grunnlag for den utviklingen i Lillehammer sentrum som kommunen ønsker. De andre foreslåtte eierne er initiativtakerne (Havsjå Invest og Veidekke) og i tillegg aktører som er sentrale i sentrumsutviklingen og representerer ulike forhold som må ivaretas i prosjektet på en god måte. Alle aktører er presentert for denne muligheten og har sagt seg positive til å gå inn på eiersiden i selskapet. De vil gi en endelig tilbakemelding innen midten av august Lillehammer kommune kunne valgt å gå videre med et prosjekt drevet fram 100 % av kommunen selv. Når rådmannen ikke velger å legge fram et slikt forslag, er det først og fremst fordi det er helt avgjørende å ha med bred kompetanse og erfaring inn i arbeidet, og

6 det sikres gjennom eierne av selskapet. Samtidig er det avgjørende for Lillehammer kommune å ha negativt fleretall i selskapet, slik at det er mulig å blokkere en mulig utvikling som går i en helt annen retning enn det kommunen ønsker. Ved å gå inn selskapet, vil også Lillehammer kommune påta seg ansvar for en andel av prosjekteringskostnadene, for kommunens del begrenset oppad til 1,2 MNOK. Dette beløpet er slik sett kommunens risiko, dersom prosjekteringen skulle ende i at det ikke blir bygget parkering i fjell. I en situasjon der bygging faktisk blir satt i gang, forventer rådmannen at prosjekteringskostnadene vil anses som investeringskostnad for selskapet som bygger ut. I forbindelse med selskapsetableringen er det flere juridiske avklaringer som må gjøres. Sentrale forhold er blant annet regulere hvordan bidraget til prosjekteringen skal innbetales om det skal være exit-muligheter for aksjonærene og i så fall når hvordan overgangen fra prosjektering til bygge- og driftsfase skal foregå Disse punktene vil avklares i en aksjonæravtale som ikke er klar per i dag. Siden avtalen ikke er ferdig utformet er det heller ikke tatt stilling til hvordan bidraget til prosjekteringen skal innbetales. Hvordan dette skjer har betydning for hvordan kommunen kan finansiere sitt bidrag. I saken legges til grunn at finansieringen skjer på en slik måte at kommunen kan dekke sitt bidrag fra investeringsfond. Rådmannen foreslår at endelig aksjonæravtale og vedtekter for selskapet legges fram for godkjenning i formannskapet 21. august 2018, og at selskapet stiftes etter at formannskapet har behandlet de juridiske dokumentene. Konklusjon: Rådmannen er av den oppfattelse at et parkeringsanlegg under bakken kan være positivt for Lillehammer og foreslår at kommunen -sammen med sentrale utviklingsaktører, oppretter et selskap som skal stå for prosjekteringen av et parkeringsanlegg under sentrum. Aksjonæravtale og vedtekter for selskapet behandles i Lillehammer formannskap etter sommeren. Rådmannen legger saken fram med slikt forslag til I N N S T I L L I N G : 1. Lillehammer kommune går inn som eier i Lillehammer Parkering AS (under stiftelse) med 35 % eierskap. 2. Lillehammer kommune går inn med inntil 1,235 MNOK til egenkapital og prosjektering, som dekkes av ubundet investeringsfond (kapital kraftutvikling). 3. Aksjonæravtalen og vedtekter for selskapet behandles i Lillehammer formannskap hvor punktene 1-2 over forutsetter at disse dokumentene godkjennes. 4. Det forutsettes at prosjekteringen i Lillehammer Parkering AS skjer i samråd med øvrige relevante prosjekter og tilpasses planer som omhandler by- og sentrumsutvikling i Lillehammer. Lillehammer, 13. juni 2018

7 Tord Buer Olsen Rådmann Eirik Haagensen Næringssjef