Fylkesutvalget 25.1.2011 NOTAT REGIONAL DELPLAN FOR SENTERSTRUKTUR OG HANDEL NOTAT VEDRØRENDE OVERSENDELSESFORSLAG I FYLKESUTVALGETS MØTE 21.12.10 Fylkesutvalgets behandling er referert under. Endringsforslagene er nummerert med bokstaver fra A til Q. I kommentarene vil det bli henvist til disse bokstavene. BEHANDLING I FYLKESUTVALGETS MØTE 21.12.10: Arne Thomassen fremmet følgende forslag: Alternativ 1. Med bakgrunn i Miljøverndepartementets definisjon av måten å regulere handel (punkt 3.4.1 i saksfremlegget) foreslås følgende: Punkt 8.1 og 9.1 (punkt c og d) endres slik: A. Første ledd endres til: Agderparken, Stoa er en regional handelspark beliggende i Aust-Agder. Innenfor et definert område, jfr kart datert 10.11.10 tillates etablert handelsvirksomheter. Tillatt nytt areal er 30.000 kvm BRA. Minste tillatte enhetsstørrelse er butikker som ikke alternativt kan finne et lokaliseringsalternativ innenfor eksisterende by- og tettsteder. B. Første ledd: Sørlandsparken er en regional handelspark beliggende delvis i Vest- og Aust-Agder. For den delen av parken som ligger i Aust- Agder, Sørlandsparken Øst tillates detetablert handelsvirksomhet. Tillatt totalareal er 70.000 kvm BRA (inkl. IKEA). Minste tillatte enhetsstørrelse er butikker som ikke alternativt kan finne et lokaliseringsalternativ innenfor eksisterende by- og tettsteder. Alternativ 2:
Punkt 8.1 og 9.1 (punkt c og d) endres slik: C. Første ledd endres til: Agderparken, Stoa er en regional handelspark beliggende i Aust-Agder. Innenfor et definert område, jfr kart datert 10.11.10 tillates etablert handelsvirksomheter. Tillatt nytt areal er 30.000 kvm BRA. Minste tillatte enhetsstørrelse er 2000 kvm BRA. D. Første ledd: Sørlandsparken er en regional handelspark beliggende delvis i Vest- og Aust-Agder. For den delen av parken som ligger i Aust- Agder, Sørlandsparken Øst tillates det etablert handelsvirksomhet. Tillatt totalareal er 70.000 kvm BRA (inkl. IKEA). Minste tillatte enhetsstørrelse er 3000 kvm BRA Tilleggsforslag: Sentrumssonene utvides etter den enkelte kommunes behov. E. For Arendal gjelder det Harebakken, Krøgenes og Strømmen. F. For Grimstad gjelder det Campus Grimstad. G. Begrensningene nord for E18, Bergemoen, må minimaliseres for at Bergemoen skal få utvikling. Tellef Inge Mørland fremmet følgende forslag: Innspill til endringsforslag under regional planbestemmelse: Setning under punkt 2 om forbud mot handelsetableringer langs E18 endres til: H. Det tillates ikke etablert ny handelsvirksomhet, uansett arealstørrelse, i et belte på 500m på hver side av E18. I. I punkt 4 om senterstruktur legges følgende til under lokalsentre: Strømsbu og Krøgenes. J. Punkt 6 om kommunesentre strykes. K. Under punkt 8 om regional handelspark, Agderparken, Stoa innarbeidet følgende endringer: Grensen på maksimalt tillatt nytt areal strykes. Minste tillatte enhetsstørrelse for nye bygninger endres til 1500m2 BRA. L. Under punkt 9 om regionalt handelsområde for plasskrevende varegrupper, Sørlandsparken Øst innarbeides følgende endringer: Grensen på maksimalt tillatt totalt areal strykes. Minste tillatte enhetsstørrelse for nye bygg endres til 3000 m2 BRA. Jon-Olav Strand fremmet følgende forslag:
M. Minstestørrelse for enheter på Stoa settes til 2000 m2. N. Minstestørrelse for enheter i Sørlandsparken settes til 3000 m2. O. Østebø i Risør: Totalareal settes til 10.000 m2. Minstestørrelse 1.000 m2. Fylkesutvalget ønsker å få vurdert P. Soneinndeling for senterstruktur i Arendal Q. Soneinndeling for senterstruktur i Grimstad. Forslag A-B-C-D K-L-M-N omhandler arealbegrensninger i Sørlandsparken Øst og I Agderparken Stoa. Forslag E-I-P omhandler sentrumssone/sentre i Arendal. Forslag F-Q omhandler utvidelse av sentrumsonen rundt Grimstad sentrum. FORSLAGENE KOMMENTERES I FORHOLD TIL: 1. Konsekvenser for byer og tettsteder. Senterstrukturanalysen datert 28.10.09 er å oppfatte som konsekvensutredning for dette planarbeidet. Forslagene vil bli kommentert i forhold til denne analysen og om det evt. er behov for ytterligere utredninger. 2. Målsettingene i rikspolitisk bestemmelse (RPB) om kjøpesenteretablering. Målsettingene i rikspolitisk bestemmelse er tredelt: a) regional samordning av politikken for etablering og utvidelse av større kjøpesentre, b) styrke eksisterende by- og tettstedssentre (unngå byspredning) og c) begrense klimautslippene. Forslagene som ble oversendt fra fylkesutvalget varierer i omfang og konsekvenser. Departementet har påbegynt et arbeid for å lage en veileder som skal vise hvordan fylkeskommunene skal utarbeide senterstruktur- og kjøpesenterplaner. Denne foreligger ikke ennå. Det vil derfor ikke være mulig å trekke opp entydige grenser for når konsekvensene av et forslag bryter med RPB. Under vil forslagene bli problematisert og kommentert. 3. Behov for nye høringer. Plan- og bygningloven stiller formelle krav til regionale planer. Etter 8.3 skal alle regionale planer legges ut til offentlig ettersyn med 6 ukers høringsfrist. Tilsvarende gjelder for endringer som må oppfattes å være vesentlige i forhold til forslag som tidligere har vært ute på høring. Dersom man er i tvil, er det et godt prinsipp å legge endringsforslag ut på ny høring. KOMMENTARER TIL FORSLAGENE: Forslag A-B-C-D-K-L-M-N inneholder forslag om omfang og krav til størrelse på nye bygg som tillates i Sørlandsparken Øst og Agderparken Stoa. I senterstrukturanalysen er det gjort en analyse for et alternativ hvor det er lagt inn 30.000 nye m 2 i Sørlandsparken og 30.000 m 2 i Agderparken, Stoa. Dette er omtalt i kap.
6.2.3 side 38 39. Konsekvensene vil variere avhengig av den faktiske forbruksveksten. Uansett vil denne veksten ramme bysentrene som forventes å få en tilbakegang. Det er antakelig liten forskjell i konsekvensene om det settes minstestørrelse på 2000 m 2 og 3000 m 2 eller ingen arealgrenser. Alle varianter gir muligheter for detaljhandelsforretninger. Alternativet med å fjerne maksimalt totalareal som kan etableres i områdene vil øke etableringsmulighetene i handelsparkene. Senterstrukturanalysen gir en analyse av utviklingen med en utbygging på 15.000 m 2. En større utbygging vil nødvendigvis øke konsekvensene for andre byer og tettsteder ved at de mister markedsandeler. Konsekvensene ved å fjerne alle begrensninger for handelsparkene bør utredes før evt. vedtak. Det er neppe behov for nye utredninger dersom totalarealet settes til ca. 30.000 m 2, som i høringsforslaget. Rikspolitisk bestemmelse har målsettinger om å unngå byspredning og redusere klimautslippene. Mange nye m 2 handelsareal i handelsparkene kan neppe være et virkemiddel for å styrke bysentre og tettsteder. Det er også dokumentert at handelsparkene har en stor andel besøkende som kjører egen bil. I mange høringsuttalelser er det uttrykt til dels sterke meninger både for og mot nye etableringer i disse handelsparkene. Endringsforslagene legger til rette for en raskere og enklere etablering av nye handelsvirksomheter i handelsparkene enn i høringsforslaget. Endringsforslagene må oppfattes å inneholde vesentlige endringer i forhold til høringsforslaget. Endringsforslagene bør høres før endelig vedtak. Forslag E og P oppfatter administrasjonen å være overensstemmende med Arendal kommunes forslag til soneinndeling og avgrensning av sentrumssonen, hvor det differensieres i en sone 1 og sone 2 med krav til minstestørrelse på bygg i sone 2. I senterstrukturanalysen er det gjort beregninger for nye etableringer på 15.000 m 2 på Krøgenes og Strømsbusletta. Konsekvensensene beskrives som følger i pkt. 6.2.4 i analysen: Effekten av Strømsbusletta og Krøgenes er begge stipulert med inntil 15.000 kvm. BRA, vil gi en relativt sterk effekt på Arendal sentrum, Stoa vil nå være det ledende handelsområdet i regionen. Eydehavn/Saltrød og Tromøy vil også få en relativt sterk tilbakegang i forhold til den øvrige senterstrukturen. Forslag E og P omfatter vesentlig større arealer en senterstrukturanalysen omtaler og konsekvensene er ikke belyst for et så stor område. Forslaget krever tilleggsutredning. Som del av denne utredningen bør det belyses hvilke trafikale konsekvenser forslaget vil gi. Forslagene innebærer at kommunen gis myndighet til å godkjenne ubegrenset med nytt handelsareal i områdene mellom E18 Strømmen og Krøgenes. Konklusjonen i senterstrukturanalysen må oppfattes slik at forslaget vil kunne føre til byspredning i det handelstilbudet rundt byen kan øke vesentlig. Forslagene må oppfattes å inneholde vesentlige konsekvenser i forhold til høringsforslaget, og bør legges ut til offentlig ettersyn før endelig vedtak. Forslag F og Q oppfatter fylkesrådmannen å være overensstemmende med Grimstad kommunes forslag til avgrensning av sentrumssonen.
Grimstad kommune har etter fylkesutvalgets møte 25.01.11 oversendt et kart som viser forslaget om utvidelse av sentrumssonen. Sentrumssonen rundt det gamle bysentrum inkl. havnearealene, avviker litt fra sentrumssonen som er vist i høringsforslaget til regional delplan. Kommunen har vist en egen sentrumssone som omfatter de arealer som i områdeplanen for Campusområdet er foreslått til forretningsformål. Forretningsarealene ligger langs Vesterled og i en avstand av ca. 85 meter fra E18. Kommunen har foreslått at det ikke settes arealbegrensninger innenfor lokalsenteret på Campusområdet. Kommunen har laget en handelsanalyse. Denne omtaler ikke konsekvensene for andre byer eller tettsteder. Endring av sentrumssonen rundt eksisterende bysentrum med havnearealene har ingen konsekvenser som krever nye utredninger. Denne endringen krever ikke ny høring. I høringsforslaget til regional delpan for senterstruktur og handel er Campusområdet definert som lokalsenter. Det er i fylkesrådmannens innstilling foreslått å tillate inntil 7500m 2 forretningsareal. Det er videre foreslått at dersom det skal etableres forretningsvirksomhet utover 7500 m 2, så skal konsekvensene utredes jfr. Pkt 11. I høringsforslaget er det lagt inn en byggegrense på 200 meter som begrenser handelsområdet. Lokalsenterets størrelse og funksjon er ikke tilstrekkelig belyst med hensyn til konsekvenser for andre sentra, verken i senterstrukturanalysen eller i kommunenes egen utredning. Forslaget krever tilleggsutredning. Forslaget gir muligheter for å etablere vesentlig større handelsarealer enn det som var foreslått i høringsforslaget og bør legges ut til offentlig ettersyn før evt. vedtak. Forslag G omfatter Bergemoen i Grimstad. Bergemoen er i høringsforslaget anbefalt som et område for plasskrevende varegrupper. Området er ikke gitt en avgrensning i regional delplan. Det er forutsatt at kommunene i sitt kommuneplanarbeid skal avgrense området og definere volumer. Dette området er i høringsforslaget unntatt fra byggegrensen på 1000 m. Slik forslaget er fremmet, krever det verken nye utredninger eller ny høring. Forslag H omfatter 500 m byggegrense langs E18. Byggegrense langs E18 er foreslått for å unngå ny handelsparker langs E18 og/eller inntil E18 kryss. Forslaget om 1000 meter byggegrense er foreslått fordi det er innført tilsvarende byggegrense langs E18 i Vestfold og det refereres at dette har fungert godt. Forslaget krever ikke nye utredninger eller ny høring. Forslag I omfatter Strømsbu og Krøgenes som lokalsentre. I senterstrukturanalysen er det gjort beregninger for nye etableringer på 15.000 m 2 på Krøgenes og 15.000 m 2 på Strømsbusletta. Konsekvensensene beskrives som følger i pkt. 6.2.4 i analysen: Effekten av Strømsbusletta og Krøgenes er begge stipulert med inntil 15.000 kvm. BRA, vil gi en relativt sterk effekt på Arendal sentrum, Stoa vil nå være det ledende handelsområdet i regionen. Eydehavn/Saltrød og Tromøy vil også få en relativt
sterk tilbakegang i forhold til den øvrige senterstrukturen. Dette oppfatter administrasjonen å tilsvare realitetene i forslag I slik at forslaget ikke krever nye utredninger. Forslagene vil svekke sentrum og støtter derfor ikke opp under målsettingene i den rikspolitiske bestemmelsen. Dette forslaget er nytt i forhold til høringsforslaget. Forslaget inneholder konsekvenser slik at forslaget bør høres. Forslag J omfatter definisjon og innhold i kommunesentre. Pkt. 6 i høringsforslaget har to hensikter, a) å definere kommunesenter og presisere formaliteter, b) å stille krav om funksjoner som skal legges til kommunesentre. Det kreves verken nye utredninger eller nye høringer for å fjerne pkt. 6. 1. og 3. setning bidrar til å gi en forståelse av hva et kommunesenter er og bør beholdes dersom senterstrukturen i høringsforslaget skal videreføres. Forslag O omfatter totalareal for Østebø i Risør. Senterstrukturanalysen har vurdert konsekvensene ved å etablere 3000 m2 på Østebøsletta. En økning av arealet på Østebø til 10.000 m2 vil ha konsekvenser for Risør sentrum. Dette bør utredes før endelig vedtak. En slik tilleggsutredning vil synliggjøre konsekvensene i forhold til målsettingene i rikspolitisk bestemmelse. Forslaget bør høres. ------------------------ I høringsforslaget er det angitt områder for plasskrevende varegrupper. Plasskrevende varegrupper er også definert. På høringsseminaret 17.09.10 ble det konkludert med at departementet har gått bort fra denne definisjonen. Etter fylkesutvalgets møte 21.12.10 har administrasjonen fått signaler fra Miljøverndepartementet som kan ha konsekvenser for hvordan man planmessig kan definere plasskrevende varegrupper og detaljhandel. Det har ikke vært mulig å få frem dokumentasjon som avklarer departementets syn. Det legges opp til at administrasjonen kan redegjøre nærmere for problemstillingen i fylkesutvalgets møte.