Forslag til planprogram. Reguleringsendring for Morstadjordet

Transkript

1 Forslag til planprogram Reguleringsendring for Morstadjordet

2 Innhold BAKGRUNN FOR PLANARBEIDET... 3 PLANOMRÅDETS BELIGGENHET... 4 FORMÅL, INNHOLD OG DETALJERINGSGRAD I PLANARBEIDET... 5 RAMMER OG PREMISSER FOR PLANARBEIDET... 5 Utredningsplikt... 5 Planprosess...6 Medvirkning Tilstøtende planer... 6 Regionale planer... 6 Kommuneplanens arealdel... 6 Kommunedelplan for Gran sentrum... 7 Fylkesdelplan for varehandel i Oppland... 7 Nasjonale og regionale mål og retningslinjer... 7 Forholdet til annet lovverk... 7 ANTATTE PROBLEMSTILLINGER OG UTREDNINGSBEHOV... 8 Allerede gjennomførte utredninger... 8 Relevante problemstillinger... 9 Samfunn...9 Trafikk...9 Sentrumsutvikling og konkurransesituasjon

3 Bakgrunn for planarbeidet Reguleringsplan for Morstadjordet ble vedtatt av kommunestyret Vedtaket ble påklaget og Fylkesmannens vedtak i klagesaken forelå Klagen ble ikke tatt til følge og Fylkesmannen stadfestet kommunens vedtak av om å godkjenne reguleringsplan for Morstadjordet. Gran Almenning kontaktet kommunen før sommeren 2011 med spørsmål om mulighet for reguleringsendring for å åpne for detaljvarehandel. Planutvalget signaliserte i møte vilje til å legge til rette for reguleringsendringen. Saken ble lagt ut til offentlig ettersyn i perioden Ved offentlig ettersyn hadde Fylkesmannen i Oppland, Oppland fylkeskommune og Statens vegvesen innsigelser til endringen. Planutvalget behandlet reguleringsendringen i møte (sak 47/11). For å etterkomme overordnede myndigheters bekymring om at reguleringsendringen ville åpne for etablering av kjøpesenter, ble det vedtatt at det skulle settes en begrensning på 1500 m2 til detaljvarehandel innenfor reguleringsformålet. Ved nytt offentlig ettersyn hadde Statens vegvesen og Fylkesmannen innsigelse til reguleringsendringen. Kommunestyret vedtok reguleringsendringen i møte (sak 11/12) mot innsigelsene fra Statens vegvesen og Fylkesmannen. På denne bakgrunn ble det avholdt mekling hos Fylkesmannen den 20. april I meklingsmøtet frafalt Statens vegvesen og Fylkesmannen sine innsigelser på følgende vilkår: Det gjennomføres en konsekvensutredning av foreslått reguleringsendring etter konsekvensutredningsforskriften (innebærer høring av planprogram og ny høring av reguleringsplan med konsekvensutredning før sluttbehandling av reguleringsplanen) Resultatet av konsekvensutredningen påvirker endelig utforming av reguleringsplanen (med for eksempel innarbeiding av nødvendige avbøtende tiltak) Dersom innsigelsespartenes innspill til planprogram, konsekvensutredning og utforming av reguleringsplan anses for å være fulgt opp, har partene ikke lenger innsigelse til reguleringsplan for Morstadjordet. 3

4 Planområdets beliggenhet Planområdet tilsvarer felt 27 i Kommundelplan for Gran sentrum og med vegsystem på østsiden som angitt i kommunedelplanen Planområdet omfatter Gnr / Bnr 261/69 og del av 261/ 17. Planområdet ligger sydøst for den planlagte rundkjøringen RV4 / Haslerudgutua. Planen er begrenset av RV4, Haslerudgutua, Midtre Morstadgutua og i øst kommunedelplanens planlagte veg på østsiden av felt 27. 4

5 Formål, innhold og detaljeringsgrad i planarbeidet Hensikten med planarbeidet er å tilrettelegge for en videreutvikling av et nytt byggevarehus for Gran allmenning. Gran allmenning som i dag er lokalisert sørenden av Jarenvannet, har røtter tilbake til Eksiterende byggevareutsalg ligger i dag på Sagatangen, som er et av Gran sentrums flotteste områder. I kommunedelplan for Gran sentrum er Sagatangen vist som kombinert formål bolig/forretning/kontor med grøntområde park/lek/turveg i et belte mot Jarenvannet. Muligheten for å utvikle Sagatangen som en drivkraft for et levende sentrum, har vært Gran kommunes hovedbegrunnelse for å fremme reguleringsendringen. I 1991 startet allmenningen opp med byggevarer og ble franchisedeltager i Maxbokjeden i Etter flere år med vekst, har butikken nå et behov for en utvidelse av sin virksomhet. Gran Allmenning har derfor kjøpt eiendommen Gnr / Bnr 261 / 69. Et nytt byggevarehus vil bli et moderne utsalg og vil gi bedre kundetilpasning og driftsmessige løsninger. Ny beliggenhet vil gi bedre tilgjengelighet for kunder og varetransport ut og inn av anlegget. Det planlegges et anlegg med ca m2 grunnflate under tak fordelt på butikk og lagerbygg for trelast og byggevarer. I bygget planlegges en utleiedel, kontorer, garasjer, verksted og oppmøtested for skogsarbeidere, slik at alle dagens funksjoner kan flyttes. Gran Allmennings plan inkluderer en utleiedel i sitt anlegg for varegrupper innenfor reguleringsplanens formål Området ønskes regulert til forretning/kontor/industri. I kommunedelplan for Gran sentrum er arealet angitt som erverv/storhandel. I dette planarbeidet ønskes inntil 1500 m2 tillatt som detaljvarehandel. I tillegg reguleres det inn kjøreveg, gang-/ sykkelveg og annen veggrunn. Detaljeringsnivået er detaljregulering. Rammer og premisser for planarbeidet Utredningsplikt Utredningsplikten følger av Plan- og bygningslovens kap. 14 med tilhørende forskrift FOR nr. 855: Forskrift om konsekvensutredninger, vedlegg II A, samt meklingsresultatet hos Fylkesmannen i Oppland den 20. april I meklingsmøtet frafalt Statens vegvesen og Fylkesmannen sine innsigelser på følgende vilkår: Det gjennomføres en konsekvensutredning av foreslått reguleringsendring etter konsekvensutredningsforskriften (innebærer høring av planprogram og ny høring av reguleringsplan med konsekvensutredning før sluttbehandling av reguleringsplanen) Resultatet av konsekvensutredningen påvirker endelig utforming av reguleringsplanen (med for eksempel innarbeiding av nødvendige avbøtende tiltak) Dersom innsigelsespartenes innspill til planprogram, konsekvensutredning og utforming av reguleringsplan anses for å være fulgt opp, har partene ikke lenger innsigelse til reguleringsplan for Morstadjordet. 5

6 Planprosess Utredning Høring og vedtak planprogram Høring Fastsettelse av planprogram Planprogram Utarbeidelse av Utredning av temaer fastsatt i planprogrammet Dialog med Gran handel og håndverk Høring av reguleringsplan med konsekvensutredning Planvedtak ca mars 2013 Det legges opp til følgende planprosess: Kommunestyrets godkjenning av meklingsresultatet Planforum/dialog med innsigelsesmyndighetene Høring av planprogram Fastsettelse av planprogram i Planutvalgets møte Det ønskes dialog med Gran handel og håndverk i utredningsprosessen. Utredning av konsekvenser inkl. tilbudsinnhenting Høring av plan med konsekvensutredning ca Planvedtak i mars Medvirkning. I forbindelse med analyse av handelsvirksomheten i Gran sentrum, er det nødvendig at utredende konsulent og Gran kommune har en dialog med Gran handel og håndverk. Tilstøtende planer Reguleringsplan for Granstunet vedtatt Reguleringsplan for Rundkjøring Rv4 Haslerudgutua vedtatt Reguleringsplan for Hadeland Videregående skole vedtatt Reguleringsplan for Søndre Morstadgutua vedtatt Regionale planer Fylkesdelplan for Hadeland (under revidering) Regionplan for samfunnssikkerhet og beredskap Kommuneplanens arealdel Planområdet ligger inne i kommuneplanens arealdel vedtatt av Gran kommunestyre Arealformål i kommuneplanens arealdel samsvarer med kommunedelplan for Gran sentrum. 6

7 Kommunedelplan for Gran sentrum Kommunedelplan for Gran sentrum ble vedtatt Planområdet omfatter delfelt 27, som er vist som erverv/storhandel i kommunedelplanen. Eksiterende Maxbo-bygg ligger på delfelt 2 og 3, som er vist som kombinert bolig/bybebyggelse i kommunedelplanen. Fylkesdelplan for lokalisering av varehandel i Oppland Fylkesdelplan for lokalisering av varehandel i Oppland er utarbeidet av Oppland fylkeskommune og sentralt godkjent av Miljøverndepartementet I planen heter det bl.a.: I sentrum av Otta, Lillehammer, Fagernes, Gjøvik, Raufoss og Gran setter ikke fylkesdelplanen noen øvre grense for størrelsen på kjøpesentre. Videre heter det i samme fylkesdelplan: Størrelsen på sentrum bør som hovedregel være slik at gangavstander innenfor dette ikke overstiger1000 m i Gjøvik og Lillehammer, m i øvrige kommunesentre og lokalsentre og m i bydelssentre. Sentralpunktet skal velges slik at kollektivknutepunkt og hovedtyngden av handels- og tjenestevirksomhet blir liggende innenfor disse avstandene. Enkelte sentrumsområder har en utstrekning som gjør at avstandsnormen overskrides. I slike tilfeller må sentrumsområdet avgrenses skjønnsmessig. Morstadjordet ligger ca 780 m i luftlinje fra Gran stasjon. Dersom man måler gangavstand langs fortau mellom Gran stasjon og planlagt inngang til en evt dagligvarebutikk på Morstadjordet vil avstanden være ca 820 m. Nasjonale og regionale mål og retningslinjer Rikspolitiske retningslinjer som samordnet areal- og transportplanlegging (RPR ATP) RPR ATP gir prinsipper for en utbyggingsstruktur med bl.a. avgrensing av by- og tettstedsområdene, senter-/servicestruktur, grøntstruktur og de ulike typer hovedtransportsystemer som skal bygge opp under en arealbruk for bedre miljø i byer og tettsteder og mer ressursøkonomisk arealbruk. Stortingsmelding nr. 23( ) Bedre miljø i byer og tettsteder. Forutsetningen for en miljøvennlig by- og tettstedsutvikling er et godt samspill mellom den overordnete bystruktur og de enkelte delområder innenfor hele byområdet. Et sterkt bysentrum er kjernen i den miljøvennlige bystrukturen og det mest tilgjengelige området for kollektivtransporten. I tillegg bør lokalsentre og tettsteder, også i byens omland og i distriktene, knyttes til hovedlinjer i kollektivtransportsystemet. Det bør derfor være korte avstander mellom viktige gjøremål, og byene bør ha utemiljøer som fremmer gange og sykling, helse og livskvalitet. Forholdet til annet lovverk Det er ikke kjent at reguleringsplanen må belyses i forhold til eller vil kreve tillatelse etter annet lovverk enn Plan- og bygningsloven, ut over det som tidligere er blitt belyst. 7

8 Antatte problemstillinger og utredningsbehov I henhold til forskrift om konsekvensutredninger skal planprogrammet være tilpasset omfanget og nivået på planarbeidet. Programmet skal beskrive miljøforhold og naturressurser som blir berørt, samt tiltakets eventuelle konsekvenser for miljø og samfunn. Det skal angis hvilke utredninger som anses nødvendige for å gi et godt beslutningsgrunnlag. I dette kapitelet følger en oversikt over relevante problemstillinger, kjent kunnskap og en vurdering av utredningsbehov. Avbøtende tiltak blir vurdert gjennom konsekvensutredningen. Allerede gjennomførte utredninger I forbindelse med utarbeidelsen av kommunedelplan for Gran sentrum, ble følgende deltema utredet: Biologisk mangfold, naturmiljø Landskap Kulturmiljø Estetikk Forurensning Dyrkingsjord Vannressurser Grunnforhold Veg, trafikk og kollektivtrafikk Teknisk infrastruktur Skole og barnehage Helse Barn og unges oppvekstvilkår Friluftsliv, grønnstruktur, idrett Kulturliv, kulturarenaer Eiendomsforhold Samfunnssikkerhet og beredskap Med unntak av trafikkanalysen, antas en etablering av detaljvarehandel på Morstadjordet å ha liten innvirkning på disse deltemaene. 8

9 Relevante problemstillinger Samfunn Trafikk I forbindelse med utarbeidelse av reguleringsplan for Rundkjøring Rv4 Haslerudgutua og kommunedelplan for Gran sentrum er det gjort trafikkberegninger. Nedenstående figur viser trafikkmengder i Gran sentrum når kommunedelplanen er 100% utbygd i henhold til planen i Etter at trafikkutredningene ble gjort, er kommunedelplanen fraveket noe, bl.a. i reguleringsplan for Hadeland videregående skole, som åpner for detaljvarehandel i delfelt 21 og 26. Dette bør drøftes i forbindelse med fastlegging av premissene for trafikkanalysen. Gjennom konsekvensutredningen skal det vurderes om etablering av detaljvarehandel på Morstadjordet vil endre trafikkmønster og trafikkmengder og hva disse endringene eventuelt består i. 9

10 Sentrumsutvikling og konkurransesituasjon. Definisjon detaljhandel Betegnelsen detaljhandel omfattes avssb s næringsgruppe G 52, Detaljhandel, unntatt med motorvogner, reparasjon av husholdningsapparat og varer til personlig bruk. Gruppen omfatter Butikkhandel med bredt vareutvalg(52.1), Butikkhandel av nærings- og nytelsesmidler i spesialforretninger (52.2), Butikkhandel med apotekvarer, sykepleieartikler, kosmetikk og toalettartikler (52.3), Annen butikkhandel med nye varer i spesialforretninger (52.4), Butikkhandel med brukte varer (52.5). Detaljhandel omfatter også næringsgruppe H Drift av restauranter og kafeer. Definisjon storhandel Med betegnelsen storhandel forstås detaljhandel omfattet av SSB s næringsgruppe 52, Detaljhandel, unntatt med motorvogner, reparasjon av husholdningsapparat og varer til personlig bruk med krav til minimums areal BRA og bransjestyring: -Forretninger som har en salgsflate på minimum 1500 m2bra (inkl lager) innenfor bransjene: Møbler (52.443), hvitevarer, kjøkken og bad (52.449) -Større kjedebutikker som har en salgsflate på minimum 2500 m2bra og som har en markedsdekning utover kommunegrensen med unntak av dagligvare (52.11), vin og brennevin (52.251), fritidsutstyr, spill og leker (52.483), klær (52.42) skotøy og lærvarer (52.43), jernvarer, fargevarer og glass (52.46). I kommunedelplan for Gran sentrum er det gjort en vurdering av hvilke områder som skal forbeholdes detaljvarehandel. Imidlertid er dette prinsippet allerede fraveket, i og med at reguleringsplan for Hadeland videregående skole åpner for etablering av detaljvarehandel på delområde 21 og 26. Samme reguleringsplan åpner også for en langt høyere arealutnyttelse en kommunedelplanen. I prosessen rundt reguleringsendring for Morstadjordet har nettopp uønsket byspredning vært hovedargumentene fra innsigelsesmyndighetene og handelsstanden i Gran sentrum. Det er derfor viktig å avdekke hvilke konsekvenser etablering av detaljvarehandel på Morstadjordet vil kunne få for Gran sentrum. Gjennom konsekvensutredningen ønskes følgende spørsmål belyst: Hvilke faktorer påvirker utviklingen av handelen i Gran sentrum? Hvilke virkninger vil en utvidelse av arealet for detaljvarehandel i Gran sentrum ha? Hva må til for at det skal skapes ny forretningsaktivitet i den nordlige delen av sentrum? Hvordan vil Gran sentrum utvikle seg framover, forutsatt at det ikke etableres detaljvarehandel lenger sør enn dagens etableringer (0-alternativet)? Hvordan vil Gran sentrum utvikle seg framover, forutsatt etablering av detaljvarehandel på Morstadjordet? 10