TILLEGGSSAKSLISTE. Planutvalget TILLEGGSSAK. Dato: kl. 9:00 Sted: Gran rådhus, møterom Granavollen

Transkript

1 TILLEGGSSAKSLISTE Planutvalget Dato: kl. 9:00 Sted: Gran rådhus, møterom Granavollen TILLEGGSSAK 8/12 11/ Vedtak av reguleringsendring for Morstadjordet Ordfører og rådmannssekretariatet, ren, 31. januar 2012 for ordfører Eli Stigen Ordfører og rådmannssekretariatet 1

2 2

3 8/12 Vedtak av reguleringsendring for Morstadjordet Arkivsak dok. 11/ Arkivkode. Morstadjordet Saksbehandler Sigrid Lerud Saksgang Møtedato Saknr Planutvalget /12 Kommunestyret Rådmannens innstilling: Gran kommune vedtar å ikke hensynta innsigelser fra Statens Vegvesen og Fylkesmannen i Oppland og vedtar reguleringsendring for Morstadjordet slik den ble vedtatt lagt ut til offentlig ettersyn i sak 47/11. Saksdokumenter Statens Vegvesen Eiendomsbesittere i Gran sentrum Gran handel og Håndverk Fylkesmannen i Oppland Beboere i Nordre og Søndre Morstadgutua Henrik Morstad Oppland fylkeskommune Saksframlegg sak 47/11 Forslag til endrede reguleringsbestemmelser av Vedlagt Saksopplysninger: Reguleringsplan for Morstadjordet ble vedtatt av Gran kommunestyre Vedtaket ble påklaget og Fylkesmannens vedtak i klagesaken forelå Klagen ble ikke tatt til følge og Fylkesmannen stadfestet kommunens vedtak av om å godkjenne reguleringsplan for Morstadjordet. Gran Almenning kontaktet kommunen før sommeren med spørsmål om mulighet for reguleringsendring for å åpne for detaljvarehandel. Planutvalget signaliserte i møte vilje til å legge til rette for reguleringsendringen. Saken ble lagt ut til offentlig ettersyn i perioden Ved offentlig ettersyn hadde Fylkesmannen i Oppland, Oppland fylkeskommune og Statens vegvesen innsigelser til endringen. Planutvalget behandlet reguleringsendringen i møte (sak 47/11). For å etterkomme overordnede myndigheters bekymring om at reguleringsendringen ville åpne for etablering av kjøpesenter, ble det vedtatt at det skulle settes en begrensning på 1500 m2 til detaljvarehandel innenfor reguleringsformålet. Formålet med endringen er å legge til rette for detaljvarehandel i deler av nybygget som skal huse Maxbo, allmenningens administrasjon og noe annen utleievirksomhet. Bebygd areal på tomta vil være ca 6000 m2, mens bruksarealet vil være ca 8000 m2. Det vil si at deler av bygget vil være innredet i to etasjer. Det legges opp til en utleiedel på ca 1500m2 i første etasje og 3

4 en utleiedel på ca 1400m2 i andre etasje, resten av arealet forbeholdes Maxbo og Gran Almennings administrasjon. Det er gitt rammetillatelse for bygget ihht PBL 21 2, 5.ledd. Det er foreløpig kun gitt igangsettingstillatelse til oppfylling av tomta. Endringen medfører ikke endring av reguleringsplankartet for området. Det er bare bestemmelsene som endres. Den vesentlige endringen er i bestemmelsenes pkt 1.2 Reguleringsformål, hvor teksten endres fra: til Byggeområde for kombinerte formål, forretning for plasskrevende varer, kontor, industri, lager Kombinerte formål: Forretning for plasskrevende varer, detaljvarehandel inntil 1500m2 innenfor formålsgrensen, kontor, industri, lager (lager for forretningsvirksomheten) Utover dette er det et par mindre tekstjusteringer bestemmelsenes pkt 3.2 og 3.3 angående utnyttelse og parkering slik at disse er i samsvar med at området åpnes for detaljhandel. I pkt 1.1 Planens begrensning er det av plantekniske årsaker medtatt en setning om at reguleringsplan for Søndre Morstadgutua skal gjelde foran reguleringsplan for Morstadjordet i områder hvor de to planene overlapper hverandre. Ved nytt offentlig ettersyn har Statens vegvesen og Fylkesmannen inngitt innsigelse til reguleringsendringen. Følgende høringsuttalelser er innkommet: Avsender Dato Merknad Kommentar Statens vegvesen Reguleringsendringen medfører fare for å svekke handelsgrunnlaget i sentrum og er i strid med intensjonen i Stortingsmelding nr. 23 ( ) Bedre miljø i byer og tettsteder og Rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal og transportplanlegging (RPR ATP) trafikkforhold. sentrumsutvikling. Statens vegvesen opprettholder innsigelse til reguleringsendringen. Samlet uttalelse fra eiendomsbesittere i Gran sentrum: Øistad Eiendom Linstad Eiendom as Hidemgårdene as/ Anne Hidem Svein Tore Feyling / Lilleba Tomter Per Haugen Gjentar argumentasjonen fra forrige høring. Se saksframlegg til sak 47/11 4

5 Opsahl Wiengården Opsahl Hvalbygården Bentor ANS/Bente Ødegård Gran senter as (Gran meieri) Jenserudgården Nils Jørgensen Svein Ola Bang Karin Stubberud Brænden Lovise Skoglund Smietorget kjøpesenter/ Hadeland Eiendomsdrift as Granstunet Eiendom as, Granstunet parkering as og Gran Handelspark as Stenberggården as TG Eiendom DnBNor Staff Holding as Fylkesmannen i Oppland Gran handel og håndverk Beboere i Nordre og Søndre Morstadgutua Mener at forslag til endring av reguleringsplan for Morstadjordet vil kunne medføre uheldig byspredning og er i konflikt med kommunedelplan for Gran sentrum, Stortingsmelding nr. 23 ( ) Bedre miljø i byer og tettsteder, Rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal og transportplanlegging (RPR ATP) og Fylkesdelplan for lokalisering av varehandel i Oppland. Fylkesmannen opprettholder innsigelse til reguleringsendringen Gjentar argumentasjonen fra forrige høring Mener at en etablering av dagligvarehandel på Morstadjordet vil medføre stor trafikkbelastning for beboerne i området og ber om at dette trafikkforhold. endring av kommunedelplan. sentrumsutvikling. Se saksframlegg til sak 47/11 trafikkforhold. 5

6 konsekvensutredes. Vil klage på evt. vedtak av plan. Henrik Morstad Er betenkt over at utnyttelsesgraden har økt fra BYA 30% til 60% etter at han solgte arealet. Minner om at reguleringsendringen også berører hans areal innenfor reguleringsplanen. Forbeholder seg klagerett på evt. vedtatt plan. Oppland Fylkesutvalget ser positivt fylkeskommune på at Gran kommune har satt begrensning på arealet for detaljhandel for Morstadjordet. Fylkesutvalget vil sterkt frarå en reguleringsendring med bakgrunn i at en slik endring i planen bør gjøres i en revidering av kommunedelplan. Dette for å gjøre en helhetsvurdering av Gran sentrum. Klagerett følger av PBL 1 9 Tas til etterretning. Klagerett følger av PBL 1 9 endring av kommunedelplan. sentrumsutvikling. Vurdering: Rådmannen vurderer at høringsuttalelsene til reguleringsendringen i hovedsak dreier seg om tre forhold: 1. Trafikk og kapasitet på vegnettet Rundkjøringen i krysset Nordre Morstadgutua x Oslolinna er dimensjonert for å ha kapasitet for all trafikk på Rv 4 fram til ny omkjøringsveg blir bygget. Etablering av dagligvarebutikk på Morstadjordet vil neppe medføre så sterk trafikkøkning at kapasiteten i rundkjøringen blir overskredet. Storgata vil bli avlastet for trafikk rettet mot dagligvarehandel. Tungtrafikken til og fra Sagatangen vil bli erstattet av lettere trafikk. Sannsynligvis vil utflytting av dagligvare og etablering av boliger og annen næring enn byggevare på Sagatangen, totalt sett gi liten endring av trafikkmengdene i Gran sentrum. For beboerne som benytter Nordre Morstadgutua som atkomstveg vil en trafikkøkning her berøre de siste 100 m før rundkjøringen. Det er ingen bolighus på denne strekningen. 2. Sentrumsutvikling Sagatangen er et av Gran sentrums flotteste områder. I kommunedelplan for Gran sentrum er arealet vist som kombinert formål bolig/forretning/kontor med grøntområde park/lek/turveg i et belte mot renvannet. Muligheten for å utvikle dette området som en drivkraft for et levende sentrum, har vært Gran kommunes hovedbegrunnelse for å fremme reguleringsendringen. 6

7 Det er en kjensgjerning at Gran Almenning, som eier av byggevareforretningen, vektlegger økonomi for å opprettholde flest mulig arbeidsplasser i kommunen. En etablering av nytt byggevarehus på Morstadjordet vil ikke være aktuelt for Gran Almenning, uten at de har en god og trygg finansiering av prosjektet. Byggegrunnen i Gran sentrum gir svært høye byggekostnader og det har ikke vært mulig for dem å finne leietakere innenfor plasskrevende varehandel som er villige til å betale tilstrekkelig høy husleie til at prosjektet blir regningssvarende. Fylkesdelplan for varehandel anbefaler at kjøpesentre ikke etableres utenfor sentrum: «Størrelsen på sentrum bør som hovedregel være slik at gangavstander innenfor dette ikke overstiger1000 m i Gjøvik og Lillehammer, m i øvrige kommunesentre og lokalsentre og m i bydelssentre. Sentralpunktet skal velges slik at kollektivknutepunkt og hovedtyngden av handels og tjenestevirksomhet blir liggende innenfor disse avstandene. Enkelte sentrumsområder har en utstrekning som gjør at avstandsnormen overskrides. I slike tilfeller må sentrumsområdet avgrenses skjønnsmessig.» Gran sentrum er langt og smalt og avstanden fra Gran stasjon til Morstadjordet er ca 820 m. Rådmannen vurderer at fylkesdelplanens bestemmelser ikke kan tolkes som absolutte grenser. En generell åpning for detaljvarehandel uten begrensing i arealets størrelse, ville i prinsippet gjort det mulig å etablere kjøpesenter på hele arealet som omfattes av reguleringsplanen. Dersom Gran Almenning hadde valgt å selge tomta igjen etter reguleringsendringen, eller Maxbo konseptet blir endret i framtiden, ville ikke Gran kommune hatt noen virkemidler for å hindre utbygging av kjøpesenter. Begrensningen på 1500 m2 detaljvarehandel innenfor arealformålet, vil imidlertid forhindre denne muligheten. 3. Endring av gjeldende kommunedelplan Gran kommune vedtok kommunedelplan for Gran sentrum i I store trekk er kommunedelplanen fulgt opp i videre detaljplanlegging og utbygging. Unntakene er etablering av Kiwi og endret plassering av tomt for nødetatene. Rådmannen vurderer at det ikke er behov for revisjon av kommunedelplanen, selv om reguleringsendring for Morstadjordet også innebærer en endring i forhold til å tillate detaljvarehandel på et område som opprinnelig var avsatt til plasskrevende varehandel. En eventuell konsekvensutredning av denne etableringen vil ikke avdekke forhold som ikke allerede er belyst, så lenge det ikke åpnes for detaljvarehandel også videre sydover. Rådmannens vurdering er at intensjonen med reguleringsendringen er å åpne for en enkeltstående etablering av dagligvareforretning, ikke å endre hovedforutsetningene i kommunedelplanen. Det synes derfor lite hensiktsmessig å revidere kommunedelplanen all den tid det ikke er andre hensyn som ønskes revurdert. Ut fra saksopplysningene og de innkomne høringsuttalelsene, vurderer Rådmannen at Maxbos etablering på Morstadjordet er svært viktig for videre utvikling av Gran sentrum. De negative konsekvensene ved en åpning for detaljvarehandel er så vidt små at de langt på vei overskygges av de positive. Det må imidlertid være en forutsetning at det ikke gis ytterligere tillatelser til etablering av detaljvarehandel syd for Morstadjordet. Hvis det i framtiden skulle være politisk ønske om dette, vil Rådmannen anbefale full revisjon av kommunedelplan for Gran sentrum for å få belyst konsekvensene. Konsekvenser av å ikke ta hensyn til innsigelsene. 7

8 Rådmannen gjør oppmerksom på at å ikke ta hensyn til foreliggende innsigelser fra Statens vegvesen og Fylkesmannen i Oppland, vil medføre at Gran kommune og de myndighetene som har inngitt innsigelse blir innkalt til mekling hos Fylkesmannen. Dersom meklingen ikke fører fram og kommunen vedtar planen, sender fylkesmannen saken videre til Miljøverndepartementet med sin tilråding. Miljøverndepartementet avgjør om innsigelsene skal tas til følge og planen oppheves eller endres. En prosess med mekling og avgjørelse i Miljøverndepartementet vil ta mellom et halvt og ett år. Rådmannen innstiller ut fra ovenstående at Statens Vegvesens og Fylkesmannen i Opplands innsigelser ikke tas til følge og at reguleringsendring for Morstadjordet vedtas slik den ble vedtatt lagt ut til offentlig ettersyn i sak 47/11. Vedlegg til sak Beboere N og S Morstadgutua.pdf Eiendomsbesittere Gran sentrum.pdf Fylkesmannen i Oppland.pdf Gran handel og håndverk.pdf Henrik Morstad.pdf Oppland fylkeskommune.pdf Statens vegvesen.pdf Reguleringsbestemme Saksframlegg sak docx 8