HANDELSANALYSE: HAVNEGATA 20, STJØRDAL

Transkript

1 Oppdragsgiver: Oppdrag: Havnegata 20 Trafikk- og handelsanalyse Dato: Skrevet av: Mehdi Khakpour / Faste Lynum Kvalitetskontroll: Diana van der Meer / Birgitte Nilsson HANDELSANALYSE: HAVNEGATA 20, STJØRDAL INNHOLD 1 Innledning Bakgrunn for planarbeidet Problemstillinger Analyseområdet Forholdet til overordnede planer Rikspolitiske bestemmelser for etablering av kjøpesenter av Regional plan for arealbruk, vedtatt Kommuneplanens arealdel for Stjørdal kommune Dagens handelstilbud i Stjørdal Omsetning og etterspørselsutvikling Etablering av dagligvarehandel i Havnegata Konkurranseforhold mellom dagligvareforretninger Metode Datagrunnlag Konkurranseforhold mellom dagligvarebutikker Flytting av Biltema fra Hellsenteret til Havnegata Bakgrunn Analyse Samlet vurdering Oppsummering...31

2 Side 2 av 31 1 INNLEDNING 1.1 Bakgrunn for planarbeidet har bedt om å utarbeide en handelsanalyse for planlagt handelsvirksomhet på eiendommen Havnegata 20 i Stjørdal kommune. Tidligere har eiendommen blitt benyttet av Norplasta AS, en virksomhet som produserer plastemballasje til næringsmiddelindustrien. Grunneier har satt i gang et planarbeid som skal muliggjøre en bruksendring av deler av eiendommen til hovedsakelig arealkrevende handelsvirksomhet, samt en dagligvarebutikk og et mindre lokale for bevertning. Den planlagte handelsetableringen omfatter en dagligvarebutikk på kvm (Rema 1000) og et ca kvm stort forretningsareal som er tiltenkt Biltema. Biltema er planlagt flyttet fra sin nåværende lokalisering i Hellsenteret. Årsaken til flyttingen er at en har behov for større arealer. Stjørdal kommune har allerede godkjent at Ford-forhandler Kverneland Bil får etablere seg i deler av fabrikklokalene. 1.2 Problemstillinger Analysen skal belyse forhold knyttet til etablering av Biltema og dagligvarebutikk (Rema 1000) i Havnegata 20. Det er lagt vekt på å besvare følgende spørsmål: 1- Hvordan vil etablering av en ny dagligvarebutikk i Havnegata 20 påvirke annen handel? 2- Hvordan vil flytting av Biltema fra Hellsenteret til Havnegata 20 påvirke tilgjengeligheten for innbyggerne i Stjørdal kommune? For å besvare det første spørsmålet har vi sett på konkurranseforholdet mellom dagligvarebutikkene på Stjørdal, basert på en kombinasjon av tilgjengelighet og attraktivitet (målt i antall ansatte). Dagens konkurransesituasjon (før-scenario) er da sammenlignet med et scenario etter etablering av ny butikk i Havnegata 20 (etter-scenario). For å besvare det andre spørsmålet har vi sett på reisetidene til Biltema for det primære markedet, både for dagens lokalisering på Hellsenteret, foreslått ny lokalisering i Havnegata 20 og for en alternativ (teoretisk) lokalisering i Stjørdal sentrum. Kundegrunnlaget er vurdert med utgangspunkt i kjøretider på henholdsvis 5, 10 og 15 minutter fra bosted/arbeidssted.

3 Side 3 av 31 Figur 1: Planområdet avsatt til næringsvirksomhet i kommuneplanens arealdel Analyseområdet Stjørdal er et regionalt handelssenter, det vi si at Stjørdal har handelsvirksomhet som tiltrekker seg kunder fra nabokommunene, se nærmere beskrivelse i kapittel 4. Hovedtyngden av markedet for de planlagte etableringene vil likevel være de som bor og/eller jobber i Stjørdal kommune. Fra nabokommunene er det bebyggelsen i østre del av Malvik kommune som har kortest veg til handelstilbudet i Stjørdal. Biltema har et handelskonsept som i noen grad kan tiltrekke seg kunder fra andre kommuner, men det er i dag Biltemaforretning også i Malvik (på Malvik Senter). Figur 2 gir en grov oversikt over hvordan befolkning, arbeidsplasser og dagligvarebutikker er lokalisert i området. Hele dette området har god biltilgjengelighet til handelstilbudet i Stjørdal kommune. Figuren viser «bosatte-punkt» på et 250-meters rutenett med oransje farge og «ansatte-punkt» (registrerte bedrifter) med blå farge. Dagens matvarebutikker er vist som gule punkt med røde sirkler rundt. Hvitt punkt angir utbyggingsområdet i Havnegata 20. I Figur 3 er lokaliseringen av bosatte og ansatte og hovedtransportforbindelsene for gående, syklende og kjørende vist for områdene nærmest Stjørdal sentrum.

4 Side 4 av 31 Figur 2: Utsnitt med Stjørdal kommune i øst og Malvik i vest

5 Side 5 av 31 Figur 3: Fordeling av bosatte og arbeidsplasser

6 Side 6 av 31 2 FORHOLDET TIL OVERORDNEDE PLANER 2.1 Rikspolitiske bestemmelser for etablering av kjøpesenter av Miljøverndepartementet fastsatte i 2008 ny rikspolitisk bestemmelse for etablering av kjøpesenter. I henhold til forskriften kan kjøpesentre bare etableres/utvides i samsvar med godkjente fylkes(del)planer. For områder som ikke omfattes av en slik plan, er det ikke tillatt å etablere eller utvide kjøpesentre med et samlet bruksareal på mer enn 3000 m 2. Med kjøpesenter forstås detaljhandel i bygningsmessige enheter og bygningskomplekser som etableres, drives eller framstår som en enhet, samt utsalg som krever kunde- og medlemskort for å få adgang. Dagligvareforretninger er å oppfatte som kjøpesenter i denne sammenheng. Det samme er varehus som omsetter én eller flere varegrupper. Som kjøpesenter regnes også handelsvirksomhet lokalisert i flere enheter innenfor et område som for eksempel en handelspark. Fylkesmannen kan gi samtykke til å fravike bestemmelsen om etablering av kjøpesentre, dersom dette etter en konkret vurdering anses å være forenlig med «formålet» (unngå byspredning, bilavhengighet og dårlig tilgjengelighet). Avvik fra rikspolitiske retningslinjer vil kunne behandles gjennom reguleringsplanbehandling, og det vil derfor ikke være nødvendig med en separat samtykkebehandling. 2.2 Regional plan for arealbruk, vedtatt Fra Nord-Trøndelag fylkeskommunes regionale plan for arealbruk gjengis: For steder med sentrumsavgrensing og avlastningsområder skal varehandel i prinsippet ikke lokaliseres utenfor disse områdene. Dagligvarebutikk som har funksjon som nærbutikk kan imidlertid lokaliseres utenfor sentrumsavgrensing og avlastningsområder, med maksimalt BRA = m 2. Handel med plass- og transportkrevende varegrupper skal lokaliseres i avlastningsområder definert i kommuneplanens arealdel. Regional plan setter ikke grense for bruksareal for slik varehandel innenfor definerte avlastningssentre. For tettsteder uten definerte avlastningsområder skal plass- og transportkrevende varegrupper fortrinnsvis lokaliseres i utkanten av tettstedet, og på en slik måte at de kan nås fra hovedvegnettet med minst mulig forstyrrelse av miljøet i tettstedet. Følgende varegrupper er regnet som plass- eller transportkrevende: - Motorkjøretøy - Landbruksmaskiner - Trelast og andre byggevarer - Varer fra planteskoler/ hagesentre - Lystbåter - Møbler - Hvitevarer - Brunevarer

7 NOTAT Side 7 av 31 Biltema er hos SSB registrert med næringskode «Butikkhandel med bredt utvalg av jernvarer, fargevarer og andre byggevarer» og vurderes derfor som en handelsvirksomhet med plass- eller transportkrevende varegrupper jf. regional plan for arealbruk. 2.3 Kommuneplanens arealdel for Stjørdal kommune I kommuneplanens arealdel ligger Havnegata 20 i et område som er avsatt til framtidig næringsbebyggelse. Nåværende bysentrum samt arealer direkte vest for sentrum/ jernbanen er vist med sentrumsformål. I bestemmelsene til kommuneplanen står det at: Detaljhandel skal lokaliseres i sentrene. Nærbutikker med dagligvareprofil på inntil m2 BRA kan etableres i tilknytning til boligområder utenfor sentra. Avstand mellom nærbutikk og kommunesenter skal være minst 800 meter. Figur 4: Utsnitt fra kommuneplanens arealdel, planområdets beliggenhet markert med sort sirkel (kilde: Stjørdal kommune)

8 Side 8 av 31 I kommuneplanens arealdel er det definert seks sentrumsområder; S1 S6, jf. Tabell 1 og Figur 5. Tabell 1: Sentrumsområder vist i kommuneplanens arealdel

9 NOTAT Side 9 av 31 Figur 5: Utsnitt fra kommuneplanens arealdel, sentrumsområdene S1 S3 I tillegg til de områdene som er markert som sentrumsområde i kommuneplanens arealdel er det flere områder hvor det tillates handel med plasskrevende varer. Planområdet er en del av næringsområdet N13 Tangmoen. Kommuneplanens arealdel har ingen bestemmelser til dette området.

10 Side 10 av 31 3 DAGENS HANDELSTILBUD I STJØRDAL Figur 6 viser dagens fordeling av handelstilbud, bosetting og arbeidsplasser i Stjørdal sentrum. Her er det skilt mellom dagligvarehandel og annen detaljhandel. Det fremgår at handelsvirksomhetene i stor grad er lokalisert i sentrum, men det er også innslag av handel øst for sentrum (Evja), nordvest for sentrum (Sutterø) og sør for sentrum (Hellsenteret). Figur 7 viser lokaliseringen av dagligvareforretninger. Figur 6: Fordeling av handelstilbudet i Stjørdal (illustrasjonen er basert på bedriftsdata fra 2015, og mangler noen butikker som har kommet i etterkant, blant annet ved Evja/Husbyfaret)

11 Side 11 av 31 Figur 7: Dagligvareforretninger (rød sirkel viser lokalisering av planlagt dagligvareforretning i Havnegata 20)

12 Side 12 av 31 Biltema ligger i Hellsenteret sør for Værnes lufthavn. Hellsenteret består i tillegg blant annet av en relativt stor matvarebutikk (Rema 1000) og flere klesbutikker, se Figur 8. Figur 8: Hell

13 Side 13 av 31 4 OMSETNING OG ETTERSPØRSELSUTVIKLING Figur 9 gir en oversikt over utviklingen i omsetningen i detaljhandel per innbygger i Stjørdal og nabokommunene, samt landsgjennomsnittet. Det fremgår at omsetningen per innbygger i Stjørdal i 2015 var godt over landsgjennomsnittet, kr i Stjørdal mot kr i Norge per innbygger. Samtidig er den vesentlig lavere i tilgrensende kommuner som Malvik, Selbu og Meråker. Dette viser at Stjørdal fungerer som et regionalt handelssenter, det vil si at en i større grad har tilreisende kunder som handler i Stjørdal, enn at de bosatte på Stjørdal handler i andre kommuner, for eksempel Trondheim. Figur 9: Omsetning per innbygger i detaljhandel, ekskl. omsetning av motorkjøretøyer og bensin, ekskl. mva. Tabell 2 viser SSBs befolkningsprognoser for Stjørdal kommune. Det fremgår at Hovedalternativet gir en befolkningsvekst på 31 % frem mot Tabell 2: Prognoser for befolkningsvekst i Stjørdal kommune Dagens innbyggertall ( ) Hovedalternativet (MMMM) (+31 %) 2040 Lav nasjonal vekst (LLML) (+22 %) Høy nasjonal vekst (HHMH) (+44 %)

14 Side 14 av 31 Veksten i Hovedalternativet tilsvarer en gjennomsnittlig årlig befolkningsvekst på ca. 1,15 %, tilsvarende ca. 270 innbyggere. Dette tilsvarer en årlig omsetningsøkning på ca. 25 mill. kr, hvis en legger omsetningstall per innbygger fra 2015 til grunn. Hvis en regner med en omsetning på kr/m 2 tilsvarer dette et handelsareal på ca. 600 m 2. Dagligvarer utgjør normalt omtrent halvparten av omsetningen per innbygger. Hvis en legger dette til grunn vil kundegrunnlaget for en dagligvarebutikk på m 2 tilsvare forventet befolkningsvekst i Stjørdal kommune for en fireårsperiode. I tillegg til den økningen i kjøpekraft som er direkte knyttet til befolkningsvekst vil handelsutviklingen påvirkes av endringer i forbruk per innbygger. Dersom forbruket per innbygger øker vil grunnlaget for utvidelse av handelstilbudet forsterkes ytterligere. Det er imidlertid betydelig usikkerhet knyttet til hvor mye dette vil slå ut. Dette er både avhengig av den generelle økonomiske utviklingen, og hvordan endringer i kjøpekraft vil påvirke varehandelen i butikker. Her vil blant annet endringer i forbruksmønster og netthandel kunne få betydning.

15 Side 15 av 31 5 ETABLERING AV DAGLIGVAREHANDEL I HAVNEGATA Konkurranseforhold mellom dagligvareforretninger Dagligvarehandel skiller seg fra annen handel ved at det er innkjøp som gjennomføres relativt hyppig, og at kundenes villighet til å reise langt for å handle er mindre enn for annen handel, blant annet fordi en ofte har flere alternativer med tilnærmet samme vareutvalg innenfor relativt kort avstand. For å belyse konkurranseforholdet mellom dagligvareforretningene i Stjørdal er det sett nærmere på hvordan forretningene er lokalisert i forhold til markedet (bosatte og ansatte). 5.2 Metode Det er flere forhold som har betydning for hvor en velger å handle dagligvarer. De viktigste forholdene er: Tilgjengelighet: Reisetid og avstand for gående, syklende og kjørende, kollektivtilbud, mulighet for parkering, etc. Attraktivitet: Vareutvalg, priser, etc. I tillegg til tilgjengelighet og attraktivitet knyttet til den enkelte forretning er det avgjørende hvor butikkene er lokalisert i forhold til andre reisemål, spesielt annen handel. Dette betyr blant annet at dagligvarebutikker i sentrum vil tiltrekke seg kunder fra et større omland, fordi innkjøp av dagligvarer ofte inngår i en reise der en også besøker andre butikker. Vi har i denne analysen gjort en forenklet vurdering av konkurranseforholdene basert på følgende: Tilgjengelighet er analysert med utgangspunkt i kjøretid med bil Attraktivitet er analysert med utgangspunkt i antall ansatte per butikk Befolkning og arbeidsplasser er fordelt på de aktuelle dagligvareforretningene basert på en vekting av antall ansatte og reisetid til forretningen. Som utgangspunkt for kalibrering av modellen er det lagt til grunn at antallet kunder er direkte proporsjonalt med antall ansatte, det vil si at en forretning med dobbelt så mange ansatte også har dobbelt så mange kunder. Som nevnt over er dette en forenkling, men det gir en indikasjon på hvilke hovedvirkninger en kan forvente ved etablering av nye forretninger. Analysen er GIS-basert, det vil si at fordelingen er basert på detaljerte beregninger av avstander og kjøretider fra bosteder og arbeidsplasser til den enkelte forretning. 5.3 Datagrunnlag Analysene er basert på befolkningsdata (2016, SSB) som er stedfestet for et nett med ruter på 250 x 250 meter. Videre er det brukt bedriftsdata (2015) basert på koordinatsfestede adressepunkt, som blant annet inneholder antall ansatte per bedrift. Dette datasettet er også

16 Side 16 av 31 brukt til å identifisere matvarebutikker og annet handelstilbud i regionen. I tillegg er det korrigert for følgende kjente endringer i datagrunnlaget for dagligvarebutikker: Coop Mega har flyttet fra Kjøpmannsgata til Torgkvartalet ICA i Torgkvartalet er nedlagt Ny Rema 1000 i Husbyfaret er lagt inn Datagrunnlaget dekker både Stjørdal, Malvik og Trondheim kommune. 5.4 Konkurranseforhold mellom dagligvarebutikker Figur 10 viser beregnet fordeling på dagens dagligvarebutikker for kunder fra det enkelte delområde. Figur 11 viser tilsvarende beregnet fordeling etter etablering av ny Rema 1000 i Havnegata 20. Figur 12 viser beregnet endring i omsetning for andre butikker. Beregningene indikerer at etablering av en ny dagligvareforretning i Havnegata 20 vil ha størst betydning for eksisterende dagligvare på Kvislabakken (Kiwi Holmen), men at en også må regne med at etableringen vil ta markedsandeler fra dagligvareforretningene i sentrum. Havnegata 20 vil ligge innenfor gangavstand fra boligområder sør og øst for planområdet, boligområder som har lenger avstand til nærmeste dagligvareforretning i dag. Potensialet for bruk av miljøvennlig transport på innkjøpsreiser vil derfor øke.

17 Side 17 av 31 Figur 10: Fordeling av kundegrunnlag til dagligvarebutikker, dagens situasjon

18 Side 18 av 31 Figur 11: Fordeling av kundegrunnlag til dagligvarebutikker, dagens situasjon

19 Side 19 av 31 Figur 12: Dagligvareforretningenes kundegrunnlag, beregnet for dagens situasjon og situasjonen etter etablering av ny Rema 1000 i Havnegata 20

20 Side 20 av 31 6 FLYTTING AV BILTEMA FRA HELLSENTERET TIL HAVNEGATA Bakgrunn For handel med plasskrevende varer er det en annen konkurransesituasjon enn for dagligvarer. Dette er innkjøp som gjennomføres sjeldnere, og sammenliknet med dagligvarehandel er butikkene mer ulike. Dette betyr blant annet at det i større grad vil være butikkens vareutvalg som avgjør hvor kundene reiser, og at en sammenliknet med dagligvarehandel vil være tilbøyelig til å reise lenger for å handle. Det planlagte handelstilbudet (Biltema) har et variert vareutvalg. Biltema kan til en viss grad forventes å konkurrere med både byggevarehus, hagesentre, jernvarehandel og bilforretninger. Biltema planlegges flyttet fra sin nåværende lokalisering på Hellsenteret til Havneveien 20. I analysen har vi lagt vekt på å belyse hva dette betyr for tilgjengeligheten til Biltema, dvs. hvor mange som kan nå lokaliseringene innenfor ulike kjøretider. Tilgjengeligheten er belyst både for dagens lokalisering på Hellsenteret, foreslått lokalisering i Havnegata 20 og en alternativ (teoretisk) lokalisering i Stjørdal sentrum. 6.2 Analyse For å vise tilgjengeligheten med bil til hvert lokaliseringsalternativ er det gjennomført en GISanalyse, der det er beregnet hvor mange bosatte/ansatte som kan nå forretningen innenfor en kjøretid på 15 minutter. Bosatte som har kortere veg til eksisterende Biltemaforretning i Malvik er da holdt utenfor. Tabell 3 viser samlet kundegrunnlag innenfor en kjøretid på 15 minutter for bil, sykkel og gangtid. For bil er fartsgrense på vegnettet lagt til grunn, for sykkel 15 km/t og for gangturer 5 km/t. Figur 13 - viser beregnet marked innenfor hvert kjøretidsintervall for de tre lokaliseringsalternativene. Tabell 3: Kundegrunnlag innenfor en kjøretid med bil, sykkel og gangtid på 15 minutter Lokalisering Reisetid bil < 15 min Sykkeltid < 15 min Gangtid < 15 min Bosatte Ansatte Bosatte Ansatte Bosatte Ansatte Hellsenteret Havnegata Stjørdal sentrum Det fremgår at samlet marked innenfor en kjøretid på 15 minutter er relativt likt for dagens lokalisering på Hellsenteret og planlagt lokalisering i Havnegata 20. Samtidig viser beregningene at gjennomsnittlig kjøreavstand til Biltema for bosatte innenfor en kjøretid på 15 minutter reduseres med ca. 1,5 km dersom Biltema flyttes fra Hellsenteret til Havnegata 20. Dette skyldes at Havnegata 20 ligger nærmere befolkningstyngdepunktet i Stjørdal kommune, som vil være det primære markedet. Lokaliseringen ved Hellsenteret er nærmere østre del av Malvik kommune, men dette er et marked som dekkes av Biltemaforretningen på Malvik sentere.

21 Side 21 av 31 Resultatene viser også at en lokalisering i Stjørdal sentrum ville gitt flere bosatte innenfor en kjøretid på 15 minutter. Forskjellen sammenliknet med den planlagte lokaliseringen i Havnegata 20 er imidlertid marginal. Med den planlagte lokaliseringen i Havnegata 20 vil det være vesentlig flere som får Biltema innenfor gang-/sykkelavstand. Det vil dermed ligge til rette for høyere andel miljøvennlig transport, selv om en må regne med at Biltemas kunder i stor grad kommer med bil, også med en lokalisering i Havnegata 20. Figur 13: Bosatte og ansatte innenfor henholdsvis 5, 10 og 15 minutters kjøretid med bil til dagens Biltemalokalisering på Hellsenteret (de som har kortere veg til Biltema på Malvik senter inngår ikke i tallene på figuren)

22 Side 22 av 31 Figur 14: Bosatte og ansatte innenfor henholdsvis 5, 10 og 15 minutters kjøretid med bil til Havnegata 20 (de som har kortere veg til Biltema på Malvik senter inngår ikke i tallene på figuren)

23 Side 23 av 31 Figur 15: Bosatte og ansatte innenfor henholdsvis 5, 10 og 15 minutters kjøretid med bil til lokaliseringsalternativ (teoretisk) i Stjørdal sentrum (de som har kortere veg til Biltema på Malvik senter inngår ikke i tallene på figuren)

24 Side 24 av 31 Figur 16: Bosatte og ansatte innenfor henholdsvis 5, 10 og 15 minutters reisetid med sykkel til dagens Biltemalokalisering på Hellsenteret (de som har kortere veg til Biltema på Malvik senter inngår ikke i tallene på figuren)

25 Side 25 av 31 Figur 17: Bosatte og ansatte innenfor henholdsvis 5, 10 og 15 minutters reisetid med sykkel til Havnegata 20 (de som har kortere veg til Biltema på Malvik senter inngår ikke i tallene på figuren)

26 Side 26 av 31 Figur 18: Bosatte og ansatte innenfor henholdsvis 5, 10 og 15 minutters reisetid med sykkel til lokaliseringsalternativ (teoretisk) i Stjørdal sentrum (de som har kortere veg til Biltema på Malvik senter inngår ikke i tallene på figuren)

27 Side 27 av 31 Figur 19: Bosatte og ansatte innenfor henholdsvis 5, 10 og 15 minutters gangtid til dagens Biltemalokalisering på Hellsenteret (de som har kortere veg til Biltema på Malvik senter inngår ikke i tallene på figuren)

28 Side 28 av 31 Figur 20: Bosatte og ansatte innenfor henholdsvis 5, 10 og 15 minutters gangtid til Havnegata 20 (de som har kortere veg til Biltema på Malvik senter inngår ikke i tallene på figuren)

29 Side 29 av 31 Figur 21: Bosatte og ansatte innenfor henholdsvis 5, 10 og 15 minutters gangtid til lokaliseringsalternativ (teoretisk) i Stjørdal sentrum (de som har kortere veg til Biltema på Malvik senter inngår ikke i tallene på figuren)

30 Side 30 av Samlet vurdering En flytting av Biltema fra Hellsenteret til Havnegata 20 vil gi kortere avstand og kjøretid til forretningen for hovedtyngden av markedet. I tillegg vil det være vesentlig flere som får Biltema innenfor gang-/sykkelavstand, det vil si at potensialet for miljøvennlig transport vil øke. Ved å flytte Biltema fra Hellsenteret til Havnegata 20 vil antall bosatte som har Biltema innenfor 15 minutters sykkelavstand øke fra til personer, og innenfor 15 minutters gangtid øke fra 200 til personer. Med den teoretiske lokaliseringen av Biltema i Stjørdal sentrum vil antall personer som når Biltema innenfor 15 minutters reisetid være på samme nivå for Stjørdal sentrum og Havnegata 20 for reiser med bil og sykkel. Innenfor 15 minutters gangtid er det flere personer med lokalisering i Stjørdal sentrum enn i Havnegata 20. Lokalisering i i Havnegata 20 (og den teoretiske lokaliseringen i Stjørdal sentrum) gir et betydelig større potensiale for gang- og sykkelturer til Biltema enn med dagens lokalisering på Hellsenteret.

31 Side 31 av 31 7 OPPSUMMERING Hvordan vil etablering av en ny dagligvarebutikk i Havnegata 20 påvirke annen handel? Beregningene indikerer at etablering av en ny dagligvareforretning i Havnegata 20 vil ha størst betydning for eksisterende dagligvare på Kvislabakken (Kiwi Holmen), men at en også må regne med at etableringen vil ta markedsandeler fra dagligvareforretningene i sentrum. Havnegata 20 vil ligge innenfor gangavstand fra boligområdene sør og øst for planområdet, boligområder som har lenger gangavstand til nærmeste dagligvareforretning i dag. Potensialet for bruk av miljøvennlig transport på innkjøpsreiser vil derfor øke. Hvordan vil flytting av Biltema fra Hellsenteret til Havnegata 20 påvirke tilgjengeligheten for innbyggerne i Stjørdal kommune? En flytting av Biltema fra Hellsenteret til Havnegata 20 vil gi kortere avstand og kjøretid til forretningen for hovedtyngden av markedet. I tillegg vil det være vesentlig flere som får Biltema innenfor gang-/sykkelavstand, dvs. at potensialet for miljøvennlig transport vil øke.