Samlet saksframstilling

Transkript

1 STJØRDAL KOMMUNE Arkiv: Arkivsaksnr: 2016/ Saksbehandler: Inger Teodora Kværnø Samlet saksframstilling Utvalg Utvalgssak Møtedato Kommunalt trafikksikkerhetsutvalg 10/ Komite plan 49/ Havnegata 16, 18 og 20 a-c, 1. gangs behandling Vedtak i Komite plan Stjørdal kommune fremmer detaljregulering for Havnegata 16, 18 og 20 a-c og legger den ut til høring og offentlig ettersyn etter plan- og bygningslovens 5-2 og med følgende endringer: 5.2 Kombinert bygge- og anleggsformål endres til For BKB1-2 tillates blant annet forretningsarealer med plasskrevende varegrupper. Med plasskrevende varegrupper menes motorkjøretøy, landbruksmaskiner, trelast og andre byggevarer, varer fra planteskoler/hagesentre, lystbåter og møbler, camping/bobil. Dagligvare ikke tillatt BKB1 første ledd endres til: Industri, lager, verksted, håndverksbedrifter, forretning og bevertning. Næringsbedrifter kan etablere forretningsareal for direktesalg til kunde på inntil 250 m2 BRA, maks 20 % av bedriftes samlede BRA. Varesalg skal ha tilknytning til virksomhetens primæraktivitet. For forretning tillates kun forretning for plasskrevende varer, der det ikke tillates etablert forretningsvirksomheter med BYA under 1400 m2. Det tillates ikke etablert forretningsareal fordelt over flere plan, men inntil 5 % av en forretnings grunnflate kan benyttes til mesanin.

2 5.2.2 BKB2 første ledd endres til: Industri, lager, verksted, håndverksbedrifter, forretning og bevertning. Næringsbedrifter kan etablere forretningsareal for direktesalg til kunde på inntil 250 m2 BRA, maks 20 % av bedriftes samlede BRA. Varesalg skal ha tilknytning til virksomhetens primæraktivitet. For forretning tillates kun forretning for plasskrevende varer og inntil 6450 m2 BYA, der det ikke tillates etablert forretningsvirksomheter med BYA under 1400 m2. Det tillates ikke etablert forretningsareal fordelt over flere plan, men inntil 5 % av en forretnings grunnflate kan benyttes til mesanin. Behandling i Komite plan Tor Sverre Børseth (FRP) fremmet følgende forslag: Stjørdal kommune fremmer detaljregulering for Havnegata 16, 18 og 20 a-c og legger den ut til høring og offentlig ettersyn etter plan- og bygningslovens 5-2 og med følgende endringer: 5.2 Kombinert bygge- og anleggsformål endres til For BKB1-2 tillates blant annet forretningsarealer med plasskrevende varegrupper. Med plasskrevende varegrupper menes motorkjøretøy, landbruksmaskiner, trelast og andre byggevarer, varer fra planteskoler/hagesentre, lystbåter og møbler, camping/bobil. Dagligvare ikke tillatt BKB1 første ledd endres til: Industri, lager, verksted, håndverksbedrifter, forretning og bevertning. Næringsbedrifter kan etablere forretningsareal for direktesalg til kunde på inntil 250 m2 BRA, maks 20 % av bedriftes samlede BRA. Varesalg skal ha tilknytning til virksomhetens primæraktivitet. For forretning tillates kun forretning for plasskrevende varer, der det ikke tillates etablert forretningsvirksomheter med BYA under 1400 m2. Det tillates ikke etablert forretningsareal fordelt over flere plan, men inntil 5 % av en forretnings grunnflate kan benyttes til mesanin BKB2 første ledd endres til: Industri, lager, verksted, håndverksbedrifter, forretning og bevertning. Næringsbedrifter kan etablere forretningsareal for direktesalg til kunde på inntil 250 m2 BRA, maks 20 % av bedriftes samlede BRA. Varesalg skal ha tilknytning til virksomhetens primæraktivitet.

3 For forretning tillates kun forretning for plasskrevende varer og inntil 6450 m2 BYA, der det ikke tillates etablert forretningsvirksomheter med BYA under 1400 m2. Det tillates ikke etablert forretningsareal fordelt over flere plan, men inntil 5 % av en forretnings grunnflate kan benyttes til mesanin. Børseths (FRP) forslag enstemmig vedtatt. Uttalelse i Kommunalt trafikksikkerhetsutvalg Utvalget støtter Statens Vegvesens standpunkt i forhold til den vestre innkjøringen, og ber om at innkjøringen vurderes stengt for innkjøring fra vest. Området synes for øvrig godt tilrettelagt for myke trafikanter, men utvalget ønsker at det anlegges fotgjengerovergang i krysset Havnegata Bygg E og Bygg A, og mellom Bygg A og Bygg B. Behandling i Kommunalt trafikksikkerhetsutvalg Rune Larsen (H) fremmet følgende uttalelse: Utvalget støtter Statens Vegvesens standpunkt i forhold til den vestre innkjøringen, og ber om at innkjøringen vurderes stengt for innkjøring fra vest. Området synes for øvrig godt tilrettelagt for myke trafikanter, men utvalget ønsker at det anlegges fotgjengerovergang i krysset Havnegata Bygg E og Bygg A, og mellom Bygg A og Bygg B. Larsens (H) uttalelsesforslag enstemmig vedtatt. Rådmannens forslag til vedtak: Stjørdal kommune fremmer detaljregulering for Havnegata 16, 18 og 20 a-c og legger den ut til høring og offentlig ettersyn etter plan- og bygningslovens 5-2 og med følgende endringer. Område BKB2 endres fra kombinert formål til næring. 4.2 Parkering endres til: Det skal etableres parkeringsplasser for bil og sykkel etter følgende tabell: Formål Bil, min. Sykkel, min. Industri/lager/ verksted og 1,0 pr. 100 m² BRA 0,45 pr. 100 m² BRA håndverksbedrifter Forretning for plasskrevende 1,5 pr. 100 m² BRA 2,0 pr. 100 m² BRA varer/religionsutøvelse /treningssenter Kontor/ bevertning 2,0 pr. 100 m² BRA 4,0 pr. 100 m² BRA Tenkte plan skal ikke inkluderes i beregningsgrunnlaget for BRA. 3 % av alle parkeringsplasser for bil skal etableres for mennesker med nedsatt funksjonsevne og skal plasseres nær hovedinnganger til bebyggelsen.

4 Det skal etableres ladestasjoner for elbil. 5.2 Kombinert bygge- og anleggsformål Bestemmelsen slettes, og spesifisering av hvilke varegrupper som tillates flyttes til BKB BKB1 første ledd endres til: I feltet tillates følgende formål: Industri, lager, verksted, håndverksbedrifter, forretning for følgende plasskrevende varer: motorkjøretøy, landbruksmaskiner og lystbåter, og bevertning. Det tillates ikke etablert forretningsareal fordelt over flere plan, men inntil 5 % av en forretnings grunnflate kan benyttes til mesanin. For bevertning tillates inntil 370 m² BYA. Næringsbedrifter kan etablere forretningsareal for direktesalg til kunde på inntil 250 m² BRA, maks 20 % av bedriftens samlede BRA. Vareutvalg skal ha tilknytning til virksomhetens primæraktivitet BKB2 første ledd endres til: I feltet tillates følgende formål: Industri, lager, verksted, håndverksbedrifter. Næringsbedrifter kan etablere forretningsareal for direktesalg til kunde på inntil 250 m² BRA, maks 20 % av bedriftens samlede BRA. Vareutvalg skal ha tilknytning til virksomhetens primæraktivitet. Vedlegg: 1-262_Plankart 1.gang 1-262_Planbestemmelser 1.gang 1-262_Planbeskrivelse 1.gang 1-262_Trafikkanalyse 1.gang 1-262_Handelsanalyse 1.gang 1-262_Formål fordelt på bygg 1.gang 1-262_ Illustrasjonsplan 1.gang 1-262_Fasadeoppriss A-A og B-B 1.gang Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Kommuneplanens arealdel Reguleringsplan E6 Havnevegen (Tangmoen) Reguleringsplan Regulering for E6 ny parsell Værnes Kvithammer Reguleringsplan Ringveg nord, parsell C Havnegata E6 Innherredsvegen Sak PS 0039/03 i kommunestyret: Tangmoen forretningstomt Lidl Norge AS reguleringsplan.

5 Saksopplysninger BAKGRUNN: Forslag til reguleringsplan er utarbeidet av ARC Arkitekter AS på vegne av Norplasta Eiendom AS. Hensikten med planarbeidet er å omregulere fra næringsformål til et kombinert nærings- og forretningsformål for å kunne utnytte deler av eksisterende bygningsmasse til handel, samt noe utvidelse av bygningsmassen. PLANOMRÅDET: Området ligger nordvest for Stjørdal sentrum, og er på omtrent 57 dekar. Området avgrenses av E6 i vest, Havnegata i sør, Gråelva i nord, og Stokkbekken og boligområder i øst. Planområdet består av industri- og lagerområder, elv og randvegetasjon. I Havnegata 20C har Stjørdal misjonskirke samlingslokale og kontor. PLANSTATUS: I kommuneplanens arealdel er området avsatt til eksisterende næring. Næring er en arealbrukskategori som ikke åpner for forretninger, med mindre det er fastsatt egne bestemmelser for området om dette. I kommuneplanbestemmelsene er det ikke egne føringer for området, og det er ikke åpnet for handel med plasskrevende varer her. Gjeldende reguleringsplan for området er E6-havnevegen (Tangmoen), vedtatt Hoveddelen av området er regulert til industri, lager og tilhørende anlegg. Utnyttingsgraden for området er gitt som U-grad maks. 0,4 (tilsvarer ca. 40 % BYA etter dagens beregningsmetoder). Veisystemet vest og sør for planområdet er regulert gjennom planene Regulering for E6 ny, parsell Værnes Kvithammer, vedtatt , og Ringveg nord, parsell C - Havnegata E6 Innherredsvegen, vedtatt Planforslaget overlapper i noe grad begge disse planene for å sikre god arrondering av parkering og avkjørsler. Selve vegsystemet er ikke berørt av planforslaget. PLANFORSLAG: Hoveddelen av planområdet foreslås omregulert fra næring til kombinert bebyggelse og anlegg. Området rundt Havnegata 20C, der misjonskirka holder til, er foreslått regulert til kirke/annen religionsutøvelse. I tillegg er det regulert inn interne veier og grønnstruktur langs Gråelva og Stokkbekken. Arealbruk: Innenfor byggeformål kombinert bebyggelse og anlegg er det bestemmelsene som angir tillatt arealbruk. Planforslaget foreslår følgende fordeling: FELT Planlagt arealbruk i planområdet BYA BR Kirke/religionsutøvelse m 2 BKB1 TOTALT (byggets fotavtrykk) Forretning dagligvare Forretning plasskrevende varer Industri/Lager/ Kontor Bevertning m² m m² Ingen begrensning 370 m 2 BKB2 BKB3 TOTALT (byggets fotavtrykk) Forretning plasskrevende varer Industri/Lager/ Kontor TOTALT (byggets fotavtrykk) Industri/Lager/kontor/ Tjenesteyting (treningssenter) m² m² Ingen begrensning m² Ingen begrensning 500 m²

6 TOTALT Sum m 2 Foreslått arealbruk vil gi en utnyttingsgrad på ca. 45 % BYA. For BKB 1 er summen av forretningsareal større enn samlet utbyggingsareal for området. Dette gir en større fleksibilitet i arealbruken, men øker ikke maks utnytting for området. Planforslagets arealbruk er visualisert gjennom en planskisse som viser foreslått arealbruken for området. Bygg A (BKB1), B og C (BKB2), E (BKB3) og F (BR) er eksisterende bebyggelse. Planforslaget åpner for en mindre utvidelse av bygg A og F for å kunne etablere nye innganger og vareleveringer. Bygg D og takoverbygg/varemottak mellom bygg B og C er nye konstruksjoner. I tillegg åpnes det for en utvidelse av bygg F på 346 m2.

7 Alt areal som er vist til forretning (lilla og blått) kan også benyttes til omtalte næringsformål. Planforslaget åpner for etablering av inntil m2 BYA forretning for plasskrevende varer, 1200 m2 BYA dagligvare, 500m² BRA treningssenter, 1500m² BYA religionsutøvelse og 370 m2 BYA bevertning. For forretningsformål legges det begrensning på etablering av areal over flere plan. Det tillates i utgangspunktet ikke etablering over flere plan, men for forretninger for plasskrevende varer tillates mesanin for opptil 5% forretningens grunnflate. I tillegg kan det etableres arealer for industri, lager og kontor. Trafikkforhold og parkering: Det er utarbeidet en trafikkanalyse for området som omtaler dagens trafikksituasjon, virkning av planforslaget og kapasitetsberegning. Dagens tre avkjørsler er foreslått redusert til to, i tråd med reguleringsplan for E6. Fortau langs Havnegata er foreslått forlenget til vestre avkjørsel, også dette i tråd med reguleringsplan for E6. Det er beregnet at årsdøgntrafikken (ÅDT- gjennomsnittlig antall kjøretøy per dag) vil øke fra ca. 600 ÅDT til omtrent 3000 ÅDT som følge av planforslaget. Det understrekes at dette er beregnede tall, og ikke basert på faktiske trafikktellinger. Trafikkanalysen viser at omkringliggende veinett har tilstrekkelig kapasitet til å håndtere økningen i trafikken, og at det ikke vil bli problemer med tilbakeblokkering inn i rundkjøringen på E6. Trafikkanalysen sammenligner gjennomsnittlig kjøreavstand for bosatte i Stjørdal til handelstilbudet på Hellsenteret, sentrum og planområdet. Lengst er det å kjøre til Hellsenteret, med et gjennomsnitt på 9,2 km. Havnegata 20 kommer best ut, med et gjennomsnitt på 7,7 km. Sentrum følger hakk i hæl, med en gjennomsnittlig kjøreavstand på 7,8 km. Det er foreslått å redusere parkeringskravene for både bil og sykkel i forhold til kommuneplanen for handel med plasskrevende varer. Begrunnelsen for dette er at denne typen forretninger har færre kunder per m2 enn detaljhandel. Det er foreslått følgende parkeringsnorm: Formål Bil, min. Sykkel, min. Industri/lager 1,0 pr. 100 m² BYA 0,45 pr. 100 m² BYA Forretning for plasskrevende varer Religionsutøvelse /treningssenter Forretning for dagligvare/kontor/ bevertning 1,5 pr. 100 m² BYA 2,0 pr. 100 m² BYA 1,5 pr. 100 m² BYA 2,0 pr. 100 m² BYA 2,0 pr. 100 m² BYA 4,0 pr. 100 m² BYA Parkeringsnormen i KPA er basert på antall plasser per 100 m 2 BRA. Dvs. at foreslått parkeringsdekning er en reduksjon i forhold til KPA for alle formål, med unntak av religionsutøvelse og treningssenter, som ikke har egne bestemmelser om parkeringsdekning i KPA. For industri, lager, forretning for dagligvare, kontor og bevertning ville parkeringsdekningen vært i tråd med KPA dersom det hadde vært brukt BRA i stedet for BYA. PLANPROSESS: I forkant av oppstart av planarbeidet er det søkt 3 dispensasjoner fra gjeldende planverk. Det ble gitt dispensasjon til bilrelatert handelsvirksomhet med fem års gyldighet. Øvrige

8 dispensasjonssøknader er avvist. Dispensasjonssøknadene er omtalt i planbeskrivelsen kapittel 3.4. Det ble avholdt oppstartsmøte Igangsatt reguleringsprosess ble annonsert i Stjørdalens Blad og pr. brev til naboer og berørte parter Det kom inn merknader fra følgende parter; Sametinget, Jernbaneverket, Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, Nabo Tor og Federica Bidtnes, Nord-Trøndelag fylkeskommune og Statens vegvesen. Merknader til varsel om oppstart og forslagsstillers kommentarer til disse er oppsummert i planbeskrivelsen kapittel 2.3. Merknadstema som krever en ytterligere vurdering er oppsummert under: Fylkesmannen i Nord-Trøndelag: Både landbruksavdelingen og miljøvernavdelingen stiller spørsmål ved om en omregulering fra næring til forretning vil være i tråd med statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging (SPR-BATP). De skriver blant annet: «Planområdet ligger sentralt i Stjørdal, i nærhet til sentrumsfunksjoner og andre boligområder, men likevel slik at besøksintensiv næring sannsynligvis vil medføre økt biltrafikk. Oppstartvarslet nevner forretning og bevertning, men er lite detaljert med hensyn til hvilken type næring området skal brukes til. Det er derfor vanskelig å vurdere planen opp mot kommuneplanens arealdel og intensjoner og føringer i denne, samt opp mot kravet i SPR-BATP om kompakte byer og reduksjon av transportbehovet. Vi må derfor forbeholde oss retten til vurdere dette nærmere når planforslaget foreligger, men vil allerede nå informere om at det i et klimaperspektiv vil være utfordrende med en utbygging som går på tvers av målsettingene i SPR-BATP.» Nord-Trøndelag fylkeskommune: Også Nord-Trøndelag fylkeskommune stiller spørsmål ved om det bør etableres forretning innenfor planområdet: «Planområdet er ikke definert som avlastningsområde i kommuneplanens arealdel. Dette påvirker handlingsrommet for å omregulere til forretning. I henhold til regionalpolitiske retningslinjer for lokalisering av kjøpesenter i Nord-Trøndelag skal det ikke tilrettelegges for handel med plass- og transportkrevende varegrupper utenfor avlastningsområder. Oppstartsvarselet informerer ikke om hva som er kommunens vurdering av saken. Kommunen har ansvar for å samordne og vurdere etableringer for varehandel innenfor de regionalpolitiske retningslinjene. Det krever en avveiing med tanke på by- /handelsspredning, og for følgepress på andre arealer, om det skal tilrettelegges for forretning og bevertning her, jamfør intensjonene i statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal og transportplanlegging.» Statens vegvesen: Statens vegvesen har følgende kommentar til arealbruken: «Hvilken type næringsformål området skal bestå av vil ha betydning for besøksfrekvens og trafikkforhold i området. Vi er skeptisk til etablering av detaljhandel som har høy besøksfrekvens generer økt trafikk i området.» Øvrige merknader er i hovedsak imøtekommet eller svart ut i planforslaget, og er derfor ikke omtalt her. Vurdering FUNKSJON OG UTFORMING:

9 Rådmannen mener det er positivt at planforslaget legger til rette for ny bruk av eksisterende bebyggelse, framfor å rive og bygge nytt. Særlig positivt er det at det karakteristiske buehvelvet på bygg A blir gitt et vern gjennom planforslaget. En økt utnyttelse bidrar til mindre press på andre areal i kommunen, og er derfor positivt. Det gir også mulighet til å flytte en del aktivitet som i dag foregår utendørs eller i plasthaller innendørs, noe som kan redusere ulempene for naboer til planområdet, særlig knyttet til støy. Grønnstrukturen langs Gråelva og Stokkbekken, og en opprydding i trafikksystemet er også positive grep i planforslaget. Når det gjelder arealbruken har rådmannen ingen innvendinger mot at dagens arealbruk bekreftes gjennom planen, også der den i dag er i strid med gjeldende plan. Dette gjelder Misjonskirka, treningssenteret innenfor BKB3 og nylig etablerte bilforretning innenfor BKB1. Derimot mener Rådmannen at omfanget av areal som foreslås omregulert fra industri/lager til forretning er utfordrende. Dette er diskutert i detalj nedenfor. FORHOLDET TIL OVERORDNEDE PLANER: Dersom man ser bort fra misjonskirkens lokaler, er det foreslått å tillate omregulering av inntil 54 % av bygningsmassen fra næringsformål til forretning og tjenesteyting. Dette er i strid med kommuneplanens arealdel (KPA), som ikke åpner for andre formål enn næring i dette området. Rådmannen og forslagstiller er uenig i om planforslaget er i tråd med føringene for avlastingssenter i regional plan for arealbruk (RPA) eller ikke. Begrepet avlastningssenter er ikke brukt i gjeldende kommuneplans bestemmelser, men under kap i planbeskrivelsen finner vi at: Avlastningssentre videreføres i all hovedsak fra gammel plan. Det er lagt opp til at kjøpesenterstoppforskriftens begrensing på 3000 m 2 gulvflate ikke skal gjelde for avlastningssentrene så lenge utbyggingen skjer innenfor gjeldende reguleringsplaner. Tidligere kommuneplan, sist datert , definerer feltene E1, E2, E3, E4 og E10 som avlastningssenter. Disse feltene er i gjeldende KPAs bestemmelser er beskrevet hhv. som felt N1(E1), N2(E2), Lillemoen (E3), S3 (E4) og N9 (E10). I gjeldende kommuneplan er det angitt retningslinjer for næringsområder der handel med plasskrevende varegrupper er tillatt. Forslagstiller mener disse områdene ikke er å anse som avlastningssenter i tråd med RPA fordi begrepet avlastningssenter ikke er benyttet. Rådmannen viser til omtalen i planbeskrivelsen, og mener disse områdene fortsatt skal regnes som avlastingssenter. Avlastingssenter og avlastingsområder er ikke juridisk entydige begrep, men beskrivelser av en funksjon. Retningslinjene i gjeldende kommuneplan beskriver den samme funksjonen som føringene i RPA skal ivareta, selv om ordlyden ikke er den samme. Dersom forslagstillers tolkning av kommuneplanbestemmelsene legges til grunn kan det argumenteres med at planforslaget er i tråd med RPA, da denne har egne føringer for lokalisering av handel med plass- og transportkrevende varer i kommuner uten definerte avlastingsområder. Dersom Rådmannens tolkning legges til grunn er planforslaget i strid med RPA. KONSEKVENSUTREDNING: Ettersom planforslaget er i strid med kommuneplanens arealdel skal kommunen som planmyndighet gjøre en selvstendig vurdering av behov for konsekvensutredning (KU). Forslagstiller har vurdert at planen ikke er KU-pliktig, men dette er begrunnet med forholdet til regional plan, som Rådmannen er uenig i. Både Fylkesmannen og fylkeskommunen har pekt på

10 at planen kan være i strid med statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal og transportplanlegging (SPR-BATP) En konsekvensutredning skal belyse tiltakets virkning på miljø og samfunn. Mye av dette arbeidet er gjort gjennom rapportene som følger planforslaget. Rådmannen vurderer at en formell KU etter KU-forskriften ikke vil bidra til at saken blir bedre opplyst. Tiltaket faller ikke inn under planer som skal konsekvensutredes, og Rådmannen finner derfor ikke grunnlag for å kreve KU for denne planen. Planforslaget mangler en helhetlig vurdering av hvordan omdisponeringen fra næring til handel vil påvirke andre områder for handel og næring i kommunen, og om planforslaget er i tråd med SPR-BATP. Rådmannen har derfor gjort en vurdering av hvor mye og hva slags handel det bør åpnes for i området, og hvordan dette vil kunne påvirke arealbruken i resten av kommunen. FORHOLDET MELLOM HANDEL OG NÆRING: Planforslaget åpner for inntil m2 forretning, inkludert opptil 1200 m2 dagligvare. Dette er nesten like mye som handelsarealet på Torgkvartalet før utbygging (i overkant av m2). Til sammenligning har Sjøsiden ca m2 til handel og lager. Planområdet ligger ikke i direkte tilknytning til andre områder med åpning for forretning. Det nærmeste området for handel med plasskrevende varer er rundt Sjøsiden, på andre siden av E6. En stor omdisponering fra næring til handel innenfor planområdet vil kunne føre til handelsspredning og økt bilbruk, i strid med statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging (SPR-BATP). Selv om enkelte typer handel bør legges utenfor sentrum, bør avlastingssenterne være konsentrerte, slik at bilkjøringen mellom butikkene blir så liten som mulig. Et stort forretningskompleks på planområdet vil konkurrere med de etablerte avlastingsområdene. En vurdering av hvor eventuelt nye avlastingsområder skal komme bør gjøres i forbindelse med revisjon av kommuneplanen, ikke i reguleringssaker i strid med KPA. Handelsanalysen sammenligner kundegrunnlaget i 5, 10 og 15 minutters avstand fra Hellsenteret, Stjørdal sentrum og planområdet for reisende med bil, sykkel og gående. Kundegrunnlaget innenfor en 15 minutters kjøretid med bil er relativt lik for de tre alternativene. Når det gjelder gjennomsnittlig kjøreavstand kommer alternativene nord for flyplassen bedre ut enn alternativet sør for flyplassen. Også når det gjelder syklende kommer alternative nord for flyplassen bedre ut enn Hellsenteret. Det bor og jobber omtrent like mange i 15 minutters sykkelavstand fra Havnegata og sentrum, henholdsvis og I samme avstand fra Hellsenteret er kundegrunnlaget 3 860, omtrent en tredjedel. For fotgjengere er forskjellene større. Det er ingen bosatte i 10 minutters gangavstand fra Hellsenteret, og kun 130 ansatte. For Havnegata er kundegrunnlaget i 10 minutters gangavstand 790, mens 3920 personer bor eller jobber nærmere sentrum enn 10 minutter. Ser man på 15 minutters gangavstand er kundegrunnlaget for Hellsenteret 330, Havnegata 3480, mens det for sentrum er Tall fra reisevaneundersøkelser m.m. viser at andelen som velger bil framfor å gå øker betraktelig dersom man øker reiseavstanden fra 10 til 15 minutter. Kartlegging av reiseavstand med ulike transportmiddel viser at etableringer nord for flyplassen gir flere muligheten til å reise miljøvennlig enn tilsvarende etableringer ved Hellsenteret. Når det gjelder plassering innenfor tettstedet kan Havnegata bli en bilbasert konkurrent til sentrum. For å unngå dette bør handelsarealet begrenset, og reguleringsbestemmelsene bør sikre at det ikke åpnes for handel med varegrupper som kommunen ønsker at skal tilbys i sentrum.

11 Det er innvilget dispensasjon for bilrelatert virksomhet, inkludert salg av biler, i bygg A (BKB1). Dispensasjonen har en varighet på 5 år, i påvente av en reguleringsplan. Det er ikke framkommet nye momenter siden dispensasjonen ble gitt som tilsier at det ikke bør gis tillatelse til denne typen aktivitet i planen. I forslag til planbestemmelser er det foreslått å begrense arealet til forretning med plasskrevende varer i bygg A til 5550 m2 av totalt 6000 m2. Det er ikke redegjort for hvorfor de siste 450 m2 ikke skal kunne benyttes til forretning. Rådmannen anbefaler at det åpnes for å benytte hele bygget til forretning for plasskrevende varer, da dette vil gi en større fleksibilitet i bruken. Rådmannen mener det ikke bør åpnes for mer areal til handel med plasskrevende varer enn det det allerede er gitt dispensasjon for. Dispensasjonen gjelder hele bygg A, men ikke de andre byggene innenfor planområdet. Dersom det skal etableres flere avlastingssenter i kommunen bør omfanget og plassering være tema i en revisjon av KPA. Handel med plasskrevende varer: I kommuneplanen finnes det ingen entydig definisjon av handel med plasskrevende varer. For områdene der slik handel tillates er bilsalg brukt som eksempel, og det er spesifisert at det ikke skal legges til rette for næringsformål og bransjer som naturlig vil være en sentrumsfunksjon. Regional plan for arealbruk definerer følgende bransjer som plass- og transportkrevende: motorkjøretøy, landbruksmaskiner, trelast og andre byggevarer, varer fra planteskoler/hagesentre, lystbåter, møbler, hvitevarer og brunevarer. Rådmannen tilrår at kommunen ikke bruker en bredere definisjon på plasskrevende varegrupper enn regional plan. Bebyggelsen i planområdet og manglende tilknytning til andre avlastingsområder tilsier at en ytterligere begrensning av varegrupper bør vurderes. Trelast og andre byggevarer er en varegruppe som krever tilstrekkelig manøvreringsareal i tillegg til selve utsalgsarealet. Det må påregnes at en vesentlig andel av kundene kommer med tilhenger for å få med seg varene. Det er trangt mellom de eksisterende bygningene, og det vil være utfordrende å organisere trafikken på en trygg og hensiktsmessig måte. Rådmannen anbefaler derfor at det ikke tillates trelast og andre byggevarer innenfor planområdet. Planteskoler og hagesenter bør ha tilgang til utendørs utsalgsareal i tillegg til selve bygningsmassen. Illustrasjonsplanen og parkeringsberegninger viser at det ikke er rom for annet enn parkering og varelevering på uteområdene, og Rådmannen anbefaler derfor at det ikke åpnes for planteskoler eller hagesenter innenfor planområdet. Møbler, hvitevarer og brunevarer er varegrupper som bør konsentreres rundt sentrum, og eventuelt noen få avlastingssenter utenfor sentrum. I gjeldende planer er det åpning for dette på Evja, Sjøsiden og Hellsenteret, i tillegg til sentrum. Rådmannen mener at behovet for areal til disse varegruppene er tilfredsstilt innenfor gjeldende planer, og at det ikke er behov for ytterligere areal til disse varegruppene. Dersom kommunen skal etablere et nytt avlastingssenter for disse varegruppene bør lokalisering avklares gjennom en overordnet plan. Basert på vurderingene over anbefaler Rådmannen at handel med plasskrevende varer begrenses til varegruppene motorkjøretøy, landbruksmaskiner og lystbåter. En av forretningene som er planlagt etablert innenfor planområdet er Biltema. En reguleringsplan skal ikke ta stilling til hvilke bedrifter som kan etablere seg innenfor planområdet. Hvorvidt Biltema kan regnes som handel med plasskrevende varegrupper er derfor ikke noe planen kan ta stilling til. Det er heller ikke en del av planarbeidet å vurdere alternativ

12 lokalisering for enkeltbedrifter. Planen tar derfor ikke stilling til om Biltema skal flytte fra Hellsenteret, og hvor de i så fall skal etablere seg i stedet. Dagligvarehandel: Det er foreslått å åpne for inntil 1200 m2 dagligvare innenfor planområdet. Både lokalisering og størrelse er i strid med kommuneplanens arealdel. I retningslinjene til KPA punkt 2.8 står det følgende om nærbutikker: «Nærbutikker med dagligvareprofil på inntil 1000 m2 BRA kan etableres i tilknytning til boligområder utenfor sentra. Avstand mellom nærbutikk og kommunesenter skal være minst 800 m.» Foreslått størrelse for dagligvare er 200 m2 større enn KPA åpner for. Området ligger mindre enn 300 meter fra fremtidig sentrumsområde S2, og 700 meter i luftlinje fra nåværende sentrum, S1. I tillegg etableres butikken først og fremst i tilknytning til det overordnede veinettet, ikke de omkringliggende boligområdene. Bygg A, der det er foreslått dagligvare, ligger ca. 1,1 km fra de nærmeste butikkene i sentrum, og ca. 550 meter fra Kiwi Holmen. De fleste boligområdene i denne delen av kommunen er allerede godt betjent innenfor akseptabel gang- og sykkelavstand. I 2003 ble det søkt om å få regulere og bygge en dagligvareforretning sør for Havnegata. Denne reguleringsplanen ble avvist av kommunestyret (PS 0039/03). Blant argumentene for å avvise forslaget var nærheten til områder der kommuneplanen åpner for dagligvarehandel, og at en stor del av kundemassen ville måtte bruke bil for å kunne handle der. En del av de andre forutsetningene har endret seg, blant annet er ny E6 etablert siden saken ble behandlet. Rådmannen mener likevel at vesentlige forutsetningene for avslaget, avstand til sentrum og økt bilbruk, er overførbare til dette planforslaget. Det er et nasjonalt mål å redusere behovet for bil til og fra daglige gjøremål, og at flest mulig skal gå eller sykle, også til butikken. Antall husstander som får kortere gangveg til butikken som følge av at det etableres en dagligvare i Havnekrysset utgjør ikke et tilstrekkelig kundegrunnlag for butikken, og butikken vil rette seg mot kjørende. Etablering av en dagligvareforretning ved Havnekrysset kan vanskeliggjøre senere etableringer av dagligvarebutikker i boligområdene, der de vil nå flere i gang- og sykkelavstand. En etablering av dagligvareforretning innenfor planområdet er klart i strid med kommuneplanens arealdel, og Rådmannen mener den også vil være i strid med SPR-BATP. Rådmannen tilrår derfor at det ikke tillates dagligvareforretning innenfor området. Bevertning: Bevertning er et næringsformål, og er dermed i tråd med KPA, men formålet er i strid med gjeldende reguleringsplan for området. Bevertning er en funksjon som naturlig hører hjemme i sentrum. Det er sannsynlig at en stor andel av kundene til et serveringssted innenfor planområdet vil ankomme med bil. Dersom man antar at et serveringsted primært skal betjene kunder fra Stjørdal, er dette en lite gunstig lokalisering. Det som likevel taler for å tillate bevertning innenfor planområdet er nærheten til E6. Kommunen har i dag et begrenset tilbud langs denne nasjonale hovedfartsåra. Rundkjøringa i krysset Havnegata/E6 gjør planområdet lett tilgjengelig for reisende, både sørfra og nordfra. Dette er en kundegruppe som i mindre grad vil benytte seg av tilbudet i sentrum. Rådmannen anbefaler derfor at det åpnes for noe areal til bevertning, i tråd med planforslaget.

13 Næring: Rådmannen tilrår at handel med plasskrevende varer begrenses til BKB1 (bygg A). Eksisterende industrivirksomhet ønsker å effektivisere produksjonen med tilbygg D og et utvidet mellombygg mellom bygg B og C. Det er ikke ønskelig at bygg B blir stående tomt. Ettersom Rådmannen fraråder handel med plasskrevende varer i bygget, er det gjort en vurdering av hvilke funksjoner som kan etableres der i stedet. I tillegg til industri og lager kan det åpnes for verksted og håndverksbedrifter innenfor området. Dette er næringsformål som man ønsker å lokalisere nært byen, nært kundene og nært hovedveisystemet. Det kan tillates mindre utsalg i forbindelse med virksomheten, men dette bør begrenses, f.eks. til 20 % av virksomhetens areal. TEKNISK INFRASTRUKTUR: Planforslaget viderefører gjeldende reguleringsplaner der det er vedtatt å fjerne en avkjørsel og forlenge fortauet langs Havnegata. Dette vil bidra til å øke trafikksikkerheten forbi området. I dag er publikumstrafikk til kirke, treningssenter og forretning tydelig skilt fra intern trafikk til industrivirksomheten. Planforslaget åpner for økt personbiltrafikk, samtidig som en mindre del av arealet vil være forbeholdt industrien. Dette kan øke konfliktnivået mellom personbil og tungtransport. Særlig på arealet mellom bygg A og bygg B kan dette være utfordrende. Det er bare 25 meter mellom byggene. Her er det lagt opp til både varelevering for bygg A og 39 parkeringsplasser mot bygg B. I perioder med mye kundeaktivitet kan det bli vanskelig å komme til for varebilene. En slik sambruk øker også faren for ulykker der personer og tunge kjøretøy er involvert. Det bør derfor stilles strenge krav til utforming av området, slik at risikoen for uhell og ulykker minimeres. Ved å endre tillatt arealbruk i bygg B vil man kunne redusere risikoen for ulykker og uhell knyttet til blanding av personbiltrafikk og varelevering mellom bygg A og bygg B. Verkstedsog håndverksbedrifter har vesentlig færre kunder enn forretninger, og behovet for parkering er derfor redusert. Dette betyr at mye av kundeparkeringa kan flyttes vekk fra mellomrommet mellom bygg A og B. Området vil også få et mer industrimessig preg, noe som vil påvirke folks kjøremønster og oppmerksomhet når de beveger seg gjennom området. PARKERING: I planforslaget er det skrevet at parkeringsnormen i KPA er fulgt for industri, lager, forretning for dagligvare, kontor og bevertning, mens det er foreslått en redusert norm for forretning med plasskrevende varer. Dette er delvis riktig. Det er brukt samme normtall, men det er foreslått en beregning per 100 m 2 BYA, der KPA spesifiserer BRA. Dette medfører at det ikke er beregnet parkering for areal over bakkeplanet. Formål Bil, min. Sykkel, min. I tråd med KPA (BRA) Industri/lager/ verksted og 1,0 pr. 100m² 0,45 pr. 100 m² Ja håndverksbedrifter Forretning for plasskrevende 1,5 pr. 100m² 2,0 pr. 100m² Nei varer Religionsutøvelse 1,5 pr. 100m² 2,0 pr. 100m² Ikke angitt /treningssenter Forretning for dagligvare/kontor/ bevertning 2,0 pr. 100m² 4,0 pr. 100m² Ja

14 Rådmannen mener det er fornuftig å redusere parkeringskravet for forretninger for plasskrevende varer. Parkeringsnormen tar utgangspunkt i detaljhandel, der det er mange varer per kvadratmeter. Handel med plasskrevende varer krever mer areal per vare, og trolig også per kunde, hvilket tilsier at et noe redusert parkeringskrav kan aksepteres. Dersom man legger BYA til grunn stilles det krav om 311 parkeringsplasser for bil. Dersom man legger BRA til grunn øker dette til 343 plasser. Illustrasjonsplanen viser totalt 315 plasser. Dersom arealbruken i planforslaget ikke endres, må det finnes areal til 28 ekstra parkeringsplasser. Dette kan bli utfordrende dersom man skal opprettholde et godt tilbud for myke trafikanter. Rådmannen tilrår å redusere omfanget av forretningsareal i planen. Ettersom næringsformålene har et lavere parkeringskrav enn forretning, vil det da være mulig å oppnå full parkeringsdekning innenfor de rammene som er vist i illustrasjonsplanen. BIOLOGISK MANGFOLD: Tiltak i planområdet vil kunne medføre en del terrenginngrep med oppgraving og forflytting av masser, noe som kan medføre fare for spredning av fremmede arter. Geoteknisk plan beskriver retningslinjer for fjerning av forurensede masser, håndtering av vann og risiko for spredning av forurensning under gravearbeider, som dermed også vil ivareta spredning av uønskede arter. Gråelva og Stokkbekken er anadrome vassdrag der laks og sjøørret har gyteområder. Vassdragene er mindre, og ikke registrert som vassdrag med vandrende laksefisk, slik Stjørdalselva er, men likevel direkte tilknytta Trondheimsfjorden som nasjonal laksefjord. For å ivareta gyteområder i vassdrag er det viktig at det ikke gjøres inngrep i elveskråninger, eller at finstøv fra gravearbeider slippes ut i vassdraget. Planområdet omfatter ikke gravearbeider langs elvekanten. Planforslaget viderefører bestemmelser fra KPA knyttet til vern av naturområder langs Stokkbekken. Planforslagets bestemmelser ivaretar erosjonssikring av elvekant. Rådmannen vurderer at hensynet til biologisk mangfold er ivaretatt i planen. BARN OG UNGE: Planområdet er et etablert industriområde med begrenset tilgang, og er ikke i bruk av barn og unge. Foreslått arealbruk vil ikke ha konsekvenser for barn og unges interesser i området. GRUNNFORHOLD OG GRUNNFORURENSING: Geoteknisk og miljøteknisk vurdering er begrenset til eiendommene gnr/bnr 83/72, 83/113 og 83/119 (BKB1 og BKB2), da det ikke er planer for tiltak på øvrige eiendommer i overskuelig fremtid. Planbestemmelsene sikrer at det vil bli gjort undersøkelser på øvrige eiendommer i forbindelse med tiltak på disse. Geoteknisk vurdering viser at byggeområdene ikke er utsatt for flomfare, og at det ikke er fare for områdeskred knyttet til tiltakene. Det er funnet en del forurenset masse innenfor planområdet. Det er tatt inn planbestemmelser som skal sikre forsvarlig håndtering av massene i forbindelse med tiltak i planområdet. Rådmannen vurderer at hensynet til grunnforhold og grunnforurensing er ivaretatt i planforslaget. FJERNVARME: Tilknytningsplikt for fjernvarme er sikret gjennom planbestemmelsene. KONKLUSJON: Rådmannen finner at det kan tillates noe omdisponering fra næring til forretning uten at planen vil være i strid med statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og

15 transportplanlegging, men ikke så mye som i innsendt forslag. Areal der det tillates forretning bør innskrenkes, og tillate varegrupper bør begrenses. For å sikre aktivitet i området bør det åpnes for en bredere definisjon av tillatte næringsformål enn det gjeldende plan tillater. Rådmannen tilrår følgende endringer før planen legges ut på høring og offentlig ettersyn. Område BKB2 endres fra kombinert formål til næring. 4.2 Parkering Fra: Det skal etableres parkeringsplasser for bil og sykkel etter følgende tabell: Formål Bil, min. Sykkel, min. Industri/lager 1,0 pr. 100m² 0,45 pr. 100 m² BYA /forretning for plasskrevende varer/religionsutøvelse /treningssenter Forretning for dagligvare/kontor/ BYA 1,5 pr. 100m² BYA 2,0 pr. 100m² BYA 2,0 pr. 100m² BYA 4,0 pr. 100m² BYA bevertning 3 % av alle parkeringsplasser for bil skal etableres for mennesker med nedsatt funksjonsevne og skal plasseres nær hovedinnganger til bebyggelsen. Det skal etableres ladestasjoner for elbil. Til: Det skal etableres parkeringsplasser for bil og sykkel etter følgende tabell: Formål Bil, min. Sykkel, min. Industri/lager/ verksted og håndverksbedrifter 1,0 pr. 100 m² BRA 0,45 pr. 100 m² BRA Forretning for plasskrevende 1,5 pr. 100 m² BRA 2,0 pr. 100 m² BRA varer/religionsutøvelse /treningssenter Kontor/ bevertning 2,0 pr. 100 m² BRA 4,0 pr. 100 m² BRA Tenkte plan skal ikke inkluderes i beregningsgrunnlaget for BRA. 3 % av alle parkeringsplasser for bil skal etableres for mennesker med nedsatt funksjonsevne og skal plasseres nær hovedinnganger til bebyggelsen. Det skal etableres ladestasjoner for elbil. 5.2 Kombinert bygge- og anleggsformål Bestemmelsen slettes, og spesifisering av hvilke varegrupper som tillates flyttes til BKB BKB1 første ledd endres som følger: Fra: I feltet tillates følgende formål: - Industri - Lager - Forretning - Bevertning

16 For forretning tillates inntil 1200 m² BYA etablert som dagligvareforretning og inntil 5550 m² BYA forretning for plasskrevende varer. Det tillates ikke etablert forretningsareal fordelt over flere plan, men for forretning for plasskrevende varer kan inntil 5 % av en forretnings grunnflate benyttes til mesanin. For bevertning tillates inntil 370 m² BYA. Til: I feltet tillates følgende formål: - Industri - Lager - Verksted - Håndverksbedrifter - Forretning for følgende plasskrevende varer: motorkjøretøy, landbruksmaskiner og lystbåter - Bevertning Det tillates ikke etablert forretningsareal fordelt over flere plan, men inntil 5 % av en forretnings grunnflate kan benyttes til mesanin. For bevertning tillates inntil 370 m² BYA. Næringsbedrifter kan etablere forretningsareal for direktesalg til kunde på inntil 250 m² BRA, maks 20 % av bedriftens samlede BRA. Vareutvalg skal ha tilknytning til virksomhetens primæraktivitet BKB2 første ledd endres som følger: Fra: I feltet tillates følgende formål: - Industri - Lager - Forretning For forretning tillates inntil 6450m² for forretning for plasskrevende varer. Inntil 5 % av en forretnings grunnflate kan benyttes til mesanin. Til: I feltet tillates følgende formål: - Industri - Lager - Verksted - Håndverksbedrifter Næringsbedrifter kan etablere forretningsareal for direktesalg til kunde på inntil 250 m² BRA, maks 20 % av bedriftens samlede BRA. Vareutvalg skal ha tilknytning til virksomhetens primæraktivitet.