Rakkestad kommune. Sarpsborgveien 1 Gnr./bnr 6/6 Søknad om dispensasjon fra reguleringsplan for Bergenhus

Transkript

1 Rakkestad kommune ADRESSE COWI AS Kobberslagerstredet 2 Kråkerøy Postboks Fredrikstad TLF WWW cowi.no DATO 18. august 2014 SIDE 1/5 REF jola OPPDRAGSNR A Sarpsborgveien 1 Gnr./bnr 6/6 Søknad om dispensasjon fra reguleringsplan for Bergenhus På vegne av tiltakshaver Ringstad Gårdselskap AS søkes det med dette om dispensasjon fra formål i reguleringsplan for Bergenhus med tilhørende bestemmelser, samt fra byggegrense mot riksveg, i forbindelse med søknad om etablering av tilbygg til eksisterende bebyggelse på gnr./bnr. 6/6 i Rakkestad kommune. Planforhold Gnr./bnr. 6/6 er omfattet av gjeldende reguleringsplan for Bergenhusområdet, vedtatt 20. november 2005, som dekker et større område på Bergenhus. Arealbruk er avsatt til kombinasjonsformålet bolig/forretning (B/F), samt til formålet avkjørsel/parkering (A/P). Det er angitt byggegrense på plankart målt fra senterlinje riksveg. Det er angitt i kommuneplanens arealdel at reguleringsplanen for Bergenhus gjelder foran arealdelen med mindre annet er angitt i bestemmelse. Bakgrunn og tiltak Ringstad Gårdselskap AS er grunneier for gnr./bnr. 6/6 (og 6/26), hvor de blant annet leier ut næringslokaler til Norgesgruppen ASA og Brødr. Ringstad AS. Eksisterende leietakere har behov for oppgradering og utvidelse av eksisterende lokaler. Brødr. Ringstad AS (tidligere Ringstad Kjøtt AS) ble etablert i Rakkestad i 1934 og har siden vokst til å bli en av Rakkestad sine største private arbeidsgivere med ca. 35 ansatte. På gnr./bnr. 6/6 har det vært forretningsvirksomhet i over 75 år. Søknad om rammetillatelse omfatter etablering av tilbygg på 662 m² BRA. Deler av det planlagte tiltaket strider mot gjeldende reguleringsplan, og det søkes derfor om dispensasjon, i påvente av vedtak av ny områdereguleringsplan, som er under utarbeidelse. NO MVA

2 SIDE 2/5 Det spesifiseres at det med tilbygg ikke skal tilrettelegges for nye forretningsvirksomheter, men videreføring av eksisterende forretningsvirksomheter. Varslingsdokumentasjon Naboer og gjenboere er varslet per rekommandert brev datert 18. juli Kopier av kvitteringslister, gjenpart av varsel og vedlegg til varsel er vedlagt søknad om rammetillatelse som vedlegg C1 til C12. Det er innkommet 0 uttalelser eller merknader til varselet. Drøfting I følge 19-2 i plan- og bygningsloven kan kommunen gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelse fastsatt i eller i medhold av plan- og bygningsloven. Vilkår for å innvilge dispensasjon er at hensynene bak reguleringsplanen det dispenseres fra ikke må vesentlig tilsidesettes. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. I vurderingen skal konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet, tilgjengelighet og statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Hensynet Hensynet bak reguleringsplanen fra 2005 antas overordnet sett å være å legge til rette for etablering av ny bolig- og forretningsbebyggelse med tilhørende parkering på den aktuelle tomten. Den aktuelle tomten utgjør en mindre del av en helhetlig reguleringsplan for et større område på Bergenhus. For formålet B/F er det avsatt et areal på 1620 BYA. Ettersom det i planbestemmelsene ikke er satt noen maksimal utnyttelsesgrad, antas maks % BYA å være 100. Formålsgrensene mellom formålet for bebyggelse og formålet for parkering er satt standardisert, overordnet og rettlinjet uten noen detaljert vurdering av framtidig utbyggingsløsning. Formålsgrensene er heller ikke tilpasset en eventuell framtidig rundkjøring i Bergenhus-krysset. Ved detaljprosjektering av tilbygg har arkitekt etter helhetlige vurderinger foreslått en løsning som man ivaretar alle berørte interesser. BYA eksisterende og ny bebyggelse (eks. eldre tilbygg som skal rives ved etablering av rundkjøring) utgjør til sammen ca m² BYA, som vurderes å være en mindre økning (ca. 6 %) av arealet avsatt i reguleringsplanen. Hovedhensynene bak byggegrense på 30 meter mot riksveg antas å være å begrense miljøulemper for bebyggelse nær riksvegen, samt sikre tilstrekkelig areal for eventuelle, framtidige utvidelser av riksvegen. Byggegrense er satt i strid med eksisterende bebyggelse på gnr./bnr. 6/6, som er forutsatt videreført. Planlagt tilbygg er prosjektert i forlengelsen av eksisterende bebyggelse mot sør og er ikke lagt noe nærmere riksvegen enn eksisterende bebyggelse. Tilbygget inneholder ikke boligbebyggelse og miljøulemper antas derfor ikke å være relevant i

3 SIDE 3/5 vurderingen. Det er ikke planlagt vesentlige utvidelser/endringer av riksvegen i det området hvor tilbygget er planlagt. Oppsummert vurderer ansvarlig søker at innvilgelse av dispensasjon ikke vesentlig vil tilsidesette hensynene bak de deler av reguleringsplanen det søkes dispensasjon fra, men være akseptable tilpasninger til overordnede hensyn basert på mer detaljerte vurderinger. Vektlagte temaer I det påfølgende vil søker gi en overordnet vurdering av de temaene som plan- og bygningsloven anser som spesielt viktige ved vurdering av søknad om dispensasjon. Helse Det planlagte tiltaket vurderes ikke å ha negative konsekvenser for helse til brukere av tiltaksområdet eller eiere av tilgrensende områder. Miljø Det planlagte tiltaket vil kunne gi noe økt trafikk til planområdet, som igjen vil kunne gi noen økte negative miljøkonsekvenser i form av støy og luftforurensning, men dette vurderes ikke å utgjøre noen vesentlig økning fra eksisterende situasjon. Det planlagte tiltaket vil ikke gi negative konsekvenser for naturmangfold. Sikkerhet Det planlagte tiltaket vil ikke medføre negative konsekvenser for sikkerhet. Tilgjengelighet Det planlagte tiltaket vil ikke medføre negative konsekvenser for tilgjengelighet. Oppsummert forventes tiltaket ikke å medføre vesentlige konsekvenser for verken helse, miljø, sikkerhet eller tilgjengelighet, som trekkes fram som prioriterte og avgjørende forhold i plan- og bygningslovens omtale av dispensasjonsregelverket. Forholdet til regionale og nasjonale bestemmelser og retningslinjer Tiltaket vil teoretisk sett av enkelte kunne vurderes å være i strid med fylkesplanens bestemmelser om detaljhandel, da det i Rakkestad kommune ikke er avsatt noen soner til etablering av detaljhandel i en størrelsesorden over 3000 m². For ordens skyld spesifiseres det at ansvarlig søker og tiltakshaver ikke deler denne oppfatningen. COWI AS drøftet forholdet mellom fylkesplanens "kjøpesenterbestemmelse" og forretningsbebyggelse på gnr./bnr. 6/6 i en oppfølgende uttalelse av 27. oktober 2014 til offentlig ettersyn av områdereguleringsplan for Bergenhus, og denne drøftingen gjengis nedenfor:

4 SIDE 4/5 Den historiske bakgrunnen for "kjøpesenterbestemmelsen" er å begrense etablering av bilbaserte kjøpesentre utenfor byer og tettsteder, som bidrar til å redusere byer og tettsteders attraktivitet og betydning som handelssted, og samtidig bidrar til økte miljøulemper (støy og luftforurensning) gjennom økt bilbruk. Etter etablering av "kjøpesenterbestemmelsen" har dette begrepet blitt utvidet til også å gjelde andre problemstillinger med en viss sammenheng. I de situasjonene hvor denne bestemmelsen benyttes i eksisterende byer og tettsteder (hvor det finnes eksisterende detaljhandel) må det vises varsomhet og gjennomføres nøye vurderinger av hvilke konsekvenser bruk av bestemmelsen får. I ytterste konsekvens kan feil bruk av bestemmelsen oppnå det motsatte av hva som er hensikten, dvs. redusert bruk av etablerte handelssteder og/eller økt biltrafikk med tilhørende miljøulemper, som eksemplifisert i avsnittet ovenfor. I det påfølgende vil vi redegjøre for hva vi oppfatter som de mest sentrale momentene i forholdet mellom "kjøpesenterbestemmelsen" og videreutvikling av gnr./bnr. 6/6 og 6/26 (felt F1). På gnr./bnr. 6/6 (felt F1) har det vært forretningsvirksomhet i over 75 år, det vil si lang tid før bil ble et vanlig fremkomstmiddel og beboere visste hva et kjøpesenter var. Ringstad Gårdselskap AS sin intensjon er å videreutvikle eksisterende virksomheter i dagens bebyggelse (dagligvareforretning og ferskvareutsalg). Det poengteres at det ikke er planlagt eller ønske om ny detaljhandelsvirksomhet på gnr./bnr. 6/6 eller 6/26. Hensikten med "kjøpesenterbestemmelsen" er ikke å vanskeliggjøre en nødvendig og funksjonell videreutvikling av virksomhet og bebyggelse for å tilpasse til dagens standardkrav. Gnr./bnr. 6/6 og 6/26 (felt F1) ligger i tettbygd strøk og er en del av Rakkestad kommunesenter. I Rakkestad kommunesenter finnes det i dag 3 etablerte dagligvareforretninger på strekningen mellom Bergenhus-krysset og sentrumskjernen. En mindre utvidelse av en av disse vil ikke på noen vesentlig måte endre balansen mellom disse aktørene eller bidra til å endre handels- og/eller transportmønsteret internt i Rakkestad kommunesenter, ei heller i et bredere perspektiv i Rakkestad kommune. Dagligvareforretninger er generelt allment tilgjengelige. I Bergenhusområdet i dag finnes det i utgangspunktet 2 bygninger for forretningsvirksomhet, dersom man ser bort fra "Stortorvet". Den ene er Sarpsborgveien 1, hvor Kiwi er etablert, og den andre er Haldenveien 5, hvor Bohus (møbelsalg) er etablert. I luftlinje er avstanden mellom disse to bygningene ca. 130 meter, og de er skilt av blant annet en sterkt trafikkert fylkesvei. Ettersom "kjøpesenterbestemmelsen" ikke gir noe klart svar på hva som er maksimumsavstand mellom ulike detaljhandelsvirksomheter før de regnes som omfattet av lovverket, må det brukes skjønn. Begge disse virksomhetene har vært etablert i området i svært lang tid, og er ikke et resultat av en offentlig eller privat utbyggingsstrategi for å optimalisere

5 SIDE 5/5 Bergenhus som handelssted. Det finnes heller ikke noen naturlig sammenheng mellom disse virksomhetene, og det er ikke noen utpregede fordeler for den ene eller andre av å ligge i en viss nærhet av hverandre. Dagligvareforretning er den største og mest ordinære formen for detaljhandel. I samtlige sammenlignbare kommuner finnes det dagligvarehandel utenfor sentrumskjerner. Møbelsalg er en virksomhet som tradisjonelt har blitt etablert utenfor sentrumskjerner, da møbler regnes som plasskrevende varer, som det av flere årsaker (blant annet bygningsfunksjonalitet og frakt) ikke er optimalt å selge i sentrumskjerner. Ringstad Gårdselskap AS har ikke noe ønske om å være en pådriver for etablering av nye detaljhandelsenheter i Bergenhusområdet, verken på egen eiendom eller i nærmiljøet, og har derfor ingen betenkeligheter med å akseptere planmyndighets forslag til bestemmelse for gnr./bnr. 6/6 og 6/26 (felt F1), som begrenser virksomhet til dagligvare og forbyr etablering av nye detaljhandelsenheter. Oppsummert kan ikke ansvarlig søker se at tiltaket vil være i strid med de mest sentrale statlige og regionale rammer og mål, inkludert fylkesplanens bestemmelser om detaljhandel og i hvert fall ikke den opprinnelige intensjonen bak denne. Konklusjon Etter tiltakshavers og ansvarlig søkers vurdering er fordelene ved dispensasjonen klart større enn ulempene. Vi ber Rakkestad kommune vurdere å innvilge dispensasjon for gjennomføring av nevnte tiltak på bakgrunn av tidligere anført redegjørelse og argumentasjon. Eventuelle spørsmål til uttalelsen eller behov for supplerende redegjørelser kan rettes til COWI AS v/jørgen Langgård, telefon; eller jola@cowi.no. Med vennlig hilsen for COWI AS Jørgen Langgård