Registreringer og analyser av dagens situasjon. Metodikk: Sammenstilling av data, illustrasjoner, situasjonsbeskrivelse fra lokale aktører.

Transkript

1 Detaljvarehandel Utredningstema 3a Registreringer og analyser av dagens situasjon Utredningsbehov: Beskrive eksisterende handel og kontorarbeidsplasser i sentrum. Metodikk: Sammenstilling av data, illustrasjoner, situasjonsbeskrivelse fra lokale aktører. Om utredningstema Flotmyrområdet kan potensielt sett romme en god del detaljhandel, som er salg av varer i små partier. Det er imidlertid viktig at detaljhandel i området bygger opp om kommunens målsettinger og styrker Haugesund sentrum. Overordnede føringer Kommuneplanen har målsetting om å styrke Haugesund sentrum som etableringsarena for handel og tjenesteyting. Til grunn ligger anbefaling i scenarieutredningen fra TØI (2014), som anbefaler at 60 % av veksten innen handel og tjenesteyting legges til sentrum. Problemstilling Det må vurderes hva som skjer dersom større arealer for detaljvarehandel gjøres tilgjengelig i sentrumsområdet. På den ene siden kan nye arealer for handel i sentrum bidra til å styrke regionsenterets rolle som handelssentrum. På den andre siden kan etablering av handel og tjenesteyting på Flotmyr virke negativt inn på eksisterende handel og tjenesteyting i sentrum, dersom nye handelsarealer fylles av aktører som tidligere holdt til i eksisterende sentrumsområde. Det kan være en risiko for at omfattende detaljhandel på Flotmyr vil kunne føre til reduksjon i detaljhandel rundt Haraldsgata. En slik omfordeling av handelsvirksomhet er ikke en ønskelig utvikling. Det må gjøres en vurdering av hvordan Flotmyrområdet kan brukes som et verktøy for å oppnå kommuneplanens målsettinger om lokalisering av handelsvekst i sentrum, samtidig som negative konsekvenser for eksisterende handelsvirksomhet i sentrum unngås. Oppbygging av vurdering Dette dokumentet er delt opp i tre hovedbolker: Beskrivelse av dagens situasjon (kap. 2) Undersøkende utredninger (kap. 3) Vurdering av konsekvenser av planforslag (kap. 4) Innledning I følge planprogrammet skal eksisterende handel i sentrum beskrives. Metoden er sammenstilling av data, illustrasjoner, situasjonsbeskrivelse fra lokale aktører. Situasjonsbeskrivelse fra lokale aktører I medvirkningsmøte med Haugesund sentrum, Sentrumsgårdene og Haugesund Handelsstandsforening er det gitt innspill til kommunens forståelse av dagens situasjon: 1

2 Markedssituasjonen for handelsvirksomhet er ikke romslig. Det er små marginer, også utenfor sentrumsområdet. Effekten av netthandel har gjort seg gjeldende, men det gjenstår å se hvordan utviklingen går videre. Det har oppstått noen konsepter i sentrum som baserer seg på en kombinasjon av relativt små fysiske butikklokaler og netthandel. Sentrum har «hull» i vareutvalget sammenlignet med netthandel og andre handelsområder i regionen. Salg av elektroniske artikler, hvitevarer o.l. fremheves som et slikt hull. Det forstås slik at utviklingen viser en trend der kunder etterspør flere typer opplevelser tilknyttet selve handlingen. Her har sentrum en komparativ fordel, med flere muligheter for opplevelser som kulturtilbud, arrangement, kafeliv, restauranter og mer. Undersøkende utredninger: Utredningsbehov: Vurdering av type handel og fremtidig vekst innenfor handel og kontor som kan plasseres på Flotmyr med mål om å komplementere og ikke konkurrere med eksisterende sentrum. Medodikk: Medvirkning med Haugesund Sentrum, Sentrumsgårdene og andre aktører. Innhenting av informasjon fra lokale aktører I medvirkningsmøte med Haugesund sentrum, Sentrumsgårdene og Haugesund Handelsstandsforening ønsket kommunen å få innspill på hvordan handelsetableringer på Flotmyr kan bidra til å styrke Haugesund sentrum. Oppsummert var tilbakemeldingen slik: Kommunen bør bidra til å konsentrere handel i eksisterende handelsområder i sentrum, som områdene rundt Haraldsgata og Skjoldavegen. Skeptiske til handelsetableringer i for stort omfang, fordi dette vil konkurrere med andre deler av sentrum. Dersom det åpnes for handelsetableringer på Flotmyr må det være en tydelig profil på dette og en overordnet styring som gjør at det ikke etableres handelsvirksomhet som kan være svært uheldig i forhold til sentrum for øvrig. Stilles spørsmål om kommunen har hjemmel til å kunne styre dette når handel først er regulert. Flotmyr bør først og fremst utvikles som et boligområde som kan styrke sentrum gjennom fortetting, slik at kundegrunnlaget for handel i sentrum styrkes. Arealer som er potensielt tenkt som handelsareal bør heller tenkes regulert til andre funksjoner, som for eksempel hotell, skole, barnehage eller rekreasjonsaktiviteter (klatrehall, lekeland, o.l.). Dette ville styrket områdets attraktivitet som boligområde og attraktiviteten til sentrumsområdet som helhet. Vurdering av konsekvenser av planforslag Utredningsbehov: Vurdere konsekvensene av valgt plangrep. Ekstern kvalitetssikring av kommunens vurdering knyttet til type og omfang av næring/kontorarbeidsplasser. Medodikk: Bestilling av ekstern kvalitetssikring. Innledning For å kunne vurdere om handelsetableringer på Flotmyr vil ha innvirkning på handelsareal i sentrum ellers, er det viktig å vite hvilken utvikling man kan forvente seg med tanke på behov for handelsareal. Er det forventet sterk vekst i handel og et stort behov for nye handelsarealer, vil det muligens være behov for nytt areal både i dagens sentrum og på Flotmyr. Dersom det forventes en beskjeden vekst og medfølgende lite arealbehov, vil det kanskje være viktigere å konsentrere nytt handelsareal og ikke spre det utover. Det vil derfor gjøres en kartlegging av fremtidig arealbehov til detaljvarehandel i perioden

3 Metode Metode for beregning av handelsareal per person i regionen Beregninger av fremtidig vekst innen detaljvarehandelen har en rekke usikre variabler, som befolkningsvekst, økonomiske konjunkturer, netthandel og fordeling av handelsvirksomhet i regionen. Det er valgt å benytte seg av en forenklet metode for beregning av fremtidig arealbehov. En forenklet metode for dimensjonering av areal til detaljhandel er å ta beregne antall kvadratmeter handelsareal per innbygger i regionen, den såkalte «Stavangermodellen». Metoden baserer seg på at hver person i regionen sitt forbruk kan holde liv i et bestemt antall kvadratmeter med handelsareal. Kvadratmeter per innbygger beregnes med følgende formel: OOOOOOOOOOOOOOOOOO pppp pppppppppppp OOOOOOOOOOOOOOOOOO pppp kkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkk = HHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHH (mm2) pppppp pppppppppppp Metode for beregning av vekst i arealbehov Når man kjenner handelsareal per person kan dette settes inn i formel sammen med forventet befolkningsvekst i regionen: antall innbyggere x areal per innbygger = samlet arealbehov handel Andel av regionens omsetning Når regionens samlede arealbehov er beregnet, må det gjøres en beregning av hva kommunens andel av regionens arealbehov er. Det legges videre til grunn at Haugesund kommune har svært lik andel av regionens omsetning som i 2018, dvs. omtrent 52 %. Siden dette er en forenklet analyse settes andelen til 50 % av regionens omsetning (og dermed også arealbehov). Dette kan så videre fordeles på delsentra innenfor kommunens grenser. Beregninger Beregning av omsetning per kvadratmeter Hver innbygger i regionen bruker kr i året på varehandel (SSB 2017). En tydelig feilkilde er hva som blir omsetning pr kvadratmeter. I regionen i dag er omsetningen pr m 2 lavere enn landsgjennomsnittet, og klart lavere enn andre europeiske land. Eksempelvis ligger omsetning pr m 2 i størrelsesorden i regionen, mens det i større norske byer ligger på pr m 2. Siden det er usikkert om hvor stor omsetning regionen har per kvadratmeter handelsareal, beregnes det to verdier basert på henholdsvis m 2 og m 2 i omsetning per kvadratmeter. Scenario 1 basert på m 2 gir: kkkk kkkk/m2 = 2,8 mm2 pppppp iiiiiiiiiiiiiiiiii Scenario 2 basert på m 2 gir: kkkk kkkk/m2 = 2,1 mm2 pppppp iiiiiiiiiiiiiiiiii. Beregnet arealbehov Dimensjonering av arealbehov (bruksareal) til eksisterende detaljhandel i 2018 blir da slik: 3

4 Forventet befolkningsvekst Haugesundsregionen : personer (SSBs middelalternativ). Økt arealbehov for scenario 1 blir da: innbyggere x 2,8 m 2 pr innbygger = m 2 handelsareal. Økt arealbehov for scenario 2 blir da: innbyggere x 2,1 m 2 pr innbygger = m 2 handelsareal. Forutsatt at kommunen har samme andel av regional omsetning i 2040, blir arealbehovet for kommunen: Scenario 1 Scenario 2 Arealbehov Haugesund kommune m m 2 Kapasitet Kapasitet i sentrumsområdet Beregninger av potensial for nytt forretningsareal i forbindelse med forrige rullering av sentrumsplanen viser at det er teoretisk potensial for omtrent m 2 med areal til detaljvarehandel. Det er svært lite sannsynlig at dette potensialet blir tilgjengelig for realisering innen 2040, men det gir en indikasjon på at det i sentrum, foruten Flotmyrområdet, er 3,5 til 5 ganger større kapasitet enn forventet arealbehov. Fremtidig handelsareal på Flotmyr vil komme i tillegg til potensialet i sentrum for øvrig. Kapasitet Flotmyr Kapasiteten for handelsareal på Flotmyr kan variere etter hvordan handelsareal fastsettes i detaljreguleringene. Områdeplanens retningslinjer for fremtidige detaljreguleringer legger til grunn at alternativene vil kunne variere mellom til m 2 til detaljvarehandel. Diskusjon Lokalisering av handelsareal Beregningene viser at det kan forventes en svært beskjeden vekst i regionens arealbehov frem til Størrelsene det er snakk om er relativt små sammenlignet med hvilke areal som finnes i kommunen og regionen i dag. For sammenligningens skyld er det eksempelvis i Raglamyr næringsområde satt av m 2 til detaljvarehandel (Norconsult 2013). Dette peker på at eventuelle omfordelinger av handelsareal innad i kommunen eller fra andre deler av regionen vil være svært betydningsfulle sammenlignet med forventet vekst. Eksempelvis er 10 % av handelsareal i Raglamyr næringsområde, rundt m 2, mer enn forventet vekst i kommunen. Omlokalisering av handelsareal kan slikt ha svært store konsekvenser, og vil ha potensiale til å være en faktor av større betydning enn forventet vekst alene. Effektiviseringstrender i varehandelen Det er et tankekors at effektivisering innenfor varehandel potensielt sett kan føre til at regionen trenger mindre handelsareal i 2040 enn hva som er tilgjengelig i dag. Samtidig vil en kunne forvente at handelsareal som forsvinner fra områder som Raglamyr, vil dukke opp igjen i sentrum som mer effektive kvadratmetere. Denne effekten kan være av betydning. Ved et tenkt eksempel der

5 m 2 med omsetning på kr pr m 2 «omdannes» til areal med m 2 pr m 2, vil arealbehovet være halvert til kun m 2. Dette er ikke usannsynlig, siden det er tegn på at omsetning pr m 2 er lavere for handelsområdene i kommunen enn landsgjennomsnittet, samtidig som det forventes en generell effektivisering av handelsareal. Arealbehovet vil bli ytterligere redusert dersom netthandelens andel av omsetningen øker, noe som ikke er usannsynlig. Det er utenfor denne utredningens omfang å gjøre en analyse av hvordan en effektiviseringstrend kan påvirke utviklingen av behovet for handelsareal i fremtiden, men et lite tankeeksperiment kan belyse problemstillingen: Regionen vil i 2040 ha et arealbehov på grovt regnet m 2, om man legger 2 m 2 pr person til grunn. Dersom netthandelen har en andel på 20 % av handelsomsetningen, vil arealbehovet i regionen være redusert til m 2. Hva som er tilgjengelig areal i regionen i dag er ikke kartlagt, men om man er forsiktige og sier at det er m 2 i regionen, vil det være tilstrekkelig for å illustrere en tenkelig utvikling. Dagens m 2 vil da reduseres til m 2 på drøyt 20 år. Eller sagt på en annen måte: det eneste som ikke fører til en reduksjon i handelsareal i regionen ville vært en sterk vekst i omsetning pr innbygger, svært mange flere innbyggere enn middelalternativet fra SSB, ingen økning i andelen til netthandel, eller at det ikke skjer en effektivisering av handelsareal med økt omsetning pr m 2. Flotmyr som en attraktor uansett utvikling Resonnementet kan også trekkes videre, der handelsareal på Flotmyr kan virke bidragsytende på omfordelingen av handelsareal i kommunen. Moderne andelsarealer sentralt plassert på Flotmyr ved kollektivknutepunkt vil kunne være attraktivt for handelsvirksomheter som i dag er lokalisert utenfor sentrum. Flytting av virksomheter til Flotmyr kan da bli mer aktuelt. Muligheter for er bredere varetilbud i sentrumsområdet Sentrum inngår i en konkurransesituasjon med andre handelsområder og internetthandel. Statistikk fra varehandelsrapporten viser at sentrumskjernen i dag har vesentlig lavere omsetning på noen områder, sammenlignet med handelsområdene Raglamyr og Karmsund (Oasen/Norheim). Det er grunn til å tro at sentrumskjernen vil bli mer attraktiv dersom det blir et mer komplett handelsområde. Flotmyrområdet kunne blitt tilført handelsvirksomheter som kunne komplementert sentrum. Det finnes imidlertid ikke gode verktøy i plan- og bygningsloven til å styre hvilke type handel som kan etablere seg. Avveining mellom sentrum som helhet og deler av sentrum Konsekvensene ved å etablere nye handelsareal på Flotmyr kan være av forskjellig art for sentrum som helhet og for deler av sentrum. Det er mulig at arealene på Flotmyr vil være attraktive for handelsvirksomheter og føre til at en omfordeling av handelsareal fra områder utenfor sentrum til sentrum. En slik utvikling vil styrke sentrum som helhet. Dersom arealene på Flotmyr blir bygget ut på bekostning av areal ellers i sentrum, dvs at Flotmyr kun absorberer vekstkraft som ellers ville ført til mer handel i disse områdene, vil sentrum ikke styrkes som en helhet. Det vil kun gi et annerledes og mer spredt etableringsmønster for handel i byen. Vurdering av avbøtende tiltak Områdereguleringen er en plan for langsiktig utvikling av området. Utbyggingen vil skje i etapper og det vil være mulighet for å vurdere konsekvenser også i detaljreguleringer for de ulike delene av Flotmyr. I disse planen kan det gjøres mer detaljerte handelsanalyser. 5

6 Konsekvenser for reisemiddelfordeling Handelsreiser til sentrumskjernen er ifølge reisevaneundersøkelsen fra 2011 mer miljøvennlige enn reiser til andre handelsområder, som Raglamyr, grunnet en langt høyere gange- og sykkelandel. Andelen gående og syklende på reiser knyttet til handel og service er 32 % for sentrumskjernen og kun 3 % for Raglamyr. Bilandelen er henholdsvis 56 % og 81 %. Basert på dette bør det legges til rette for en utvikling der en større andel av reisene med handel og service som mål, går til sentrumskjernen fremfor til handelsområder med høy bilandel. Det er ikke grunnlag for å si at handelsreiser til Flotmyr vil ha samme fordeling på reisemidler som reisevaneundersøkelsen fra 2011 viste for sentrumskjernen, men det vil sannsynligvis være grunnlag for å si at det vil være en høyere andel gående, syklende og kollektivreiser enn for bilbaserte handelsområder utenfor sentrum. Det vil si at dersom målet om endret reisemiddelfordeling vurderes isolert sett, vil alle alternativ for omfang av handel og tjenesteyting på Flotmyr være positive. Måloppnåelsen blir større jo større markedsandeler som flyttes fra de mest bilbaserte handelsområdene til Flotmyr. Anbefalinger Det er knyttet stor usikkerhet til hva konsekvensene av handelsetableringer på Flotmyr vil bety for eksisterende handel i sentrum. På den ene siden kan Flotmyr være attraktivt for virksomheter som i dag ikke er etablert i sentrum, slik at man får en omfordeling av handelsareal fra handelsområder utenfor sentrum. På den andre siden er det relativt store arealreserver i eksisterende bykjerne som kan utvikles og transformeres for å ta opp fremtidig behov for handelsareal. Dersom handelsvirksomhet heller flytter til Flotmyr, vil det redusere mulighetene for å få mer handel i bykjernen. I verste fall ville noe av handelen i sentrum blitt omfordelt til Flotmyr, som i tilfelle ville vært uheldig. Det sikreste valget av hensyn til eksisterende bykjerne er å kun tillate begrenset handelsareal på Flotmyr, i det minste i de første byggetrinn. For å sikre muligheten for kortreist hverdag og utvikle nabolaget på Flotmyr, bør det allikevel åpnes for viktige handels- og tjenestetilbud i hverdagen, som for eksempel dagligvarehandel og kafe/annet serveringssted. Kilder Tennøy, A., Øksenholt, K. V., Nore, N. (2014). Analyser av tre scenarier for arealutvikling i Haugesund. TØI rapport 1322/