1 av 5 FRØYA KOMMUNE Samlet saksframstilling Saksbehandler: Stian Aspaas Haugen Arkivkode: PLAN 1620201601 Arkivsaksnr: 16/1314 Gradering: Behandling: 77/16 Hovedutvalg for forvaltning 16.06.2016 / Hovedutvalg for forvaltning / Hovedutvalg for forvaltning / Kommunestyret SAMLET SAKSFREMSTILLING - REGULERINGSPLAN - HEIA GÅRD Behandling/vedtak i Hovedutvalg for forvaltning den 16.06.2016 sak 77/16 Behandling: Hovedutvalgets behandling i møte 16.06.16: Vedtak: Hovedutvalget for forvaltning vedtar å legge reguleringsplan for Heia Gård med beskrivelse, plankart og bestemmelser datert 31.05.2016, ut på høring og offentlig ettersyn i 6 uker, jfr. pbl 12-11. Enstemmig. Innstilling: Hovedutvalget for forvaltning vedtar å legge reguleringsplan for Heia Gård med beskrivelse, plankart og bestemmelser datert 31.05.2016, ut på høring og offentlig ettersyn i 6 uker, jfr. pbl 12-11. Utredning: Vedlegg: 1. Planbeskrivelse, datert 31.05.16 2. Planbestemmelser, datert 31.05.16 3. Plankart, datert 31.05.16 4. Innkommende høringsuttalelser samlet, udatert 5. ROS- analyse, datert 31.05.16 6. Saksprotokoll sak 40/16 (15/145), datert 10.03.16 Øvrige dokumenter (ikke vedlagt): Saksopplysninger: Reguleringsplanforslaget er utarbeidet av ON Arkitekter og ingeniører AS på vegne av tiltakshaver Frøya kommune. Hensikten med reguleringsplan er å tilrettelegge for bygging av 5 nye omsorgsboliger på den vestre del av tomta (B1) og hybler og bolighus på den østre delen av tomta (B2).
2 av 5 B1 med omsorgsboliger skal tilrettelegges for vanskeligstilte med tett oppfølgingsbehov, innenfor gruppene funksjonshemmede og personer med tett oppfølgingsbehov. Det er tenkt lagt inn vaktbolig i sammenheng med omsorgsboligene. B2 er i første rekke tenkt avsatt som hybelhus for kommuneansatte, vikarer og nyansatte, og treningsboliger. Kommunen har per i dag behov for å kunne tilby midlertidige bosteder for de som kommer flyttende på kort og lang sikt. Det ble gjort vedtak i sak: 40/16 (arkivsak:15/145) i hovedutvalget for forvaltning, på at Heia gård var det beste tomtevalget. Vurderingen ble gjort opp imot trekantsnippen vest for det gamle helsesenteret. Basert på en helhetlig vurdering ble det gjort vedtak på dagens plassering. Planområdet og tidligere planer: Reguleringsplanen omfatter området kalt Heia gård. Området er i dagens kommunedelplan regulert til offentlige formål. Reguleringsplan fra 1981 «Reguleringsplan for Herredshus/Helsesenter m.m. på Sistranda» ligger under dagens kommunedelplan. I henhold til kommunedelplanens bestemmelser 2, så skal denne gjelde der det ikke er samsvar med reguleringsplan. Det er i reguleringsplan regulert inn fortau fra før, langs med kommunehuset. Planområdet omfatter ca. 7 dekar og ligger mellom kommunehuset og TOBB- tomten. Området består i dag av hovedsakelig av ulik vegetasjon og hvor det også er fjernet et uthus. Boligen som i dag står igjen skal rives. Beskrivelse av planen: Planområdet i sin helhet vil i hovedsak bli regulert til boligformål. Det er også tatt med utvidelse av dagens vei og fortau fra krysset mellomveien/ørndalsveien opp mot Øvergården. Fortau er tenkt bygd langs med kommunehuset. Utvidelse av vei og fortau må sees i sammenheng med utbyggingen av fotballhallen. Hovedformålet med reguleringsplan er å legge til rette for 5 nye omsorgsboliger. Dette er avsatt i området B1. I området B2 et det tenkt hybler/bolighus. Adkomst til B1 er tenkt fra parkeringsplass til fotballhall, mens adkomst til B2 er tenkt østfra. Bebyggelse i området B1 er satt til en etasje med maks mønehøyde 5 meter. Det er tenkt en arealutnyttelse på 3 boenheter per dekar. Det er avsatt 6 m2 privat uteareal pr. leilighet og 25 m2 felles. Bebyggelse i området B2 er satt til maks 2. etasjer med maks mønehøyde 7,5 meter. Terrenget skråner her slik at det kan legges opp til større utnyttelse. Det er her avsatt 6 m2 privat uteareal pr. leilighet og krav om felles uteareal. ROS- analyse. ROS- analyse er nærmere beskrevet i planbeskrivelsen. Utfordringer og faremomenter som er identifisert innenfor planområdet knytter seg til: Grunnforhold: Det er ikke foretatt grunnundersøkelser i området. Området er under marin grense med tykk strandavsetning. Det er lagt inn bestemmelse om det skulle påvises ustabile masser. Ekstrem nedbør: Det er lagt inn krav om redegjøring for overvann, takvann, overfatevann og drensvann i teknisk plan Radon: Aktsomhetskart viser moderat til lav. Gjøres tiltak i henhold til TEK 10.
3 av 5 Støv og støy: Støv/støy problematikk ivaretas gjennom planbestemmelse. Det er lagt inn krav til støygrense på ute- og inneareal. Brann: Krav om brannslukningsanlegg innendørs og vanntilgang utendørs ivaretas gjennom byggesøknad. Trafikksikkerhet: Det videreføres fortau og vei i planområdet. Det er 30 sone på stedet. Tiltak er gjort innenfor planbestemmelsen eller i plankart. Virkning av plan. Planområdet med bebyggelse vil kunne innvirke på utsiktsforhold til naboer, da særlig fra TOBB- boligene. Det har tidligere vært bebyggelse og mer vegetasjon innenfor planområdet, slik at dagens plan ikke er vurdert til å bidra til noe særlig ytterligere forverring. Dagens fotballhall vil bli 24 meter høy. Den vil kunne gi noe redusert solforhold innenfor planområdet, særlig på ettermiddag/kveld. Merknader i forbindelse med kunngjøring av planoppstart: Naboer og sektormyndigheter er blitt varslet med brev og kunngjort i Hitra- Frøya 22.04.16. Det er kun kommet uttalelser fra sektormyndigheter. Merknader og tilsvar er nærmere beskrevet i planbeskrivelsen. Fylkesmannen i Sør- Trøndelag: -Fylkesmannen forutsetter at det legges opp til en høy arealutnyttelse i området og forventer at det settes krav om minimum antall boliger i reguleringsplanen, f.eks. minimum antall boliger pr. dekar. -Forutsetter at det gjennomføres en ROS-analyse. -Mener det er fornuftig at det etableres omsorgsboliger sentralt og nært base for tjenesteyting. -Tema som trafikksikkerhet, støy og tilgang til grøntarealer og anlegg for idrettsaktivitet må vurderes og tas hensyn til i planarbeidene. -I den grad omsorgsboligene kan benyttes av for barn forutsetter det at det settes av egnet areal for lek og annen aktivitet. -Det settes krav om 3 boenheter per dekar innenfor formålsområdenen boligbebyggelse. Dette anses som høy arealutnyttelse. -Det er utarbeidet ROS- analyse. -Bakgrunn for valget av dette området er nærhet til blant annet base for tjenesteyting. -Dette er hensyntatt gjennombestemmelser og vurdert i ROS- analyse. Området vil ligge ved fotballhall. Det er tilstrekkelig med grøntareal i nærområdet. -Det er tilgang på lekeareal i nærområdet. Sør- Trøndelag Fylkeskommune: -Fylkeskommunen skriver at planforslaget ikke synes å komme i konflikt med allmenne friluftsinteresser og at det ikke er registrert automatisk fredede kulturminner innen området. -Området ble vurdert i 2006 ifm. reguleringsplan for Sistranda sentrum vest. Reguleringsformålet samsvarer med overordnet arealplan og tidligere reguleringsplan. -Universell utforming, hensynet til barn og unges oppvekstsvilkår og estetisk utforming av omgivelsene må ivaretas i planleggingen. -Ok. -Dette er også beskrevet i planbeskrivelse.
4 av 5 -Dette vil ivaretas gjennom planarbeidet. Statens vegvesen: -Har ingen merknader. Ok, ingen merknader. Vurdering i henhold til naturmangfoldlovens 8-12 (jf. nml 7). 8 Kunnskapsgrunnlaget: Det omsøkte tiltaket berører ikke spesielle økosystemer, flora eller fauna. Tiltaket vil ikke true verken arter eller planter på rødlista. Området består i AR5 av 2,7 dekar bebygd areal og 1,1 dekar uproduktiv skog. Området består ellers av gress og noe innslag av markblomster. Området er ikke registrert som et viktig friluftsområde, eller ut fra lokal kunnskap, brukt som friluftsområde. 9 Føre- var- prinsippet: Området er vurdert i henhold til nml. 8. Planområdet er begrenset og i et sentrumsområde. Plan vil ikke gjøre varig eller irreversibel skade på naturmangfoldet. Kunnskapsgrunnlaget er vurdert til å være tilstrekkelig. 10 Økosystemtilnærming og samlet belastning: Planområdet føyser seg inn i allerede sterkt nedbygd sentrumsområde. Planområdet isolert sett vurderes til å ikke ha særlig påvirkning på økosystemet som helhet i området. 11 Kostnadene ved en miljøforringelse skal bæres av tiltakshaver: Det er lagt inn bestemmelser som sikrer at området blir opparbeidet etter byggearbeid. 12 Miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder: Opparbeiding av området skal ivareta området uten at det foretas unødvendige inngrep. Vurdering: Planforslaget oppfyller ikke formålsområdet avsatt i dagens kommunedelplan, og krever således en ny reguleringsplan. Dagens formål er avsatt til offentlige bygg, mens plan legger opp til bolig. Reguleringsplan oppfyller kommunedelplanens bestemmelser tilknyttet krav til leke- og uteoppholdsareal, og krav til sol- terreng- og miljøforhold og trafikksikker og tydelig adkomst, jfr. 3.2.h. For parkering oppfyller plan kommuneplanens bestemmelser, jfr. 3.5. Administrasjonen vurderer det som positivt at legges opp til en arealutnyttelse på 3 boenheter pr. dekar, da dette er et sentrumsområde, og det er naturlig med fortetning. Det er i plan tatt inn en mulig utvidelse av dagens vei og fortau. Reguleringsplan for området hadde ingen bestemmelser tilknyttet størrelse på vei/fortau, ny plan setter begrensinger på 5 meter for vei og 3 meter for fortau. Det er positivt at dette er tatt inn, da man regner med å vil oppleve en økt trafikkmengde langs dagens vei opp mot fotballhallen. Trafikksikkerhet er derfor vurdert til å bli ivaretatt i dagens plan på en tilfredsstillende måte. På bakgrunn av overstående tilrår administrasjonen at reguleringsplanen for Heia Gård med bestemmelser, beskrivelse og plankart datert 31.05.2016 legges ut til høring og offentlig ettersyn i seks uker. Vedtaket fattes i medhold av PBL 12-11.
5 av 5