Side 1 av 7 Arkivsak: 11/5142 SAMLET SAKSFRAMSTILLING REGULERINGSENDRING FOR SENTRUMSPLANEN - KVARTAL 28 Saksbehandler: Guro Oudenstad Strætkvern Arkiv: HRENR kv 28 Saksnr.: Utvalg Møtedato 23/12 Planutvalget 2011-2015 12.04.2012 24/13 Planutvalget 2011-2015 02.05.2013 35/13 Kommunestyret 23.05.2013 Utredning: Vedlegg: 1. Forslag til bestemmelser, datert 04.02.13 2. Forslag til plankart, datert 16.01.13 3. Støyberegninger, datert 10.03.12 4. Tilleggsberegning av utendørs støy fra jernbane i nattperioden 5. Tilleggsberegninger av utendørs støy fra veg i nattperioden 6. Flyfoto av kvartal 28, billedmontasje, datert 05.01.12 7. Risiko og sårbarhetsanalyse, datert 16.12.12 Sammendrag: På vegne av grunneier er det utarbeidet forslag til endring av reguleringsplanen for Lillehammer sentrum. Endringen omfatter kvartal 28, og det foreslås å endre formålet fra forretning/kontor til forretning/kontor/bolig. Planforslaget har ligget ute til offentlig ettersyn, og er revidert etter innkomne merknader. Planforslaget legges herved frem for sluttbehandling, og tjenesteområder anbefaler at planforslaget godkjennes. Bakgrunn: Det er utarbeidet forslag til endring av reguleringsplanen for Lillehammer sentrum kvartal 28. I gjeldende plan er området avsatt til kontor-/næringsformål, og det søkes nå å endre formålet til bolig/næring/kontor. Formålet med endringen er å legge til rette for boliger innenfor den eksisterende bebyggelsen i kvartalet, som tidligere har vært benyttet til kontorlokaler. Planforslaget var oppe til behandling i planutvalget den 12.04.12, hvor det ble vedtatt å legge forslaget ut på offentlig høring. I planene som ble lagt ut til offentlig ettersyn var det tenkt å legge til rette for ca. 60-70 hybler i 2. og 3. etasje i den eksisterende bebyggelsen. Det var lagt opp til et-roms hybler langs alle fasadene. Dette medførte blant annet at noen hybler ville være ensidige, og kun ha fasade mot Fåberggata, hvor beregninger viser at støynivået utendørs vil bli høyt. Skisse over tenkt planløsning ligger som et tillegg i vedlegg 3, støyberegninger. Med bakgrunn i denne tenkte planløsningen og støysituasjonen hadde Fylkesmannen i Oppland innsigelse til planforslaget slik det forelå til offentlig ettersyn. Planforslaget er nå revidert, hvor det blant annet er gitt en del bestemmelser tilknyttet støy. Planforslaget har vært på en ny, begrenset høring til Fylkesmannen i Oppland, forslaget legges nå frem for sluttbehandling. Det er ikke laget oppdaterte planskisser i henhold til de nye bestemmelsene, dette vil bli tatt som en del av
Side 2 av 7 byggesaken. Opprinnelig skisse ligger derfor fortsatt inne i vedlegg 3, men planskissen her kan sees bort i fra. Fakta: Beskrivelse av planforslaget Planforslaget omfatter hele kvartal 28, som avgrenses av Løkkegata, Fåberggata, Nordre gate og jernbanen. Leilighetene/hyblene som er tenkt lokalisert i 2. og 3. etasje i det største næringsbygget i kvartalet. På grunn av støysituasjonen i området er det gitt bestemmelser til planforslaget som gir føringer i forhold til etablering av leiligheter og innvendig planløsning. I 1. etasje i bygget er det i dag matbutikk og trevarehandel. Utearealene er i stor grad preget av den næringsvirksomheten som er innenfor kvartalet. Det er derfor lagt opp til at utearealene kan legges på deler av bygningens tak. Byggets 2. og 3. etasje har en hesteskofasong, og utearealene er tenkt lokalisert på taket av 1. etasje, se billeddmontasje vedlegg 6. Med bakgrunn i støysituasjonen i området er det utarbeidet støyberegning i henhold til retningslinje for behandling av støy i arealplanleggingen T-1442, se vedlegg 3. Etter offentlig ettersyn er det gjort tilleggsberegninger av nattstøyen utenfor fasadene, vedlegg 4 og 5. Innspill ved offentlig ettersyn Planforslaget var ute til offentlig ettersyn i perioden 24.04.12 06.06.12. I løpet av perioden har det kommet inn fire merknader. Nedenfor følger en oppsummering av disse. Dersom det ønskes å se merknadene i sin helhet, kan de fås ved henvendelse til saksbehandler. Jernbaneverket, datert 25.05.12 Jernbaneverket registrerer at innspill gitt ved varsel om oppstart er i hensyntatt. Ved en omregulering fra næring/kontor til bolig vil det være viktig å vurdere risiko for uønsket ferdsel over jernbanens sporområde. Mellom planområdet og jernbanen er det i dag flettverksgjerde. Det er viktig at dette blir stående og vedlikeholdt. Tiltakshaver har ansvaret for dette. Det bør tas med et punkt i reguleringsbestemmelsene som ivaretar sikring av området mot sporområdet. Oppland Fylkeskommune, datert 15.06.12 Ut i fra målet om fortetting og økt boligandel i Lillehammer sentrum er det positivt å se på mulighetene for leiligheter i kvartal 28. Samtidig er det viktig å vurdere dette opp i mot at kvartalet ble vurdert til ikke å tilfredsstille krav til bokvalitet ved utarbeidelsen av sentrumsplanen. Oppland fylkeskommune støtter Lillehammer kommune i argumentasjonen angående at krav til uteoppholdsareal også skal gjelde hybler. Videre støtter de kommunen i at takarealet på den aktuelle bygningen kan være egnet, forutsatt en god og sikker utforming og akseptable støyforhold. De mener allikevel at lekeareal på bakkeplan må tilstrebes, og vil oppfordre til å se nærmere på mulighetene for å sikre at noe av det uteoppholdsarealet som kreves, blir lagt på bakkeplan. Når det gjelder parkering er det ikke utarbeidet egne bestemmelser for dette området. Ut ifra at det er planlagt studenthybler, bør det sees særskilt på hvordan sykkelparkering kan løses på en tilfredsstillende måte. Fylkesmannen i Oppland, datert 01.06.12 Fylkesmannen henviser til støyretningslinje T-1442. Området ligger i et støyutsatt område, og foreløpige skisser viser at flere boenheter vil vende ut mot Fåberggata og dermed få et støynivå utenfor soverom som overskrider grenseverdiene for rød støysone. Rød støysone
Side 3 av 7 angir områder som er lite egent for boligbebyggelse, mens gul støysone er en vurderingssone hvor kommunen bør vise varsomhet med å tillate etablering av boliger i sentrum. Støyretningslinjen åpner for avvik i sentrumsområder, spesielt rundt kollektivknutepunkt, i slike tilfeller bør kommunen påse at støyforholdene innendørs og utendørs er dokumentert gjennom en støyfaglig utredning, samt at det skal legges vekt på at alle boenheter får en stille side og tilgang til egnete utearealer med tilfredsstillende støyforhold. Det aktuelle planområdet er sentrumsnært, som gjør at unntak fra støyretningslinjen kan vurderes. Etter støyvurderingen vil krav til innendørs støynivå kunne tilfredsstilles og alle boenheter vil ha tilgang til uteareal med tilfredsstillende støynivå. Derimot viser foreløpige dokumenter at ikke alle boenheter vil få en stille side, samt at flere boenheter vil vende ut mot rød støysone. Fylkesmannens har innsigelse til planforslaget slik det foreligger. For at innsigelsen skal kunne trekkes, må følgende forhold oppfylles: 1. Det må legges frem dokumentasjon på utendørs støynivå i nattperioden kl. 23-07 utenfor de aktuelle boenhetene, inkl. støykart i henhold til støyretningslinjen. 2. Planen må sikre at det ikke tillates boenheter i de deler av bygget der utendørs støynivå utenfor soverom overstiger 65 L den eller 70L 5AF. 3. Dersom det legges opp til avvik fra bestemmelsene i rød og gul støysone, må alle boenheter være sikret en stille side. Når det gjelder luftkvalitet henvises det til retningslinje for behandling av luftkvalitet i arealplanleggingen T-1520. Retningslinjen inneholder anbefalte grenseverdier for svevestøy PM 10 og NO 2, med grenseverdier for rød og gul sone. Fylkesmannen ber om at det vurderes hvorvidt boliger kommer innenfor rød og gul sone med hensyn på luftkvalitet. Statens vegvesen, datert 11.06.12 Reguleringsplanen for Lillehammer sentrum ble vedtatt i 2010, en omregulering kommer derfor relativt tidlig. Statens vegvesen mener likevel at dette er et positivt tiltak sett ut i fra at fortetting av boliger er et virkemiddel for å øke aktiviteten i sentrum og redusere transportbehovet i og til/fra byen. Leilighetene er tiltenkt studenter, og plasseringen ligger godt til rette med tanke på sykkel og kollektivtransport. Fasaden mot Fåberggata ligger i grenseland for rød sone fra trafikkstøy, mens motsatt side (mot jernbanen) ligger utenfor gul støysone. Selv om det er mulig å oppnå tilfredsstillende lydnivå innendørs ved å støyisolere vegg og vinduer, er Statens vegvesen noe skeptiske til å legge hybler ut mot Fåberggata som skal ha ensidig fasade og vindu vendt denne veien. Utendørs fellesareal på terrasse vurderes som en grei løsning i denne situasjonen. Parkeringsdekningen kan sies å være godt dekket innenfor kvartalet. Det er imidlertid viktig å sikre god bokvalitet, og å legge små hybler vendt ut mot Fåberggata må vurderes nøye. Med bakgrunn i innkomne merknader og Fylkesmannens innsigelse er plandokumentene revidert og oversendt Fylkesmannen i Oppland i brev den 26.02.13. Fylkesmannen har følgende merknad til reviderte plandokumenter: Fylkesmannen i Oppland, datert 12.04.13 Det henvises til de tre punktene som vil være avgjørende for at innsigelsen trekkes: 1. Det må legges frem dokumentasjon på utendørs støynivå i nattperioden kl. 23-07 utenfor de aktuelle boenhetene, inkl. støykart i henhold til støyretningslinjen 2. Planen må sikre at det ikke tillates boenheter i de deler av bygget der utendørs støynivå utenfor soverom overstiger 65 L den eller 70L 5AF.
Side 4 av 7 3. Dersom det legges opp til avvik fra bestemmelsene i rød og gul støysone, må alle boenheter være sikret en stille side. Punkt 1 er etterkommet gjennom vedlagt dokumentasjon. Punk 2 og 3 anser vi som etterkommet gjennom vedlagt forslag til reguleringsbestemmelser 28.5, 2. og 3. avsnitt. Dersom bygget blir utformet i tråd med dette, dvs. med: balansert ventilasjon alle boligenheter med fasade ut mot rød eller gul støysone skal være gjennomgående og sikret en stille side med maks L den = 55 db utenfor fasade det tillates ikke leiligheter med støyfølsomme rom ut mot Fåberggata, for øvrige leiligheter skal min. 50 % av rom til støyfølsom bruk, herunder minst 1 soverom har vindu mot stille side (L den = maks 55 db) har ikke Fylkesmannen lenger innsigelse til saken. Vurdering: Støyforhold Hensyn til bokvalitet og støyforhold er blant årsakene til at kvartalet ikke er avsatt til boligformål i gjeldende reguleringsplan. Med bakgrunn i dette ble det derfor bedt om støyvurdering av kvartalet i forbindelse med at planforslaget skulle legges ut til offentlig ettersyn. Støyvurderingen tar for seg både innendørs- og utendørs støyforhold. Etter offentlig ettersyn er støyvurdering supplert med beregninger av utendørs støy i nattperioden. Kvartal 28 ligger mellom jernbanen og Fåberggata, som er en høyt trafikkert gjennomfartsåre i sentrum. Støyberegningene viser at fasaden vendt mot Fåberggata ligger på grensen til rød støysone. Deler av denne bygningskroppen ligger videre i gul støysone, sammen med den sørlige fasaden og deler av den nordlige. Fasaden i den indre delen av bygget (vendt ut mot jernbanen), samt takarealet som er tiltenkt som uteområde ligger utenfor både rød og gul støysone. Etter retningslinje for behandling av støy i arealplanleggingen skal det ikke anlegges boliger innenfor rød støysone. Gul støysone er en såkalt vurderingssone hvor kommunen skal vise varsomhet med å etablere boliger. I slike tilfeller skal det legges vekt på at alle boliger får en stille side, tilfredsstillende innendørs støy og tilgang til egnet uteoppholdsareal med tilfredsstillende støynivå. Når planen ble lagt ut til offentlig ettersyn var det tenkt etablering av ett-roms hybler langs alle fasadene. En slik løsning ville medføre at enkelte boligenheter ville være ensidig vendt mot Fåberggata. Denne fasadesiden ligger både skyggefullt til, med dårlige støyforhold. Kommunens administrasjon var ved offentlig ettersyn i tvil om en slik løsning. Fylkesmannen fremmet innsigelse til planforslaget slik det da forelå. Med bakgrunn i dette er planforslaget revidert. Bestemmelsene nå forutsetter at alle leilighetene som har fasade ut mot rød eller gul støysone skal være gjennomgående, og ha en såkalt stille side (dvs. minst en fasade skal ligge utenfor både rød og gul støysone). Dette er i tråd med anbefalingene i retningslinje T-1442-12. Videre tillater ikke reviderte bestemmelser etablering av leiligheter hvor støyfølsomme rom vender ut mot Fåberggata. Alle boligene skal også være sikret tilgang til uteoppholdsareal med tilfredsstillende støynivå. Støyberegningene viser at dette vil være mulig å få til på de tiltenkte takarealene. Det er ikke utarbeidet nytt forslag til planløsning i henhold til reviderte bestemmelser. Dette må skje som en del av den videre prosjekteringen og byggesaksbehandling. Ny planløsning
Side 5 av 7 må forholde seg til forslag til reviderte bestemmelser, og med de foretatte endringene vil planforslaget og den videre etableringen av boliger være innenfor de anbefalingene og grenseverdiene som er gitt i retningslinje T-1442-12. Luftkvalitet Fylkesmannen i Oppland ba i sin merknad til offentlig ettersyn at planforslaget ble vurdert etter retningslinje for behandling av luftkvalitet i arealplanleggingen (T-1520). T-1520 er ei relativt ny retningslinje som trådde i kraft 25.04.12. Etter T-1520 skal det utarbeides luftforurensningskart med såkalte gule og røde soner som angir ulike grenseverdier for luftforurensning (svevestøy og nitrogendioksid). Etter retningslinjen angir rød sone områder som er lite egnet til boligbebyggelse på grunn av høye luftforurensingsnivåer, mens gul sone er en såkalt vurderingssone hvor kommunen bør vise varsomhet med å tillate etablering av boligbebyggelse. Det er foreløpig ikke utarbeidet egne luftsonekart for Lillehammer kommune, og det er heller ikke foretatt egne målinger spesielt for denne saken, blant annet fordi målingene som grenseverdiene baserer seg på skal skje over en lengre periode. Derimot mener Lillehammer kommune at luftkvaliteten i områder er godt kjent på grunn av eksisterende målestasjoner ved Banken-krysset og ved Lillehammer barnehage, og at vi med bakgrunn i disse målestasjonene kan si noe om luftkvaliteten i området rundt kvartal 28. De to nevnte målestasjonene har vært i drift de siste åtte årene. I løpet av denne perioden har målingene av nitrogendioksid (NO 2 ) ved Lillehammer barnehage vært utenfor både rød og gul sone, mens målestasjonen ved Banken-krysset har ligget innenfor gul sone de siste to årene. Når det gjelder svevestøv (PM 10 ) har målestasjonen ved Lillehammer barnehage ligget innenfor rød sone i seks av åtte år, mens Banken-krysset har ligget innenfor rød sone i alle årene. Med bakgrunn i dette er det grunn til å tro at reguleringsområdet ligger innenfor rød sone for luftforurensning i form av svevestøv, mens det er noe mer usikkert om den ligger innenfor eller utenfor gul sone med tanke på nitrogendioksid. I forbindelse med støysituasjonen i området er det i bestemmelsene stilt krav om balansert ventilasjon for boligbebyggelse. Dette vil dermed bidra til å sikre et tilfredsstillende innendørs klima. Uteoppholdsareal Reguleringsplanen for sentrum stiller krav til uteoppholdsareal: «Nye boliger skal ha minimum 15 m 2 privat eller felles uteoppholdsareal pr. boenhet i små prosjekter på inntil 8 boenheter, og min. 10 m 2 pr. boenhet i større prosjekter. Hybler kan unntas fra kravet. Nærlekeplass i hht. kommunens lekeplassvedtekter skal tilrettelegges innenfor det felles utearealet med mindre noe annet går fram av de kvartalsvise bestemmelsene. --- Deler av uteoppholdsarealet kan være takterrasse, men lekeplass skal være på bakkenivå med mindre noe annet går fram av de kvartalsvise bestemmelsene. --- «Ved offentlig ettersyn ble det slått fast at muligheten for å unnta hybler fra kravet om felles uteoppholdsareal ikke benyttes for den type hybler som her planlegges. Bakgrunnen for dette
Side 6 av 7 er at det her planlegges og er rom for et relativt stort antall hybler/leiligheter. Etter administrasjonens formening må det tas høyde for at hyblene/leilighetene kan bli brukt som helårsboliger, og ikke bare «semesterboliger». Det er også mulig at boligene kan bli aktuelle for andre grupper personer, som for eksempel personer med barn. Det er derfor tatt inn i bestemmelsene at dette kravet også skal gjelde for hybler. I dette prosjektet er det tiltenkt at uteoppholdsarealet kan legges på tak. Arealet på bakkeplan bærer preg av den næringsvirksomheten for er innenfor kvartalet, og kommunens administrasjon mener derfor at det er gunstig å se på andre løsninger i dette tilfellet. Generelt er takterrasser lite utprøvd i Lillehammer kommune og det er usikkert hvorvidt dette er en fullgod erstatning for lekeplasser på bakkeplan. Men i dette tilfellet synes derimot den aktuelle takterrassen å være en god erstatning. Takterrassen ligger på byggets 1. etasje, og er omgitt av bygningens 2. og 3 etasje som ligger i en hesteskofasong. Utearealet vil dermed være skjermet for trafikk og støy. Takterrassen ligger vestvendt og således solvendt til. Det er i bestemmelsene sagt at takarealet skal gis en parkmessig utforming, og kan deles opp i mindre Jernbaneverket har i sin merknad til offentlig ettersyn kommentert at ved å legge til rette for boligformål nært inntil jernbanen kan dette øke muligheten for uønsket ferdsel over jernbanen. Det er dermed tatt inn et punkt i bestemmelsene som vedrørende sikring langs jernbanen og planområdet. Konklusjon: Det er en generell utfordring i slike sentrums- og fortettingsprosjekter å sikre god bokvalitet. I dette tilfellet har det vært utfordringer med tanke på uteoppholdsareal og støyforhold, men beregninger og reviderte bestemmelser viser at prosjektet kan gjennomføres innenfor de anbefalte retningslinjer og grenseverdier som foreligger. Med tanke på ønske om fortetting og redusert transportbehov i sentrum ligger kvartal 28 gunstig til. Området er sentrumsnært og i umiddelbar nærhet til blant annet skysstasjonen. Med bakgrunn i dette anbefales det at forslag til reguleringsendring godkjennes. Rådmannen legger saken fram med slikt forslag til Innstilling: I N N S T I L L I N G / V E D T A K : Forslag til endring av reguleringsplan for Lillehammer sentrum kvartal 28 med planbestemmelser datert 04.02.13 og plankart datert 16.01.13 godkjennes. Lillehammer, 16.04.13 Christian Fotland Rådmann Bjørn Kristian Sveen Tjenesteområdeleder Behandling/vedtak i Planutvalget 2011-2015 den 12.04.2012 sak 23/12 Behandling:
Side 7 av 7 Votering: Innstillingen ble enstemmig vedtatt. Vedtak: V E D T A K : Forslag til endring av reguleringsplanen for Lillehammer sentrum for kvartal 28 med reguleringsbestemmelser datert 05.01.12 og plankart datert 18.11.11 legges ut til offentlig ettersyn. Hjemmel for vedtaket er plan- og bygningsloven 12-10 og 12-11. Behandling/vedtak i Planutvalget 2011-2015 den 02.05.2013 sak 24/13 Behandling: Votering: Innstillingen ble enstemmig vedtatt. Vedtak: Planutvalget legger saken fram for kommunestyret med følgende forslag til V E D T A K : Forslag til endring av reguleringsplanen for Lillehammer sentrum - kvartal 28 med planbestemmelser datert 04.02.13 og plankart datert 16.01.13 godkjennes. Behandling/vedtak i Kommunestyret den 23.05.2013 sak 35/13 Behandling: Votering: Innstillingen ble enstemmig vedtatt. Vedtak: V E D T A K : Forslag til endring av reguleringsplanen for Lillehammer sentrum - kvartal 28 med planbestemmelser datert 04.02.13 og plankart datert 16.01.13 godkjennes.