Næringsutvikling i Ås sentrum

Næringsutvikling i Ås sentrum LAA 250 - Stedsutvikling 15.11.2010 Analyse og planprogram Gr. 5A Kristine Orstad Jarle Ruud Forsnes Gunn Helen Hansen 1

Forord Innhold LAA 250 - Stedsutvikling -Næringsutvikling i Ås sentrum Denne oppgaven er utarbeidet av Gunn Helen Hansen, Kristine Orstad og Jarle Ruud Forsnes for Ås kommune, høsten 2010. Vi fikk i oppgave å se på næringsutvikling i Ås sentrum. Vi skulle se på hvordan vi kunne gjøre Ås sentrum om til et attraktiv og levende sted for både næringsvirksomheter, studenter, de som bor i sentrum og i kommunen ellers. Næringsutvikling som tema inngriper storsett i alle delene av en stedsutvikling. Det er så å si umulig å se isolert på bare næringsutvikling, det må sees i sammenheng med både møteplasser, fortetting, bokvalitet med mer. Men på grunn av oppgavens størrelse valgte vi å se det i sammenheng med fortetting. Vi har også sett på hva som på kortsikt kan gjøres med dagens sentrum, for å forbedre kvaliteten på utearealene i forhold til de allerede etablerte næringsområde i sentrum. Vi valgte å legge mye vekt på hva som skal til for at Ås skal oppleves som et attraktiv og levende sted. I forhold til ulike former for næringsaktivitet, valgte vi å fokusere på det vi oppfatter som stedegent for Ås kommune. Og se på hvordan vi kunne videreutvikle dette. Først gjorde vi en grundig analyse av næringen i Ås sentrum og det fysiske landskapet. Videre har vi utarbeidet et planforslag til kommunen. Dette forslaget vil bli presentert for lokalpolitikere og befolkningen på et folkemøte i slutten av november i år. Gunn Helen Hansen Kristine Orstad Jarle Ruud Forsnes Forord..... 2 Innledning... 3 Målsetning \ problemstilling... 4 Analysefase Definisjoner... 5 Analysemetode... 6 Analyser Næring.. 7 Demografi 8 Infrastruktur Overordnet struktur 10 Bevegelseslinjer 11 Det fysiske landskapet Romdimensjoner og byromshierarki.. 12 Kvalitet og kvantitet. 13 Byrommets kanter... 14 Kommunens arealplan.. 16 Oppsummering. 17 Planfase Visjon 19 Konsept..... 20 Konsept. 21 Referanseprosjekt.... 22 Fortetting og sentrumsvekst. 23 Sone 1. 24 Sone 2 25 Sone 3 26 Planforslag 27 Oppsummering 28 Kilder... 29 Forord og innhold 2

Vi mennesker lever mye av livene våre mellom husene. Det er derfor viktig at en tilrettelegger for gode menneskelige miljøer i byer og tettsteder. I takt med at menneskene og samfunnet endrer seg, endrer også Stedet seg. Et sted er derfor i konstant endring. For at Stedet skal oppnå sitt beste potensial, er det viktig at vi som fagfolk stopper opp og ser på stedet med nye øyne. At vi ser etter kvaliteter og utviklingsmuligheter på det gitte stedet. Av og til er det er viktig at en ser på hva som kan tilføre stedet en ny karakter, samtidig som en tar var på det som er viktig for stedets identitet. Ås kommune er en jordbrukskommune, men kommunen har også en stor ressurs i Universitetet for miljø og biovitenskap (UMB). Dette er næringer som det er viktig å ta vare på og videreutvikle i Ås. De er en viktig del av Ås kommunes identitet. Nært opp til sentrumsområdet er store knutepunkter som jernbanen og E6. Dette gjør at Ås tettsted har et stort utviklings- potensiale. Ås sentrum er i dag preget av at det ligger nært opp til andre handelssentra. Bedrifter og menneskene uteblir fra sentrumsområdet i stor grad. Dette ønsker kommunen å gjøre noe med. Den menneskelige dimensjonen har fått større betydning innen planlegging de siste årene, takket være blant annet ideologen og arkitekten Jan Gehl. Gjennom modernismens strenge regime ble mennesket glemt og alt fokus ble rettet mot det effektive samfunnet. Biltrafikken fikk en sentral plass i planleggingen. Noe en ser klart i Ås sentrum, som er bygget på bilens premisser. De offentlige rommene ble på den måte lagt øde og mer eller mindre glemt som sosial og kulturell arena. Gehl legger vekt på viktigheten av å skape levende, trygge, sunne og bærekraftige tettsteder og byer. Dette er også viktig med tanke på å utvikle sosialt bærekraftige samfunn. I dagens samfunn er det politisk et enormt press til sentralisering og oppbygning rundt sentrale knutepunkter. Dette gjør at det er ekstra viktig å legge vekt på den menneskelige dimensjonen når en driver med tettstedsplanlegging. Når en skal tilrettelegge for næringsutvikling på et tettsted, er det viktig at en har den menneskelige dimensjonen i tankene. Forholdet mellom virksomhetene og kundene er dynamiske, og en virksomhet må gjøre kundene nysgjerrige og invitere dem inn. På denne måten skaffer de seg nye kunder og kundegrunnlaget øker. Dersom mennesker ønsker å oppholde seg på et sted, i dette tilfellet Ås sentrum, øker også generelt virksomhetenes kundegrunnlag. Gjør en Ås sentrum til et attraktivt sted å være, vil flere bedrifter ønske å etablere seg i sentrumsområdet. Stedsidentitet som kontekst for næringsutvikling er i mange tilfeller vellykket. En verdiskapning bør sees i lys av stedets sosiale og kulturelle forhold. Hvilken type næring har det historisk vært på stedet og hvilken kompetanse ligger forankret på stedet og i de menneskene som bor der. Forholdet mellom næring og stedet er dynamisk og begge påvirker hverandre. Stedet påvirker næring og næring påvirker stedet. Stedets omdømme har mye å si for om bedrifter ønsker å etablere seg på et sted. Bedrifter ønsker også at steder skal være attraktive og ha et godt omdømme. Det er viktig at kommunene har en klar og tydelig profil overfor ulike aktører i markedet. Dette for at de ulike bedriftene skal vite hva kommunene står for og hvor den ønsker å bevege seg. I denne rapporten har vi laget konsept som går både på markedsprofilering og konsepter som har med tilrettelegging av arealer i Ås sentrum. Først vil stedsanalysene bli presentert, før vi legger fram vårt forslag til planprogram. introduksjon 3

Målsetning Vi ønsker å gi Ås et attraktivt og levende sentrumsområde. Og gjennom ulike tiltak håper vi å skape vekst i næringslivet i sentrum og kommunen ellers. problemstilling Ås sentrum ligger nært opp til store handelssentra som Ski, Vinterbro og Vestby. Samtidig som avstanden til byene Oslo og Moss er relativt kort. Det vil si at det er en nokså stor handelslekkasje til disse omkringliggende stedene. For at Ås sentrum skal kunne ta opp konkurransen med disse stedene, bør en utvikle et tilbud som lokalbefolkningen og tilreisende ikke finner på de store handelssentraene. Det er lagt vekt på å finne ut hva som er Ås. Hvordan dette kan videreutvikles og forsterkes slik at de som bor i kommunen kan føle større tilhørighet. En håper at dette vil gi nytt liv til sentrum og at folk i kommunen i langt større grad ønsker å bruke nærmiljøet sitt. Problemstillingen for denne rapporten ble derfor 1 Hva finnes av næringsliv i Ås sentrum i dag og hva er den stedegne næringen i kommunen? og 2 Hvordan kan den stedegne næringen Handelsaksen Oslo- Moss OSLO videreutvikles slik at Ås sentrum kan oppleves som levende og attraktivt? Vinterbro Ski Moss Første del av problemstillingen vil bli besvart under analysedelen, mens andre del av problemstillingen besvares i planprogrammet. Ås Vestby Fig.1 Ås sin beliggenhet i forhold til omliggende handelssentra Målsetning og problemstilling 4

definisjoner LAA 250 - Stedsutvikling -Næringsutvikling i Ås sentrum Næringsutvikling Med næringsutvikling menes det etablering, utvikling og drift av en virksomhet. En virksomhet kan for eksempel være kafé, bakeri, gårdsdrift, galleri eller ulike former for varehandel. Infrastruktur: Med infrastruktur menes her veinett og offentlige kommunikasjonslinjer, samt gang- og sykkelnett. Geografisk avgrensning av prosjektet: Hovedfokusområdet for dette prosjektet er Ås sentrum. Vi har valgt å definere sentrum som litt større enn det som framgår av kommunens arealplan fordi vi ser for oss en fremtidig sentrumsvekst. Ås videregående skole, Essoen, Åsgård skole og Rådhuset med tilknyttet parkområde har vi tatt med i vår definisjon av sentrum. I tillegg har vi tatt med områder i sørøst, som vi mener også har sentrumspotensiale. Hovedprosjektområde Urbant landskap: Landskap er i følge landskapskonvensjonen: Et område, slik folk flest oppfatter det, hvis særpreg er et resultat av påvirkning og samspill mellom og \ eller menneskelige faktorer (Europeisk landskapskonvensjon Firenze 20.10.2000 (norsk tekst), lest 02.10.2010) Urbanitet er et uttrykk for det bymessige. Det urbane landskapet blir da de bymessige områdene av et sted, slik folk fest oppfatter det og det særpreget det har fått gjennom påvikning av og med menneskelig aktivitet. Tegnforklaring: Prosjektområde UMB Ås sentrum E6 Den levende byen: Hva vil det si at en by er levende? Definisjonen av den levende byen er i denne rapporten er hentet fra Jan Gehl sine tanker rundt det å være menneske i det bymessige miljøet. Han definerer den levende byen som et sted hvor nødvendige, rekreative og sosiale aktiviteter blandes med plass til både målrettet gåtrafikk og til deltagelse i byens liv. (Gehl. 2010, s. 73) N 260 m Fig. 2 Geografisk avgrensning av prosjektet Definisjoner 5

Først i prosjektet fikk vi en liten innføring av kommunen i deres tanker og planer rundt stedsutvikling av Ås sentrum. Dette prosjektet skulle ha hovedfokus på næringsutvikling i Ås sentrum og hvordan dette kunne være med på å gjøre Ås til et attraktivt og levende sted. Vi fikk tidlig satt en god problemstilling samtidig som ønsket innfallsvinkel til problemstillingen ble valgt. Ås sentrum består i dag også av en mengde ulike næringsvirksomhet og vi ønsket å skaffe oss et bilde over hva som fantes av tilbud i Ås sentrum, både i form av varehandel, tjenester og kulturtilbud. Vi ønsket også å se nærmere på det som vi tenkte oss som den stedegne næringen, nærmere bestemt jordbruk. I tillegg til dette mente vi det var viktig å se på hva som fantes av tilleggsnæringer på Universitetet for miljø og biovitenskap. Handelslekkasje er et kjent problem i mange tilfeller og som sagt tidligere så ligger Ås nært opp til andre handelssentra. Dette gjør at en kan få mistanker om at mye av varehandelen til befolkningen skjer på disse stedene i stedet for i Ås sentrum. Av den grunn ønsket vi å se nærmere på statistiske data over handelslekkasjen fra Ås sentrum til andra handelssentra. Videre er det gjort analyse av demografiske data over Ås kommune, dette fordi vi ønsket å se nærmere på hvem Ås befolkningen er og litt om hvor disse menneskene jobber. Infrastruktur er en viktig faktor innen stedsutvikling. Vi har derfor valgt å se både på den overordnede strukturen og på bevegelseslinjene i Ås sentrum. Den overordnede strukturen har påvirkning på stedets tilgjengelighet uten i fra og en ser stedets plassering i forhold til sentrale knutepunkter. Bevegelseslinjene i sentrum sier oss noen om hvordan menneskene beveger seg i sentrum i forhold til hvordan næringslokalene er organisert i samme området. Det kan også si oss noe om hvordan flyten mellom de ulike byrommene er. Ved analysering av bevegelseslinjer er det brukt Gehls teori om kompakte, direkte og logiske bevegelseslinjer. Ved analyse av det fysiske landskapet har vi tatt utgangspunktet i Jan Gehl sin tanker rundt det å være menneske i et urbant miljø. Analyse - Næring Ås sentrum Kultur Jordbruk UMB Fig.3 Analysemetode Den menneskelige dimensjonen. Det er da gjort en visuell registrering av Ås sentrum. Disse registreringene er satt opp mot kriterier Gehl mener er viktig for et god byrom. Det er noen kriterier Gehl mener må være på plass for at det byrom skal fungere godt, og det er kriterier som 1) romdimensjon, 2) byromshierarki, 3) tid, dvs tiden det tar å bevege seg rundt på stedet, og 4) kanter (Gehl 2010, s73-101). Disse kriteriene blir nærmere beskrevet under den enkelte analyse. Tilslutt har vi sett på kommunens arealplan og laget en Definisjoner Analyse - Demografi Problemstilling Analyse - Infrastruktur Oppsummering - Konklusjon Fase 2 Overordnet struktur Bevegleseslinjer Analyse - Det fysiske landskapet Byromshierarki og romdimensjoner Kvalitet vs kvantitet Kanter Kommunal arealplan oversikt over arealdisposisjonen i sentrum. Her har vi skilt mellom offentlig-, privat-, nærings- og boligareal Etter analysearbeidet gjorde vi en oppsummering av de ulike analysene og gjorde oss opp noen tanker om veien videre. Analysemetode 6

Næringsvirksomheter i Ås sentrum Vurderingskriterier Variert handels- og servicetilbud Kulturtilbud Stedegen næring Vurdering Ås sentrum har hovedsaklig varehandel i form av forskjellige typer mindre butikker og forretninger. På vestsiden av jernbanesporet finner vi 4-5 forskjellige dagligvareforretninger (om vi teller med Europris), flere frisører, bank og flere kafeer. Disse ligger i all hovedsak konsentrert rundt Rådhusplassen, Raveien og Moerveien. På andre siden av jernbanesporet finner en flere dagligvareforretninger, apotek m.m. Hovedsaklig i tilknytning til Drøbakveien \ Sentralveien. Tilgangen til de aller fleste av disse forretningene er basert på bilbruk, da alle har gode muligheter for parkering. På østsiden av jernbanen, nord for Rema 1000, finner vi og noe industri i Langhusbakken industriområde. Når det gjelder kulturtilbud er disse mangfoldige og varierer fra konserter og dansekurs til høytlesing av bøker og kampsporttrening, men er dårlig markedsført. Det tydeligste kulturtilbudet i Ås sentrum tilbys av Stasjonskafeen med både utsalg av klær og kunstartikler, i tillegg til den vanlige kafédriften. Samtidig tilbys forskjellige arrangementer som diktlesning og mindre konserter. Bokkafeen er også en kafé som tilbyr både bøker og høytlesning. Videre ligger Ås bibliotek rett ovenfor bokkafeen. I området mellom disse to kafeene er det folk i Ås oppholder seg, når de ikke er i transitt. Ås kommune er tradisjonelt en landbrukskommune. Dette var også en av årsakene til at Norges Landbrukshøyskole fikk lokaliseringen i Ås. Prosentvis antall sysselsatte i primærnæringen i kommunen ligger på 1,7 % mot et Åsgård skole landsgjennomsnitt på 3,0 % (1,3 % i fylket) i 2009. Jordbruksarealet dekker 39 km2, mens produktiv skog dekker 46 km2. I dag er kun drøye 100 personer sysselsatt i landbruket. (www.as.kommune.no) Konklusjon I forhold til kommunens ønske om å stimulere til økt handel i sentrum, må variasjonen i tilbudet økes. Planmessig har man få direkte påvirkningsmuligheter til dette utenom å opprette et vinmonopol. Indirekte har byrommene mye å si. Et fokus på Ås som landbruks- og universitetskommune kunne bidra til å øke attraktiviteten for både kunnskapsbedrifter i tilknyting til UMB og spesialforretninger som bakeri, slakter og liknende. Esso Jernbanen Bingo Mega Follo etablering Follo trykk Ås avisa IVT Privat tomt Gammel villa salong 1 Ås elektriske Klipp Sykkeverksted Apotek Libris Sport Jernia Erik Bunnpris Europris Brio Tilbords Mestergull Johansen Krogh optikk Helsekost Kiwi NAV Frisør Frisør Rådhuset Skobutikk Bank Babylon & Pizza NT kiosk FBBL Bokkafe Stein & Kulturskolen smykker Farge& Tannlege Bademiljø Interiør Blomster Bibliotek Frisør butikk Azul Fotobutikk Politi Advokat Frisør Galleri Posten Oversikt over ulike næringer i Ås sentrum Stasjonskafen Apotek Frisør REMA100 Drøbaksveien Ås videregående skole Fig.4 Oversikt over næringsvirksomheter i Ås sentrum Analyse - Næring 7

Universitetet for miljø og biovitenskap (UMB) PENDLING OG HANDELSLEKKASJE LAA 250 - Stedsutvikling -Næringsutvikling i Ås sentrum Universitetet for miljø og biovitenskap ligger ca 1,5 km vest for Ås sentrum og er en sentral institusjon i Ås kommune. I nær framtid vil Vetrinærinstituttet og Vetrinærhøyskolen tilsluttes universitetet og antallet ansatte og studenter vil øke betraktelig. UMB har høy kompetanse innen miljø, biovitenskap og planlegging. Kjerneområdene for forskning og utdanning er; biologi, mat, miljø, areal- og naturressursforvaltning med tilhørende estetiske og teknologiske fag (www. umb.no) Lokalisert inne på universitetsområdet finner en fagmiljø som Bioforsk, Bioparken AS, Kimen Såvarelaboratorie AS, Norfima, Norsk institutt for skog og landskap, Norsk landbruksrådgivning, Norsk senter for bioenergiforskning, Instrumenttjenesten AS og Statens tilsyn for planter, fisk, dyr og næringsmidler (Mattilsynet). I tillegg har universitetsområdet et stort parkanlegg som kan være kilden til kunnskap om planter for både barn\ unge og voksne. Parken har i seg selv også en estetisk verdi og mange bruker den som et turområde. Konklusjon Det er mange spennende tilleggsnæringer knyttet til UMB. UMB parken er også et viktig lærings-, tur- og fritidsområde i kommunen. Fig. 5 Ansatte i handel og servicenæringen i Ås,Vinterbro, Ski og Kolbotn (Colin Murphy - forelesning. Tabell fra ssb.no) Fig. 5 forteller om antall ansatte i handels- og servicenæringen i Ås, Vinterbro, Ski og Kolbotn. Det kan leses av denne at antallet ansatte i Ås sentrum er omtrent på nivå med de andre tettstedene. Når det kommer til andel ansatte innenfor handel i forhold til sysselsettingen i sentrum ser en at denne er svært lav i Ås. Kun 13 % av de ansatte i Ås sentrum arbeider innen handel og service mot 66 % på Vinterbro og rundt 30 % i Ski og Kolbotn. Ser man på handelsvirksomhet per bosatt kommer Ås tettsted dårlig ut av det. Dette skyldes i hovedsak kjøpesentrene lokalisert på Vinterbro og Ski som trekker handlende vekk fra Ås sentrum. Konklusjon På bakgrunn av disse to tabellene kan vi anta at det foregår en stor intern handelslekkasje i kommunen der man reiser til Vinterbro for å handle fremfor å gjøre det i Ås sentrum. Dette får negative konsekvenser for næringslivet i Ås tettsted. Fig. 6 Her ser vi detaljomsetningen per innbygger i Follokommunene i 2009 sammenlignet med Oslo (Colin Murphy - forelesning. Tabell fra ssb.no) Ut fra Fig. 6 leser vi at det ikke er noen særlig handelslekkasje ut fra Ås kommune i forhold til de andre kommunene i Follo. Analyse - Næring 8

Som en kan lese ut i fra Fig. 7, har det i løpet av 2000-tallet vært en nedadgående trend i nettopendlingen i kommunen fra nærmere -800 i år 2000 til rundt -200 i 2007. I 2008 økte utpendlingen dramastisk og kommunen hadde et pendlerunderskudd på nesten 900 mennesker daglig. Til sammenlikning har både Ski og Vestby kommune i samme perioden hatt en sterk nedgang i nettopendlingen. Men antallet utpendlere av bosatte i disse kommunene, både i antall og prosentandel, er høyere enn hva Ås kommune opplever. Akershus fylke har en noe over gjennomsnittet andel av folk med høyskole/universitetsutdannelse enn landsgjennomsnittet. Snittet i Akershus ligger på 24 % med bachelorgrad og 9,6 % med mastergrad/doktorgrad, mot henholdsvis 22,7 % og 7,2% på landsbasis. Med tanke på at UMB er lokalisert i Ås med over 800 ansatte og 2800 studenter, kan vi anta at tallet er enda høyere for Ås kommune. Ås kommunes egen statistikk sier at det er store arealer per innbygger i kommunen; 600 kvadratmeter per bosatt. Kommunen har kommet med en anbefaling at de skal nærme seg de omkringliggende kommunene på dette punktet og håper å komme ned på 400 kvadratmeter per bosatt, med den utbyggingspolitikken de har fastsatt. De siste årene har Ås kommune opplevd en sterk befolkningsvekst. I rene tall har befolkningen økt mer enn i både Ski og Vestby. Dette blir en utfordring når nye boliger skal bygges. Kommunen har i sitt planprogram vedtatt at 75 % av boligene skal lokaliseres i sentralområdene av Ås. Dette tilsvarer, med en befolkningsvekst på 2 % årlig frem mot 2023, 490 nye boliger i Ås sentrum. Nå bor kun 1 % av de bosatte i leiligheter i Ås tettsted, mens rundt 70 % bor i eneboliger. Ser vi på antallet mennesker som bor i Ås tettsted i forhold til antallet leiligheter, kan vi anta at under 200 mennesker bor i leiligheter i selve sentrum. Ved å fortette og konsentrere boligbyggingen rundt Ås tettsted og jernbanestasjonen og bygge mindre langs aksene håper kommunen å øke antallet beboere i sentrum. På denne måten stimuleres det til mindre Fig. 7 Nettopendling av arbeidstakere i 2005 (Colin Murphy - forelesning. Tabell fra ssb.no) transportbehov, økt handel og et bedre kulturliv. Konklusjon På grunn av at få mennesker bor i kort reiseavstand fra sentrum og en godt utviklet infrastruktur for bilisme, spesielt med tanke på tilgjengelighet på parkeringsplasser, opplever kommunen et større transportbehov enn ønskelig. Et tettere bosettingsmønster, med flere bosatte i sentrumsområdet, ville hatt positive konsekvenser for transportbehovet, ført til flere gående og på denne måten stimulert næringslivet i sentrum. Nettopendlingen ut av Ås kommune oppleves som uproblematisk i forhold til utvikling av næringsliv, da denne er svært lav. Analyse - demografi 9

Vurderingskriterier Oppholdstid i gatene Tilpasning for biler, gående og syklister Vurdering Ås kommune har to hovedinnfartsårer fordelt på E6 og jernbanen. E6 Ligger Omtrent to og en halv kilometer vest for Ås sentrum, mens jernbanen ligger i sentrum. Mellom disse går rv 152 som også forbinder Ås sentrum med Drøbak i vest og Ski i nordøst. Jernbanen skjærer gjennom Ås sentrum og deler tettstedet effektivt i to. Det er få over- og underganger for fotgjengere og syklister og tilsvarende for bilister. Dette fører til en relativt stor veitrafikk på rv 152 gjennom Ås, spesielt i rushtiden. Langs riksveien er det opparbeidet et gang- og sykkelveinett som blir godt brukt. Dette gjelder spesielt strekningen mellom Ås sentrum og UMB. Ved jernbanestasjonen ligger Ås busstasjon med relativt gode bussforbindelser til både Drøbak og Ski. Rent trafikalt skaper riksveiens plassering, i forhold til bussholdeplassen ved jernbanestasjonen, enkelte forsinkelser for bussene. Ellers er det bussholdeplasser med omtrent 700 meters mellomrom, noe som sikrer god tilgjengelighet for befolkningen i Ås kommune. Konklusjon Togpendlende fotgjengere og syklister tendenserer til å bevege seg fra togstasjonen og over rådhusparken og videre bortover gang- og sykkelveien mot UMB. Skoleungdommen som kommer med toget fra Ski og Kolbotn beveger seg fra stasjonen, over gangbrua og til Ås videregående skole. På grunn av infrastrukturens utforming og Bevegelsesmønster Biler Gående og syklende Tog Bussholdeplass Parkeringsplass Fig. 8 Overordnet infrastruktur rundt Ås sentrum UMB s beliggenhet i forhold til Ås sentrum, får man en lekkasje av folk som ellers kunne oppholdt seg i sentrum. Bilistene kjører gjennom sentrum eller direkte til de næringstilbudene som eksisterer. Fotgjengere har ingen gode møteplasser som ellers kunne fungert som insentiv til å oppholde seg i sentrumsgatene. Oslo Moss Ski analyse - infrastruktur - overordne struktur 10

Kompakte, direkte og logiske bevegelseslinjer LAA 250 - Stedsutvikling -Næringsutvikling i Ås sentrum Vurderingskriterier Kompakte bevegelseslinjer (bevegelsene foregår over et konsentrert område) Direkte bevegelseslinjer (bevegelsene foregår i direkte linjer, fra punkt til punkt) Logiske bevegelseslinjer (bevegelseslinjene er lette å lese) Vurdering Infrastrukturen som ofte består av både kjørebane og gangveg, gjør sentrum til et oppdelt og langstrakt tettsted. Det skapes derav uønskede avstander og ukompakte bevegelseslinjer. Alle bevegelseslinjene i Ås sentrum bygger på vegnettet i mer eller mindre grad. Med unntak av gangveg gjennom parkområdet. Dermed kan en på grunnlag av eksisterende kjørebane, gang- og sykkelveg observere et indirekte bevegelsesmønster. Går man lenger inn på området er det tydelig at kryssende hovedveg (Drøbakveg/ Sentralveg) og jernbanen deler sentrum i to. Logiske bevegelseslinjer registreres også ved å se på sentrums infrastruktur. Det samme skjer her. Den kryssende infrastrukturen skaper utydelige og ulogiske linjer. Parkområde Fig. 9 Kart over kompakte, direkte og logiske bevegelseslinjer Konklusjon Sentrum er ikke bygget på kompakte linjer, og det resulterer i at menneskene fordeles over et alt for stort område og mister tilhørigheten til byrommet som en helhet. Det finnes ikke direkte linjer og det vil si at Gehls teoretiske krav heller ikke oppfylles i denne sammenheng (Gehl 2010 s. 73-114). Sentrum er mest sannsynlig et umotiverende byrom å bevege seg i, ettersom det i dag forventes enkle og direkte løsninger på alle bruksområder. Logiske bevegelseslinjer er tidbesparende, noe som appellerer til brukerne av sentrum. Ettersom dette punkt også avviker fra teorien, vil Ås sentrum virke mindre tiltalende. Gjennom denne vurderingen av bevegelseslinjer kan vi trekke den konklusjon at næringslivet ikke drar nytte av disse virkemidlene i noen grad. Her er det rom for store endringer i favør til næringslivet. analyse - infrastruktur - bevegleseslinjer 11

Romdimensjoner og byromshierarki Vurderingskriterier Romdimensjoner av passende størrelser Trivelige og solfylte gater Tydelig byromshierarki Vurdering Ås sentrum har teoretisk sett romdimensjoner av passende størrelse. Dimensjonene vurderes etter arealomfang og høyde av rommene som fremtrer mellom bygningene, bygning og tre eller lignende. Feltarbeid danner grunnlag for å beskrive arealet som passende. Høyden av romdimensjonene sammenlignes med storbyer som for eksempel New York, og Ås fremtrer dermed som relativt lavt bebygget. Basert på stedlige observasjoner og opplevelser kommer det frem i rapporten at sentrum stortsett tilbyr en respektabel mengde dagslys og trivselsfaktor. Det registreres forøvrig to unntak ved rom A og B, som ofte er skyggefylte og mørke. Byromshierarkiet illustreres ved viktige rom og mindre viktige rom. Illustrasjonen viser tydelig en majoritet av mindre viktige rom som alle havner i hierarkiets laveste rang. De få viktige rommene er rangert etter nytt hierarki, hvor 1 er av høyest viktighetsgrad og 5 er lavest. Rom 1; blomsterbutikk, bokkafé, bibliotek, sittegrupper Rom2; stasjonskafé med utvendig sittegruppe Rom3; handels- og servicemuligheter (mer attraktivt enn rom 4, på bakgrunn av fysiske observasjoner) Rom4; handels- og servicemuligheter Rom5; velbrukt område for gjennomgang Romdimensjoner og byromshierarki Mindre viktige rom Viktige rom 50m A 3 4 5 1 2 Fig. 10 Kart over ulike romdimensjoner og byromshierarki i Ås sentrum Konklusjon Sentrum består av romdimensjoner med passende størrelse, som igjen er med på å slippe inn store mengder sollys som da i tillegg øker trivselsfaktoren. I forhold til byromshierarki er det tydelig de mindre viktige rommene, som står lavest i hierarkiet, som dominerer. Rom 1 blir ansett som det viktigste rommet, og står derfor høyest i hierarkiet med sin blomsterbutikk, bokkafé, bibliotek og sittegrupper. Ved en økning av flere viktige rom vil næringslivet ha et godt grunnlag for videreutvikling. B analyse - Det fysiske landskapet 12

Kvalitet og kvantitet Vurderingskriterier Kvalitet, lengre opphold og langsom mere trafikk -Lengre opphold er for eksempel opplevelser, benker og kafeer -Langsommere trafikk er økt andel gående og syklende, kontra kjørende Kvantitet, flere mennesker Vurdering Det er tydelig mangel på kvalitetsmomenter i Ås sentrum. I dag registreres det tre relativt kvalitative områder. 1 Bokkafeen som har stor grad av transparens* mellom ute og inne, og tilbyr kafé med utvendige sittegrupper. 2 Blomsterbutikken som trekker utstillingen ut mot gata og appellerer til flere sanser*. 3 Stasjonskafeen som tilbyr venterom, men også kafé med innbydende fasade og benker ute. Det registreres i tillegg tre potensielt kvalitative områder/ bygg. 1 Gamle Texas som er flyttet og står tomt i dag, har detaljert fasade som er visuelt kvalitativ. 2 Privat eiendom, eid av anerkjent skulptør ved navn Odd Tandberg. Det er en stor tomt med skulpturer visuelt tilgjengelig for det offentlige rom. 3 Benker for lengre opphold. Har tilsynelatende liten effekt i dag pga. nærliggende infrastruktur som er et forstyrrende element. De kvantitative momentene har bedre utgangspunkt, men feil grunnlag, på bakgrunn av fysiske observasjoner. Det blir observert relativt mange gående og syklende, men problemet oppstår når majoriteten av denne gruppen brukere bare er raskt forbipasserende. I tillegg observeres det et dominerende antall brukere av gruppen kjørende. En av Gehls mange teorier tar for seg avstanden fra bil til dør, og påpeker at den bør være så lang som mulig i forhold til byrommets størrelse. Tidsmessig, ikke mindre enn 30 sekunder (Gehl 2010 s. 73-114). Gjennom denne rapporten har feltarbeid Fig 11 Kart over kvalitet og kvantitet i Ås sentrum påvist lengste tidsintervall til 15 sekunder fra bil til dør. En reduksjon av parkeringsplasser vil i denne sammenheng være relevant. Brytes denne barrieren vil kvaliteten av langsommere trafikk naturlig fremtre. * Omtales mer ved analyse av kanter 50m Konklusjon Ås sentrum har tre kvalitetsmomenter og tre potensielt kvalitative momenter. For å skape et levende byrom vil en økning av kvaliteter være optimalt. Kvantiteten av mennesker, gående og syklende, er per i dag for dårlig og vil teoretisk sett øke ved å redusere antall kjørende, som igjen henger sammen med antall parkeringsplasser. For å styrke mengden brukere av næringslivet i Ås, vil det lønne seg å se nærmere på, og gjøre en endring av, de raskt forbipasserende og parkeringsplassene i sentrum. analyse - Det fysiske landskapet 13

Byrommets kanter Vurderingskriterier Vertikale fasader Opplevelser og utvekslingssoner Appell til mange sanser Stofflighet og detaljer Transparens Skala og rytme Vurdering Gehl omtaler ofte de nederste etasjene i bygningene som stueetasjer. Det er stueetasjene som hovedsakelig er interessante i sammenheng med et levende byrom (Gehl 2010 s. 73-114). I Ås er det tydelig få stueetasjer med vertikale fasader. Den vertikale fasaden gir brukerne av sentrum en illusjon av kortere gåtur. Søyle til søyle, er metoden for å gi menneskene opplevelsen av og stadig legge bak seg nye strekninger. Det motsatte oppleves ved horisontale bygg. Strekningene blir ensformige og det oppleves dermed som mer tidkrevende å passere bygget. Det sistnevnte er mest karakteristisk for Ås sentrum og er den gjenværende umerka bebygelsen. Områdene merket med opplevelse og utvekslingssoner kan tilby opplevelsen av særegne kafeer. De har i tillegg utvekslingssoner mellom ute og inne, ved å invitere til sittegrupper ute i det åpne rom, og innbydende dører. spiller på aktiviserende opplevelser som for eksempel å trekke utstillingene ut av stueetasjene og inn i byrommet. Umerkede områder er passive med lite å tilby. Eksempler på dette kan være hele vegger eller plakater med eventuelle tilbud. Fig.12 Kart over hvor du finner appell til sansene, vertikale fasader og utvekslingssoner i Ås sentrum analyse - Det fysiske landskapet 50m Områdene med appell til mange sanser, 14

Bygningene har hovedsakelig lite detaljer og kan oppleves som lite visuelt tiltalende. Materialbruken er gjentagende og ensformig hos de fleste kontruksjoner. Utformingene bærer preg av et livløst byrom. Bygningene som er markert under stofflighet og detaljer er unntak, og tilfører positive inntrykk. Disse bygningenes fasader har for eksempel godt utformet detaljer, gode materialer og/eller ulike stoffligheter. (Murstein og treverk er utstående materialer i denne observasjonen). Bygningene kategorisert under transparens beriker opplevelsen av byrommet ved å utnytte utstillingsvinduer og innsyn gjennom stueetasjene, for eksempel glassvinduer. Skala og rytme utredes i denne analysen på bakgrunn av innledende informasjon og feltarbeid. Ås sentrum tilbyr få opplevelser, få vertikale fasader og dermed få dører og utvekslingssoner. Feltarbeid viser, som nevnt tidligere, dominerende antall kjørende. Disse elementene tilsvarer en 60 km/t skala, som igjen er en stor barriere for et levende sentrum. For å oppnå et levende sentrum bør byrommets kanter resultere i en 5 km/t skala, altså flere gående og syklende. grad. Fig. 13 Kart over hvor du finner stoffelighet og transparens i Ås sentrum Byrommets kanter Stofflighet og detaljer Transparens Konklusjon Ås sentrum oppfyller totalt sett svært få av kravene for det Gehl anser som gode kanter/ stueetasjer (Gehl 2010 s. 73-114). Endringer som; flere opplevelser og utvekslingssoner, flere kanter med transparens og hovedfokus på 5 km/timen skala, vil være et godt utgangspunkt for en videre utvikling av næringslivet i Ås pga. det økende livet som naturlig vil fremtre. Næringslivet er avhengig av interesserte og trofaste kunder, og nettopp derfor er dette virkemidler som bør vektlegges i mye høyere grad. analyse - Det fysiske landskapet 15

Vurdering av arealplanen til Ås kommune Ut i fra arealplanen kan en se at det meste av sentrumsområdet i dag er i privat eie. Området rundt Ås rådhus og området ved Åsgård skole og Ås videregående er offentlige arealer i sentrum. I tillegg er det noen offentlige arealer nordøst for jernbanen. Langs jernbanen på begge sider er det i dag områder som er regulert til næringsvirksomhet. Fig.15 Kommunens arealplan Eiendomsgrenser i Ås sentrum og omeng Tegnforklaring: Konklusjon De fleste av lokalene i Ås sentrum som brukes til næring er i dag er privateid. Offentlig anlegg og bebyggelse Næringsområder Private sentrumsområder Boligområde N 260 m Analyse - Kommunal arealplan Fig.14 Før og etter bilder fra Ås sentrum 16

Med sin beliggenhet i nærheten av jernbanen og E6, har Ås tettsted et stort utviklingspotensiale med tanke på næringsutvikling. Ås sentrum ligger tett opp til andre handelssentra. Analysene våre viser at det er stor handelslekkasje innad i kommunen, men relativt lav utad. Ås kommune har en stor ressurs i landbruket og Universitetet for miljø og biovitenskap. Dette er egenskaper som det er viktig å ta vare på og videreutvikle. Tilbudet i sentrum er nokså ensartet og domineres av dagligvarehandel og frisører. Ut fra kommuneplanen kan vi konkludere med at store deler av det som defineres som sentrum i dag, hvor det foregår næring, er privat eid. Ut i fra demografiske data kan vi anta at befolkningen i Ås har en relativt høy grad av utdanning, men fortsatt er det mange som jobber innen jordbruket. Sentrumsområdet fremstår i dag som fragmentert og lite helhetlig. Det er liten sammenheng mellom de ulike delene av sentrum. Ås rådhus ligger som en innadvent barriere midt i sentrum og henvender seg utad mot vest. Mens andre omkringliggende bygg henvender seg ut mot rådhuset. Sentrum er tydelig delt med jernbanen som går i nordsør retning. Stasjonsområdet er lite integrert i sentrum og den nye boligblokken virker som en barriere mot øst. Kommunikasjonen på tvers av jernbanen er heller ikke optimal, med en undergang som er lite synlig og med én gangbro. Videre virker det som sentrumsområdet er bygget på bilens premisser. Det lille sentrumsområdet er dominert av parkeringsplasser og trafikkerte veier deler de ulike byrommene. Det er lagt opp til at en kan kjøre til alle delene av sentrum og tiden en tilbringer på å bevege seg rundt til fots er liten. Gjennom analyser av byrommene i sentrum har vi kommet fram til at det i hovedsak er to soner som fungerer i dagens situasjon, det er området ved bokkafen og området med stasjonskafen. Her oppfylles mange av Gehls kriterier for gode byrom. Første del av problemstillingen vår er; Hva finnes av næringsliv i Ås i dag og hva er den stedegne næringen i kommunen? Vi kan kort oppsummere med at næringslivet i dag er ensartet, hvor dagligvarehandel er dominerende. Slik vi oppfatter det er det jordbruket som er den stedegne næringen i Ås og har tradisjoner langt tilbake i tid. Mot Oslo E6 Mot Moss Korsegården UMB Meierkrysset Sentrum vest Ås sentrum Ås rådhus Mot Oslo Jernbanen Fig.16 Oppsummerende analyseskisse over Ås sentrum Esso Mot Moss Mot Ski Sentrum øst Ås videregående Oppsummerende analyseskisse Tegnforklaring: P-plass Dårlige rom Gode rom Jernbanen Kommunikasjonsretning Horisontale fasder Kommunikasjonsbarrierer Rv 152 Drøbakveien / sentralveien Oppsummering 17

Videre arbeid i planfasen LAA 250 - Stedsutvikling -Næringsutvikling i Ås sentrum Videre i prosjektet er det viktig at en ser nærmere på hvordan de ulike sentrumstomtene skal bukes i framtiden, for å få økt kvaliteten på sentrumsområdet og for å skape et mer levende og attraktivt sentrum i Ås. Det er også viktig at en ser på hvordan en kan forbedre kommunikasjonslinjene mellom de ulike delene av sentrum. Slik som vi ser det er stasjonsområdet et viktig byrom og vi ønsker å se nærmere på hvordan vi kan ta tilbake dette byrommet. Sone 2 Sone 1 Sone 3 Ås kommune markedsfører seg i dag som en grønn kommune. Dette er en identitet som bør rendyrkes i framtiden. Vi ønsker å se på hvordan vi kan gjøre landbruket mer tilgjengelig ved å tilby kortreist mat og ulike landbruksprodukter i sentrum. Dette er noe vi tror vil tiltekke seg både bedrifter og privatpersoner til Ås sentrum. Vi vil også se på muligheten for større integrering av universitetsmiljøet i sentrum. Vi vil jobbe videre med den stedegne næringen i Ås kommune og rendyrke den på konseptuel måte. Vi har inndelt sentrumsområdet i tre soner som vi mener er viktig i det videre arbeidet. Disse vil vi gå nærmere innpå i planfasen, i tillegg til at vi vil se helhetlig på dem. Oppsummering Fig.17 Soneinndelingskart over Ås sentrum for videre arbeid i planfasen. 18

Ås 2050 - en økologisk, dynamisk og levende universitetsby LAA 250 - Stedsutvikling -Næringsutvikling i Ås sentrum Fig. 18 Visjonscollage Dette er vår visjon for Ås tettsted i 2050. Vi har laget en collage med de viktigste elementene vi mener at Ås bør inneholde i fremtiden. Visjon 19

Konsept 1 Jernbanen Jernbanen LAA 250 - Stedsutvikling -Næringsutvikling i Ås sentrum UMB - Forskning og innovativ jordbrukskunnskap MARKEDSPROFIL: -Økologisk landbruksprodukter -Kortreist mat -Hotell og resturanter bygget på lokale tradisjoner Vi ønsket å spinne videre på den stedegne næring i Ås kommune og bruke den på en konseptuel måte i planarbeidet vårt. Det vi har kommet fram til som konsept, er å ta landbruket inn i Ås sentrum. Det kan være i form av for eksempel råvarehandel og\ eller lokalt bearbeidede råvarer, forskning, hotell bygget på lokale tradisjoner og mat, og kafédrift. Vi ønsker at kommunen gjør det gunstig for bedrifter innefor dette området å etablere seg i sentrumsområdet. Dette mener vi gjør at Ås kommune får en tydelig profil. Noe som vil gjøre det lettere å markedsføre Ås sentrum Fig.19 Visjons-\konseptskisse for Ås kommune Rv 152 Drøbakveien/ Sentralveien http://www.regjeringen.no/upload/lmd/temabilder/ Mat_%20Frukt_Baer_Ost_Egg_Gronsak_Urt/personer/ Salgsbod_536_F_aan.jpg Kommunikasjon mot UMB Ås sentrum kommunen både innenfor og utenfor egen kommune. Ås kommunen bør også legge til rette for at flere ønsker å drive økologisk jordbruk. Kommunen må styrke sitt samarbeid med universitetet og i større grad legge tilrette for etablering av universitetsfunksjoner eller bedrifter knyttet til universitetet i Ås sentrum. Vi mener at dersom kommunen stryker sin profil i konkurransen om næringsvirksomheter og får disse til å etablere seg i Ås sentrum, vil dette skape ringvirkninger i regionen. Noe som vi tror vil skape vekst både i og utenfor Ås sentrum. Besøksgårder Rv 152 Drøbakveien/ Sentralveien http://www.tine.no/binary?id=57501 konsept http://www.gronnhverdag.no/var/ ezwebin_site/storage/images/nettsider/ groenn-hverdag/tm/mat-og-drikke/tips/ oekologisk-mat/tips-om-oekologiskmat/366274-5-nor-no/tips-omoekologisk-mat_articlecustom.jpg 20