BÆRUM KOMMUNE RÅDMANNEN Dato: Arkivkode: Bilag nr: Arkivsak ID: J.post ID: 08.03.2016 HistSak - 15/59965 16/24248 13/11265, PLANID - 2013021, GBR - 94/734, N - 515 Saksbehandler: Kato Johansen Saksansvarlig: Arthur Wøhni Behandlingsutvalg Møtedato Politisk saksnr. Planutvalget 17.03.2016 040/16 Formannskapet 05.04.2016 048/16 Kommunestyret 27.04.2016 032/16 Gamle Lommedalsvei 123 - GBR 94/734 m.fl. - detaljregulering - - 2. gangs behandling Kommunestyret 27.04.2016 Vedtak: planid 2013021, plankart dokument 3040591, og bestemmelser, dokument 3040594, vedtas, jf. Formannskapet 05.04.2016 Innstilling: planid 2013021, plankart dokument 3086610, og bestemmelser, dokument 3040594, vedtas, jf. Planutvalget 17.03.2016 Innstilling: planid 2013021, plankart dokument 3086610, og bestemmelser, dokument 3040594, vedtas, jf.
Rådmannens forslag til vedtak: planid 2013021, plankart dokument 3040591, og bestemmelser, dokument 3040594, vedtas, jf. Gamle Lommedalsvei 123 KORT OM SAKEN: Planforslaget fremmes av Hille-Melbye Arkitekter AS på vegne av eier Løvenskiold - Vækerø AS. Hensikten er å etablere i lavblokkbebyggelse med inntil 40 leiligheter på den ca. 9 da store eiendommen Tomten skråner østover mot Lomma. Bebyggelsen oppføres i to etasjer pluss loft med parkering i kjeller. Bebyggelsen grupperes i en rekke på den nedre delen av tomten og et tun på den øvre delen med mellomliggende bilfrie felles grøntområder og interne gangveier. Adkomst skjer fra Gamle Lommedalsvei i tomtens nordgrense. Denne fungerer også som forbindelse fra Gamle Lommedalsvei til rekreasjonsarealer og turvei og gang- og sykkelvei langsmed Lomma. Området er støyutsatt både fra Gamle Lommedalsvei og Lommedalsveien. Husrekken mot øst skjermer imidlertid utearealene for støy fra Lommedalsveien og det etableres støyskjerm mot Gamle Lommedalsvei. Dette sammen med at alle leilighetene er gjennomgående med en stille side gir tilfredsstillende støyforhold både på utearealer og i den enkelte bolig. Avstander til skoler og barnehager er fra 300 til 700 meter, gangavstanden til Rykkinn senter er på ca. 800 meter. Gangavstanden til Kolsås senter (med T-bane) er ca. 1,5 km. Området betjenes av buss i Gamle Lommedalsvei og i Lommedalsveien. Området har tilfredsstillende skole og barnehagekapasitet. I gjeldende reguleringsplan, som er fra 2007, er området regulert til frittliggende småhusbebyggelse
med en utnyttelse på BYA = 20 % og med tilsammen ni tomter I kommuneplan 2015-2030 ble området avsatt som ny boligbebyggelse Planforslaget ble fremmet som prinsippsak med negativ innstilling fra rådmannen i planutvalgets møte den 19.6.2014. Bakgrunnen for rådmannens negative innstilling var at området, i henhold til vedtatt arealstrategi, ikke kan sies å ligge innenfor de områder som er prioritert mht. høy utnytting. Rådmannen anbefalte på denne bakgrunn rekkehusbebyggelse istedenfor lavblokker. Ved behandlingen i møtet la imidlertid planutvalget, etter forslag fra Udnes (H), enstemmig planforslaget ut på høring og vedtok samtidig om at det skulle behandles i sammenheng med kommuneplanens arealdel. Rådmannen la på denne bakgrunn planforslaget ut på høring på delegert myndighet fra planutvalget i perioden 14.11. til 31.12.2014. Ved det offentlige ettersynet ble det fremmet innsigelse fra NVE mht. flom og ras, denne er nå trukket etter at NVE har fått seg forelagt geotekniske undersøkelser av planområdet. Forøvrig er innkomne merknader referert og kommentert i rådmannens redegjørelse, kapittel 5. Revidert planforslag forelå den 16.12.2015. Planutvalgets prinsippsak fra 19.6.14 viser til behandling i sammenheng med kommuneplanens arealdel. Ny arealdel av kommuneplanen ble vedtatt 2015 og området er der avsatt til boligbygging. Rådmannen viser dog til at planforslaget legger opp til en relativt høy tetthet i et område som ikke er innenfor det som i arealstrategien er definert som nært til kollektivknutepunkter. Det kan derfor anføres at arealbruken er i tråd med kommuneplanen, men med en utnyttingsgrad som viker fra arealstrategien. På bakgrunn av planutvalgets vedtak i prinsippsaken fremmes planforslaget til 2. gangs behandling. Vedlegg: Vedtatt plankart 3096317 Bestemmelser 3040594 Planbeskrivelse 3001094 Illustrasjonsplan 3001091 Støyvurdering 3001088 Reguleringsbestemmelser 3001087 Flomvurdering 3001089 Geoteknisk rapport 3001090 Kommentarer til merknader 3001092 Norges Vassdrag- og energidirektorat - trekker tilbake innsigelse 2739573 E-post 2739572 Fylkesmannen trekker innsigelen - Gamle Lommedalsvei 123-3000860 detaljregulering Merknader etter offentlig ettersyn 3063963
DEL 2 MER OM SAKEN: Innhold 1. Bakgrunn 2. Planstatus og rammebetingelser 3. Beskrivelse av planområdet 4. Beskrivelse av planforslaget 5 Uttalelser/merknader 7 6. Rådmannens vurderinger 7. Rådmannens konklusjon og anbefaling 1 BAKGRUNN Sakens forhistorie Området ble regulert i 2002 med sikte på å bygge 32 leiligheter i to blokker. Manglende interesse i markedet for denne type boliger førte til at grunneier tok initiativ til omregulering av eiendommen for å å tilrettelegge for småhusbebyggelse med ni eneboliger. Den nye planen ble vedtatt av kommunestyret den 13.6.2007. Etter at det ble avklart at en eventuell fremtidig forlengelse av Kolsåsbanen ikke vil berøre planområdet ønsket tiltakshaver igjen å fremme en ny reguleringsplan med en høyere utnyttelse. Dette er bakgrunnen for planforslaget som nå fremmes til sluttbehandling. Saksgang hittil Kunngjøring om oppstart av planarbeid ble annonsert 05.07.2013. Oppstartsmøte ble avholdt 12.09.2013. Rådmannen la planforslaget fram for planutvalget som en prinsippsak i møte den 19.06.2014, sak 151/14. Bakgrunnen for at rådmannen valgte å legge saken fram som en prinsippsak var at det etter rådmannens vurdering ikke var i henhold til arealstrategien som ble vedtatt av kommunestyret den 30.10.13. Planutvalget vedtok imidlertid, etter forslag fra Udnes (H), enstemmig å legge planforslaget ut på høring og at det skulle behandles i sammenheng med kommuneplanens arealdel. Rådmannen bearbeidet kart og bestemmelser i samråd med forslagsstiller. Rådmannen la planforslaget ut til offentlig ettersyn på delegert myndighet fra planutvalget når høringsforslaget til kommuneplan forelå. Kommunestyret vedtok kommuneplan 2015-2030 i sitt møte den 17.6.2015. I denne planen er Gamle Lommedalvei 123 avsatt til ny boligbebyggelse. 2 PLANSTATUS OG RAMMEBETINGELSER Gjeldende kommuneplan
I gjeldende kommuneplan KP 2015 2030, vedtatt 17.6.2015 er planområdet angitt med formål ny boligbebyggelse. Kommuneplan KP 2015 2030 Gjeldende regulering Gjeldende reguleringsformål er byggeområde for frittliggende småhusbebyggelse, planid 2006003 (R06 03) vedtatt den 13.06.2007, med en utnyttelse på 20 % BYA fordelt på 9 tomter. Reguleringsplan R06 03 Øvrig planarbeid i området Det er ingen andre planararbeider i området som berører denne planen. 3 BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET Planområdet har et areal på totalt cirka 10 daa, og omfatter eiendommen GBR 94/734 på 8793 kvm som eies av Løvenskiold Vækerø. Området er ikke bebygd og fremstår i dag som en del av grøntområdene langs Lomma. Området er gresskledd, med innslag av løvtrær mot nord og mot naboeiendom i syd renner det en bekk. Planområdet ligger i et østvendt skrånende terreng, mellom Gamle Lommedalsvei og friområde, turvei og gang- og sykkelvei langs Lomma, og har generelt god tilgjengelighet, men ikke spesielt gode solforhold. Tilgjengelighet for bevegelseshemmede er noe begrenset på grunn av bratt terreng. Det går buss både i Lommedalsveien og Gamle Lommedalsvei.
Mot nord grenser området til kommunale eldreboliger/boliger med service og mot sør til privat boligtomt GBR 94/71 og til gammel kraftstasjon, GBR 94/451. Mot vest grenser området til et frittliggende småhusområde. Planområdet er støyutsatt der det ligger mellom Gamle Lommedalsvei og Lommedalsveien. Gamle Lommedalsvei i vest med ÅDT=1500 og fartsgrense 50 km/t. I øst grense området til friområde langs Lomma og Lommedalsveien med ÅDT=12800 og skiltet fartsgrensen 70 km/t. Avstander til nærmeste skoler og barnehager er mellom 300 til 700 meter, og gangavstanden til Rykkinn senter er c. 800 meter. Gangavstanden til Kolsås senter (med T-bane) er ca. 1,5 km. 4 BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Reguleringsplan R13 21 Atkomstveien vil medføre inngrep i eksisterende terreng og vegetasjon. Fyllinger og skjæringer vil bli tilsådd og beplantet og støttemurer sikret med rekkverk Planforslaget viser lavblokker i to etasjer pluss loft, hvorav halvparten av leilighetene vil ha atkomst fra bakkeplan, mens de øvrige vil få sin atkomst via trapp opp til 2. etasje. Den planlagte nye lavblokkbebyggelsen vil få et enhetlig preg med hensyn til volumer og materialbruk. Det vil bli avsatt ca. 80 kvm brukbart uteoppholdsareal/boenhet. Illustrasjoner planområdet Den nye bebyggelse innenfor planområdet foreslås i all hovedsak innenfor maks. høyder angitt i planbestemmelsene (maks gesimshøyde 8 meter, maks mønehøyde 10
meter). Parkering. Det legges opp til en parkeringsdekning på 1,2 plasser pr. leilighet inkludert gjesteparkering. Alle parkeringsplasser vil få eluttak for el- og hybridbiler. Utnyttelse. Planområdet foreslås regulert med en maks. utnyttelse BRA - boligareal = 3600 kvm/ 40 leiligheter. 5 UTTALELSER/MERKNADER Etter offentlig ettersyn kom det inn seks uttalelser/ merknader. Ruter AS viste til dagens bussruter i Lommedalsveien Åsbråten holdeplass som ligger ca. 400 meter fra planområdet med ruter til Lommedalen, Bærums verk, Kolsås og Sandvika. Busser kjører hvert kvarter på dagtid mandag-fredag, og ellers hver halvtime. Bærum Elveforum viste til byggeforbudsonen på 30 meter fra elvekant. Og at lukkede bekker skulle gis mulighet til åpning. Bekkepartiet som renner gjennom planområdet er imidlertid ikke lukket. Hafslund Nett viser til at det ved oppstart av prosjektering må tas kontakt med Hafslund Nett for bestilling av digitalt kartgrunnlag, ref. gravemelding.no. For kabelpåvisning kontakt med Geomatikk tlf. 09146. Fylkesmannen i Oslo og Akershus og NVE fremmet innsigelse med hensyn til flom og skred/ras. Rådmannens kommentar: Innsigelsen ble trukket etter oversendelse av geotekniske undersøkelser og flomberegninger. Statens vegvesen viser til at det må tas hensyn til en eventuell framtidig etablering av fortau på den siden som planområdet ligger. Vil ha med i bestemmelsene krav til at det «før bebyggelsen tas i bruk skal trafikkøy og gangfelt være etablert». Rådmannens kommentar: Kravet er lagt inn i bestemmelsene. Ellers viser Statens vegvesen til at hensynet til støy må ivaretas i trås med grenseverdiene i T- 1442/2012. Mette Halskov Hansen hadde merknader som gikk på refleksjon av støy fra støyskjermer mot vei. Videre kommenteres det at det ikke er fotgjengerovergang over Gamle Lommedalsvei og at den nye adgangen til elva ikke er god nok. Etter offentlig ettersyn har forslagsstiller foretatt justeringer av planen. Bebyggelsen mot Lomma er trukket tilbake (30 meter fra elvekant) og videre er planen justert mot Gamle Lommedalsvei. Mindre justeringer er også foretatt i bestemmelsene. 6 RÅDMANNENS VURDERINGER Planområdet i forhold til omgivelsene Planområdet ligger i et etablert småhusområde. Forlaget til boligenes utforming er imidlertid i form tilpasset den omkringliggende småhusbebyggelsen med saltak og to etasjer pluss loftetasje.
Universell utforming. I planbeskrivelsen er det angitt at leke-/oppholdsarealer og parkering skal tilfredsstille krav til universell utforming. Halvparten av boligene, dvs. de 20 boligene som ligger i 2. etasje med trappeatkomst vil ikke få adkomst i henhold til prinsippene for universell utforming. Forslagsstiller angir her at det kan bygges heiseinnretning til 2. etasje ved behov. Grøntstruktur. Planområder er i dag del av en sammenhengende grøntstruktur langs Lomma. En eksisterende gangsti går tvers gjennom planområdet. Utbygger må erstatte den med ny opparbeidet tursti fra Gamle Lommedalsvei og til turvei langs Lomma. Hensynet til grøntstruktur er således ivaretatt. Estetikk. Foreslått bebyggelsen i planområdet er kompakt og tilpasser seg den eksisterende bebyggelsen. Bebyggelsen vil ikke danne noen markant silhuett mot omgivelsene. Barn og unge Forslaget legger opp til gode leke og oppholdsarealer for barn og unge. Kryssing av Gamle Lommedalsvei sikres med en fartshump. Avstanden til nærmeste skoler og barnehager er på mellom 300 og 700 meter. Sol / skyggeforhold Med et fall på mellom 8 og 10 grader mot øst, har ikke planområdet optimale solforhold. Gjennom sin plassering i terrenget, avstander mellom bygg og regulerte maks. høyder får likevel planområdet relativt gode solforhold. Alle boligene vil ha uteoppholdsarealer orientert mot vest/ sørvest. Risiko- og sårbarhet Det foreligger ingen særlige forhold med hensyn til risiko og sårbarhet som medfører at området ikke bør eller kan utbygges med det formål som er gitt i kommuneplanen. Med hensyn til naturmangfold, støy, flom og rasfare er dette forhold som kan ivaretas ved utbygging. Naturmangfold: Planforslaget berører ikke områder med særlig viktig biologisk mangfold, vegetasjonen langsmed bekken mot sør vil bli ivaretatt og sikret. Flom-/rasfare: Bekkeløpet gjennom områdets søndre blir opprettholdt. Det blir ikke gjort inngrep i bekkeløpet. Bebyggelsen må ha en planeringshøyde som ikke er lavere enn eksisterende terrengnivå. Grunnundersøkelse (Geoteknisk rapport) har ikke avdekket indikasjon på kvikkleire eller leire med sprøbruddegenskaper. Støy: Støyberegningene viser at lydkrav i T-1442/2012 og NS8175:2012 kan oppfylles forutsatt at det etableres en støyskjerm langs Gml. Lommedalsvei. Beregningene viser at det blir ikke behov for tiltak for økt fasadeisolasjon mot trafikkstøyen.
Skole og barnehagekapasitet Det er tilstrekkelig skole og barnehagekapasitet i området. Økonomiske konsekvenser for kommunen. Utbyggingen innebærer ikke økonomiske konsekvenser for kommunen. 7 RÅDMANNENS KONKLUSJON OG ANBEFALING Planforslaget er godt tilpasset omgivelsene både med hensyn til tetthet, bebyggelsesstruktur, utforming og høyder. Rådmannens anbefaling da saken ble lagt fram som en prinsippsak for planutvalget var imidlertid at tettheten burde begrenses til konsentrert småhusbebyggelse. Bakgrunnen for rådmannens råd var at arealstrategien, som danner grunnlag for vedtatt kommuneplan, legger opp til høy tetthet nær stasjonene på Drammensbanen, Kolsåsbanen og Østeråsbanen. Planområdet ligger ca 1,5 km fra Kolsås stasjon og kan derfor ikke sies å ligge innenfor de prioriterte områdene mht. høy tetthet. Under henvisning til planutvalgets vedtak i prinsippsaken og kommuneplanen, som avsetter eiendommen til ny boligbebyggelse fremmes saken til 2. gangs behandling. Behandlingen i møtet 27.04.2016 Kommunestyret Votering: Innstillingen ble vedtatt mot 4 stemmer (Frp). KST-032/16: Vedtak: planid 2013021, plankart dokument 3040591, og bestemmelser, dokument 3040594, vedtas, jf. Behandlingen i møtet 05.04.2016 Formannskapet Saksopplysning: Plankart dokument 3040591 ble etter behandlingen i Planutvalget 17.03.2016 erstattet med plankart dokument 3086610. Votering: Innstillingen (med plankart dokument 3086610) ble vedtatt mot 3 stemmer (2H, 1 Frp) FSK-048/16: Innstilling:
planid 2013021, plankart dokument 3086610, og bestemmelser, dokument 3040594, vedtas, jf. Behandlingen i møtet 17.03.2016 Planutvalget Reguleringssjef Kjell Seberg fremmet følgende endring i forslag til vedtak: planid 2013021, plankart dokument 3086610, og bestemmelser, dokument 3040594, vedtas, jf. Votering: Rådmannens forslag ble vedtatt med 3 (1H, Ap, V) mot 2 stemmer (1H, Frp). PLAN-040/16: Innstilling: planid 2013021, plankart dokument 3086610, og bestemmelser, dokument 3040594, vedtas, jf.