Byggesakskontoret Saksframlegg Dato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv 15.12.2008 70850/2008 2007/6676 88/8 Saksnummer Utvalg Møtedato 08/71 Delegert kommunaldirektøren Teknisk avdeling 09/15 Planutvalget 27.01.2009 Klage på avslag - søknad om fradeling av eiendom gnr. 88 bnr. 8 på Tuv i Saltstraumen til boligformål, Ruth Thuv. 1. Klagen Klagen er fremsatt i rett tid. 2. Saksopplysninger Eiendommens adresse: Tuv, 8056 Saltstraumen Eiendom: 88/8 Hjemmelshaver/søker: Ruth Thuv Erverver: Barnebarn Formål: Boligformål Klager: Helen Haldorsen Datert: 01.10.2008 Klage på administrativt vedtak av 26.09.2008. Søknaden er datert 26.10.2007, mottatt 25.04.2008. Det foreligger ikke protester til søknaden. Søknaden ble avslått i medhold til Reguleringsplan for Tuv og Laukeng, plan nr. 7000.3, vedtatt 05.05.1983 og Kommunedelplanen for Saltstraumen, KDP 901, vedtatt 12.06.2003 og Kommuneplan for Bodø, Arealdelen, vedtatt 12.02.2004. 3. Forholdet til plan/lover 3.1 Plangrunnlag Eiendommen er i Reguleringsplan for Tuv og Laukeng, plan nr. 7000.3, vedtatt 05.05.1983, landbruksområde med underkategori jordbruk. I kommunedelplanen for Saltstraumen, KDP 901, vedtatt 12.06.2003, er området avsatt til LNFformål. Området er avsatt til LNF-område. 6: På plankartet er de reguleringsplaner som skal gjelde foran denne kommunedelplanen vist med skravur. For de øvrige områder skal eldre reguleringsplaner gjelde så fremt de ikke er i strid med arealbruk som er fastlagt gjennom denne kommunedelplanen.
3.2 Vilkår for å dispensere Når særlige grunner foreligger, kan kommunen, dersom ikke annet er fastsatt i vedkommende bestemmelse, etter søknad gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser i denne lov, vedtekt eller forskrift., jf. pbl. 7 første ledd, første punktum. Det kan settes vilkår for dispensasjonen., jf. 7 første ledd, siste punktum. Ved dispensasjon fra kommuneplanens arealdel, reguleringsplan, bebyggelsesplan eller fra denne lovs 17-2 og 23, skal fylkeskommunen og statlige myndigheter hvis saksområde blir direkte berørt, være gitt høve til å uttale seg før dispensasjon gis., jf. pbl. 7 tredje ledd i.f. For å bevare planen som et viktig styringsredskap for kommunens arealforvaltning, skal det derfor ikke være kurant å fravike planen ved dispensasjon. Uttrykket særlige grunner må sees i forhold til de offentlige hensyn som plan- og bygningslovgivningen skal ivareta. Særlige grunner som kan begrunne en dispensasjon er i første rekke knyttet til areal- og ressursdisponeringshensyn, for eksempel at vurderingen av arealbruken er endret etter at planen ble utarbeidet. Behandlingen av den enkelte søknad om dispensasjon må foretas ut fra en konkret og reell vurdering av de faktiske forhold, og de hensyn som ligger til grunn for den aktuelle planen eller den aktuelle bestemmelsen må vurderes opp mot de hensyn som anføres i dispensasjonssakene. 4. Uttalelser Landbrukskontoret har ikke samtykket til tiltaket: Det gis ikke samtykke til fradeling av en parsell med eksisterende våningshus på eiendommen gnr. 88 bnr. 8 i Bodø kommune, jfr. Jordloven av 1995. Dersom resteiendommen selges til nabobruk i drift vil fradeling av tomt for eksisterende våningshus kunne godkjennes. Vedtaket av Landbrukskontoret er presisert med følgende: Unntaket kommer til anvendelser der fradeling er driftsøkonomisk forsvarlig eller samfunnsinteresser av større vekt taler for deling. I vurderingen skal mulige driftsulemper som deling kan medføre for eiendommen eller omkringliggende landbruk. Omsøkte tomt ligger innenfor et aktivt og godt landbruksområde. Hensynet er å unngå infiltrasjon av tomter innenfor landsbruksområde. Erfaringer viser at det lett kan medføre konflikter mellom bolig eller fritidsboliger og landbruket, for eksempel at det vil være uønsket og økt ferdsel inntil dyrket mark og tun, forstyrrelse av dyr på beite, økt behov for gjerdehold osv. Familiære hensyn tillegges ikke vekt da eiendommen er fritt omsettelig, og kan selges til personer utenfor landbruket. Eier av boligen kan bli påført ulemper som følge av jordbruksdriften, for eksempel støy, støv, vond luft, husdyr på beite osv. Hensynet i denne sak er også at driftsenheter ikke svekkes gjennom uheldige fradelinger, og landbrukseiendommen vil da bli stående uten våningshus, og vil ikke være forsvarlig ut fra den avkastning bruket kan gi. At eiendommen er regulert og oppført med bolighus kan ikke medføre at dette erstatter våningshuset for landbrukseiendommen. I Saltstraumen er ikke området preget av fraflytting eller lite innbyggere. Det er heller ikke mangel på boliger eller tomter, slik at bosettingshensynet tillegges liten vekt.
Landbrukskontoret kan samtykke til deling for det tilfelle resteiendommen blir solgt til nabobruket. De aller fleste gårdsbruk i Bodø har en svært lav andel eid jord og høy andel leid jord, og dette skal være et stort problem for næringen, da disse ikke har garanti for hvor lenge de kan drive sin produksjon på leid jord og kan i verste fall miste store deler av sitt næringsgrunnlag. Dette skal igjen føre til stor usikkerhet i næringen og kan blant annet føre til at næringsutøverne ikke våger å gjøre ønskete investeringer. Et slag til nærmeste bruk i drift vil gi gode arronderingsmessige løsninger. 5. Dispensasjon Det søkes om dispensasjon fra forbud mot fradeling til spredt boligbygging i LNF-områder. Begrunnelse: Dette er en slektsgård, og arvingene skal kunne se en løsning for gårdens fremtid. I dag eies gården av Ruth Pauline Thuv, mor til søker, og er flyttet fra gården. Yngre generasjon, et barnebarn, ønsker å kjøpe våningshuset med hage til boligformål. De skal ikke være noen arvinger som kan ha muligheten til å drive noen form for gårdsdrift. Dyrkbar mark slås maskinelt i dag av nabobruk, og slåttmark vil bli leid ut slik som nå. Slik situasjonen kan bli uten fradelingen, vil våningshuset bli stående med 6 eiere (arvinger), hvor ingen av disse mener å bli boende på gården eller ønsker å overta huset. Med så mange eiere, vil ansvaret for huset bli pulverisert, og huset vil raskt forfalle. Den driftsbygningen som sto på gården, ble revet i fjor. Den var i en elendig forfatning 6. Klagen Klager er ikke ytterligere begrunnet, det er i klagen henvist til begrunnelsen i søknaden om dispensasjon. Det viser for øvrig til klagen. 7. Bygningssjefens vurderinger 7.1 Innledning Bygningssjefen viser til at klager er kjent med at landbruksmyndigheten kan samtykke til fradeling av våningshuset under forutsetning at resteiendommen blir solgt til nabobruket som er i drift. Imidlertid står saken som ved førstegangsbehandling, hvor ovennevnte løsning ikke søkes fulgt. 7.2 Avviksvurdering Spørsmålet er om det foreligger særlige grunner, jf. pbl. 7 for å dispensere fra de bestemmelser søknaden avviker fra. Området er avsatt i plan til landbruk. De hensynene som er fremtredende i plan er landbruksinteressene i området. Fagmyndighetenes vurdering om tiltaket forringer eller tilsidesetter de hensyn som planlovgivningen skal verne om for de interesser som gjør seg gjeldende i området, har stor vekt ved slutningen om det foreligger særlige grunner. Landbrukskontoret i kommunen har ikke samtykket til tiltaket. Dette taler for at det ikke foreligger en overvekt av de hensyn som taler for dispensasjon, i forhold landbruksinteressene i området.
Klager anfører at gården er en slektsgård, og fradelingen er ledd i arveskifte hvor den yngre generasjon ønsker å kjøpe huset med hage til boligformål. Disse har ingen muligheter for å drive gårdsdriften. I dag er dyrkbar mark slått av nabobruk. For det tilfelle våningshuset ikke kan bli fradelt vil ingen av arvingene bli boende på gården eller overta huset, og følgen skal være at de 6 arvingene vil stå som eiere av gården. Denne ordning skal ikke være den beste, da ansvaret for vedlikehold av våningshuset skal bli pulverisert. For øvrig skal driftsbygningen være revet, da den var i elendig forfatning. Bygningssjefen finner ikke at anførte grunner for å fradele jordbrukseiendommen kan tillegges vekt i forhold til det formål området er avsatt til i plan. For øvrig er plasseringen av våningshuset på en øy, hvor innmarken i hovedsak strekker rundt huset. Våningshuset har heller ingen naturlig grense til øvrig bebyggelse. Derfor vil de ulemper som Landbrukskontoret begrunner vedtaket med gjøre seg gjeldende for det tilfelle våningshuset blir fradelt fra bruket. Driftbygningen er revet og bruket er ikke i drift. Dette taler for at omsøkte fradeling kan godkjennes, da enheten størrelse, samt de investeringer som må legges i driftbygninger tilsier at en annen person ikke vil erverve jordbrukseiendommen med mål å drifte jordbrukseiendommen slik at den kan gi et overskudd. De jordbruksmessige ulemper, som lukt fra jordbruket, mulige konflikt til innmark, beite på innmark og lignende vil ikke bli eliminert ved at resteiendommen blir solgt til nabogård som er i drift, men salg av resteiendommen vil gi gode arronderingsmessige løsninger. Bygningssjefen legger vekt på landbruksmyndighetens vurdering. I denne sak foreligger det ikke hensyn av slik vekt for å fradele våningshuset i forhold til de offentlige hensyn som plangrunnlaget ivaretar. På den bakgrunn er ikke vilkårene i pbl. 7 tilstede om at det må foreligger særlige grunner. I pågående revisjon av Kommunedelplanen har søker mulighet å gi innspill til planen, slik at tiltaket kan gis en bredere prosess gjennom planforslaget, og på den måten søke å få tiltaket i tråd med plan. Forslag til vedtak: Planutvalget tar ikke klagen til følge, og opprettholder vedtaket av 26.09.2008, med følgende tilføyelse: Deling av grunneiendommen avslås i medhold til Reguleringsplan for Tuv og Laukeng, plan nr. 7000.3, vedtatt 05.05.1983 og Kommunedelplanen for Saltstraumen, KDP 901, vedtatt 12.06.2003. Dispensasjon fra plangrunnlaget innvilges ikke da vilkårene i pbl. 7 ikke er tilstede for å dispensere fra plan, da det ikke foreligger særlige grunner. Henrik K. Brækkan kommunaldirektør Saksbehandler: Kjell-Arne Mathisen/Geir Andreassen Tor Åseng bygningssjef
Trykte vedlegg: 1. Klage av 01.10.2008 2. Dispensasjonssøknaden 3. Situasjonskart