Halden kommune Arkivkode: Arkivsaksnr: Journal dato: Saksbehandler: L12 2013/7010-47 20.01.2015 Øivind Juel Kristiansen Utvalgssak Utvalg Utvalgssak Møtedato Hovedutvalg for plan, teknisk, landbruk og miljø 2015/6 03.02.2015 Utsendte vedlegg 1 Planbeskrivelse, sist revidert 21.01.2015. 2 Bestemmelser, sist revidert 21.01.2015 3 Plankart- vertikalnivå 1, sist revidert 21.01.2015 4 Plankart - vertikalnivå 2, sist revidert 21.01.2015 5 Illustrasjonsplaner 6 Illustrasjoner 7 Brev fra Halden kommune, datert 16.01.2015 8 Ola Roald AS arkitektur - kommentar til kommunens brev av 16.01.2015 Ikke utsendte vedlegg Alle dokumenter nedenfor finnes i ephorte sak 2013/7010-45 Konsekvensutredninger Innkomne merknader ved varsel om oppstart Presentasjonsfilm Referat fra medvirkningsmøter Varslingsdokumenter Planprogram (finnes i ephorte sak 2013/7010-26) Forslag til detaljregulering for Tyska - 1. gangs behandling Denne saken er utredet etter prinsippet for fullført saksbehandling. Sammendrag av saken: Reguleringsplanen «Detaljregulering for Tyska» legger til rette for utvikling av et av de mest attraktivt beliggende sjønære arealene i byen. Planen følger opp prinsippene i gjeldende reguleringsplan, men den representerer også avvik fra denne planen. Administrasjonen mener avvik i forhold til gjeldende arealkrav for lekeplasser er forsvarlig. At det åpnes for flere formål enn bolig i området er positivt. Administrasjonen er skeptisk til avvik når det gjelder bygningshøyder. Tillatt maks. bygningshøyde økes fra cote +14 i gjeldende plan til en primær høyde på cote + 16, og en maksimal bygningshøyde på cote +19. En primær bygningshøyde på maks. cote +16 (+ mindre installasjoner knyttet til opphold på takterrasse/tekniske installasjoner utover denne høyden) burde være tilstrekkelig for å ivareta hensyn til p-kjeller og krav som følger ved bruk av for eksempel massiv tre i konstruksjoner. En nedtrapping mot sjøen fra 4 til 3 etasjer bør være mulig å realisere uten at det «tapte» boligarealet må tas igjen i en 5 etasje opp i cote +19. Prosjektet følger opp nasjonale og regionale føringer om høy arealutnyttelse. Selv om
utnyttelsesgraden (BYA) er 10 % lavere enn det som er satt i gjeldende plan er administrasjonen skeptisk til om utearealene mellom blokkene blir romslige nok til å ivareta et godt utomhusmiljø, og om avstanden mellom blokkene blir stor nok til at man oppnår nødvendig privatliv for beboerne. Tiltakshaver har uttrykt at den viste løsningen, med de volumene som er vist, er en forutsetning for at konseptet Fredrikshald Brygge skal være økonomisk gjennomførbart. Samtidig er det utvilsomt at rammene for utbygging, slik de foreligger i gjeldende plan, har vært kjent for alle fra starten. Planen legger til rette for blokkbebyggelse og det er vist et urbant arkitektonisk uttrykk som må sies å representere et brudd i forhold til den arkitektur som preger store deler av byen i dag. Ferdig opparbeidet vil grøntområder, friområder og gangstier/bryggepromenader utgjøre en stor kvalitet for beboerne og byens befolkning. Administrasjonen mener planen er godt gjennomarbeidet og at den kan sendes ut på høring og offentlig ettersyn under forutsetning av at bryggepromenaden sikres opparbeidet som vist i kartet og med en 10% nedtrapping av bryggekant innenfor G1 i tillegg til foreslåtte 30% nedtrapping innenfor G2. Videre må planen vise at lekeplassene kan støyskjermes mot jernbanestøy slik at gjeldende grenseverdier for støy overholdes. Dette må etter administrasjonens oppfatning avklares før planen sendes på høring. Gjeldende reguleringsplan er rammene for utviklingen av Tyska slik de er vedtatt av kommunestyret. Planforslaget har avvik fra disse rammene. Administrasjonen fremmer derfor også et alternativ til vedtak der det legges til grunn at planen ikke legges ut til høring og offentlig ettersyn, men returneres oppdragsgiver for videre bearbeidelse. Rådmannens forslag til vedtak: Alternativ 1: I medhold av plan- og bygningslovens 12-10 vedtar Hovedutvalg for plan, teknisk, landbruk og miljø å legge forslag til «Detaljregulering for Tyska» (nasjonal plan-id: G-688) ut på høring og offentlig ettersyn med følgende endringer og forutsetninger: Bestemmelsenes 9.5 2. kulepunkt endres til følgende ordlyd: «Bryggepromenaden skal utføres med tre som dekkemateriale og opparbeides som vist i planen.» Bestemmelsenes 9.5 5. kulepunkt endres til følgende ordlyd: «I felt G2 skal minimum 30% av bryggekanten trappes ned mot vannet. I felt G1 skal minimum 10% av bryggekanten trappes ned mot vannet. Det skal være en universelt utformet adkomst til nedtrappingen.» Gjennomføring av forutsatt støyskjerming av lekeplasser L2-3 må avklares med Jernbaneverket, og planen må vise at grenseverdiene for støy fra jernbanen overholdes på lekeplassene før høring og offentlig ettersyn. Plandokumentene består av planbeskrivelse, bestemmelser og plankart datert 17.12.2014, sist revidert 21.01.2015. Alternativ 2: Jfr. plan- og bygningslovens 12-11 vedtar Hovedutvalg for plan, teknisk, landbruk og miljø at forslag til «Detaljregulering for Tyska», datert 17.12.2014, sist revidert 21.02.2015 ikke legges ut på høring og offentlig ettersyn da planforslaget i for stor grad avviker fra gjeldende reguleringsplan. Planforslaget returneres forslagsstiller for videre bearbeidelse.
Saksprotokoll i Hovedutvalg for plan, teknisk, landbruk og miljø - 03.02.2015 Behandling: Anne-Kari Holm (SP) fremmet forslag til vedtak: I gjeldende reguleringsplan for Tyska og Hollenderen er det fastsatt en maksimal byggehøyde på cote +14 og 4 etasjer. Forslaget til detaljregulering legger opp til en primærhøyde på cote +16 og en maksimal bygningshøyde på cote +19. En nedtrapping mot sjøen fra 4 til 3 etasjer bør være mulig å realisere uten at det tapte boligarealet må tas igjen i en 5.etasje opp i cote +19. Fastsatt bygningshøyde i reguleringsplanen har vært kjent for utbyggerne fra starten av arbeidet. Ettersom forslaget til reguleringsplan i for stor grad avviker fra gjeldende reguleringsplan, returneres planforslaget til forslagsstiller for videre bearbeidelse. Henrik Rød (FrP) fremmet rådmannens innstilling, alternativ 1. Ved votering ble forslagene satt opp mot hverandre. Forslaget fra Holm fikk 1 stemme (SP) og falt. Rådmannens innstilling, alternativ 1, ble vedtatt. Vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens 12-10 vedtar Hovedutvalg for plan, teknisk, landbruk og miljø å legge forslag til «Detaljregulering for Tyska» (nasjonal plan-id: G-688) ut på høring og offentlig ettersyn med følgende endringer og forutsetninger: Bestemmelsenes 9.5 2. kulepunkt endres til følgende ordlyd: «Bryggepromenaden skal utføres med tre som dekkemateriale og opparbeides som vist i planen.» Bestemmelsenes 9.5 5. kulepunkt endres til følgende ordlyd: «I felt G2 skal minimum 30% av bryggekanten trappes ned mot vannet. I felt G1 skal minimum 10% av bryggekanten trappes ned mot vannet. Det skal være en universelt utformet adkomst til nedtrappingen.» Gjennomføring av forutsatt støyskjerming av lekeplasser L2-3 må avklares med Jernbaneverket, og planen må vise at grenseverdiene for støy fra jernbanen overholdes på lekeplassene før høring og offentlig ettersyn. Plandokumentene består av planbeskrivelse, bestemmelser og plankart datert 17.12.2014, sist revidert 21.01.2015. Saksutredning: Bakgrunn «Reguleringsplan for Tyska Hollenderen» (Nasjonal plan-id: G-628) ble vedtatt av kommunestyret 19.11.2009. Denne planen omfatter de sjønære arealene på utsiden av jernbanesporet samt jernbanesporet med sidearealer, fra utløpet av Tista til utløpet av Remmenbekken. Planområdet er på ca. 167 da. inkl. arealer i sjøen. Planen legger til rette for boligbebyggelse og opparbeidelse av friområder/grøntområder, samt et område for småbåthavn på landsiden. Kommuneplanens arealdel viser et tilhørende område for småbåthavn i sjøen. Utnyttelsen av disse områdene er ikke lagt i detalj gjennom denne planen, men den fastsetter rammene for den framtidige utviklingen av områdene. Derfor er det også gitt bestemmelser i denne planen om ytterligere detaljering av utbyggingsområdene og grøntområdene gjennom utarbeidelse av bebyggelsesplan (etter ny plan- og bygningslov: Detaljregulering) når man kommer til realisering av konkrete prosjekter. Herværende planforslag - «Detaljregulering for
Tyska» - er en oppfølging av det plankravet som er nedfelt i gjeldende plan, og skal bygge på de prinsippene som er nedfelt i denne. Oppstart av arbeidet med «Detaljregulering for Tyska» ble varslet i brev datert 14.03.2014. Planarbeidet utføres av Ola Roald AS Arkitektur for Fredrikshald Brygge AS. Planarbeidet er omfattet av forskrift om konsekvensutredninger og et forslag til planprogram ble derfor lagt ut til høring og offentlig ettersyn samtidig med varsel om oppstart. Frist for å komme med innspill til planarbeidet og til forslag til planprogram var satt til 01.05.2014. Det kom inn 9 innspill til planarbeidet hvorav 4 omhandlet forslaget til planprogram spesielt. Innspillene er oppsummert og kommentert av forslagsstiller i planbeskrivelsen som følger vedlagt. Det har ikke kommet varsel om innsigelser til planarbeidet. Planprogrammet ble, etter høring og offentlig ettersyn, fremmet for sluttbehandling i Hovedutvalg for plan, teknisk, landbruk og miljø 18.06.2014 (PS 2014/67) og ble egengodkjent i Kommunestyret 26.06.2014 (PS 2014/57). Planprogrammet er en del av grunnlaget for planarbeidet og fastsetter temaene for konsekvensutredningen av tiltaket. Planprogrammet forutsettes kjent og følger derfor ikke saken. Detaljreguleringen omfatter et areal på ca. 117 da, hvorav ca. 66 da er arealer på land. Den omfatter således alle arealer i gjeldende reguleringsplan f.o.m. Tyska og vestover t.o.m. områdene som er regulert til småbåthavn inkl. tilgrensende sjøarealer. Utbyggingen av Tyska vil ventelig pågå over flere år. Detaljreguleringer har i utg. pkt. en varighet på 5 år og Hollenderen er derfor ikke inkludert i planen i denne omgang. De grønne områdene mellom Hollenderen og Tyska er imidlertid inkludert fordi disse er direkte knyttet til boligprosjektet Tyska som uteoppholds- og lekeområder, og også fordi det er et ønske om å detaljere disse områdene for utvikling til et attraktivt grønt- og rekreasjonsområde for byens øvrige befolkning. Beskrivelse og vurdering: Planområdet er relativt stort og inneholder komplekse problemstillinger. Plandokumentene med tilhørende konsekvensutredning har derfor blitt meget omfattende. Det vil føre for langt å gå inn i alle detaljer i planen i denne saksframstillingen. En har derfor nedenfor konsentrert seg om det som fra administrasjonens side oppfattes som de viktigste elementene og problemstillingene i planforslaget, og viser til de vedlagte dokumentene for ytterligere detaljer. Plandokumentene (kart, bestemmelser og beskrivelse) med tilhørende illustrasjoner og illustrasjonsplaner følger saken som vedlegg. I planbeskrivelsen er det en sammenstilling av de ulike temaene i konsekvensutredningen. For fullstendig konsekvensutredning og øvrige dokumenter vises det til ephorte sak 2013/7010. Kjøpekontrakten som ble inngått mellom Halden Byutvikling AS som selger og Norske Helsehus AS som kjøper (firmaet Fredrikshald Brygge AS utvikler nå området) inneholder bl.a. elementer om ansvarsfordeling i fht. opparbeiding av områder. I denne saken tas det kun utgangspunkt i arealplanleggingen etter plan- og bygningslovens bestemmelser. Nærmere om grunnlaget for planen Gjeldende «Reguleringsplan for Tyska og Hollenderen» utgjør, sammen med kommuneplanen, forskrifter og lover, samt regionale og sentrale planretningslinjer og veiledere, rammene for dette planforslaget. I forhold til ny bebyggelse fastsetter gjeldende reguleringsplan at: området Tyska skal bygges ut med boliger. utnyttelsesgraden skal være inntil 60% BYA. maksimal mønehøyde er cote + 14.
bygninger skal ligge med laveste innvendig gulvnivå på cote + 2,6. det er tillatt med 4 etasjer. Planen sier følgende om estetikk: «Ved utarbeidelse av bebyggelsesplaner med bestemmelser, skal disse være bevisst utformet med tanke på harmoni i landskap og arkitektur samt organisering i naboskapsenheter rundt alle fellesfunksjoner, gate-, vei-, gang-, sykkel- og kollektivtrafikksystem. Det må legges vekt på estetikk i bygningers form fasade og materialvalg.» Planen setter arealkrav for opparbeidelse av arealer for lek og parkering, og det fastslås at barns lek og ferdsel skal vektlegges ved utforming av grøntanleggene. Planen er videre utformet slik at siktlinjene mot sjøen fra Rød herregård med tilhørende hageanlegg ikke skal forstyrres. Dette reflekterer de viktige kulturhistoriske verdiene i umiddelbar nærhet til planområdet. Tidligere aktivitet har ført til betydelig grunnforurensning innenfor planområdet. «Tiltaksplan for graving i forurenset grunn, området Tyska og Hollenderen» ble godkjent av Miljødirektoratet 08.02.2011 og legger premissene for håndteringen av de forurensede massene i området. Beskrivelse av de viktigste elementene i planforslaget Planene består av to plankart; Plankart vertikalnivå 1 som omfatter parkeringskjelleren, og plankart vertikalnivå 2 som omfatter arealene på grunnen. Detaljreguleringen for Tyska legger til rette for utbygging av ca. 200 boenheter i blokker bestående av leiligheter med ulik størrelse tilpasset ulike beboergrupper. En del av leilighetene er planlagt som omsorgsleiligheter og seniorboliger. I forbindelse med omsorgstilbud legges det til rette for etablering av et bydelssenter, institusjon, og tjenesteyting som for eksempel trening, fysioterapi, frisør og tannlege. Det legges videre til rette for begrenset forretningsvirksomhet i små enheter, for eksempel dagligvareforretning, apotek og bakeri. Bebyggelsen er strukturert i småkvartaler (BB1-6, IOB1-2, IB, IO, FBO og F). 6 av kvartalene har rent boligformål (BB1-6), mens 4 kvartaler kombinerer boligformål med andre formål (IOB1-2, IB og FBO). 1 kvartal er rent forretningskvartal (F). Det er forutsatt utbygging av parkeringskjeller under all bebyggelsen (PH) med plass til 172 p-plasser. Innenfor planområdet er det også plasser for markparkering (PP1-3) totalt 113 plasser. Mellom småkvartalene skal gatetun (GT1-2), torg (T1-2) og parkområder (P1-2) opparbeides som arealer for beboerne og allmennheten. Det er videre forutsatt oppholdsarealer for beboerne på egne balkonger og på takarealer. Bygningsmassen ønskes oppført i en tidstypisk arkitektur med et urbant preg der fasadematerialene i hovedsak skal være tre. For å oppnå liv og variasjon i fasadene ønsker man å bruke sekundære fasadematerialer som metall, og ulike farger. Det er ønsker om at bebyggelsen kan oppføres i massivtre. Det legges opp til flate tak med mulighet for oppholdsarealer/grønne tak med tilhørende installasjoner. Det legges opp til at bebyggelsen skal ha laveste gulvnivå i 1 etg. på cote + 3,4. Primært er høyeste tillatte høyde på bebyggelsen cote + 16 og 4. etasjer. Med unntak av i feltene F, FBO og IO tillates også begrensede arealer opp til cote + 19 og 5 etasjer. Det forutsettes i slike tilfeller en tilsvarende nedtrapping av 4. etasje til 3. etasje. Arealer i 5. etasje kan ikke være selvstendige boenheter. Det er forutsatt opparbeidet ca. 2750m² lekearealer; Tre småbarnslekeplasser/nærlekeplasser på 150m² hver innenfor området GT1-2 og P2 (for å sikre fleksibilitet i den kommende detaljprosjekteringen er disse ikke avsatt med egne formål i planen, men er forutsatt vist i utomhusplanen som skal utarbeides for området. Kravet om etablering av disse lekearealene er imidlertid nedfelt i bestemmelsene.), to lekeplasser for større barn nord for bebyggelsen (L2-3), og en lekeplass (L1) i parkområdet i vestre del av planområdet.
Området mellom de framtidige boligområdene på Tyska og Hollenderen er regulert til friområder (FR1-4), gangveger (GS1-2) mv. Det forutsettes at disse områdene skal opparbeides som attraktive rekreasjonsområder for de nye beboerne i området og byens øvrige befolkning. Det har tidligere vært fokusert på at området kan inneholde bevaringsverdige planter (ballastplanter). Nærmere undersøkelser utført som en del av konsekvensutredningen viser imidlertid at det er få bevaringsverdige naturelementer igjen i området. De viktigste gjenværende områdene er båndlagt i planen med hensynssoner og egne bestemmelser. Konsekvensutredningen av temaet biologisk mangfold vurderes å være tilfredsstillende i fht. Naturmangfoldlovens bestemmelser 8-12. Det er innregulert en bryggepromenade G1-2 som binder sammen eksisterende gangarealer langs elva lenger oppover langs Tista mot det nye boligområdet, parkområdet, småbåthavnen og framtidige byggeområder på Hollenderen lenger vest. Bryggepromenaden vil representere en meget stor kvalitet for boligprosjektet på Tyska og for byens øvrige befolkning. Jernbanen er regulert inn med tilnærmet det samme arealet som i gjeldende reguleringsplan. For å ivareta hensynet til framtidig utbygging av dobbeltspor er det lagt inn en byggeforbudssone på 30 m fra midten av eksisterende spor. Det er forutsatt støyskjerming mot ny bebyggelse. I planens bestemmelser er det nedfelt at opprydding i forurensede masser skal skje samtidig med utbyggingen og i hht. den godkjente tiltaksplanen. Planens rekkefølgebestemmelser sikrer at uteområder og infrastruktur opparbeides samtidig med bebyggelsen. Det er gitt en særskilt bestemmelse som sikrer at friområder/parkområdene/ lekeplass mot vest (bestemmelsesområder BG1) skal være ferdig opparbeidet før det gis ferdigattest for 3. bygg innenfor bestemmelsesområdene BG2-3. Dette for å sikre at dette viktige området opparbeides og får en funksjon allerede for de beboerne som flyter inn i området i en tidlig fase av utbyggingsperioden. Vurdering av planforslaget Planforslaget er detaljert og tilpasset et bestemt prosjekt. Dette er i samsvar med de føringene som ligger i gjeldede reguleringsplan for området og de signalene administrasjonen har gitt. Det vil likevel være noe rom for variasjoner. Utarbeidede illustrasjoner og andre presentasjoner knyttet til prosjektet viser planlagt utbygging og uttrykk, men er ikke bindende i fht. utforming. Arkitektonisk uttrykk på bygninger, bryggepromenade osv. kan bli annerledes en det som vises i illustrasjonene. Evt. større avvik, for eksempel i bebyggelsesstruktur, vil imidlertid måtte medføre endringer av planforslaget eller dispensasjoner fra planen. Det planforslaget som fremmes er utbyggers forslag til utvikling av området ut fra idé, muligheter, behov, økonomi, og kommunens føringer. Planforslaget vurderes å være gjennomarbeidet og et godt utgangspunkt for realisering av dette prosjektet. Administrasjonen er imidlertid skeptisk til noen av løsningene i planforslaget. Disse forholdene belyses og drøftes kort nedenfor (se også vedlegg nr. 7 og 8). Avvik fra gjeldende plan Planforslaget representerer flere avvik fra gjeldende plan «Reguleringsplan for Tyska og Hollenderen»: Planforslaget legger opp til en noe lavere utnyttelse (50% i planforslaget mot 60% i gjeldende plan) men lanserer en økt byggehøyde; Fra maksimal høyde cote +14 i gjeldende plan, til en maksimal bygningshøyde på cote +19 i planforslaget. Gjeldende plan legger til rette for boliger på Tyska og Hollenderen. Planforslaget åpner for flere ulike funksjoner i tillegg. Krav til lekearealet er redusert i fht. gjeldende plan.
Administrasjonen oppfatter Reguleringsplan for Tyska og Hollenderen som «mandatet» for utviklingen av dette området og det er viktig å være klar over avvikene. Når det gjelder bygningshøyder vil en utbygging på Tyska uansett være negativt i fht. utsikt for eksisterende bebyggelse på baksiden. Den negative effekten vil etter administrasjonens oppfatning bli større jo høyere bebyggelsen er. Framtidig bebyggelse på Tyska vil ligge helt åpent eksponert mot sjøen og utgjøre en viktig del av byens fasade mot sjøsiden. Høyden vil være et av flere forhold som påvirker hvor massiv opplevelsen av bebyggelsen vil bli. Flomkrav, bygging av parkeringskjeller, planer om oppføring av bygningene i massivtre og økonomien i prosjektet, er argumenter utbygger bruker for at det er nødvendig å gå utover høydene som er gitt i gjeldende plan. Dersom man, for å få mer variasjon i fasaden, skal få til nedtrapping av deler av bebyggelsen fra 4 til 3 etasjer mot sjøen forutsetter utbygger at tilsvarende areal legges på i en 5 etasje. Administrasjonen kjenner ikke de økonomiske begrensningene i prosjektet, men rammene for utviklingen av området, som er nedfelt i gjeldende plan, har vært kjent av alle fra starten. Teknisk sett bør det imidlertid ikke være noe i veien for å legge en p-kjeller dypere enn cote 0 slik at gulv i 1. etg. blir liggende på cote +2,6 som er definert som flomsikkert nivå, og ikke på cote +3,4 slik det nå er foreslått i planen. Dette ville medført en noe lavere bebyggelse. Parkeringskjelleren må uansett bygges vanntett. Konstruksjoner i massivtre kan føre til at total bygningshøyde blir noe høyere enn tilsvarende bygg oppført med konstruksjoner i stål/betong (bl.a. behov for tykkere etasjeskiller). Administrasjonen støtter bruk av massivtre som et miljøvennlig alternativ. Når dette tillegges så vidt mye vekt i fht. fastsettelse av bygningshøyder burde bruk av massivtre sikres i bestemmelsene. Tiltakshaver ønsker imidlertid ikke at materialbruken bindes opp. Planforslaget legger til rette for etablering av flere funksjoner i området enn kun boliger. Administrasjonen mener dette er et positivt grep som kan skape mer liv i området. Krav til lekeareal er redusert. Administrasjonen støtter denne vurderingen. Dersom kravene i gjeldende plan skulle vært lagt til grunn ville 200 boliger utløst krav om ca. 17 000m² lekeareal, noe som ikke er praktisk gjennomførbart og heller ikke nødvendig for å ivareta disse hensynene til barna. Etter administrasjonens oppfatning legges det opp til tilstrekkelige lekearealer forutsatt at lekeplassene kan oppnå en tilfredsstillende støyskjerming. Dette er også kommentert nedenfor. Arkitektur og uteoppholdsarealer Prosjektet legger til rette for småkvartaler med blokkbebyggelse i 4-5 etasjer med et urbant arkitektonisk uttrykk. Prosjektet representerer således et brudd i forhold til eksisterende sentrumsbebyggelse. Dette kan oppfattes som positivt av noen mens andre ønsker et mer konservativt arkitektonisk uttrykk. Man må uansett være bevisst på dette og at planen ikke følger en tankegang om å videreføre et arkitektonisk uttrykk med f.eks saltaksløsninger og teglstein. Avstanden mellom småkvartalene varierer fra 4,1m. (smaleste punkt mellom BB1 og IOB1) til 14 m. Høyden på bygningsfasadene kan komme opp mot 15,6 m. Administrasjonen er skeptisk til om utearealene (GT1-2, P1-2 og T1-2) mellom småkvartalene blir store nok - om avstanden mellom bygningene er stor nok - til at disse arealene vil fylle en funksjon som gode uteoppholdsarealer. Videre om behovet for privatliv ivaretas på en god nok måte når avstanden mellom fasader og balkonger blir så liten (i fht. innsyn mellom leiligheter osv.). Tiltakshaver er av den oppfatning at disse hensynene er ivaretatt og at utnyttelsen av området må være på det nivået som nå er vist dersom konseptet Fredrikshald Brygge skal kunne realiseres. Bryggepromenaden Bryggepromenaden (G1-2) er etter administrasjonens oppfatning et svært viktig element i prosjektet. Den kan fungere som oppholdsareal og gangsone, ikke bare for beboerne i området, men for alle som går tur i området. Bryggepromenaden er målsatt og vist med eget formål i
plankartet. I bestemmelsene er det imidlertid nedfelt at bredden på bryggepromenaden skal være min. 8 m. Dette kan i praksis føre til at bryggepromenaden ikke får den bredden som er vist i planen. Administrasjonen mener bryggepromenaden må bygges som vist i plankartet (se også vedlegg 7 og plankonsulentens redegjørelse i vedlegg 8). Den vil da kunne få en god funksjon som sjønært gang-, aktivitets- og oppholdsområde. Planen viser en høyde på bryggepromenaden på cote + 2,2. Det foreslås at minimum 30% av bryggekanten innenfor G2 skal trappes ned for å skape bedre kontakt mot vannet. Dette er positivt og meget viktig for å gjøre bryggepromenaden attraktiv. Administrasjonen mener at nedtrapping av bryggepromenaden også må sikres i noen felt mot Tista (innenfor G1), for eksempel i forlengelsen ut mot vannet ved festplassen/torget T2 og GT2. En foreslår derfor at det tas inn i bestemmelsen at 10% av bryggekanten innenfor G1 skal trappes ned i tillegg til de 30% som er foreslått for G2. Lekearealer og støy Det skal opparbeides totalt 3 nærlekeplasser à 150m² for småbarn i områdene GT1-2 og i P2. Dette er etter administrasjonens oppfatning en god løsning med skjermet plassering og nærhet til boligene. Disse lekeplassene er ikke vist med eget formål i planen men er sikret gjennom bestemmelsene. Dette for å ivareta valgfrihet og fleksibilitet i forhold til endelig plassering når disse arealene skal detaljprosjekteres. Lekeplassene skal imidlertid vises i utomhusplanen(e) som skal foreligge sammen med rammesøknad for byggetiltak. Lekeplassen L1 inngår i park/friområdet og er plassert i tilknytning til en kolle/utkikkspunkt, nær parkeringsareal og omtrent midt mellom Tyska og Hollenderen. Plassen vil trolig også bli brukt av andre enn beboerne i området. Forurensede masser i grunnen skal fjernes ved opparbeidelse av lekearealet og parken for øvrig. Lekeplassene L2 og L3 har beliggenhet på andre siden av veien i fht. bebyggelsen, men får likevel en god forbindelse mot boligene gjennom en 6m bred gangsone/kryssingssone over veien. Plasseringen er god i fht. å ivareta den visuelle og funksjonelle forbindelsen mot parkområdene P1-2 sentralt i boligprosjektet. L2 og L3 ligger nær jernbanen. Arealer som brukes av barn og unge skal være sikret mot forurensning og støy. Ved L2 går jernbanen på en bru. Effektiv støyskjerming vil sannsynligvis kreve støyskjerming direkte på brua. En slik løsning er ikke endelig avklart med Jernbaneverket (se plankonsulentens redegjørelse i vedlegg 8). Figur 34 i planbeskrivelsen viser situasjonen i fht. jernbanestøy. Store deler av L2 og en mindre del av L3 er utsatt for jernbanestøy over 58 db (grenseverdien) dersom jernbanen ikke støyskjermes lenger enn det som ligger til grunn i beregningen. I planen er det gitt bestemmelser om at støynivået på lekeplassene skal være lavere enn 58 db. Siden jernbanen ligger betydelig høyere enn lekeplassen vil annen støyskjerming enn langs sporet på brua være utfordrende. I verste fall må lekeplassen flyttes til et annet område. Administrasjonen mener derfor at det må avklares med Jernbaneverket at det kan settes opp støyskjerm på brua langs sporet, og at effekten dokumenteres gjennom støyberegning før planen sendes ut på høring. Konklusjon Administrasjonen mener planen er godt gjennomarbeidet og at den kan sendes ut på høring og offentlig ettersyn under forutsetning av at bryggepromenaden sikres opparbeidet som vist i plankartet og med en 10% nedtrapping av bryggekant innenfor G1. Videre må planen vise at lekeplassene kan støyskjermes mot jernbanestøy slik at gjeldende grenseverdier for støy overholdes. Dette må etter administrasjonens oppfatning avklares før planen sendes på høring. Gjeldende reguleringsplan er rammene for utviklingen av Tyska slik de er vedtatt av kommunestyret. Planforslaget har avvik fra disse rammene. Administrasjonen fremmer derfor
også et alternativ til vedtak der det legges til grunn at planen ikke legges ut til høring og offentlig ettersyn, men returneres oppdragsgiver for videre bearbeidelse. Dokumentet er elektronisk godkjent av: Ulf Ellingsen Morten Høvik