BERGEN KOMMUNE Byutvikling, næring og klima/etat for byggesak og private planer Fagnotat Til: Byrådsavd. for byutvikling, næring og klima Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: 05.03.2010 Saksnr.: 200708084/47 Emnekode: BBY 5121 Saksbeh.: KAKN Arna, gnr 286 bnr 125, Storaneset næringspark. Plannummer 6220100. Forslag til reguleringsendring, 2. gangs behandling. Sammendrag Forslaget til privat reguleringsendring fremmes av Opus Bergen AS på vegne av Storaneset næringspark v/ Helgesen Tekniske og omfatter eiendommene gnr 286 bnr 125 og 179. Planområdet er på ca 40,3 daa og ligger ca 1,5 km nord for Øyrane Torg. Området er i dag del av et større område regulert til industriområde (R 6220000 Seimstranda del av gnr 286 fra 1985). Området foreslås omregulert til kontor, lager og arealkrevende varehandel ("kombinert formål") med økt utnyttelsesgrad og byggehøyde samt tillatelse til nybygg på gnr 286 bnr 125. I gjeldende kommuneplan er arealet vist som byggeområde. Eksisterende regulerte formål til parkbelte i industriområde, friområde og annet byggeområde (naust) beholdes, men sikres bedre allmenn tilkomst. Fra kommuneplanens arealdel 2006-2017 (2025) Oversiktsfoto over planområdet og nærområdet
Oppsummering av planforslaget Planforslagets hovedformål er å endre næringsformålene innenfor gjeldende reguleringsplan på Storaneset i Arna fra industri til "kombinert formål" forretning/kontor/lager (heretter F/K/L), og er delt i de to delområdene F/K/L 1 (i nord) og F/K/L 2 (i sør). Det er også foreslått å regulere naust, friområde og parkbelte ned til Arnavågen, i tillegg til trafikkområder og gangareal. Planområdets størrelse er på til sammen ca 40,3 daa. I F/K/L 1 skal alle eksisterende bygg rives. I F/K/L 2 er det et eksisterende bygg (Storaneset 20) som skal bli stående. Vest for dette eksisterende bygget er det foreslått et nybygg. I de foreslåtte nybygg legges det opp til at det kan etableres virksomheter med salg av plasskrevende varer, kontor, lager og lokaler for treningssenter og lignende. Andel handelsvirksomhet for salg av arealkrevende varer skal ikke overstige 50 % av golvarealet i F/K/L 1. Med varehandel for arealkrevende varer forstås forretninger med salg av biler og motorkjøretøy, båter, brune- og hvitevarer, landbruksmaskiner, trelast og andre større byggevarer. Det kan ikke etableres hagesenter. Ny bebyggelse er foreslått med økt grad av utnytting (% BRA) og bebygd areal (BYA) ift eksisterende situasjon. Eksisterende reguleringsplan og gjeldende kommuneplan har en utnyttelse på 50 % TU (tomteutnyttelse). Foreslått maksimal mønehøyde for nybygg på F/K/L 1 er kote +24. Foreslått maksimal høyde for nybygg på F/K/L 2 er kote +23,66. Foreslått utnyttelsesgrad for F/K/L 1 inkludert parkering er 130 % BRA. Foreslått utnyttelsesgrad for F/K/L 2 inkludert parkering er også 130 % BRA. Foreslått utnyttelsesgrad for Naust 1, 2, og 3 er 90 % BYA. Det legges opp til overflateparkering, ca 90 parkeringsplasser på innenfor F/K/L 1. Innenfor område F/K/L 2 legges det opp til parkering i underetasje, ca 60 parkeringsplasser. Adkomst til planområdet er fra fylkesvei Garnesveien, via den kommunale veien Storaneset. Planforslaget har 3 fellesavkjørsler (heretter Fav1-3). Fav3, som ligger lengst i nord, er hovedsakelig myntet på varelevering. Fav2 fører til parkeringsplasser foran og bak ny bebyggelse i F/K/L 1, mens Fav1 fører til den foreslåtte parkeringskjelleren i nybygget i F/K/L 2. Det foreslås å regulere inn en offentlig gangvei (Gv3 + 4) rundt hele F/K/L 1. Resten av området er foreslått dekket gjennom Gv1 og Gv2 sammen med Gv5 med påkobling til Garnesvegen. Deler av Gv2 må bygges som et utkraget fortau, da gangveien ikke er bred nok i dag. Ved sjøsiden i vest legges det opp til tre mindre felt med naust. Hvert naust foreslås regulert til å ha en maksimal grunnflate på 40 m2. På sjøsiden foreslås det videre et sammenhengende friområde og parkbelte industri. Hele sjøsideområdet vil være tilgjengelig via gangvegene gv3 og gv4. Toppskiktet på taket er forslått å ha biologisk materiale (f.eks mose og sedum), og det skal innarbeides tiltak for å bryte opp lange gesimslinjer. Planprosess Kunngjøring oppstart Oppstart av planarbeidet ble kunngjort 04.07.2007 i Bergens Tidende og Bergensavisen. Grunneiere, naboer og høringsinstanser ble varslet ved brev datert 02.07.2007.
Til oppstart kommenterte Statens vegvesen at den foreslåtte omreguleringen vil føre til betydelig økt trafikk til eiendommen langs Garnesvegen fra Arna sentrum; på en vei som har betydelige trafikksikkerhetsproblem for myke trafikkanter. I innkomne merknader til oppstart fra naboer ble det spesielt lagt vekt på viktigheten av at det legges til rette for allmenn tilgang til strandsonen, og at en ikke mister utsikt mot fjorden. Medvirkning i planarbeidet Det har ikke vært avholdt noe informasjonsmøte eller liknende for å sikre andre beboere i området en medvirkning i planarbeidet ut over lovens minstekrav. Det er derimot inngått avtale mellom forslagsstiller og nabo Jarleiv Bøe (21.08.2008) om at de fremlagte illustrasjonene fra forslagsstiller skal legges til grunn for forslag til plassering og høyder i reguleringsendringen. Behandling av planforslaget Fullstendig planforslag ble mottatt 03.12.2008, og vedtak om utleggelse til offentlig ettersyn ble fattet den 10.02.2009. For utfyllende opplysninger om planområdet, planforslaget, konsekvenser av planforslaget samt oppsummering og kommentarer til uttalelser og merknader, se forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn Forslaget var utlagt til offentlig ettersyn i perioden 22.02.2009 til 24.03.2009. Det kom inn 2 private merknader og 12 uttalelser fra høringsinstanser. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg D. Dette materialet er gjennomgått av fagetaten og vurderes som dekkende. I uttalelsene og merknadene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: - Statens vegvesen hevdet at fylkesveg 276 Garnesvegen ikke har tilfredsstillende standard når det gjelder trafikksikkerhet særlig i forhold til myke trafikanter som ikke har tilbud langs fylkesvegen. Vegvesenet satte et minimumskrav om at det må bygges et fortau på østsiden av Garnesvegen i tilknytning til gangrampen som går fra Garnesvegen og opp til Andreas Gjellesviks veg. Dette kravet var i form av en innsigelse til planforslaget. - Fylkesmannen støttet vegvesenet sine signaler om krav til rekkefølgebestemmelse for oppgradering av veisystemet som vilkår for etablering av nye forretninger i planområdet. - Fylkesmannen støttet kommunen i at en er kritisk til at begge delfeltene kan åpnes opp for handel, da planområdet ligger relativt marginalt i forhold til de tunge bolig og tettstedfunksjonene i bydelen. Samtidig var Fylkesmannen positiv til at det er foreslått regulert inn friområde på land og langs sjøen, og at det er regulert inn offentlig gangvei ned til sjøen fra veinettet. - Jernbaneverket ba om at bestemmelse om etablering av automatisk bomanlegg i kryss mellom Storaneset og jernbanesporet fra eldre reguleringsplan videreføres i angjeldende reguleringsendring, samtidig som at etablering av godkjent veisikringsanlegg medtas som bestemmelse i planforslaget. Dette kravet var også i form av en innsigelse til planforslaget. - I likhet med fagetaten mente både bydelsstyret og Grønn etat at bebyggelsen bør trekkes noe lenger fra sjølinjen enn det planforslaget som lå ute til ettersyn viste.
- I likhet med fagetaten mente både Grønn etat, NCC Roads AS og bydelsstyret at den foreslåtte bebyggelsen bør trekkes noe tilbake fra sjøsiden. Grønn etat var også enig med fagetaten om at svaberget rett vest for naust på gnr 286, bnr. 649 bør få formål friområde. Innkomne merknader og uttalelser ved begrenset høring I forbindelse med krav fra Statens vegvesen om trafikksikker kryssing av Garnesvegen for myke trafikkanter ble det nødvendig med en mindre utvidelse av planområdet. I denne sammenheng ble naboer og regionale vegmyndigheter varslet. - Statens vegvesen viste til tidligere merknad hvor en krevde utvidelse av planområdet, og pekte på at de ikke har kommentarer til at planområdet utvides til å omfatte arealer på østsiden av Garnesveien. - Randilise Rosenlund (nabo) forsto det slik at denne reguleringsplanen verken nå eller i framtiden vil berøre hennes eiendom. Det henvises til Fagetatens vurdering for fagetatens synspunkt på aktuelle tema. Endringer etter 1.gangs behandling Endringene som er foretatt etter 1.gangs behandling/offentlig ettersyn fremgår av vedlegg D. Alt planmateriell er oppdatert iht endringene. Kort oppsummert innebærer endringene følgende: Søndre fløy av foreslått nybygg trekkes tilbake fra sjøsiden. Gangvei rundt hele F/K/L 1. Grønne takflater med organisk materiale. Fortau langs Storaneset og gangfelt over Garnesvegen. Svaberget på gnr 286 bnr 649 har fått formål friområde. Videreføring av kravet om automatisk bomanlegg og veisikringsanlegg for jernbanen. Fagetatens vurdering Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema, men nedenfor følger kun kommentarer til de aktuelle hovedproblemstillingene i saken. For opplysninger om øvrige tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg 3). Utnyttelsesgrad/ byggehøyder/estetikk Fagetaten er positiv til plangrepet, og at søndre fløy av foreslått nybygg trekkes tilbake fra sjøsiden i forhold til tidligere forslag. Det er også positivt at de maksimerte byggehøydene varieres noe, og at område for forretning/kontor/industri deles inn i to delområder, jf F/K/L 1 og F/K/L 2 med ulike bestemmelser. Det er positivt med kontor og varierte næringsformål slik det legges opp til i planforslaget. Fagetaten er kritisk til den høye utnyttelsesgraden på 130% BRA innenfor begge delområdene, men har forståelse for at store etasjehøyder gjør at antall golvkvadratmetere blir lavere i forhold til beregnet utnyttelsesgrad ved lavere etasjehøyder. Det er også positivt at det
er tatt med en bestemmelse om det ikke tillates etablering av detaljhandel over 1500 m2, jf 2.2.5. Den foreslåtte lokaliseringen av plasskrevende varer er i henhold til kommuneplanens arealdel, og denne type næring vil ikke være i konkurranse med Øyrane Torg. Med varehandel for plasskrevende varer forstås forretninger med salg av biler og motorkjøretøy, båter, brune- og hvitevarer, landbruksmaskiner, trelast og andre større byggevarer. Det kan ikke etableres hagesenter. Grønnstruktur og offentlig tilgjengelighet Som fagetaten tidligere har påpekt, vil det være en fordel at det legges opp til etablering av offentlig gangvei rundt hele F/K/L 1 samt helt ned til Naust 3 i sør for å sikre tilgjengelighet for allmennheten. Det er derfor positivt at dette er tatt til etterretning og nå er inkorporert i planforslaget. Det er også positivt at det i form av en bestemmelse er lagt inn at det skal etableres grønne takarealer av organisk materiale. På denne måten vil en kunne gi noe tilbake til nærområdet og naboene ovenfor. Dette omhandler det visuelle og estetiske, samtidig som det innbefatter et økologisk aspekt. Det er videre positivt at svaberget på gnr 286 bnr 649 har fått formål friområde. Dette svaberget er i dag av offentlig karakter og har gode landskapskvaliteter, og det er derfor riktig at dette sikres gjennom det nåværende forslaget til reguleringsendring. Trafikk, vei og parkering Forslagsstiller har imøtekommet de krav Statens vegvesens stilte gjennom sin innsigelse om at det etableres fortau langs Storaneset og gangfelt over Garnesvegen i tilknytning til gangrampen som går fra Garnesvegen og opp til Andreas Gjellesviks Veg. På denne måten legger en bedre til rette for en sikrere gang- og sykkelforbindelse fra planområdet til Øyrane Torg. Med dette er innsigelsen fra Statens Vegvesen frafalt. Fagetaten er utgangspunktet kritisk til den økningen i trafikk arealkrevende handel kan føre til. Det er på en annen side en kvalitet at planforslaget kan resultere i bedre utnyttelse av området, og at trafikken også eventuelt kan fordele seg mer utover døgnet. Arealkrevende handel har erfaringsmessig en del lavere turproduksjon per virkedøgn enn for eksempel det kjøpesenter har. Den foreslåtte oppgraderingen av veisystemet planforslaget legger opp til anses å være tilfredsstillende i forhold til hva som er rimelig å kreve. Den foreslåtte parkeringsdekningen er i henhold til gjeldende parkeringsnorm for Bergen kommune. Det er tatt med bestemmelser om at kryss mellom veg 1 og jernbanespor skal sikres med vegsikringsanlegg, og at det skal oppføres flettverksgjerde mellom ny gangvei og jernbanelinje for å hindre ulovlig ferdsel i spor. Med dette er innsigelsen fra Jernbaneverket frafalt. Naust Fagetaten har tidligere påpekt at en bør vurdere om enkelte av nausttomtene skal saneres med tanke på et større friområde og bedre tilkomst for allmennheten. Disse tomtene ble i sin tid gitt av kommunen som erstatningstomter. Fagetaten har forståelse for at det kan virke urimelig å kreve disse sanert. Det viktigste og mest tilgjengelige arealet ved sjøen i dag er svaberget på gnr 286 bnr 649. Fagetaten anser det derfor som tilfredsstillende at det viktigste og best egnede arealet nå er, som nevnt foran, sikret i planen.
Treningssenter I F/K/L 2 foreslås det en utvidelse av eksisterende bygningsmasse med et nybygg på ca 1800 m2. Det legges opp til at deler av dette eventuelt kan nyttes til treningssenter. I en uttalelse til offentlig ettersyn utrykte Fylkesmannen sin skepsis til dette i og med at treningssenter er et kundeintensivt formål som man anser vil generere mye trafikk. På den annen side finnes det i dag ikke treningssenter i Arna. Fagetaten mener at et treningssenter ideelt sett burde ligge ved Øyrane Torg fordi det der er bedre transport- og kommunikasjonforhold. Det er likevel positivt at det nå legges opp til et treningssenter i Arna. Ved å sikre tilgang til området som foreslått med offentlig gangvei til nybygget, og nærhet til arbeidsplasser og omliggende nabobebyggelse, legges opp til en mer optimalisert bruk av området. Det er positivt at området kan nyttes til større deler av døgnet. Konklusjon Fagetaten er positiv til hovedformålet kombinerte formål (forretning/kontor/lager). Plasskrevende varerhandel anses ikke som en konkurranse/svekking av Øyran Torg. Forslaget innebærer økt utnyttelsesgrad og byggehøyde, men legger samtidig opp til en forbedring av tilgjengeligheten til sjøsiden for allmennheten på en bedre måte enn hva situasjonen er i dag. Innsigelsene fra Jernbaneverket og Statens vegvesen er trukket. Forslaget til reguleringsplan vurderes å være tilfredsstillende og anbefales vedtatt. Anbefalt forslag fra fagetaten: 1. I medhold av plan- og bygningslovens 27-2 nr. 1, jf 34-2 (overgangsbestemmelser til plandelen), vedtas følgende forslag til vesentlig reguleringsendring: a. Arna, gnr 286 bnr 125, Storaneset næringspark. Plannummer 6220100, vist på plankart sist datert 10.12.09. b. Tilhørende reguleringsbestemmelser datert/revidert 25.01.2010. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Else-Kristin Foss Vikenes byggesakssjef Finn Wetteland seksjonsleder Vedlegg: A. Plankart datert 11.08.2009, del av dok nr 46.5. B. Reguleringsbestemmelser, datert 25.01.2010, del av dok nr 54. C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert 25.11.08, del av dok nr 55 D. Merknadskommentarer og oppsummering av endringer, datert 12.08.2009, del 46.4 Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se http://www.bergen.kommune.no/innsynpb/, snr 200708084