BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer. Saksnr.: /49

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Til: Byrådsavdeling for byutvikling klima og miljø Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Saksnr.: /49 Emnekode: BBY 5120 Saksbeh.: INGA ÅSANE, GNR. 191, BNR. 13, LIAVIKA, REGULERINGSPLAN. PLANNUMMER FORSLAG TIL DETALJREGULERING, 2. GANGS BEHANDLING. Kort om planforslaget Forslagsstiller Plan Vest AS fremmer på vegne av Elsu Prosjekt as forslag til detaljregulering for et område på Nyborg i Åsane bydel, gnr. 191 bnr. 13 m.fl. Planområdet er ubebygd og består av en relativt flat mark mellom Åsamyrane og Liavatnet. På gnr. 191 bnr. 13 stod det tidligere et eldre bolighus med tilhørende uthus. I sør grenser planområdet mot Liavatnet og mot nord mot fylkesvei, Åsamyrane. I planområdet inngår felles avkjørsel til Esso Bensinstasjon som har adresse Åsamyrane 275. Denne eiendommen utgjør for øvrig planens avgrensning mot vest. Mot øst grenser planområdet opp mot eiendommen Åsamyrane 285, hvor det står oppført et eldre næringsbygg. Bebyggelsen omkring planområdet bærer først og fremst karakter av å være næringsbygg, men det ligger noen boliger i nordøst. Litt lengre øst for planområdet ligger Åsane vg. skole. Åsane vg. skole 1 Det aktuelle planområdet

2 Eiendommene som foreslås detaljregulert er i Kommunedelplan for Åsane sentrale deler, plan nr vedtatt , vist som ervervsområde og fremtidig friområde. For erversområder åpner kommunedelplanens bestemmelser for plasskrevende varesalg, mens ny etablering av detaljhandel for øvrig, samt større kontor- eller servicebedrifter ikke er tillatt. Maks grad av utnytting i områder for erverv med bestemmelser om plasskrevende varesalg er; % TU =180 % og gesimshøyde skal ikke overstige 15 m. I kommuneplanens arealdel er området vist som byggeområde med plankrav. I høringsutkast til ny kommuneplan inngår de aktuelle eiendommer i næringsområde I/K/L19 der det stilles krav om utarbeidelse av områdeplan. Oppsummering av planforslaget Det aktuelle planområdet har en total størrelse på ca 5 daa. Området foreslått regulert til formålet "Bebyggelse og anlegg - Forretning" omfatter gnr. 191 bnr. 13 og 15 og utgjør ca 2 daa. (AF1 og AF2) Utnyttelsesgrad foreslås til BRA = 195 %. Planlagt bygningsmasse utgjør ca 1700 m2 fordelt på de to gårds- og bruksnummer. Maksimum gesimshøyde er i planforslaget satt til 10 meter over gjennomsnittlig planert terreng. Bebyggelsen planlegges oppført i 2 etasjer med åpning for kontorvirksomhet tilknyttet butikkdriften i 2. etasje. Eiendommenes parkeringsbehov planlegges løst i form av overflateparkering. Parkeringsnorm for Bergen kommune legges til grunn for beregning av antall plasser. Totalt er det foreslått 28 parkeringsplasser fordelt på felt A1 og A2. For utfyllende opplysninger se vedleggene (materiell utarbeidet av forslagsstiller). Materialet er gjennomgått av fagetaten og anses som dekkende. Planprosess Kunngjøring oppstart Oppstart av planarbeidet ble kunngjort i Bergens tidende og Åsaneposten Naboer, grunneiere og offentlige høringsinstanser er varslet ved brev. Medvirkning i planarbeidet Det har ikke vært avholdt noe informasjonsmøte eller liknende for å sikre at andre beboere i området en medvirking i planarbeidet utover lovens minstekrav. Behandling av planforslaget Fullstendig planforslag ble mottatt og vedtak om utleggelse til offentlig ettersyn ble fattet den Innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet Det kom inn 2 private merknader og 9 uttalelser fra høringsinstanser. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg D. Dette materialet er gjennomgått av fagetaten og vurderes som dekkende. I uttalelsene og merknadene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: Planforslaget vil kunne låse fremtidig arealdisponering i området. Det må lages en felles reguleringsplan der de kryssende interessene i området blir ivaretatt. Avkjørsel vist i forslaget til detaljplan er i konflikt med Esso Norges planer om å bygge en "on the run stasjon" på gnr. 191 bnr. 72. Det henvises til Fagetatens vurdering for fagetatens synspunkt på aktuelle tema. Side 2 av 7

3 Endringer etter 1.gangs behandling Endringene som er foretatt etter 1.gangs behandling/ offentlig ettersyn fremgår av vedlegg. D. Alt planmateriell er oppdatert iht endringene. Kort oppsummert innebærer endringene i hovedsak: Område for forretning reduseres noe og erstattes med friområde langs Åsamyrane for å ivareta kommunedelplanens krav om buffersone langs veg. Byggene i planområdet planlegges nå med et noe redusert BRA, dette for å kunne sikre samsvar mellom BRA og kravene til parkering jfr. norm. Område for forretning deles opp i to felt, henholdsvis AF1 og AF2. På grunn av den arealmessige reduksjonen av forretningsområdet foreslås utnyttelsesgrad øket fra % BRA = 150 % til % BRA = 195 %. Tillatt byggehøyde foreslås øket fra 9 m til 10 m Friluftsområde i sjø og vassdrag utgår Området langs Liavatnet endres fra friområde til friluftformål. Reguleringsbestemmelsenes ordlyd er endret blant annet med hensyn til hvilken virksomhet som kan tillates innenfor planområdet. Se for øvrig forslagsstillers oppsummering av endringer i plankart og bestemmelser (vedlegg D) Fagetatens vurdering Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema, men nedenfor følger kun kommentarer til de aktuelle hovedproblemstillingene i saken. For opplysninger om øvrige tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Formål Avgrensning og definering av detaljhandelsområder har vært en av hovedintensjonene knyttet til utarbeidingen av kommunedelplanen Åsane sentrale deler. Et sentralt vurderingstema i saken har derfor vært om butikkdrift i form av et "villmarkssenter" blir å betrakte som detaljhandel for salg av plasskrevende varer jfr. bestemmelsen i kommunedelplanens 10 a der det fremgår: "I områder avsatt til erverv er det tillatt med lett industri, engrosfirma, lager og salg av plasskrevende varer. Varesalg av plasskrevende type er definert som forretninger med salg av biler og motorkjøretøy, båter, landbruksmaskiner, trelast og andre større byggevarer og salg fra planteskoler / hagesentre. Større møbelsentre, teppesentre og utsalg av hvite- og brunevarer kan etableres i ervervsområdene dersom en særskilt helhetsvurdering av trafikksikkerhet, støy, forurensning og vegenes og vegkryssenes kapasitet tilsier det. Ny etablering av detaljhandel for øvrig, større kontor- eller servicebedrifter er ikke tillatt." Det er i planbeskrivelsen vist til at næringsvirksomhet innenfor området vil omfatte salg av båter som krever stor utstillingsplass, samt fiske- og båtutstyr. I annen etasje ønsker forslagsstiller å tilrettelegge for etablering av kontorvirksomhet tilknyttet til butikkdriften. Etter fagetatens oppfatning blir planlagt virksomhet å betrakte som en spesialbutikk/ nisjeforretning som i hovedsak henvender seg til fiskeinteresserte kunder, noe som sammen med salg av plasskrevende varer i form av båter vil differensiere virksomheten fra detaljhandel for øvrig. I forbindelse med 1. gangs behandling av planforsalget påpekte fagetaten viktigheten av at planbestemmelsene utformes slik at uønsket detaljhandel på de aktuelle eiendommene unngås. Forslagsstiller har på bakgrunn av dette gjort endringer i reguleringsbestemmelsenes ordlyd ved at det nå er tatt inn et krav pkt om at virksomheten i forretningsområde AF1 og AF2 Side 3 av 7

4 skal være i samsvar med kommunedelplanens bestemmelser 10 a. Fagetaten mener likevel bestemmelsen er noe uklar og at det er behov for en ytterligere presisering. Byggehøyder/utnyttelsesgrad /estetikk Det aktuelle området foreslått til forretningsformål (2016 m2) er av en beskjeden størrelse og planforsalget legger opp til en utbygging på totalt ca 1700 m2 innenfor nevnte formål. Maksimal grad av utnyttelse er, jf kommunedelplanens 10 b, % TU =180. I forslag til detaljplan for Liavika er utnyttelsesgrad satt til % BRA= 195. All parkering er tatt med i beregningen av % BRA. Fagetaten viser til at det ved fastsetting av utnyttelsen i kommunedelplanen ikke er tatt høyde for at parkering skal medtas og anser det derfor slik at også foreslått utnyttelse er i samsvar med kommunedelplanens bestemmelser. Maksimal gesimshøyde i ervervsområder skal i henhold til kommunedelplanen ikke overstige 15 meter. I reguleringsforslag for Liavika er byggehøyde angitt som maksimal gesimshøyde satt til 10 meter over gjennomsnittlig planert terreng. (reguleringsbestemmelsenes pkt ) Situasjonssnitt (vedlegg F) viser et bygg med maksimal mønehøyde på 10 meter. Det er etter fagetatens oppfatning et behov for en presisering av reguleringsbestemmelsene med hensyn til høyde. Med en maksimal mønehøyde/gesimshøyde på 10 meter målt fra gjennomsnittlig planert terreng (ca kote +89) vil bebyggelsen i planområdet bli ca 3 meter høyere enn bygg på tilgrensende eiendommer der ingen av bygningene overstiger kote +96. (se situasjonssnitt vedlegg F). Deler av den øvrige bebyggelsen langs Liavatnet, blant annet Åsane vg. skole er imidlertid vesentlig høyere (mønehøyde ca kt +96 ). Illustrasjonstegning (vedlegg G) viser et mulig volum og er utover dette ikke ment å være bestemmende for detaljprosjektering av bebyggelsen. Ifølge kommunedelplanens bestemmelse 5c skal ny bebyggelse utformes på en slik måte at området samlet fremstår med et godt helhetlig preg når det gjelder volum, stiluttrykk, materialbruk og farger. Krav til utforming av ny bebyggelse er tatt inn i reguleringsbestemmelsenes 2.4. Fagetatens vurdering i plansaken har på bakgrunn av dette først og fremst vært rettet mot de foreslåtte høyder og volumer. Slik fagetaten ser det, fremstår de foreslåtte høyder og volumer som akseptable. Universell tilgjengelighet Krav til tilgjengelighet innebærer at nye bygninger må tilpasses brukere slik at alle på en likeverdig måte kan ta i bruk lokalene. Forholdet er tatt med i bestemmelsenes 2.6. Grønnstruktur/ barn og unges interesser Beliggenheten mellom næringsbygg og opp mot en sterkt trafikkert veg gjør at de deler av planområdet som ligger opp mot Åsamyrane betraktes som lite egnet for barns og unges lek og opphold. Grønn etat arbeider med grunnerverv og detaljprosjektering av ny turveiforbindelse rundt Liavatnet. Både eksisterende vei langs planområdets østlige grense og den planlagte turvegen langs vannet, er i kommunedelplanen vist som fremtidig trasé for gang- og sykkelveg. Side 4 av 7

5 I detaljplan for Liavika er vegene vist som del av offentlig friluftsformål (LNFRF1). Eksisterende veg har i seg selv en verdi som tverrforbindelse mellom Åsamyrane og Liavatnet og vegen utgjør en viktig forbindelseslinje mot lokalveg til Heiane i nord. Fagetaten mener etablering av en sammenhengende offentlig turveiforbindelse rundt vannet vil gi området en større fremtidig verdi, som tur- og rekreasjonsområde. Trafikkforhold/ Parkering Gang- og sykkelvegen som går parallelt med Åsamyrane har status som kommunal veg og inngår i planforslaget. Veg SKV1 vist i planforslaget er avkjørsel fra Åsamyrane. Denne blir forlenget inn i planområdet som veg SKV2 og gir adkomst til både gnr. 191 bnr. 13 og 15. Som en konsekvens av at ny tilkomstveg blir etablert vil bruken av gangvegen som kjøreveg falle bort, noe som etter fagetatens vurdering vil medføre en bedring av brukervennligheten for myke trafikanter. CBRE-Atrium AS, som porteføljeforvalter for Esso Norge har protestert på foreslått avkjørsel til planområdet da dette kommer i konflikt med Esso Norge sine planer om utbygging av bensinstasjon. Fagetaten viser til at avkjørsel til både bensinstasjon og det aktuelle planområdet er regulert gjennom plan nr og forslaget til detaljplan blir å betrakte som en videreføring av tidligere fastsatt avkjørselsløsning. Illustrasjon (vedlegg E) går flere steder utover det som byggegrense gir rom for med hensyn til bruk av arealet til parkeringsplass. Fagetaten mener på bakgrunn av dette at byggegrense bør forskyves mot nord og mot vest, slik at byggegrense her samsvarer med formålsgrense. I henhold til reguleringsbestemmelsenes pkt skal antall parkeringsplasser opparbeides etter til enhver tid gjeldende parkeringsnormer for Bergen kommune. Samtidig foreslås det i pkt parkeringsplasser fordelt på felt A1 og A2. I høringsutkast til ny kommuneplan inngår planområdet i næringsområde I/K/L 19 hvor parkeringsbestemmelser jfr. tabell P3 skal legges til grunn. (jfr. pkt. 15 Parkering) Her åpnes det for en noe lave parkeringsdekning enn hva som følger av gjeldende parkeringsnorm. Etter fagetatens vurdering er ordlyden i forslaget til reguleringsbestemmelser pkt derfor ikke hensiktsmessig og bør på bakgrunn av dette utgå; "Innenfor AF1 og AF2 tillater en 28 parkeringsplasser hvorav to er handikapp-parkeringsplasser. 15 plasser innenfor AF1 og 13 plasser innenfor AF2" Krav til etablering av tilstrekkelig antall handikapp-parkeringsplasser forutsettes ivaretatt gjennom reguleringsbestemmelsenes 2.6. Rekkefølgekrav Følgende rekkefølgekrav er lagt inn i forslaget til bestemmelser. Kravene skal være gjennomført før det gis: Tillatelse til tiltak: Va-rammeplan skal være utarbeidet og godkjent av Bergen kommune Igangsettingstillatelse: - Detaljplaner for opparbeiding av utomhusarealer skal forelegges Grønn etat Midlertidig brukstillatelse: - Området mot friluftsområdet i LNFRF1 skal være opparbeidet med planter trær evt. sikres bevaring av vegetasjon før bygget tas i bruk. Konklusjon Side 5 av 7

6 Det aktuelle planområdet ligger lokalisert mellom eksisterende næringsbebyggelse nær en trafikkert veg og vurderes i seg selv som uegnet for barn og unges lek og opphold. Forslaget til detaljplan bidrar imidlertid til å sikre en grønn stiforbindelse mellom Åsamyrane og Liavatnet der Grønn etat er i gang med etablering av ny turvei rundt hele vannet. Fagetaten kan ikke se at en godkjenning av forslag til detaljplan vil vanskeliggjøre områdeplanlegging av resterende del av næringsområdet som i høringsutkast til kommuneplan inngår i I/K/L 19. Foreslått detaljhandel med arealkrevende varer vurderes til å være i samsvar med kommunedelplan Åsane sentrale delers fastsatte arealbruk. Fagetaten er positiv til hovedformålet forretning og det planfaglige grepet i planforslaget. Forslaget til reguleringsplan vurderes å være tilfredsstillende og anbefales vedtatt. Anbefalt forslag fra fagetaten: I medhold av plan- og bygningslovens 12-1 vedtas følgende forslag til detaljregulering: 1) Åsane, gnr. 191, bnr. 13, Liavika, Reguleringsplan Plannummer , vist på plankart sist datert ) Reguleringsbestemmelser datert vedtas med følgende endringer: a) Reguleringsbestemmelsenes pkt utgår i sin helhet. b)reguleringsbestemmelsenes pkt suppleres og gis følgende ordlyd: "Før det gis igangsettingstillatelse til tiltak innenfor planområdet skal detaljplaner for opparbeiding av utomhusarealer forelegges Grønn etat til godkjenning." c) Reguleringsbestemmelsenes pkt utgår i sin helhet og erstattes med følgende ordlyd: "I områder avsatt til forretning AF1 og AF2 tillater en oppføring av et forretningsbygg adkomstveg og parkering knyttet til AF1 og AF2. Innenfor forretningsområde AF1 og AF2 skal det være plasskrevende varesalg i samsvar med 10 a i KDP for Åsane sentrale deler." d) Reguleringsbestemmelsenes pkt suppleres og gis følgende ordlyd: "Maksimum gesimshøyde/mønehøyde er 10 meter over gjennomsnittlig planert terreng" e) Reguleringsbestemmelsenes pkt suppleres og gis følgende ordlyd: "Innenfor LNFRF1 kan det opprettes turvei. Forbindelsen fra GS2 og til ny sti/gangveg langs vannet opprettholdes som offentlig gangsti. 3) Reguleringsbestemmelser rettes opp i hht. overnevnte før vedtaket kunngjøres. 4) Plankart rettes opp hva gjelder avgrensning av LNFRF1 i nord. Videre forskyves byggegrense mot nord og mot vest slik at byggegrense her samsvarer med formålsgrense. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Else-Kristin Foss Vikenes byggesakssjef Ulf Sæterdal kst. seksjonsleder Vedlegg: Side 6 av 7

7 A. Plankart datert , del av dok nr 52 B. Reguleringsbestemmelser, datert del av dok nr 48 C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert , del av dok nr 51 D. Merknadskommentarer/oppsummering av endringer, datert del av dok 48 E. Illustrasjonsplan, del av dok nr 48 F. Situasjonssnitt datert , del av dok nr 53 G Illustrasjon dok nr. 6 Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se snr Side 7 av 7