Oslo Havn KF Havnedirektøren Utv. nr. Utvalg Møtedato ST 13/11 Havnestyre 10.03.2011 Saksbehandlende avdeling: Teknisk avdeling/plan og utbyggingsseksjonen Saksbehandler: Inger Margrethe Evensen Dato: 18.02.2011 Saksnummer: 2010/55 Sak: Detaljreguleringsplan med konsekvensutredning for nytt Deichmanske bibliotek - nytt Munch-museum. - Høringsuttalelse Saken gjelder: Oslo Havn KF har ved brev datert 13.01.2011, jfr. vedlegg; fått oversendt ovennevnte reguleringsforslag til uttalelse. Forslaget er lagt ut til offentlig ettersyn med høringsfrist 28.02.2011. Forslagsstiller er HAV Eiendom AS i samarbeid med Kulturbyggene i Bjørvika, Kulturetaten og Munch-museet. Oslo Havn KF avga forhåndsuttalelse datert den 03.03.2010 ved oppstart av planarbeidet; jfr. referatsak i havnestyrets møte den 15.04.2010. Planforslaget er initiert for å sikre tomt til nytt Deicmanske bibliotek og nytt Munch-museum. Som kjent ble det i 2008 arrangert internasjonale plan- og designkonkurranser for å komme frem til utforming av bebyggelsen. Vinnerutkastene i bearbeidet form er lagt til grunn for kontrakt mellom Oslo kommune og HAV Eiendom AS, og for forslagsstillers planforslag. Reguleringsmessige forhold Området inngår i reguleringsplan for Bjørvika Bispevika Lohavn, stadfestet 15.06.2004. Da det nye planforslaget innebærer vesentlige endringer av gjeldende plan, er dette planforslaget fremmet som detaljreguleringsplan med tilhørende konsekvensutredning. Alternativer Plan- og bygningsetaten har lagt ut fire alternativer til offentlig ettersyn: Alternativ 1 hovedalternativet (forslagsstiller HAV Eiendom AS sitt foretrukne forslag): bl.a. med lamellbebyggelse på felt B1 og B4 Alternativ 1b (forslagsstiller HAV Eiendom AS): som hovedalternativet, men med karrébebyggelse på felt B1 og B4 Alternativ 2 (forslagsstiller Plan- og bygningsetaten): forslag med 15 meter redusert bredde og en større 3. etg. for Munch-museet enn alternativ 1, samt park på felt A10 og A11 og havnepromenade på alle kaier Alternativ 3 (forslagsstiller Riksantikvaren/Byantikvaren): forslag med redusert
Oslo Havn KF Side: 2 byggehøyde med 3 etg. og redusert bredde med 20 meter for Munch-museet, ellers tilsvarende hovedalternativet Plan- og bygningsetaten anbefaler alternativ 2 (etatens alternativ) med kortere museumslamell, med karrébebyggelse i boligkvartalene B1 og B4 og med park og havnepromenade på Bjørvikautstikkeren. Reguleringsplankartene for alle alternativene vedlegges. Plandokumentene for øvrig er meget store og omfattende og er derfor ikke vedlagt her. Disse kan sees/- lastes ned fra Plan- og bygningsetatens hjemmeside: http://www.plan-og-bygningsetaten.oslo.kommune.no/plankunngjoringer/2011/article185102-48914.html Utnyttelse, funksjonskrav og leilighetsfordeling Total utnyttelse i alternativ 1 og 1b er BRA = 128.200 m2. For alternativ 2 er total utnyttelse teoretisk redusert med BRA = 3.500 m2, men i praksis med ytterligere ca. 3.000 m2 pga krav til etasjehøyder og arkader i felt A9. For alternativ 3 er total utnyttelse redusert med BRA = 2.300 m2. I gjeldende reguleringsplan er tillatt utnyttelse BRA = 119.300 m2. Utnyttelsen inngår som en del av totalregnestykket for hele Bjørvika-utbyggingen. Det er i Bjørvikaavtalene etablert flere nivåer for betaling av infrastrukturbidrag; bl.a. for når Oslo kommune skal dekke en del av infrastrukturkostnadene og en nedre grense for når Bjørvikaavtalene skal reforhandles. Plan- og bygningsetatens alternativ for museum tilfredsstiller kravene til totalt funksjonsareal, men tilfredsstiller ikke krav til størrelse og funksjonskrav for utstillingsetasjene. Riksantikvarens/Byantikvarens alternativ for museum tilfredsstiller ikke funksjonskravene og har en arealmanko på 2.300 m2, til tross for at det er lagt til en full 3. etg. i basen. Leilighetsfordeling og studenthybler Leilighetsfordelingen i alternativ 1, 1b og 3 er i tråd med Bjørvikaplanen; dvs. 2-roms 3-roms 4-roms Felt A9a 70 % 20 % 10 % Felt B1 og B4 30 % 40 % 30 % En egen bestemmelse åpner for studenthybler i A9. Leilighetsfordelingen i alternativ 2 er i tråd med bystyrets vedtak den 26.09.2007 om leilighetsfordeling i reguleringssaker; dvs. for felt B1 og B4: max. 20 % på 40-50 m2, min. 30 % på 50-80 m2 og min. 50 % på mer enn 80 m2. Dette leilighetsfordelingsregimet ble vedtatt for Bydel Gamle Oslo og noen andre bydeler med stort innslag av småleiligheter som et kompensatorisk tiltak, og gjelder dermed bare øst for Akerselva. I hht Bjørvikaavtalene er det en målsetning at minimum 10 % av boligene som bygges i Bjørvika-området skal være rimelige utleieboliger for ungdom, og minimum 5 % skal bygges. I alternativ 1, 1b og 3 er det foreslått ca. 500 studentboliger (målt som antall senger) i felt A9a, fordelt på 9 etasjer. Plan- og bygningsetaten mener at dette bør reduseres til 450 for å sikre at alle boligene får godt lys og minst en stille side. Dette oppnås ved å redusere dybden på boligene samt ved en reduksjon av antall etasjer med 1; jfr. planalternativ 2. Plan- og bygningsetaten vurderer dessuten lokalisering av studentboliger i nordre del av felt B1 i stedet for i felt A9a. Alternativ bruk av felt A9a oppgis til kontorer. Etaten vil ta beslutning om sin
Oslo Havn KF Side: 3 innstilling etter offentlig ettersyn. Bebyggelse i felt B1 og B4 Det foreligger to alternativer; enten lamellbebyggelse (alternativ 1 og 3) eller karrébebyggelse (alternativ 1b og 2). Alt. 1b og alt. 2 er ikke helt identiske. Utnyttelsen er den samme; dvs. ca. 20.000 m2. Utbygging av felt A10 (del av Bjørvikautstikkeren) I alternativ 1, 1b og 3 er felt A10 foreslått regulert til Grøntstruktur, og til Grøntstruktur kombinert med bebyggelse og anlegg. Tillatt utnyttelse er BRA = 1.000 m2. I alternativ 2 er området foreslått regulert til Grønnstruktur kombinert med bebyggelse og anlegg: Park/annen offentlig eller privat tjenesteyting (kultur / småbåthavn / bevertning / energi / fjernvarmeanlegg. Tillatt utnyttelse er som i de øvrige alternativene. Utbygging av felt A11 (del av Bjørvikautstikkeren) I alternativ 1, 1b og 3 er felt A11 foreslått regulert til Område for kombinert bebyggelse og anlegg: Forretning / undrvisning / institusjon / kultur/ annen offentlig eller privat tjenesteyting (idrett, treningssenter, serviceanlegg småbåthavn) / kontor / hotell / overnatting / bevertning / energianlegg / fjernvarmeanlegg. Tillatt utnyttelse er BRA = 3.700 m2, det samme som er hjemlet i gjeldende Bjørvikaplan. I alternativ 2 er området foreslått regulert til Grønnstruktur kombinert med bebyggelse og anlegg: Park/annen offentlig eller privat tjenesteyting (kultur / småbåthavn / bevertning / energi / fjernvarmeanlegg. Tillatt utnyttelse er BRA = 1.500 2; dvs. 2.200 m2 mindre enn de øvrige alternativene, og etasjetallet er redusert fra to til en. Varme- og kjølesentral i Bjørvika Det legges til rette for plassering av fjernkjøle-/varmeanlegg under bakken både i felt A10 og A11, men det antas at kun ett alternativ blir valgt. Anlegget skal baseres på sjøvann. Det er imidlertid ikke avsatt trase for rørføringer på/i sjøbunnen. Fjernvarme/-energianlegget kommer sannsynligvis delvis i stedet for tilsvarende som var planlagt på regulert tomt til anlegg for ny energi på Kongshavn, men det regulerte anlegget er bare dimensjonert for å dekke Bjørvikas eget energibehov. Spisslast vil bli dekket av det ordinære fjernvarmenettet og forbrenning av fossilt brensel vil ikke foregå i anlegget. Som vedlegg til reguleringsplanen foreligger det en lang rekke delrapporter; deriblant en rapport fra Hafslund Fjernvarme AS om Varme- og kjølesentral i Bjørvika. Rapport fra forstudie datert oktober 2010. Av rapporten kan det synes som at det ikke er kjent at det gjennom Prosjekt Ren Oslofjord siden 2006 er blitt foretatt en stor opprydning av forurensede sedimenter i Oslos havnebasseng, både gjennom mudring og tildekking. Til orientering kan nevnes at det foreligger en lang rekke rapporter som dokumenterer både opprinnelig forurensning og tilstanden etter opprydningen. Kai, båtanløp og ferdsel i sjø Alternativ 1, 1b og 3 legger til rette for gjeninnføring av kaiformål syd for Operaen og en mindre del syd for museet, i områder som er egnet for anløp til mindre fartøyer. Alternativ 2 foreslår kaiområdene opprettholdt som havnepromenade. Arealene i sjø er i alle alternativene i hovedsak foreslått regulert til Bruk og vern av sjø og vassdrag med tilhørende strandsone ferdsel. Deler av disse sjøområdene er i gjeldende plan
Oslo Havn KF Side: 4 regulert til Friområde i sjø. Sikringstiltak mot skipsstøt Det er i saken vedlagt flere rapporter om sikkerhet ifm påstøt av skip mot bebyggelsen. Rapportene er i liten grad utarbeidet i samråd med Oslo Havn KF og bygger delvis på noe feil faktagrunnlag bl.a. mht dybder og skipstrafikk. I alle alternativene er det tatt med en reguleringsbestemmelse for felt A11 (ytterst på Bjørvikautstikkeren) om at det skal være etablert påkrevet skipsstøtvern før det kan gis midlertidig brukstillatelse for de deler av bebyggelsen som kan være utsatt for ulykkeslaster fra skipspåstøt. Det er også tatt med en reguleringsbestemmelse for felt A11 og felt B5 (Munchmuseet) om at det skal redegjøres for eventuelt behov for skipsstøtvern i forbindelse med rammesøknad. Sikringssoner Det er i planen avsatt sikringssoner i sjø for E18 senketunnelen (Operatunnelen) tilsvarende det som er i gjeldende reguleringsplan samt sikringssone utenfor Munchmuseet og for gondolbanen. Utenfor Munchmuseet tillates etablert sikkerhetstiltak som faste elementer el.l. som ivaretar sikkerhetsbehovet. Mudring og tildekking I alle alternativene er det tatt med en reguleringsbestemmelse at mudrings- og tildekkingsarbeidene som er gjennomført i sjøområdene, skal være restaurert etter evt. skader før midlertidig brukstillatelse kan gis for bebyggelse mot sjøområdene. Bevaring Det står lite i saksdokumentene om maritime kulturminner. Det er med strek på kartet og i reguleringsbestemmelser markert Bevaring (mur) av vestre del av Bispekaia og av Vestre Akerselvkai. Vestre Akerselvkai er delvis rekonstruert etter utbyggingen av Operatunnelen. Det er ingen slik markering av vern av Paulsenkaia og nordre del av Vestre Akerselvkai. I Strategisk Plan for Maritime Kulturminner, behandlet av bystyret den 22.04.2008 er hele Vestre Akerselvkai og Paulsenkaia markert som massivkai med granittfront. Gondolbane Det er foreslått regulert anlegg for gondolbane mellom Paulsenkaia og Ekebergåsen både på land, men mest i sjø, i Bispevika. Anlegget er foreslått noe lenger ut i sjøen enn i gjeldende plan. Saken behandles i havnestyret iflg.: - Økonomiske konsekvenser for Oslo Havn KF: - Budsjettmessige forhold: - Havnedirektørens vurderinger: Reguleringssaken gir grunnlag for lokalisering og utforming i Bjørvika av viktige institusjoner, samtidig som den også gir grunnlag for betydelig byutvikling. Saken er en oppfølging
Oslo Havn KF Side: 5 av avtale om kjøpekontrakt inngått i 2009 mellom Oslo kommune og HAV Eiendom AS, og havnedirektøren anser det positivt at man nå er kommet et skritt nærmere realisering. Havnedirektøren vil anbefale alternativ 1 som det alternativet som ligger til grunn for kontrakt mellom Oslo kommune og HAV Eiendom AS. Alternativet er utarbeidet etter mange og grundige utredninger av HAV Eiendom AS i nær kontakt med Kulturbyggene i Bjørvika, Kulturetaten og Munchmuseet. Alternativ 2 og 3 tilfredsstiller ikke Munchmuseets funksjonskrav. Etter havnedirektørens oppfatning har det liten hensikt å bygge et amputert museum som ikke fyller de funksjonskrav som man må kunne stille til et nytt bygg. Det er gledelig at man har funnet enklere løsninger på fjernvarme og -kjøling for Bjørvikabebyggelsen ved å plassere anlegg under bakken i felt A10 eller A11. Rørtraseer ut til dypt vann må godkjennes av Kystverket og lokal havnemyndighet i hht havne- og farvannsloven. Leilighetsfordelingen må forutsettes være tilsvarende Bjørvikaplanen, da Bjørvikaavtalene er basert på denne leilighetsfordelingen. Likeledes bør antallet studentboliger opprettholdes som i alternativ 1. Havnedirektøren slutter seg til at det i alle alternativer legges til rette for offentlig ferdsel i sjø og at det i alle alternativer unntatt alternativ 2 legges til rette for anløp av mindre fartøyer på kaiene på Bjørvika-utstikkeren; som for eksempel charterbåter, veteranskip, skoleskip og marinebesøk. Det tas imidlertid forbehold om området i Bispevika innenfor gondolbanen, da det p.t. ikke er kjent hvordan gondolbanen vil innvirke på sjøtrafikk (fri høyde etc). Der hvor det reguleres til Havnepromenade, forutsettes at drifts- og forvaltningsansvaret for de tilgrensende kaier også ivaretas av andre enn Oslo havn KF. Sikringstiltak mot skipsstøt kan være tekniske løsninger og annet; for eksempel organisatoriske forhold. For å sikre at det maritime faktagrunnlaget er tilfredsstillende og derved komme frem til riktige konklusjoner, må det forutsettes at eventuelle sikringstiltak mot skipsstøt utredes i samarbeid med og godkjennes av Oslo Havn KF. Disse elementene må inn i reguleringsbestemmelsene. Havnedirektøren anser det som en forutsetning at eventuelle skader på sjøbunnen fra anleggsvirksomheten må repareres av utbyggerne. I Bjørvikaplanen ble det tatt lite hensyn til maritime kulturminner; noe Strategisk Plan for Maritime Kulturminner skulle avhjelpe. I høringsuttalelser til Strategisk Plan for Maritime Kulturminner i 2007 og 2008 har Oslo Havn KF bl.a. avgitt prinsipielle uttalelser om at bevaringsverdige kaier primært bør tas vare på i byutviklingsområder og ikke i aktive havneområder. Oslo Havn KF har også utarbeidet en egen kulturminneplan hvor bl.a. Paulsenkaia og Vestre Akerselvkai er angitt som bevaringsverdige. Anlegget av Munchmuseet og sikring av en offentlig gangmulighet forbi museet og ut på spissen av Paulsenkaia gjør imidlertid at Akerselvas østre bredd må omlegges fra en linje i flukt med operaens søndre vegg og sørover. Det bør derfor vurderes nærmere om også disse bør reguleres til vern. Det presiseres for øvrig at en kai ikke bare er en mur, men en spesiell konstruksjon som brukes til å fortøye båter i og som et funksjonsområde i overgangen mellom sjø- og landverts trafikk. Det er kaia som maritim konstruksjon; ikke muren, som antas å være bevaringsverdig. Havnedirektøren bemerker at det kreves særskilt godkjenning etter havne- og farvannsloven for gjennomføring av alle tiltak i sjø. Dette bør inn i reguleringsbestemmelsene.
Oslo Havn KF Side: 6 Havnedirektørens forslag til vedtak: Oslo havnestyre viser til saksfremstillingen og vedtar følgende: 1. Havnestyret går inn for at alternativ 1 legges til grunn for reguleringsplanvedtaket. 2. Alternativ 2 og 3 kan ikke aksepteres da det ikke gir tilfredsstillende forhold for Munchmuseet. 3. Leilighetsfordelingen i felt B1-B4 må opprettholdes som i gjeldende reguleringsplan (Bjørvika-planen), da Bjørvikaavtalene er basert på denne fordelingen. 4. Antall studenthybler anbefales opprettholdt som angitt i alternativ 1. 5. Alle tiltak i sjø, inklusive luftspenn over sjøområder, krever godkjenning i medhold av havne- og farvannsloven før tiltakene kan iverksettes. Dette bes medtatt i de respektive reguleringsbestemmelsene. 6. Utredninger om sikringstiltak mot skipsstøt må gjennomføres i samarbeid med og godkjennes av Oslo Havn KF. Dette må innarbeides i reguleringsbestemmelsene og det foreslås følgende ordlyd: 3.1, 4. avsnitt 1. prikkepunkt: Dokumentasjon som redegjør for eventuelt behov for sikringstiltak mot skipsstøt, herunder omfang og løsninger. Dokumentasjonen skal utarbeides i samarbeid med og godkjennes av Oslo Havn KF. 13.3 A11: Før det gis midlertidig brukstillatelse for de deler av bebyggelsen som vil være utsatt for ulykkeslaster i henhold til TEK, skal eventuelle sikringstiltak mot skipspåstøt være gjennomført i henhold til godkjent dokumentasjon. 7. Oslo havnestyre viser til tidligere uttalelser til Strategisk plan for maritime kulturminner om at vern av kaier i hovedsak bør skje i byutviklingsområder og ikke i aktive havneområder. 8. Høringsuttalelsen oversendes Kystverket Sørøst til orientering. Anne Sigrid Hamran havnedirektør Per Ø Halvorsen teknisk direktør Vedlegg: 1 Brev datert 13.01.2011 fra Plan- og bygningsetaten 2 Plankart alternativ 1 3 Plankart alternativ 2 4 Plankart alternativ 1b 5 Plankart alternativ 3