DETALJREGULERING FOR HOLUM Forslag til PLANPROGRAM 20.08.19 JA Arkitekter v/jan Antonsen
PROSJEKTBESKRIVELSE Plannavn DETALJREGULERING FOR HOLUM Arkivsak ID Plan ID 201905 Formål/Hensikt Få klargjort/detaljregulert nye boligtomter for utbygging, både eneboliger og fleremannsboliger, samt ny barnehagetomt. Planavgrensning Planområdet ligger like syd for Krossen, og på vestsiden av Daleveien Sammendrag Mandal bystyre har i vedtak av 25.04.19 samtykket til igangsetting av planarbeid som nærmere beskrevet i underlag fremlagt i oppstartsmøte 14.02.19. Planarbeidet omfattes av KU-forskriften og det må utarbeides konsekvensutredning. På den bakgrunn varsles det herved om høring av planprogrammet. Framdriftsplan Fastsettelse av planprogram og oppstartsvarsling, august 2019. Høringsfrist planprogram og oppstartsvarsel, 04.10.19. Utarbeidelse av planforslag og innsending av plandokumenter til kommunen høsten 2019. Høring av planforslag vinter 2020. Vedtak plan vår 2020. Frister Frist for å uttale seg til planprogrammet er 04.10.19. Oppdragsledelse JA Arkitekter v/ Jan Antonsen
INNHOLDSFORTEGNELSE 1 Innledning... 4 1.1 Formål med planarbeidet... 4 1.2 Premisser for planarbeidet... 4 1.3 Planavgrensning... 4 1.4 Lovgrunnlaget... 5 1.5 Planer og utredninger som ligger til grunn for planen... 5 1.6 Grunnlag i lovverket for KU... 5 2 Planprosess... 5 2.1 Organisering... 5 2.2 Fremdrift... 5 2.3 Medvirkning... 5 3 Beskrivelse av planområdet og aktuelle utredningstemaer... 6 3.1 Landskap... 6 3.2 Nærmiljø/bomiljø-barn og unge, tilgjengelighet og allmenne friluftsinteresser... 7 3.3 Arealbruk/landbruk... 7 3.4 Teknisk- og sosial infrastruktur... 7 3.5 Fareområder.......7 4 Risiko og sårbarhet... 7 5 Alternative planforslag... 8
1 Innledning 1.1 Formål med planarbeidet Hensikten med planarbeidet er å få klargjort/detaljregulert nye boligtomter for utbygging, både eneboliger og fleremannsboliger, og i den forbindelse også foreta noe bytte av arealformål (boligområder og jord-/skogbruk), samt tilrettelegge for ny barnehage-tomt. 1.2 Premisser for planarbeidet Kommunens administrasjon (Teknisk Forvaltning) var i utgangspunktet negative til deler av planlagte planarbeid, men bystyret har i ettertid gjort positivt vedtak (enstemmig), i tråd med utbyggers ønske. 1.3 Planavgrensning Figur 1. Stiplet linje viser avgrensning av planområdet.
1.4 Lovgrunnlaget Lov om planlegging og byggesaksbehandling av 27. juni 2008. Lov om vassdrag og grunnvann av 24. november 2000. Lov om vern mot forurensing og om avfall av 13. mars 1981. Lov om forvaltning av naturens mangfold (Naturmangfoldloven) 19.juni 2009 Lov om friluftslivet av 28. juni 1957. RPR barn og unge i planleggingen. RPR Universell utforming. 1.5 Planer og utredninger som ligger til grunn for planen Reguleringsplan for Krossen, vedtatt 09.02.12 (Plan id, 1002-97). Kommuneplanens arealdel for Mandal kommune 2015 2027. 1.6 Grunnlag i lovverket for KU Området det er meldt oppstart for er på totalt ca. 110 da, der deler av jord-/skogbruksarealet på ca. 30 da (kolle mot øst) ønskes «byttet» til boligformål. Iht. forskrift om konsekvensutredning 6 b), vedlegg I, pkt.25 skal nye boligområder som ikke er i samsvar med overordnet plan alltid ha planprogram/ku. Det må gjøres grundige vurderinger av konsekvenser ved gjennomføring av planen, både mht. landskapsvirkning, nær/fjernvirkning, forholdet til barn/unge og personer med nedsatt funksjonsevne, lekearealer, grøntområder, trafikksikkerhet mm.. 2 Planprosess 2.1 Organisering Planprogram, konsekvensutredning, plankart, bestemmelser, beskrivelse mm. utarbeides av JA Arkitekter i samarbeid med grunneiere og TT Anlegg AS. 2.2 Fremdrift Fastsettelse av planprogram og oppstartsvarsling, august 2019. Høringsfrist planprogram og oppstartsvarsel, 04.10.19 + offentlig ettersyn planprogram. Utarbeidelse av planforslag og innsending av plandokumenter til kommunen høsten 2019. Høring av planforslag/offentlig ettersyn vinter 2020. Vedtak plan vår 2020. 2.3 Medvirkning Planen sendes berørte offentlige instanser for offentlig ettersyn, samt at private parter varsles. Videre vil Mandal kommune med deres interne utvalg være høringsinstans. Elevråd ved Holum skole, BU-koordinator/BUR inviteres også til medvirkning i prosessen.
3 Beskrivelse av planområdet og aktuelle utredningstemaer Hensyn, utfordringer og behov i planområdet som er viktig for miljø og samfunn, iht. 1-1, 3-1 og kap.6 i plan- og bygningsloven skal beskrives. Følgende forhold vil bli omtalt: 3.1 Landskap Planområdet ligger i bygda Holum (sørlig del), nord for Mandal, drøye 200m vest for Mandalselva. Landskapet er typisk innlandsterreng med hovedsakelig skogkledde koller/åser, men også noen myrområder og jordbruksareal. Planområdet er omgitt av et større byggefelt i nord/øst, jordbruksareal mot nord/vest, skogkledde åser mot vest og ellers typisk varierende innlandsbebyggelse i sør og øst. Kupert landskap gjør det mulig å tilpasse utbygging slik at nye tiltak ikke eksponeres på uheldig vis. I fbm planarbeid for Krossen konkluderte man med at kollen mot øst var et viktig landskapselement. Når det gjelder utbygging av deler av denne, må det derfor i planarbeidet utarbeides egen LANDSKAPSANALYSE som viser/vurderer bygningenes beliggenhet i terreng, byggehøyder/utnyttelsesgrad, nær/fjernvirkning, senking terreng, bevaring av terrengelementer mm, som kan dempe eksponering sett i forhold til eksisterende bebyggelse i nærområdet. Kort kan man si at kollen er bevokst med til dels stor skog, og denne vil ved evt. utbygging bli hogd ned/tynnet, samtidig med mulig senking av terrenget. Ny bebyggelse vil derfor komme vesentlig lavere enn dagens skog, så i forhold til lys og sol for eksisterende bebyggelse kan dette være positivt. I tillegg vil man fortsatt kunne få en god buffer/grøntareal mot eksisterende bebyggelse. Kollen synes ikke å være særlig benyttet som turområde pr. i dag. Områdene i B4 (Krossen-planen) som tenkes byttet bort ligger til dels lavt i terrenget og på myrområder. Nye tomter på østlig kolle kommer høyere i terrenget og vil ikke være like sårbare i forhold til ekstremvær og nedbør (overvann/flom). I planarbeidet vil det bli vurdert om enkelte mindre koller skal bevares, og ses på helhetlig grønnstruktur innenfor planområdet med forbindelser mellom lekearealer/grønnstruktur/ gang- og sykkelvei/fortau. 3.2 Nærmiljø/Bomiljø- barn og unge, tilgjengelighet og allmenne friluftsinteresser. Planarbeidet skal vise konsekvenser for nærmiljø og bomiljø, barn og unge samt tilgjengelighet, og hva som gjøres for å ivareta og forbedre disse forholdene. Det vises spesielt i den forbindelse til rundskrivene fra miljøverndept. T-2/08 og T-5/99. Videre må konsekvensene mer generelt for allmennhetens friluftsinteresser/grøntområder utredes i planforslaget. Det vises her også til den overordnede planen for Krossen, samt kommunal norm for uteområder.
3.3 Arealbruk/landbruk Dagens bruk av området er hovedsakelig skogbruk. I tillegg er det en skytebane i nord som planlegges nedlagt. Det meste av planområdet ble imidlertid omregulert til boligformål ifbm. den overordnede Krossen-planen. Areal for eksisterende skytebane mm. vurderes tilbakeført til jordbruksarealer (ved å i stedet bruke deler av østlig kolle til boligformål), som det ellers er en god del av her, på nord/østsiden av planområde. 3.4 Teknisk- og sosial infrastruktur Tilkomstveier til planområdet beholdes som i Krossen-planen. Veinormal for Mandal kommune skal legges til grunn. og kommunens bestemmelse 2.8 skal følges mht. parkering. Det er planlagt å også tilrettelegge for ny barnehagetomt i planområdet (f.eks. ifbm. kvartalslekeplass), da det er usikkert om dette kan la seg realisere annet sted i Krossenplanen. Det går i dag høyspentlinje gjennom planområdet. En større del av denne er planlagt lagt i bakken. Det må avklares med AE hvor mye areal som skal avsettes for strømnett/trafo. Det må videre avsettes tilstrekkelig arealer for renovasjon og VA-anlegg i plankartet. Det bør vurderes om nedgravd løsning og en evt. felles løsning er aktuelt for hele/deler av planområdet (iht. referat fra oppstartsmøte). 3.5 Fareområder Det er kupert landskap i planområdet, og evt. ras- og steinsprangfare skal vurderes i planarbeidet. Det må utarbeides ROS-analyse som bl.a. også inneholder forhold som forurensing, flom/overvann, høyspent, grunnforhold/kvikkleire, ulykkespunkter mm.. Høyspentanlegg/kabler inntas i plankartet som hensynssone fare. 4 Risiko og sårbarhet I flg. plan- og bygningslovens 4-3 skal det ved utarbeidelse av planer for utbygging gjennomføres en risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS) for planområdet. Analysen skal vise alle risiko- og sårbarhetsforhold som kan ha betydning for om arealet er egnet til utbyggingsformål, og evt. endringer i slike forhold som følge av planlagt utbygging. Områder med fare, risiko eller sårbarhet avmerkes i planen som hensynssone med forbud eller bestemmelser som er nødvendig for å avverge skade eller tap. Evt. tiltak for å redusere klimagassutslipp skal synliggjøres. I flg. Folkehelseloven skal kommunen bl.a. bidra til å beskytte befolkningen mot faktorer som har negativ innvirkning på helsen. Konsekvenser i forhold til Folkehelselovens krav og intensjoner skal utredes.
5 Alternative planforslag Beskrivelse av mulige alternativer, og hvordan disse er tenkt behandlet i planarbeidet ; A. 0-alternativet : Forholde seg helt og holdent til eksisterende Krossen-plan. B. Ikke utbygging av østlig kolle. C. Utbygging av østlig kolle. Uforholdsmessig høye kostnader ifbm. nedleggelse av eksisterende skytebane og flytting av skytterlag (forurensning, sanering, erstatning mm..) vanskeliggjør at en utbygging kan realiseres etter rammene i dagens områdeplan (alt.a). Det samme gjelder også for alternativ B, der man evt. detaljregulerer planområdet, uten å anvende noe av «østlig kolle» til boligformål. Foreløpig anses alternativ C som det mest realistiske alternativet for å få til en etterlengtet boligutbygging i denne delen av kommunen, men man vil konkludere nærmere etter høringsfrist for planprogram og oppstartsvarsel.