BERGEN KOMMUNE Byutvikling/Plan- og bygningsetaten Fagnotat Til: Byrådsavdeling for byutvikling Fra: Plan- og bygningsetaten Dato: 23.02.18 Saksnr.: 201533931/58 Emnekode: ESARK 5120 Saksbeh.: HELY Årstad, gnr. 159, bnr. 396, Falsens vei, Reguleringsplan. Arealplan-ID 64960000 FAGNOTAT 2. GANGS BEHANDLING Kort om planforslaget Alliance arkitekter AS fremmer på vegne av Hagen Eiendom & Invest AS planforslag for et område i Falsens vei i Årstad bydel. Planområdet er ca. 1,3 daa. Figur 1: Oversiktskart Planområdet sett mot vest Planforslaget viser et nytt bygningsvolum (6 boenheter) i 4 etasjer (inkl. parkeringsetasje) ved siden av eksisterende villa (3 boenheter) som bevares. Maksimal utnyttelsesgrad er oppgitt til % - BRA=170 %. Parkering er lagt til 1. etasje med innkjøring fra Falsens vei. Opprusting av deler av Falsens vei inngår også i planforslaget; nytt fortau, fjerning av kantparkering og bedre frisikt. Deler av felles uteoppholdsareal tillates etablert over parkeringsanlegget. For utfyllende opplysninger vises til vedleggene (materiale utarbeidet av forslagsstiller). Materialet er gjennomgått av fagetaten og anses som dekkende. Side 1 av 9
Innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet 03.12.16 19.01.17. Det kom inn 9 private merknader og 8 uttalelser fra høringsinstanser. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg D. Dette materialet er gjennomgått av fagetaten og vurderes som dekkende. I tilbakemeldingene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: Merknader: Det må tas større hensyn til omgivelsene hva gjelder volum, byggehøyder og siktlinjer. Tap av lys- og solforhold Gateparkering forsvinner. Parkeringsmulighetene på egen eiendom er begrenset/ ikke mulig. Eier av Inndalsveien 105 ber at eksisterende gangvei fra mellom Falsens vei og ikke forringes. Eier av Falsens vei 63 vurderer plankartet til å være unøyaktig, og det vises til egne oppmålinger av teiggrenser. Ønsker avvik fra veinormalen for å bevare eksisterende bøk hekker langt eiendommen. Etterlyser klarhet i prosess vedrørende erverv av privat eiendom til etablering av nytt fortau. Etterspør krav om rigg og sikringsplan for anleggstrafikk. Høringsuttalelser: Byantikvaren; Planlagt nybygg må reduseres i volum. Strukturen med for- og bakhager i området bør videreføres. Adkomsten med rampe fra gaten anbefales ikke da det vurderes å bryte med særpreget i gaten. Kommunalt råd for funksjonshemmede; anbefaler ikke dispensasjon fra krav til universell utforming, hverken innvendig i det nye bygget eller utvending. Krav til brannsikkerhet i forbindelse med utforming av nybygg og avstand til oppstillingsplass. Mangler ved VA rammeplan. Det henvises til Fagetatens vurdering for fagetatens synspunkt på aktuelle tema. Endringer etter offentlig ettersyn Endringene som er foretatt etter offentlig ettersyn, fremgår av vedlegg D. Alt planmateriale er oppdatert i henhold til endringene. Kort oppsummert innebærer endringene: Antall boenheter i felt BBB er redusert med 1 (totalt 6). Utvendig trapp (BBB) og rampe fra Falses vei er tatt ut av planen. Som en konsekvens av dette er grensen mellom felt BBB og BFS, samt % - BRA for felt BBB justert. Byggegrensen mot eksisterende villa (Falsens vei nr. 59) er trukket tilbake med 1,4 meter (tidligere 1 meter). Byggegrense mot vei er justert med ca. 0,5 meter, slik at avstand til vei er økt fra 3,3 3,5 meter til 3,9 4 meter. Side 2 av 9
Fagetatens vurdering Alle aktuelle tema er vurdert, men nedenfor følger kun kommentarer til de aktuelle hovedproblemstillingene i saken. I tillegg kommenteres forholdet til barn og unges interesser, universell utforming og naturmangfoldloven. For opplysninger om øvrige tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Områderegulering I henhold til kommuneplanens arealdel (KPA 2010) stilles det krav om områderegulering før detaljregulering kan vedtas, jf. pkt.1. I tillegg fremkommer det i pkt. 20 at Strategiprogrammet for lokalsenter S11 Wergeland (byrådssak 1073-08) skal supplere KPA 2010. Planområdet inngår her i delområde W1: Ferdig utbygd område W 1:Den nordre og østre del av senterområdet, vist som W 1 på vedlegg 1, har allerede en homogen urban struktur som bør videreføres og være retningsgivende for innfylling av ny bystruktur ( missing links ). Kommunen har foreløpig valgt å ikke utarbeide områderegulering for dette området. Fagetaten vurderer det slik at strategiprogrammet vil til dels erstatte en områderegulering. Det presiseres imidlertid at de nødvendige områdebetraktningene er en del av foreliggende plansak. Fortetting Planområdet inngår i S11 Sentrumsformål etter KPA 2010. Wergeland (S11) er i KPA 2010 definert som et lokalsenter og bybanestopp. Maksimal utnyttelsesgrad er satt til %-BRA=250 % med en maksimal byggehøyde på 16 meter. Planområdet omfattes av hensynssone for bevaring av kulturmiljø; Arkitektur villa/bolig/hage. For felt BBB er de maksimale verdiene oppgitt til %-BRA=170 %. Dette gir rom for 350 m 2 BRA bolig og 276 m 2 BRA under terreng. I forslag til bestemmelser er det satt krav om inntil 6 nye boenheter. Maksimal møne- og gesimshøyde er henholdsvis kote +56,9 og kote +53,3 (mot sør). Dette tilsier at ny bebyggelse kan bli 13,6 meter (fra Falsens vei, ca. kote +43). Det vises til figur 2 for byggehøyder for nærmeste nabobebyggelse. Figur 2: Viser møne- og gesimshøyde (k+) for eksisterende bebyggelse. Hagen ved eksisterende villa ligger på kote +45 46. Side 3 av 9
Foreliggende planforslag utgjør et lite fortettingsprosjekt som bidrar forholdsvis lite til den totale boligproduksjonen i Bergen kommune. «Eplehagefortetting» kan imidlertid være konfliktfylt og blant annet gi uheldige lokale trafikkbelastninger, reduserte bokvaliteter og ha negativ innvirkning på et områdes særpreg. Rådet for byforming og arkitektur (RBA) påpeker at nærområdet har gjennomgått en ombygging de siste årene og derigjennom mistet flere av de kvalitetene som gjorde det stedstypisk. Som en konsekvens av dette stilles det spørsmål om villaen/ Falsens vei nr. 59 (3 boenheter) skal bevares. Byantikvaren påpeker at villaen er verneverdig, og at det er et av de få husene i området som er fra tiden før reguleringsplanen for Finnbergåsen ble realisert i 1921. Forslagstiller ønsker å se villaen i en sammenheng med nybygget. Det vises til illustrasjonsplan hvor inngangspartiene vender inn mot samme plass/ felles uteoppholdsareal. På bakgrunn av forannevnte anbefales det at villaen bevares. I løpet av planprosessen er det tatt grep for å tilpasse nytt bygg til strøkskarakteren, med tanke på volum, takvinkel m.m. Etter offentlig ettersyn er fotavtrykket redusert ytterligere; - Byggegrensen mot villaen er trukket tilbake med 1,4 meter, hvilket tilsier at avstanden til nybygget vil bli minimum 3,4 meter på det smaleste. I vedlagt illustrasjonsplan er arealet mellom nybygget og villaen vist som fellesareal/ inngangsparti til de ulike leilighetene. - Byggegrense mot Falsens vei er økt fra henholdsvis 3,3 3,5 meter til 3,9 4,0 meter. Tallene ovenfor inkluderer også et 2 meter bredt fortau. Det er videre satt krav om det skal legges til rette for et areal for beplantning (minimum 1 meter bredt) for del delen av bygget som vender mot Falsens vei (punkt 5.2.8). Dette for å innarbeide varianter av de grønne de grønne forhagene som er stedstypisk for nærområdet. Etter fagetatens vurdering er dette et viktig hensyn å videreføre. RBA har stilt spørsmål om møneretningen burde orienteres mot nord-syd. Dette for å samsvare mer med den eksisterende bebyggelsen på vest siden av Falsens vei (se figur 2). Fagetaten slutter seg til den foreslåtte løsningen. Det vises til eksisterende villa og tilpasninger til denne (takvinkel, byggehøyde). Bebyggelsen på østsiden av veien har samme orientering som det planlagte bygget. Planlagt bebyggelse vil påvirke nabolaget, herunder endrede forhold hva angår utsikt, innsyn og solforhold. Overordnede politiske mål og fortetningsstrateger gjør likevel at ulempene for berørte naboer vurderes til å være påregnelig, da planområdet ligger ca. 250-300 meter fra bybanestoppene på Wergeland og Brann stadion. Arealet som nå ønskes bebygget, er en del av hageanlegget til eksisterende villa (se figur 2). Nabo nord for planområdet, Falsens vei 53, har uteoppholdsareal på bakkeplan mot vest, samt to balkonger mot nord. Ved vårjevndøgn (20 mars) vil nybygget kunne gi skygge før kl. 12.00. I følge vedlagt solstudie fra dagens situasjon har denne delen av eiendommen sol før kl. 12.00 og noen timer etter 15.00. Fra mai vil eiendommen ikke bli nevneverdig berørt av skygge fra nybygget. Øvrige naboer i vest og øst for planområdet vil kun i mindre grad sjeneres av skygge på grunn av det nye bygget. Det vises til vedlagte solstudier (vedlegg H). Side 4 av 9
Byggegrense mot nord sikrer en videreføring av siktlinjen fra Finnbergåsen (mot Landås). Det vises til figur 3. Etter offentlig ettersyn ble utvendig trapp (felt BBB) og rampe fra Falses vei tatt ut av planen. Som en konsekvens av dette er grensen mellom felt BBB og BFS og % BRA for felt BBB justert (fra 150 % til 170 %). I den sammenheng påpekes det at m 2 BRA ikke er endret, men kun fordelt på et mindre felt. Det vises merknadskjema, vedlegg D. Trafikkforhold og parkering Trafikksituasjonen i nærområdet er ikke tilfredsstillende. Adkomstveien er lang og smal, uten fortau og med til dels vanskelig fremkommelighet (kantparkering), herunder for brannbil. I foreliggende planforslag er vurdert ulike løsninger til veiutvidelse. Etter anbefaling fra bymiljøetaten og fagetaten utvides veiareal mot vest. Det vises til boligprosjektet lengre sør i Falsens vei, arealplan - ID 62190000, der det er lagt til rette for Figur 3: Hvit firkant viser ca. plassering av nybygget (innenfor siktsonen). oppgradering av eksisterende veinett. Herunder nytt fortau (ca. 85 m) på vestsiden av veien. Foreliggende planforslag bygger videre på løsningen i sør og regulerer ytterligere ca.100 m nytt fortau på vestsiden av Falsens vei. Etablering av fortau/frisikt vil kreve inngrep i tilliggende eiendommer, jf. vedlegg P. I tillegg vil fjerning av kantparkering for deler av Falsens vei kunne føre til en vanskeligere parkeringssituasjon for beboerne langs veien. Dette må imidlertid sees i sammenheng med områdets nærhet til bybanestoppene på Wergeland og Brann stadion (ca. 250 300 meter). For noen av de tilliggende eiendommene vil det være mulig å etablere noe parkering på egen eiendom. Det åpnes opp for en lav parkeringsdekning for felt BBB og BFS, herunder 1,0 parkeringsplass for bil per 100 m 2 BRA bolig. Dette tilsier at det kan etableres 5 parkeringsplasser hvorav en skal være universell utformet. Parkering skal løses i parkeringskjeller. I forslag til bestemmelser (punkt 5.2.9.4) er det krav til at fasader over terreng skal behandles på en estetisk tiltalende måte. Etter fagetatens vurdering vil de trafikale oppgraderingene være medvirkende til å bedre trafikksikkerheten og fremkommeligheten i nærområdet. En eventuell fremtidig total løsning/ forbedring av trafikksituasjonen i hele området, herunder parkeringssituasjonen (beboerparkeringsanlegg), vil imidlertid kreve et større overordnet grep som ikke kan løses i foreliggende planforslag. Trafikksikkerhet og støy i anleggsperioden Det påpekes at støygrenser-/retningslinjer i Klima- og miljødepartementets retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging T-1442/2016 (link) er bindende for all aktivitet i planområdet, herunder bygg- og anleggsstøy på kvelds- og nattestid. På dagtid er støygrensene for bygg- og anleggsstøy å betraktes som retningsgivende. Side 5 av 9
Erverv av grunn Utvidelse av veigrunn for å etablere fortau innebærer erverv av grunn. Arealet som forutsettes ervervet, ligger på vestsiden av Falsens vei. Det vises til grunnervervskart (vedlegg P). Eier av Falsens vei 63 er i sin uttalelse negativ til inngrepet og viser til at bøkehekken inngår i en grønnstruktur som er stedegen for nærområdet. På bakgrunn av dette er det stilt spørsmål om veiutvidelsene kan omfatte begge sider av Falsens vei, slik at hekken kan bevares. Figur 4: Bøkehekk ved Falsens vei 63. Etablering av fortau vurderes å være et nødvendig sikkerhetstiltak for gående og kjørende. Samtidig ser fagetaten verdien av å opprettholde strukturen i gaten med hekker etc. Som et kompromiss er det for vegformål åpnet opp for å justere formålsgrenser med inntil +/- 0,5 m (punkt 6.1.2). Det påpekes at krav til fortausbredde er redusert med 0,5 meter gjennom planprosessen. I forslag til bestemmelser (punkt 6.3.1) er det satt krav om at området etter avsluttet anleggsperiode i størst mulig grad skal settes i stand slik det var før inngrepet. Dette fordrer at forslagstiller utarbeider avtaler med grunneiere/ festere i forkant av utbyggingen. Universell utforming Det er utfordringer knyttet til foreslått bebyggelse og tilgjengelighet. Det er en høydeforskjell mellom Falsens vei (kote +43) og eksisterende eiendom (ca. kote +46) på ca. 3 meter. Til offentlig ettersyn var det vist en adkomst med rampe fra gaten. Denne er imidlertid tatt ut av planforslaget i samråd med Byantikvaren og fagetaten da en slik konstruksjon vurderes til å bryte med særpreget i gaten, samt virke skjemmende for den verneverdige villaen. I følge planbeskrivelsen ønskes atkomst fra Falsens vei løst via trapper til felles uteplass og parkeringskjeller. Et nybygg med heis kunne løst problemet, men det er også utfordringer med heis i et så lite prosjekt (økonomi, areal). Etter en samlet vurdering fremmes forslaget uten en løsning som sikrer tilgjengelighet for alle. Uteoppholdsarealer Det legges opp til at felles uteoppholdsareal for eksisterende villa (3 boenheter) og planlagt bebyggelse (6 boenheter) skal løses i lag. I henhold til punkt 10 i KPA 2010 skal det legges til rette for minimum 15 m 2 fellesareal pr. boenhet, der minimum halvparten av arealet skal ha sol kl.15 ved vårjevndøgn. For 9 boenheter tilsvarer dette minimum 135m 2 felles uteareal, der minimum 67,5m 2 skal ha sol kl.15 ved vårjevndøgn. Etter vår vurdering er det kun arealene utearealene nord, sør og øst for eksisterende villa som er store nok til å kunne regnes som felles utearealer. Arealene utgjør til sammen ca. 250 m 2. Innenfor disse arealene er vist to områder (ca. 64m 2 ) som tilfredsstiller kravet om sol ved vårjevndøgn, hvilket vil si at det mangler 3,5 m 2. Etter en samlet vurdering anses dette som tilstrekkelig. Figur 5: T.h. Skråfoto av dagens situasjon. Teigarealet utgjør ca. 759 m 2. T.h. utklipp av illustrasjonsplan. Arealet nord, sør og øst for eksisterende villa måler ca. 250 m 2. Side 6 av 9
Det foreslås å redusere andel privat uteoppholdsareal for eksisterende villa (BFS). Det er i dag ikke opparbeidet noe ekstra utover den eksisterende hagen. Det vises til figur 5. Etter KPA 2010, punkt 10a, skal det legges til rette for minimum 50m 2 privat uteareal pr. boenhet for bygg med 3 boenheter. Gjennom planforslaget foreslås det å redusere kravet til minimum 7m 2 privat uteoppholdsareal pr. boenhet (punkt 5.3.1.3). Dette er i henhold til dages arealkrav for bebyggelse med mer enn 4 boenheter. For eksisterende villa medfører dette 43 m 2 mindre areal pr. boenhet. Med bakgrunn i overordnede mål om fortetting kan aksepteres en reduksjon av andel privat uteoppholdsareal for de eksisterende boenhetene. Renovasjon Til offentlig ettersyn påpeker BIR at det primært ønskes fremtidsrettede avfallsløsninger ved etablering av nybygg, gjerne felles for flere boligområdet. Samtidig utgjør begrenset areal og fremkommelighet en utfordring. I forslag til bestemmelser er det sikret at det skal utarbeides en renovasjonsteknisk avfallsplan (RTP) som skal vedlegges søknad om tillatelse til tiltak innenfor felt BBB (punkt 2.4). Videre er det satt krav om at plassen skjermes/overbygges ut fra estetiske og forurensningsmessige forhold. Plassering og utforming skal godkjennes av BIR (punkt 5.2.7). Fagetaten vurderer dette til å være tilstrekkelig. Barn og unges interesser Det er ikke fremkommet opplysninger som tilsier at aktuelt utbyggingsareal er i bruk av barn og unge (privat hageareal). Trafikksituasjonen i området er ikke tilfredsstillende, men med henvisning til de viste avbøtende tiltakene, herunder nytt fortau, samt at hastigheten i området er lav, vurderer fagetaten det slik at hensynet til barn og unge er ivaretatt på en tilfredsstillende måte. Årstad bydel har 7 skoler kommunale skoler, der Fridalen barneskole ligger innenfor en 600 radius fra planområdet. I tillegg ligger DaVinci Montessoriskole (privat skole) i tilsvarende gangavstand fra planområdet. Det vises til tabell 1 for prognoser for Fridalen skole. Enhet Kategori Kapasitet Elevtall 2015/16 Forventet elevtall Forventet elevtall 2019/20 2020/30 Fridalen Barneskole 500 467 529 540 Tabell 1: Forventet elevtall ved Fridalen barneskole i perioden 2015 2030. Stor elevtallsvekst tilsier at skolekapasiteten i Årstad bydel vil måtte utvides innenfor planperioden. Det vil ikke være tilstrekkelig å justere opptaksområder eller definere skoler som fulle for å kunne møte denne utfordringen. Den samlede kapasiteten vil uansett være for liten (skolebruksplan 2016-2030). Dekningsgrad i for barnehageplasser i Årstad byområde pr. 15.12.2015 var på 83 %. Barnetallet i byområdet forventes å stige med om lag 450 barn fram til 2030. Økningen er størst tidlig i perioden (2016-2022) og flater deretter ut (barnehagebruksplan 2016-2030). Etter fagetatens vurdering vil foreslått utbygging (maksimalt 6 boenheter) ikke føre til vesentlig økning av barnefamilier, hvilket innebærer at verken barnehage- eller skolekapasiteten i bydelen i særlig grad vil bli berørt. Når det gjelder behovet for barnehageplasser, er det er satt krav om at tilfredsstillende barnehagedekning i bydelen skal dokumenteres før utbygging. Side 7 av 9
Rekkefølgekrav Følgende fremkommer i byrådets vedtak knyttet til Strategiprogrammet for Wergeland lokalsenter: Alle utviklingsprosjekt innenfor senterområdet skal bidra forholdsmessig til etablering av ny, og oppgradering av eksisterende offentlig infrastruktur, herunder ny offentlig Wergelands plass ved bybanestoppet. Det må inntas rekkefølgebestemmelse om dette i alle reguleringsplaner innenfor S 11. Forannevnte er fulgt opp i forslaget til bestemmelser. I tillegg inngår etablering av fortauet SF1-4 i rekkefølgekravet. Naturmangfold Det er ikke registrert noen spesielle grøntfaglige registreringer i planområdet, verken i kommunen sitt kartgrunnlag, Artskart eller Naturbase. Foreslåtte tiltak vurderes ikke å være i konflikt med de interesser naturmangfoldloven er ment å ivareta. Konklusjon Fagetaten slutter seg i hovedsak til hovedformålet bolig og det planfaglige grepet i planforslaget. Forslaget til reguleringsplan vurderes å være tilfredsstillende og anbefales vedtatt. Anbefalt forslag fra fagetaten: I medhold av plan- og bygningslovens 12-12, jf. samme lovs 12-11, vedtas følgende forslag til detaljregulering: Årstad, gnr. 159, bnr. 396, Falsens vei, Reguleringsplan, Arealplan-ID 64960000, vist på plankart sist datert 06.02.18. Tilhørende reguleringsbestemmelser datert/revidert 23.02.18. PLAN- OG BYGNINGSETATEN Stein Hustveit for Petter Wiberg - avdelingssjef Mette Svanes - etatsdirektør Brevet er elektronisk signert og har derfor ingen underskrift. Side 8 av 9
Vedlegg Dokument Dato A. Plankart 06.02.18 B. Reguleringsbestemmelser 23.02.18 C. Planbeskrivelse 26.01.18 D. Merknadsskjema 26.01.18 E. Merknadskart 11.10.17 F. Illustrasjonsplan 14.12.17 G. Snitt og oppriss 14.12.17 H. Sol- og skyggeillustrasjoner 14.12.17 I. Fotomontasje / perspektiv 14.12.17 J. VA-rammeplan 10.02.17 K. Kulturmiljørapport 07.03.16 L. Risiko- og sårbarhetsanalyse 09.09.16 M. Vurdering av naturmangfold 26.01.18 N. Skisse videreføring av fortau mot nord 22.08.16 O. Grunnervervskart 17.11.16 Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se http://www.bergen.kommune.no/innsynpb/ snr. 201533931 Side 9 av 9