ARKIV: 027/0036/L42 UTVALG: UTVALGSSAKSNR: MØTEDATO: Planutvalget 22/

Mandal Kommune SAKSFREMSTILLING SAKSBEHANDLER: Flutra Demaj SAKSMAPPE: 2015/2401 ARKIV: 027/0036/L42 UTVALG: UTVALGSSAKSNR: MØTEDATO: Planutvalget 22/16 10.02.2016 SØKNAD OM DISPENSASJON FRA FRILUFTSFORMÅL I GJELDENDE REGULERINGSPLAN -TERRASSE 27/36 SKJERNØYVEIEN 111 TILTAKSHAVER OVE OG ANN KRISTIN LINDANGER - BEFARING Rådmannens forslag til vedtak: Planutvalget finner med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2 å avslå søknaden om dispensasjon fra plan- og bygningslovens 1-8, (forbud mot tiltak i 100-metersbeltet), og områderegulering for Strømsvika- Sodevika med tilhørende bestemmelser søknaden om oppføring av frittliggende platting med rekkverk som omsøkt. Vedtaket begrunnes med at plattingen vil medføre til at hensynet med regulert friluftsformål og hensynet bak forbudet mot tiltak i 100-metersbeltet vil bli vesentlig tilsidesatt. Det vises i denne sammenheng til at plattingen og rekkverket ikke er i tråd med statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen. Dette er retningslinjer som ifølge planog bygningsloven 19-2, tredje ledd, skal tillegges vekt ved den helhetlige vurderingen i en dispensasjonssøknad. Dette vedtaket kan påklages. Frist for å klage er satt til tre uker etter mottakelse av særutskriften. Se vedlagte orientering. Behandling i Planutvalget - 10.02.2016 : Befaring ble foretatt. Rådmannens forslag ble enstemmig vedtatt Vedtak i Planutvalget - 10.02.2016 : Planutvalget finner med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2 å avslå søknaden om dispensasjon fra plan- og bygningslovens 1-8, (forbud mot tiltak i 100-metersbeltet), og områderegulering for Strømsvika- Sodevika med tilhørende bestemmelser søknaden om oppføring av frittliggende platting med rekkverk som omsøkt. Vedtaket begrunnes med at plattingen vil medføre til at hensynet med regulert friluftsformål og hensynet bak forbudet mot tiltak i 100-metersbeltet vil bli vesentlig tilsidesatt. Det vises i denne sammenheng til at plattingen og

rekkverket ikke er i tråd med statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen. Dette er retningslinjer som ifølge planog bygningsloven 19-2, tredje ledd, skal tillegges vekt ved den helhetlige vurderingen i en dispensasjonssøknad. Dette vedtaket kan påklages. Frist for å klage er satt til tre uker etter mottakelse av særutskriften. Se vedlagte orientering. 1 Søknad om dispensasjon fra reguleringsplan - Strømsviga/Sodeviga 2 Ekstern høring - oppføring av terrasse på gnr 27/36 - Skjernøyveien 111 3 Uttalelse fra Fylkesmannen til søknad om dispensasjon fra reguleringsplan for terrasse 27/36 Skjernøyveien 111 4 Uttalelse fra Ove Lindanger - Terrasse 27/36 Skjernøyveien 111 5 Situasjonskart 6 Flyfoto UTDYPENDE SAKSFREMSTILLING Søknaden: Søknaden gjelder søknad om dispensasjon fra friluftsformålet i gjeldende reguleringsplan samt plan- og bygningslovens 1-8 om forbudet mot tiltak i 100-metersbeltet langs sjø på eiendom med gnr/bnr 27/36. Tiltaket i seg selv gjelder oppføring av frittliggende terrasse ca 15 meter unna hytta og mot sjøen. Terrassen har en størrelse oppgitt til ca 20 m 2. Norvest for terrassen planlegges det oppført terrassebredde på 1,6 meter med glassrekkverk. Gjeldende plangrunnlag: Det aktuelle område reguleres i «Områderegulering for Strømsvika Sodevika med tilhørende bestemmelser», vedtatt av Mandal kommunestyre 13 september 2012, sak nr. 121/12. Ifølge gjeldende reguleringsplan er tomta i sin helhet regulert til bruk for friluftsformål, dette i tråd med plan- og bygningslovens 15-5, andre ledd, nr. 5. I planbeskrivelsen står det at hensikten med planen er blant annet å bevare viktige natur- og friluftsområder på land og i sjø innenfor planområdet. Dette er også konkretisert under planens punkt 5. Tiltaket er også i strid med plan- og bygningslovens 1-8 vedrørende forbud mot tiltak innenfor 100 metersbeltet langs sjø. Begrunnelse for dispensasjon:

Ved søknad om dispensasjon er det ifølge plan- og bygningslovens 19-1 krav om en grunngitt søknad om dispensasjon. Dispensasjonssøknaden er begrunnet i merknadene mottatt etter at samtlige høringsinstanser har avgitt sine uttalelser. Denne er mottatt pr e- post den 23.12.2016 og lyder som følgende: «Denne terrassen vi har søkt om ligger ca 15 meter i fra hytta vår, inne i en privat hage. Tiltaket vil ikke være skadelidende for våre naboer eller naturmiljø. Fri ferdsel i naturen vil heller ikke være en hindring, det går ikke sti gjennom hagen. Å fjerne denne hekken som ble plantet av tidligere eier, kan ikke være ett naturinngrep. Hekken vil bli plantet ett annet sted på tomten.» Protester/bemerkninger: Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningslovens 21-3. Ved varslingsfristens utløp er det ikke registrert merknader i saken. Uttalelser fra annen myndighet: Tiltaket er som følge av dispensasjon fra friluftsformålet i gjeldende plan samt plan- og bygningslovens 1-8, betinget av nærmere uttalelse fra berørte myndigheter, jf. Plan- og bygningslovens 21-5. Ansvarlig søkers/tiltakshavers kommentarer til uttalelser: Kommentarer til uttalelsen følger under punktet begrunnelse for dispensasjon. Vest-Agder Fylkeskommune har i e-post datert 11.12.2016 uttalt følgende: «Høringen er fremlagt Plan og miljøavdelingen samt nyere tid, som ikke hadde noen merknader til planen. Det er i dag ikke registrert automatisk fredete kulturminner i tiltaksområdet. Fylkeskonservator vurderer potensialet for funn som relativt lite og finner det ikke nødvendig å foreta særskilte registreringer i området. Det gjøres imidlertid oppmerksom på at dersom det ved tiltak i marken oppdages kulturminner eller oldsaker, skal arbeidene stanses i den utstrekning de kan berøre fornminnene eller deres sikringssone på 5 meter. Melding skal i så fall straks sendes Vest-Agder fylkeskommune v/fylkeskonservatoren. Tiltakshaver plikter å underrette den som skal utføre arbeidene om dette, men står selv ansvarlig for at det blir overholdt, jf. kulturminneloven 8. Vår kontaktperson når det gjelder forholdet til kulturminneloven vil være arkeolog Ann Monica Bueklev (mobil 918 91 742 e- post: bua@vaf.no).» Fylkesmannen i Vest-Agder uttaler følgende i brev datert den 16.112016: «( ) ( )Omsøkte tiltak skjer ut mot sjøen og uten direkte tilknytning til hytta. Ved å erstatte en hekk med glassrekkverk og terrasse, skades naturverdiene knyttet til landskapet. Vi minner i denne sammenheng om statlige planretningslinjer for differensiert forvalting av strandsonen. Retningslinjene sier eks.vis at bygging og landskapsinngrep skal unngås på arealer som har betydning for bl.a. naturmiljø, landskap og andre allmenne interesser. Eventuelle tiltak bør bare avklares i plan og ikke ved dispensasjon. Her foreligger plan som etter omfattende planprosess bl.a. vektlegger bevaring av vegetasjon og landskap. Vi gir kommunen råd om å avslå søknaden. Samtidig minner vi om at det av pbl. 19-2, annet ledd, følger at det ikke kan gis dispensasjon dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det må fremgå av vedtakets begrunnelse at kommunen har vurdert og tatt stilling til disse vilkårene, jf. forvaltningslovens krav til begrunnelse.» Leder teknisk forvaltnings samlede vurdering:

Ifølge plan- og bygningslovens 19-2 «kan» kommunen gi dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Ordet «kan» viser til at det er ingen som har krav på å få dispensasjon. Utgangspunktet er at gjeldende planbestemmelser med tilhørende arealkart samt bestemmelser i plan- og bygningslov, skal følges. Hvorvidt det kan gis dispensasjon i den enkelte søknad er dermed betinget av en konkret helhetsvurdering av det enkelte tilfellet, jf. Ordet «kan». Regelverket setter to kumulative vilkår, som begge må vær oppfylt for at det skal kunne gis dispensasjon i en sak. Vilkårene for å kunne gi dispensasjon er at «hensyn bak bestemmelsen det dispenseres fra ( ) [ikke] blir vesentlig tilsidesatt», og at fordelene med å gi dispensasjon må være «klart større enn ulempene etter en samlet vurdering», jf. Plan- og bygningsloven 19-2, andre ledd. Plan- og bygningsloven 19-2 er en videreføring av dispensasjonsadgangen som tidligere var hjemlet i plan- og bygningsloven av 1985, dennes 7. Dagens ordlyd ble vedtatt med sikte på en innstramming av dispensasjonsadgangen, og at det tidligere kravet om alminnelig interesseovervekt er i dag erstattet med et krav om en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. som følge av dette vil det normalt ikke være anledning til å gi dispensasjon når hensyn bak bestemmelsen det søkes om dispensasjon fra, fortsatt gjør seg gjeldende med styrke, jf. Prp. 32 s. 242. I plan- og bygningslovens 19-2, 3- og 4 ledd er det fremhevet ulike hensyn som skal tillegges særlig vekt i vurderingen. Første spørsmål blir om dispensasjon til oppføring av frittliggende terrasse med tilhørende rekkverk vil medføre til at hensynet med regulert friluftsområde samt hensynet bak forbudet med tiltak innenfor 100-metersbeltet langs sjøen, vil bli vesentlig tilsidesatt. Reguleringsbestemmelsens punkt 1.1 sier at formålet med reguleringsplanen er å tilrettelegge for havn i Strømsvika, med tilhørende anlegg på land og utvidelse av industriområdet mellom Jåbekk og Sodevika. Det vises også til at det skal tilrettelegges med gode forhold for gående og syklende, samt at viktige friluftsområder skal bevares. Hensikten er å påse at mest mulig av strandsonen holdes fri fra bebyggelse. Det skal tas særlige landskapshensyn i området ved Homsvika og sør for Skodevika. Regjeringen har gitt statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjø. Disse er fastsatt ved kl.res. av 25 mars 2011 jf. Plan- og bygningsloven av 27 juni 2008 6-2. Formålet med disse retningslinjene er å tydeliggjøre arealpolitikk i 100- metersbeltet langs sjøen. Målet er å ivareta allmenne interesser og unngå uheldig bygging langs sjø. I retningslinjene er kystlinjen i Mandal kommune registrert som et av områdene med stort arealpress i strandsonen. Med dette menes at det må vises særlig forsiktighet med å gi tillatelser i strandsonen. Plan- og bygningslovens 19-2, tredje ledd, fastslår at det ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål legges vekt. Planretningslinjene vil følgelig benyttes i den videre dispensasjonsvurderingen. Det avgjørende i denne sammenheng er om en helhetlig vurdering innenfor rammene av lov tilsier at tiltaket ikke vil tilsidesette aktuelle hensyn i denne sammenheng. Plattingen med glassrekkverket er planlagt plassert frittstående, og med minsteavstand målt til 15 meter mot sjøkanten. Tiltaket skal erstatte eksisterende hekk som ble plantet av tidligere eier i området. Plattingen med rekkverket er planlagt plassert med avstand målt til ca 12 meter fra fritidsboligen. Omsøkte tiltak er klart ikke i tråd med verken friluftsformålet i plan og forbudet mot tiltak i 100-metersbeltet mot sjøen, noe som trekker i retning av hensynet bak reguleringsplan og pbl. 1-8 vil bli vesentlig tilsidesatt ved dispensasjon. Planer er blitt gjennom en omfattende beslutningsprosess. Planverk skal fungere som informasjons- og beslutningsgrunnlag, slik at vedtak utenfor rammene av den enkelte plan

vil synes å undergrave hensynet til forutberegnelighet. I dette tilfellet er planen av nyere tid, og en dispensasjon synes dermed klart å ville medføre til undergraving av den som styringsredskap. Det klare utgangspunktet i denne sammenheng er at det ikke bør gis dispensasjon. Tiltakshaver mener i e-post av 23.12.2015 at tiltaket vil ligge inne i en privat hage. Til dette hevdes det at tiltaket ikke vil påføre negative konsekvenser verken for naboer eller naturmiljø. Formålet med gjeldende reguleringsplan og byggeforbudet i strandsonen er primært ivaretakelse av allmennhetens interesser og landskapsvern/naturmiljø. Hekken slik den er plantet, fremstår som mer naturlig opp mot gjeldende formål som følger av planverk og plan- og bygningsloven 1-8. Erstatning av hekk i form av frittstående terrasse og glasshekk mot sjøen uten direkte tilknytning til hytta, synes særlig uheldig sett opp mot friluftsformål og forbud mot tiltak i strandsonen. Videre peker tiltakshaver på at fjerning av hekken ikke kan anses som et naturinngrep, ettersom denne ble plantet av tidligere eier. Hekken går i ett med friluftsformålet og synes mindre inngripende enn oppføring av platting med glassrekkverk. Ifølge retningslinjene i kommuneplanen 2015-2027, retningslinjer for fritidsbebyggelse, punkt A, avsnitt 5, står det at terrasse skal være forbundet med hytte. Videre står det i veiledningen at deler av grøntarealet rundt hytta kan opparbeides med plen/hage/utegulv og svømmebasseng. Det presiseres imidlertid at arealet som opparbeides rundt hytta ikke skal overstige 200 m 2. Teknisk avdeling gjør oppmerksom på at kommuneplanen kun er retningsgivende, ikke bindende, og innebærer dermed at disse ikke kan tillegges avgjørende vekt. Terrassen planlegges her frittstående, ikke sammenbygd med hytten. Formålet med retningslinjene er å påse at hyttebebyggelse utgjør en enhet. Det vanlige er uavhengig av ønsket om enhetlig bebyggelse at terrasser oppføres som naturlig utvidelse av selve hytta. Når terrassen ønskes oppført så langt unna fritidsboligen er det klart at denne ikke er i tråd med retningslinjene i kommuneplanen. Ut fra flybilde kan det synes at tomta allerede har utnyttet tillatt opparbeidet areal for hyttebebyggelse. I retningslinjene for differensiert forvaltning i strandsonen skal bygninger trekkes så langt unna sjøen som mulig, og utvidelse av eksisterende bygninger skal skje i retning bort fra sjøen. Videre viser retningslinjene at utbytting bør så langt som mulig lokaliseres til områder som er bebygd fra før, slik at utbygging skjer mest mulig konsentrert. Slik tiltaket er utformet er ikke denne tiltenkt som forlengelse av eksisterende bygning. Tiltaket bør helt klart i trekkes lengst mulig unna sjøen, slik at det totale inngrepet synes mindre når bebyggelser står samlet. Også tiltakets art tilsier at denne har sin naturlige plass som forlengelse av hyttebebyggelsen, ikke frittstående et stykke unna hytten. Det kan imidlertid tenkes at området mellom hytta og hekken ikke lenger har verdi da denne ut fra ortofoto synes allerede etablert til privat bruk, slik at det dermed også bør kunne gis dispensasjon i dette tilfellet. Samtidig synes omsøkte tiltak, særlig sett opp mot hensynet med planen og statlige retningslinjer, å medføre til at gjeldende hensyn vil bli vesentlig tilsidesatt som følge av tiltaket. Hensynene i gjeldende plan og forbudet mot tiltak i strandsonen gjør seg klart gjeldende med styrke. Plan- og bygningslovens 19-2, tredje ledd, sier at kommunen ikke bør dispensere fra planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Fylkesmannen i Vest-Agder har ut fra en konkret vurdering uttalt at kommunen ikke bør dispensere i denne sammenheng. Negativ uttalelse fra fylkesmannen trekker i retning av at det her ikke bør gis dispensasjon. Etter en samlet og helhetlig vurdering har teknisk forvaltning kommet frem til at terrassen med rekkverk i glass vil medføre til at hensynet med plan og forbudet i strandsonen vil bli «vesentlig tilsidesatt». Vilkårene for dispensasjon er kumulative, der begge må vær oppfylt for at det skal gis dispensasjon. Det første vilkåret er ifølge teknisk forvaltning sin vurdering

ikke oppfylt, og det synes dermed ikke relevant å drøfte vilkåret om hvorvidt fordelene er større enn ulempene. Teknisk forvaltning mener etter en helhetlig vurdering at vilkårene for dispensasjon etter plan- og bygningsloven 19-2 ikke er oppfylt. Konsekvenser for barn og unge: Ettersom platting/rekkverk gjelder privat hytteeier har kommunen vansker for å se at denne vil berøre barn og unges interesser. Eventuell ny søknad: Nærliggende løsning er å søke om dispensasjon for utvidelse av eksisterende terrasse. Dette i tråd med statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen. KONKLUSJON: Søknaden om dispensasjon fra reguleringsplan, områderegulering for Strømsvika Sodevika med tilhørende bestemmelser», vedtatt av Mandal kommunestyre 13 september 2012, sak nr. 121/12 og forbudet mot tiltak i 100-metersbeltet langs sjø fastsatt i plan- og bygningslovens 1-8, for oppføring av frittliggende terrasse med glassrekkverk avslås. Mandal 27.01.2016 Glenn Anderson leder teknisk forvaltning Flutra Demaj byggesaksbehandler