Oslo kommune Bydel Ullern Bydelsadministrasjonen Saksframlegg Dato: 14.01.2015 Saksmappe: Saksbeh: Arkivkode: 2010/1387 Svein Hjelmtveit, 953 07 138 512.1 Saksgang Saksnr Utvalg Møtedato 15/5 Ullern byutviklings- og samferdselskomitè 29.01.2015 Ullern bydelsutvalg 12.02.2015 JARLSBORGVEIEN 2 - UTTALELSE TIL OPPSTART AV REGULERINGSPLANARBEID Bydelsdirektørens forslag til vedtak Bydelen anbefaler forslaget om bygging av bolig, atelier og tårn med følgende forutsetninger/prinsipper for det videre planarbeid: Arealet rundt boligens grunnflate reguleres til bolig over bakken. Under bakken reguleres det til bolig/atelier. Resten av arealene skal i så stor grad som mulig prioriteres til grøntstruktur/friområde. Et tårn i mindre skala vurderes, jfr Byantikvarens innspill. Planforslagets konsekvenser for grønnstruktur og vegetasjon må belyses bedre enn det som hittil er utført. Prosjektet må utformes slik at det tilbyr en opplevelse for de som ferdes på tomten, inkludert belysning av stier og byggverk slik at området blir attraktivt som rekreasjonsområde om kvelden og vinteren. I det videre planarbeid utarbeides et alternativ som viser planområdets egenskaper som et rent friområde/grøntområde i kombinasjon med en arealbruk i tråd med fredningsvedtaket og uten det omsøkte boligprosjektet. Saksfremstilling Ved en misforståelse har denne saken blitt publisert feil på Plan- og bygningsetatens nettsider ved at Bydel Vestre Aker er angitt som aktuell bydel. Fristen for å komme med innspill er derfor forlenget slik at ny frist er tilpasset tidspunkt for når bydelsutvalgets vedtak foreligger. På side 7 i vedlegg 2 og utover finnes kart og illustrasjoner som setter prosjektet inn i en sammenheng i forhold til omgivelsene. På side 15 i vedlegg 2 beskriver forslagsstiller prosjektet slik: «Prosjektet er en kunstinstallasjon som også vil være en kunstnerbolig med atelier. Det består av tre hoveddeler: boligdel, atelierdel og skulpturtårn med hage. I tillegg er det en ankomstsone med garasje og avkjøring fra St.Georgs vei. Det er ønskelig at allmenn ferdsel over tomten opprettholdes og sikres ved tilretteleggelse for gangtrafikk gjennom hovedgangstien som går over tomten og inn i tilliggende friområdet. Det er ønskelig at formål for bolig opprettholdes og at allmenn ferdsel sikres gjennom reguleringsbestemmelser. Det vil være diskusjonsgrunnlag for å omfordele formål med et
makeskifte ved at deler av tomten blir tillagt tilgrensende friområde ved at område som i dag er regulering til friområde som omfatter grunnmuren på gammelt bygg, blir innlemmet i boligformålet. Tomten har boligformål hvor et avgrenset område vil være ønsket som avskjermet hage for kunstnerboligen. Tomten har store høydeforskjeller og høy vegetasjon som kunstinstallasjonen vil tilpasses. Høyde på boligdel har høydepunkt på ca kote + 43 (ca 10 m over planert bakkeplan), mens det er ønskelig med et tårn i 16 meters høyde som tilsvarer ca kote +50 og som vil være maks foreslåtte høyde på tomten.» På side 16 og utover i vedlegg 2 finnes illustrasjoner og kart som beskriver prosjektet. I Plan- og bygningsetatens (heretter PBE) område- og prosessavklaring til oppstartmøte (vedlegg 2) konkluderes det med følgende på side 1: «Prosjektet er en kunstinstallasjon som også er en kunstnerbolig med atelier. Sentrale temaer er om prosjektet er forenlig med intensjonen i fredningsvedtaket som omfatter deler av planområdet, ivaretakelse av friområde, biologisk mangfold, reguleringsformål og avgrensning av disse, samt avkjørsel. Plan- og bygningsetaten anbefaler forslaget under forutsetning av at overfornevnte hensyn ivaretas.» Sentrale deler av PBE sin vurdering av hovedgrepet i forhold til byen, området og overordnete planer i vedlegg 2 gjengis: «4.1.1 Prosjektet, fredningen og utvikling av området Hovedhensikten med fredningen er å verne kunstnerboligene, Munchs atelier med hage og landskapsrommet som disse objektene ligger i. Riksantikvaren har i brev av 16.03.1998 uttalt at det bør være et mål å finne en løsning som åpner for en rimelig grad av utbygging samtidig som intensjonen i fredningen ivaretas. Den delen av kollen som er fredet er vurdert som en del av landskapsrommet rundt Munchs atelier og kunstnerkolonien. At viktige landskapstrekk ved kollen ivaretas, herunder terrengprofil og karakteristisk vegetasjon, blir således premissgivende. At prosjektet har såpass store arealer under bakken kan i dette henseende være en fordel dersom inngrepene gjøres skånsomt. Forutsatt at slike hensyn tas mener Planog bygningsetaten det bør kunne la seg forene å bygge ut området med dette prosjektet og samtidig ivareta intensjonen i fredningen. Det bes redegjøres for hvordan prosjektet kan ivareta landskapshensyn på en best mulig måte og illustreres hvordan prosjektet påvirker landskapet sett fra Munchs atelier og fra vest. Det bør inngås samarbeid med Byantikvaren/Riksantikvaren som videre må vurdere dette i henhold til kulturminneloven. Prosjektet innebærer en kunstinstallasjon som også er bolig og atelier. Plan- og bygningsetaten vurderer at prosjektet vil kunne være et tilskudd til Ekelyområdet og bidra til å videreutvikle den kunstneriske profilen området har. Prosjektet vil på denne måten underbygge en kontinuitet i området, samtidig som det bryter ved å utfordre den tradisjonelle boligtypologien. Dersom allmennhetens tilgjengelighet på planområdet sikres vil prosjektet dessuten kunne gi merverdi for beboere og andre besøkende i området.
4.1.2 Formålsavgrensning og allmenn ferdsel Det foreslås en omregulering av en del av areal regulert til bolig med en del av areal regulert til friområde (se figur nedenfor). Dette medfører at et areal på 0,87 daa blir friområde mens et areal på 0,64 daa blir regulert til bolig. Plan- og bygningsetaten vurderer at dette byttet kan være hensiktsmessig med tanke på at område registrert med biologisk mangfold samsvarer mer med foreslått regulering enn slik reguleringssituasjonen er i dag (jamfør figur 10). Det gir også en større friområdebuffer mot kunstnerkolonibebyggelsen i vest. En ulempe vil kunne være at det mer attraktive flate partiet på toppen av kollen blir mindre tilgjengelig for turgåere, mens man i bytte får et skrånende terreng til friareal. Det anses imidlertid som positivt at utkikkspunktet blir liggende i regulert friareal. Et alternativ ville kunne være å regulere større deler av område over bakken til friområde, mens man regulerer til bolig rundt boligens grunnflate over bakken, og til bolig/atelier under bakken. I og med at store deler av prosjektet er under terreng vil dette være mulig. Man vil på denne måten reguleringsmessig kunne adskille de private arealene under bakken fra de som er mer tilgjengelig for allmennheten over bakken. En slik lagvis regulering bes vurderes. Planområdet er som nevnt benyttet til tur- og friområde av beboere i området og andre. Turvei A4 går nord for planområdet og berøres ikke. Det går flere uformelle stier inne på planområdet. Forslagsstiller sier at det er ønskelig at allmenn ferdsel over tomten opprettholdes og sikres ved tilretteleggelse for gangtrafikk gjennom hovedgangstien som går over tomten og inn i tilliggende friområde. Plan- og bygningsetaten ser det som viktig at allmenn ferdsel over tomten sikres, også at det legges opp til en inngang til området fra sør der det er barnehage. På denne måten kan noe av dagens funksjon som turområde ivaretas, samtidig som kunstinstallasjonen gjøres tilgjengelig for allmennheten. Det vurderes at et prosjekt som dette har et potensial til å virke mindre privatiserende enn et mer tradisjonelt boligprosjekt da det også er en kunstinstallasjon som vil være tilgjengelig for besøkende, samt at det ikke er lagt opp til private hagearealer rundt boligen (bortsett fra skjermet hage i nord). Det ser ikke ut til å være forbindelser mellom boligens indre arealer og utearealer på tomten bortsett fra en inngang mot St Georgsvei, en mot sør og en ut i privat hagedel. Dette gjør også at arealet over bakken på kollen vil kunne virke mindre privatisert» I vedlegg 4 fremholdes følgende av byantikvaren: «Byantikvaren finner konseptet interessant, og tror det vil være lite forstyrrende sett fra Munchs atelier. Det vurderes imidlertid at tårnet kan være et problematisk element. Tårnet er et sterkt grep som markerer seg i landskapsrommet. Det 16 meter høye tårnet er etter Byantikvarens vurdering ikke innenfor landskapsrommets tålegrense. Byantikvaren anser et alternativt tårn i mindre skala som en mer akseptabel løsning, og vil vurdere dette nærmere. Videre heter det: «Byantikvaren mener det er hensiktsmessig å videreføre tankegangen om åpenhet og mangel på privatisering i Ekely-området. Det er viktig å sikre samspillet privat/offentlig i reguleringen. Byantikvaren er mer positive til en offentlig situasjon fremfor privatisering av eiendommen. Byantikvaren foreslår å regulere vekk retten til å sette opp gjerder i grensen» I vedlegg 5 fremholdes følgende av bymiljøetaten: «Er skeptiske til privatisering av grøntområdet. Dette gjelder hele kollen som er et viktig turområde i dag, også den delen som er regulert til bolig. Bymiljøetaten er opptatt av å ivareta eksisterende grønnstruktur.
Det er negativt at det flate partiet på toppen ikke lenger vil bli et brukbart grøntareal. Det er mindre hensiktsmessig å bytte friarealregulering slik at skråningen blir regulert til friområde da dette arealet er mindre brukbart. Turveien som går nord for planområdet vil bli forringet av en utbygging av kollen. Det er problematisk med privat hagedel inntil turveien. Bymiljøetaten ønsker å i større grad få belyst konsekvensene av planforslaget, både hva gjelder grønnstruktur, vegetasjon og trafikk.» Deler av uttalelse i vedlegg 7 fra styret i Stiftelsen Dokka barnehage gjengis : «Vi kan ikke se at de foreslåtte planene bringer en berikelse til vårt nærmiljø. Vi ser med skepsis på at deler av utbyggingen skal være en underjordisk installasjon og begrunner dette med tidligere kjente problemer i området med leirjord og påfølgende setningsskader: Det sies at deler av området kan benyttes som friareal med fri ferdsel. Det er altfor upresist. En senere eier kan komme til å forvalte en slik utydelig lovnad annerledes. I praksis betyr forslaget at svært mange barn mister en kjærkommen grønn lunge i boligmiljøet.» Deler av uttalelse i vedlegg 6 fra Hoff Terrasse sameie gjengis: «Dersom Kikkut blir bebygget, mener vi at: a) de uformelle stiene er like viktige som de formelle (turveien) b) det kan åpnes for en viss belysning av stier og byggverk slik at Kikkut blir attraktivt som rekreasjonsområde om kvelden og vinteren c) utbygger i anleggsperioden og etterpå bør pålegges å innrette seg slik at blant annet scila-lia mot sør-øst ikke blir ødelagt d) innkjøring fra krysset med Gråbrødreveien er klart å foretrekke. Innkjøring ved St. Edmundsv 33 vil dele friluftsområdets nedre del i to og være et betydelig inngrep. Krysset ved Gråbrødreveien er i dag uoversiktlig og går i praksis i fire retninger. Enkelte beboere holder relativt høy fart, dessverre. Siktforhold, veibredde og overganger må tilpasses farten folk faktisk holder» Videre heter det i sameiets uttalelse følgende: «Primært ønsker vi at hele Kikkut reguleres til friområde og at Bymiljøetaten tar ansvar for vedlikehold av restene av det gamle hageanlegget og rydder vekk kratt og gamle gjerder. Dette krever at Oslo kommune gjennomfører en omregulering. Uansett om ansvaret for dette ligger i PBE eller BYM, bør omregulering ikke drøye. Vi viser til at da vi spurte de lokale partilagene før valget i 2011, ville alle partiene unntatt AP bevare Kikkut som grøntområde. Utbyggingen som foreslås her bevarer ikke Kikkut som grøntområde. Dersom det tillates utbygging, ber vi om at momentene ovenfor hensyntas. Vi ønsker Bjarne Melgaard er velkommen som nabo. Vi håper han vi velge å bo hos oss og ikke bare ute i den store verden.» Økonomiske konsekvenser: Ingen Administrative/organisatoriske konsekvenser: Ingen Bydelsdirektørens vurderinger Dette prosjektet er komplekst og involverer mange forskjellige interesser og hensyn. Hensynet til fredning/bevaring av kulturminner og hensynet til friluftsinteresser (og biologisk mangfold) anses å være de viktigste interessene, og private utbyggingsinteresser må innordne seg disse interessene. Hensynet til utbyggingsinteresser på den ene siden og hensynet til kulturminner/fredningshensyn og friluftsinteresser på den andre siden handler også om privatisering av området og offentlige/allmenne interesser. Bydelsdirektøren er enig med
Bymiljøetaten som uttaler at de er skeptiske til privatisering av grøntområdet. I likhet med denne etaten mener bydelsdirektøren at planforslagets konsekvenser for grønnstruktur og vegetasjon må belyses bedre enn det som er utført hittil. Det vises i denne sammenheng til at hele kollen i dag er et viktig turområde, også den delen som er regulert til bolig. Derfor bør det i det videre planarbeid utarbeides et alternativ som viser planområdets egenskaper som et rent friluftsområde i kombinasjon med en arealbruk i tråd med fredningsvedtaket. Her er det på sin plass å vise til uttalelsen fra Hoff Terrasse sameie som uttaler at hele Kikkut bør reguleres til friområde. I samme retning går uttalelsen fra styret i Stiftelsen Dokka barnehage som mener planene ikke bringer en berikelse til sitt nærmiljø, og fremholder at forslaget innebærer at svært mange barn mister en kjærkommen grønn lunge i boligmiljøet. Bydelsdirektøren merker seg at Byantikvaren «er mer positive til en offentlig situasjon fremfor privatisering av eiendommen». Et rent friområde m/ arealbruk i tråd med fredningsvedtaket vil være i tråd med denne delen av Byantikvarens innspill. Bydelsdirektøren merker seg også at Byantikvaren «finner konseptet interessant, og tror det vil være lite forstyrrende sett fra Munchs atelier». Videre framgår det av sitat ovenfor at PBE anbefaler planforslaget under forutsetning av at en rekke hensyn ivaretas, herunder hensyn til fredningsvedtaket, ivaretakelse av friområdeinteresser etc. I forhold til friområdeinteressene foreslår etaten at et alternativ kan være å regulere større deler av området over bakken til friområde, mens man regulerer til bolig rundt boligens grunnflate over bakken, og til bolig/atelier under bakken. På denne måten kan de private arealene under bakken adskilles fra arealer som er mer tilgjengelig for allmennheten over bakken. En slik fremgangsmåte kan gjøre det lettere å realisere boligprosjektet samtidig som man ivaretar området som turområde/grøntområde. For øvrig bør et tårn i mindre skala vurderes, jfr Byantikvarens innspill. Trykte vedlegg: 1) Epost av 09.01.2015 fra Spor arkitekter AS 2) Plan- og bygningsetatens område- og prosessavklaring til oppstartmøte datert 22.11.2013. 3) Referat fra oppstartmøte 06.01.2014 utarbeidet av Plan- og bygningsetaten 4) Referat fra dialogmøte med Byantikvaren 14.02.2014 utarbeidet av Plan- og bygningsetaten 5) Referat fra dialogmøte 12.03.2014 med Bymiljøetaten utarbeidet av Plan- og bygningsetaten 6) Uttalelse i epost av 05.01.2015 fra Hoff Terrasse sameie. 7) Uttalelse av 12.01.2015 fra styret i Stiftelsen Dokka barnehage Ullern, 14.01.2015 Marie Anbjørg Joten bydelsdirektør