Rehabilitering av Plogveien brl. Informasjonsmøte 25.10.18
Agenda Innledning bakgrunn og prosess frem til i dag styreleder Thomas H.Tveit Vedlikeholdsbehov ved OBOS Prosjekt AS Praktisk gjennomføring av vedlikeholdsprosjekter fremdrift, konsekvenser for beboere m.m. ved OBOS Prosjekt AS Mulig investeringsbehov og konsekvenser for felleskostnader ved OBOS prosjekt AS Veien videre styreleder Thomas H. Tveit Åpen diskusjon - spørsmål og svar
Underlagsrapporter
Tilstandsanalyse og mulighetsstudie Vurdering av tilstand og muligheter Kostnadsestimat
Vedlikehold - overordnet Bygningsmassen er normalt godt vedlikeholdt, men tilfredsstiller ikke dagens krav til modernitet og komfort. Enkelte bygningsdeler bærer preg av å nærmere seg, eller ha passert teknisk levetid. Det anbefaltes byggetekniske-, VVS-tekniske-, elektrotekniske- og branntekniske tiltak. Naturlig tidspunkt for en total rehabilitering i borettslaget.
VVS ANNET TAK FASADER Vedlikeholdsbehov Utskifting av samtlige vinduer og balkongdører. Etterisolering av alle fasader langfasader og gavler Nye inngangsfasader inklusive nye inngangspartier Takutbedring med brannseksjonering av tak Etterisolere tak Sette inn brannsikre leilighetsdører (ca 50 stk), samt nye branndører i kjeller Oppgradere fellesarealer trapperom og kjeller Heldekkende brannvarslingsanlegg, nødlysanlegg, system for porttelefoner Oppgradere el. tavler i tekniske rom / vaskerier Bytte alt av vann- og avløpsrør og nye våtrom Berederanlegg og rørisolasjon m.m
Hvorfor vedlikeholde?
Nødvendige tiltak vinduer og balkongdører Byggeteknisk levetid for vinduer er utløpt Råteskade og løse glasslister kan gi risiko for «nedfall», ref. HMS-krav til boligselskapet Dårlig isoleringsevne og luftlekkasje gir opplevelse av trekk og kaldras Fasader som ligger mot Ringveien er støyutsatt. Lydreduserende vinduer vil avhjelpe dette
Vinduer/balkongdører Aluminiumsbekledning Fargevalg Lydkrav Lys-varmeregulerende Solavskjerming
Nødvendig tiltak tak og piper Opprinnelig dekke over øverste etg. er etterisolert, men tilfredsstiller ikke dagens krav til isoleringsevne eller utførelse. Mangelfull lufting og ujevn isolasjon Konsekvens er energitap og kondensfare Piper på tak må beslås / behandles. Taktekking nærmer seg teknisk levetid Takkonstruksjon er ikke brannseksjonert
Tak og piper Spiker
Vedlikeholdstiltak fasade Etterisolering vil redusere energikostnader og redusere opplevelse av kalde gulv og vegger (bedre komfort). Kondensering mot kalde flater på innvendige vegger, gir dårlig inneklima. Etterisolering vil løse dette. Eksisterende balkongfronter reduserer innslipp av dagslys. Nye balkongfronter vil gi mer lys uten å øke innsyn. Fasader har behov for en arkitektonisk oppgradering.
Fasader og kuldebroer
Fasader etterisolering
«Nye»balkonger eksempel på oppgradering Nye balkongfronter i glass Mulighet for innglassing Glasstak over øverste etg Rektangulære balkonger Balkongbrystning slipper lys inn, uten at det er innsyn.
Hvordan kan det bli - balkongfasader
Vedlikeholdsbehov trapperom Trapperommet fremstår nå som umoderne og mørke Vurderer tosidige håndløpere «Nyttig for alle og nødvendig for noen».
Trapperom muligheter «Helt» glassfelt i hele blokkens høyde mot inngangsfasade Bedre belysning, både via dagslys og lamper Overflatebehandling av trapperom
Vedlikeholdsbehov inngangspartier Inngangsparti har ikke dagens modernitet Porttelefonanlegg er lite funksjonelle og er dårlig tilrettelagt for den voksne beboergruppen. Anlegget har økende vedlikeholdskostnader (kan repareres fortsatt) Inngangsparti ivaretar ikke krav til universell utforming
Inngangspartier - muligheter Nye trapperom med nye veggfelt i fasade og nye inngangspartier. Nytt porttelefonanlegg Nye inngangspartier.
Hvordan kan det bli inngang og balkong
Hvordan kan det bli - inngangspartier
Elektro Oppgradere sikringsskap-teknisk rom og vaskerier Bevegelsessensorer på lys Fjerne kjølerom og fryserom pga. driftskostnader og endring i behov
Vedlikeholdsbehov brannsikring Leilighetsdører og kjellerdører, må tilfredsstille et minste krav til brannsikkerhet (HMS-krav) Manglende ledelys i rømningsveier - etableres Slokkeutstyr i kjellere - komplimenteres Stedvis brannsikring av gjennomføringer i branncelleskiller branntettes Fravær av brannvarslingssystem - etableres
VVS
Lekkasjeantall - forsikringstall
Alt henger sammen med alt
Vann og avløpsrør
Planløsning Avløpstamme og stigerør
Rør i sjakt mot kjøkken
Ventilasjon
Aldring av vannrør «badekar kurven»
Aldring avløpsrør av innvendige støpejern anbefalt brukstid 40-50 år rustvorter Hull Støpejern Rust Porøs grafitt Hull med vanngjennomtrengning og ruststriper på røroverflaten vannblemmer under malingen
Korrosjon avløpsrør
Plogveien avløpsrør
Plogveien avløpsrør
Korrosjon i vannspeilhøyden
Eksempel på støpejernsluk
Vannrør kobber
Plogveien vannrør
Forsikring Plogveien borettslag Vannlekkasjer Utettbad 16 % 4 % 8 % 29 % Vaskemaskin/ oppvaskmaskin Radiator/ varmeanlegg Vannrør 12 % 17 % 14 % Avløp Uklare Kraner/ dusbatteri osv. 51 forsikringssaker siden 2010
Utskifting anbefales når (SINTEF Byggforsk og Fagrådet for våtrom) Kobberrør eldre enn 50 år Skadefrekvensen øker Avløpsledninger og sluk er eldre enn 40 år Korrosjonsskader på vann og avløp oppdages Forsikringsselskapene ikke lenger definerer lekkasjer som «plutselig og uforutsette» - helst før det!!!
Innvendig rørrenovering avløp Utskifting av deler av anlegget Reparasjon avløpsrør
Innvendig rørrenovering av avløpsrør
Innvendig reparasjon avløp - sprøytemetode
Innvendig reparasjon avløp sluk
Konsekvenser ved innvendig reparasjon av avløpsrør: Stanser pågående lekkasjer midlertidig på avløp Relativt kort gjennomføringstid Hensyn til fremtidig rens avløp, mekanisk, børster Kun avløpsrørene som repareres Godt egnet for bunn- og uttrekksledninger
Fordeler ved å bytte alt (vannrør, avløp og nye bad) Unngå konflikter ved slukbytte Lettere å senere gjennomføre oppgraderinger Løser flere vedlikeholdsoppgaver samtidig Lavere forsikringspremie (ved færre lekkasjer) Tilfører kvaliteter - lekkasjesikkerhet, ny kurs til bad, sirkulasjon på varmt vann, opplegg vaskemaskin
. Mulig grunnpakke rør og våtrom Bytte vann- og avløpsrør (sirkulasjons varmt vann) + rør i kjeller Nytt vindu på bad Ny himling med innfelt lys (LED med dimmer) Fliser golv og vegg elektriske varmekabler Nytt vegghengt wc (softclose sete) Opplegg vaskemaskin/tørktrommel ( ny elkurs) Radiator/varmerør fjernes Rens ventilasjonskanaler De- og remontering innredning/utstyr Ny dør
Tilvalg - beboere Alternative fliser, eventuelt annet flisformat, dekor- og/eller bordfliser. Skifte sanitærutstyr ut fra spesifisert liste, f.eks. annen wc, ny servant, speil, etc. Utvidelser av bad etc. M.m.
. Eventuell gjennomføring rør og våtromsprosjekt Beboer som allerede har foretatt rehabilitering/oppussing av bad? Bad forsøkes spart hvis kvalitet/garanti etter dagens krav, må dokumenteres. Kriterier: Standarder og funksjoner skal være hele og i orden. Eventuell besparelse tilfaller beboer. Ønske om sparebad vurderes på førbefaring.
. Gjennomføring rør og våtrom Tilbakeføring av standard: Det skilles mellom estetikk og funksjon. Tilbakeføring kan gis ved høyere standard enn det prosjektet legger opp til. Typisk tilbakeføring kan være: Utvidelser av bad, flisformat, funksjoner som ikke kan remonteres. Tilbakeføringer belastes boligselskapet
Praktisk gjennomføring av mulige prosjekter Hvordan berører dette dere beboere ved gjennomføring?
Mulig fremdriftsgang Utvendig går en vei og innvendig går en annen vei
Å bo på byggeplassen Infomøte med entreprenør Støyende arbeider Inndekking med stillas og fasadeduk Entreprenørens ferdigstillelse Egne traséer for anleggstrafikk Kontraktsfestet krav til sikkerhet/hms
Steg i prosess rigg etableres
Førbefaringer, showrom, bestillingsmøte/provisorier
Start riving
Oppbygging/kontroll
Ferdigbefaring/overtakelse/ garantiperiode
Økonomi konsekvens for fellesutgiftene ved skisserte prosjekter
Investeringsoverslag Entreprisekostnad inkl. mva. Prosjektadministrasjon i byggeperioden Byggemeldingsgebyr til Plan- og bygningsetaten. Byggherreadministrasjon (byggekomité). Renter på lån i gjennomføringsperioden. Prisstigning frem til overlevering Uforutsette kostnader Byggeherrekostnader
Investeringsbehov eksempel på alternativer TILTAK A B Vinduer og balkong dører X X Etterisolering gavler X X Etterisolering fasader X X (overflatebehandling) Inngang og inngangspartier X X (mindre omfang) Tak X X Dører X X Brann X X Nødlys X X Port X Elektro X X Vann og avløpsrør og våtrom X X Berederanlegg og rørisolasjon X X Diverse. X X Utomhus X X (mindre omfang) Prosjektkostnad 324 mil. 287 mil
Energibesparelse ved planlagte vedlikeholdstiltak Tiltak Type tiltak Energibesparelse (kwh) Energibesparelse A Energibesparelse B Effekt Kjølerom og fryserom Energi tiltak 300000 X X Frigjør plass/mindre på drift Vinduer Vedlikehold 400000 X X Økt komfort Fasader Vedlikehold 600000 X Økt komfort Utskiftning ytterdører, balkongdører og lysstyring Vedlikehold 200000 X X Økt komfort Individuell varmemåling Energitiltak 100000 X X Betaler etter forbruk Sum 1,6 mil kwh 1,0 mil kwh
Økning i felleskostnader Tiltak B Antall type Type leil. Felleskost pr. Økning i kr 01.01.20 Økning i kr 01.01.21 Økning i kr 01.01.22 Økning i kr 01.01.23 Samlet kr tillegg 24.10.18 (20%) (20%) (15%) (9%) 6 4-roms 4012 802 963 867 598 3230 318 3-roms 3121 624 749 674 465 2513 140 2-roms 2509 502 602 542 374 2020 Tiltak A Antall type Type leil. Felleskost pr. Økning i kr 01.01.20 Økning i kr 01.01.21 Økning i kr 01.01.22 Økning i kr 01.01.23 Samlet kr tillegg 24.10.18 (20%) (20%) (20%) (10%) 6 4-roms 4012 802 963 1155 693 3614 318 3-roms 3121 624 749 899 539 2811 140 2-roms 2509 502 602 723 434 2260 Flytende rente 3,0 % - løpetid lån 30 år
Felleskostnader for tilsvarende borettslag Manglerud brl 3-roms kr 5227,- Fellesgjeld kr 418.000,- Rognerud brl 3-roms kr 4602,- Fellesgjeld kr 50.000,- Traktorveien brl 4-roms kr 5916,- Fellesgjeld kr 435.000,- Ravnkollen brl 3-roms kr 5987,- Fellesgjeld kr 786.000,-
Kvaliteter som følge av vedlikehold Bedre isolering - økt komfort og sparte energikostnader Tette tak de neste 40 årene Bedre inneklima Mindre støy vinduer Enda finere fasader enn i dag (beholde kvalitetene i bygningsmassen) Tidsriktige oppganger med mer lys og store vindusflater Bedre brannsikkerhet Finere uteområder/bedre tilgjengelighet Tette bad - vann og avløpsrør som holder 50-100 år Lavere forsikringspremie (brann- og vann)
Veien videre i Plogveien borettslag? Nye informasjonsmøter i 1. halvår 2019 Ekstraordinær generalforsamling med forslag til konkret vedtak tidligst høsten 2019 Ved positivt vedtak mulig oppstart prosjekter 2020 ca. 2-3 års gjennomføring avhengig av vedtak PLOGVEIEN Borettslag ved Styreleder Thomas Hammer Tveit