BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/plan og geodata Notat Til: Byrådsavdeling klima, miljø og byutvikling Fra: Etat for plan og geodata Dato: 16.07.2012 Saksnr.: 201007323/95 Emnekode: ESARK 5120 Saksbeh.: KADA Kopi til: Arna, gnr. 301, bnr. 1 m.fl. Vårheia boligområde. Offentlig områderegulering, PlanID 61730000. Utvidelse av planområdet oppstart planarbeid. Forslag til planprogram. Sammendrag Planområdet Vårheia har vært vist som boligområde B47 i kommuneplanens arealdel i de to siste planperiodene. Firmaene Optimera og Block Watne har avtaler med mange grunneiere i området, og har engasjert Rambøll til å utarbeide en offentlig områdereguleringsplan. Vårheia ligger i Arna bydel, i de høyereliggende områdene vest for E16 mellom Indre og Ytre Arna. Området er ca. 1650 da stort. Utbyggingen vil skje i perioden 2015-2028. Det skal utarbeides en konsekvensutredning for prosjektet, og det er utarbeidet et eget planprogram som ble sendt på høring som en del av oppstartmeldingen for Vårheia. Melding om oppstart regulering og forslag til planprogram for området var på høring i periodene 15.01.2012 28.02.2012. Planprogrammet vil også gjelde for det utvidete planområdet og sendes derfor på høring sammen med den nye oppstartmeldingen. Evt. nye merknader til planprogrammet vil bli behandlet sammen med merknadene som kom inn i den forrige høringsrunden. Planprogrammet vil deretter bli fremlagt for politisk behandling og endelig godkjenning. I forbindelse med behandlingen av kommuneplanens arealdel har Fylkesmannen i Hordaland knyttet en innsigelse til spørsmålet om områdets kollektivbetjening. Deres holdning er: Innsigelsen imøtekommes innenfor rammen av de virkemidler som Bergen kommune rår over. Bergen kommune skal i samarbeid med Fylkesmannen nærmere utforme et rekkefølgekrav til kollektivtransport-tilbud, innenfor en felles forståelse av en slik ramme. Følgende spesifikke områder skal ikke bebygges før det foreligger system for kollektivbetjening: B6, B7, B8, B19, B24, B28, B47. Bystyret er ikke enig med fylkesmannen, og da kommuneplanens arealdel ble behandlet 17.10.2011 foreslo man i et nytt pkt. 3 i bestemmelsene til punkt 19 - boligbebyggelse å ta ut B47 : Følgende områder skal ikke bebygges uten at det foreligger vurdering av system for kollektivbetjening; B6, B7, B8, B19, B24, B28.
Det innebærer at innsigelsen enten må avklares av Miljøverndepartementet, eller at vi finner en løsning i arbeidet med områdereguleringsplanen for Vårheia, som både fylkesmannen og bystyret kan akseptere. Det er i løpet av høringsperioden kommet flere innspill om betydningen av å prioritere utbygging av de nedre delene av planområdet, med tanke på kollektivbetjening og gangavstand til Indre Arna. Samtidig har flere grunneiere i denne delen, men utenfor planområdet, meldt sin interesse om et samarbeid med tiltakshaver med tanke på å utvikle/bygge på egen eiendom. Det har i høringsprosessen også vært avholdt flere møter med Statens vegvesen om områdets tilknytning til og kapasitet for hovedvegsystemet. Statens vegvesen krever at krysstilknytningen til hoved- og lokalveg reguleres som en del av planarbeidet. Det opprinnelige planområdet for Vårheia må derfor utvides, se figur 1. Utvidelsen av planområdet avgrenses i sør mot vedtatt bebyggelsesplan for boligområdet Mjeldheim, mot øst følges grensen for reguleringsplan for krysningsspor Indre Arna og mot nordøst grensen for den gamle reguleringsplanen fra 1976 for hovedvegen i Indre Arna. Oppstartmeldingen for det utvidete planområdet sendes på høring, sammen med forslag til planprogram. Anbefalt forslag fra fagetaten: 1. I medhold av plan- og bygningslovens 12-2 og 12-8 startes det opp planarbeid for utvidelse av offentlig områderegulering for Arna, gnr. 301 bnr. 1 m.fl. Vårheia boligområde, planid 61730000. 2. I medhold av plan- og bygningslovens 12-9 jfr. 4-1, sendes planprogram for utvidet planområde Vårheia, datert 12.11.2011 på høring. ETAT FOR PLAN OG GEODATA Mette Svanes etatsleder Karin Davanger prosjektleder Side 2 av 11
Figur 1: Områdeavgrensing Vårheia m/utvidet planområde Side 3 av 11
SAKSUTREDNING 1 Nøkkelopplysninger Bydel Gårdsnavn (adresse i sentrum) Gårdsnummer/bruksnummer Gjeldende planstatus (regulerings-/kommune(del)pl.) Forslagstiller Grunneiere (sentrale) Plankonsulent Arna Vårheia Gnr. 301, bnr. 1 m.fl. Kommuneplanen Optimera/Block Watne Rambøll Ny plans hovedformål Boligformål, friområde, friluftsområde Planområdets areal i daa Ca. 80 Aktuelle problemstillinger (støy, byggehøyder, o. l.) Landskap, kollektivbetjening, universell utforming, vegtilknytning Konsekvensutredningsplikt (j/n) Ja 2 Bakgrunn for planarbeidet Bakgrunn Området Vårheia i Arna har vært vist som et fremtidig boligområde, B47, i kommuneplanens arealdel i de to siste planperiodene. Området forventes å kunne bygges ut med 1500 nye boliger. Melding om oppstart regulering og forslag til planprogram var på høring i perioden 15.01.2012 28.02.2012. Det er i løpet av høringsperioden kommet flere innspill om betydningen av å prioritere utbygging av de nedre delene av planområdet, med tanke på kollektivbetjening og gangavstand til Indre Arna. Samtidig er det behov for å regulere tilknytningen til E16. Det opprinnelige planområdet for Vårheia utvides derfor med ca. 80 da. Intensjonen med planforslaget Tiltakshaver ønsker å utvikle området til et fremtidsrettet boligområde som vektlegger miljøhensyn og energisparing. Dette skal gjenspeiles i en bevisst holdning til plassering av bygg i terreng og plassering i forhold til solretning og lokalklimatiske forhold. Tiltakshaver ønsker videre å utvikle et boligområde med variasjon i materialbruk, med hovedvekt på tre, og har som intensjon å gjøre Vårheia til et foregangsprosjekt i så måte. Det er også en målsetting at det skal tas hensyn til planområdets naturgitte kvaliteter på best mulig måte, og at en skal bygge videre på disse for å tilrettelegge og integrere dem i et boligområde der høy kvalitet på uteareal, lekeområder og nærmiljø står i fokus. Side 4 av 11
3 Gjeldende planstatus og overordnete retningslinjer Kommuneplanens arealdel 2006-2017 Vårheia er vist som B47 i gjeldende kommuneplan for perioden 2006-2017. Forslag til utvidet planområde er en del av byggeområdet B16. Figur 2: Utsnitt fra kommuneplanens arealdel Kommunedelplan for Indre Arna Kommunedelplanen for Indre Arna ble vedtatt i 2004 figur 3. Utbedringen av hovedvegsystemet og kryssene kan medføre utfylling i det foreslåtte senterområdet S-01 og friområdet F-04. Dette er ikke ønskelig. Side 5 av 11
Figur 3: Utsnitt fra kommundelplan for Indre Arna. Reguleringsplaner og bebyggelsesplan Forslag til ny plangrense for det utvidete planområdet følger plangrensen for reguleringsplanen for krysningspor Arna stasjon PlanID 19140000, som ble vedtatt i mai d.å. figur 4. Langs strandsonen legges den nye plangrensen langs grensen for den gamle reguleringsplanen fra 1976 for ny hovedveg gjennom Arnadalen PlanID 3050000, figur 5. Den gamle planen blir således opphevet på en delstrekning. Mot sør legges den nye grensen langs grensen til bebyggelsplanen for boligområdet Mjeldheim PlanID 9835000, som ble vedtatt i 1993 figur 6. For andre overordnede retningslinjer for planarbeidet viser vi til planprogrammet, bilag A dokument 29. Side 6 av 11
Figur 4: Reguleringsplan krysningspor Arna stasjon. Figur 5: Reguleringsplan hovedveger i Indre Arna. Side 7 av 11
Figur 6: Bebyggelsesplan Mjeldheim 4 Beskrivelse av planområdet med omgivelser (dagens situasjon) Forslag til utvidet planområde er vist på firgur 7. Området som er ca. 80 da består av trafikkareal og spredt utbygd boligområde. Hovednaturtypen er skog med høy bonitet, men også noe overflatedyrket jord. En elv krysser området og renner ut i Arnavågen. Det er flere kjente kulturminner innenfor området, registret i forbindelse med kommunedelplanen for Indre Arna. Det omfatter blant annet vegtraseer fra før 1900; tidligere hovedveger til Ytre Arna og til Arnavågen, samt rester etter den gamle middelaldertraseen for postvegen til Bergen. I tillegg ligger det gamle gårdstunet på Mjeldheim, noen gamle kvinnegraver og smie/kvernhus innenfor området. Side 8 av 11
Figur 7: Utvidet planområde Side 9 av 11
Figur 8: Ortofoto utvidet planområde Figur 9: Grønt kart utvidet planområde Side 10 av 11
5 Utredninger i henhold til forskrift om konsekvensutredninger Det skal utarbeides en konsekvensutredning for prosjektet, og det er utarbeidet et eget planprogram som ble sendt på høring som en del av oppstartmeldingen for Vårheia. Konsekvensutredningen innebærer at planens konsekvenser for natur, miljø og samfunn skal vurderes og beskrives før det fattes vedtak. Formålet med planprogrammet er å avklare hvilke tema som er relevant og som skal inngå i konsekvensutredningen. Planprogrammet vil også gjelde for det utvidete planområdet og sendes derfor på høring sammen med den nye oppstartmeldingen. Evt. nye merknader til planprogrammet vil bli behandlet sammen med merknadene som kom inn i den forrige høringsrunden. Planprogrammet vil deretter bli fremlagt for politisk behandling og endelig godkjenning. Vi viser til forslag til planprogram bilag A - dokument 29. 6 Fagetatens vurdering og konklusjon En sentral problemstilling for planarbeidet for Vårheia er at området gis en god kollektivdekning og en god tilknytning til Indre Arna. Det er kommet flere innspill om å øke utnyttelsen i de nedre delene av planområdet for å oppnå dette, og Etat for plan og geodata foreslår derfor å utvide planområdet sørover, innenfor arealet som i kommuneplanens arealdel er avsatt som fremtidig byggeområde B16. I tillegg stiller vegvesenet krav om at hoved- og lokalvegkryssene omfattes av planarbeidet. Dette innebærer også at det opprinnelige planområdet utvides. Det er imidlertid et poeng å nevne at vegvesenet også stiller krav om at det avsettes en byggegrense på 50 m fra midtlinjen i dagens E16, for å ta høyde for en fremtidig utvidelse av vegen til 4 kjørefelt. Dette vil naturlig nok redusere arealet som bygges ut langs vegen. Etat for plan og geodata anbefaler at oppstart planarbeid for utvidet planområde med tilhørende planprogram sendes på høring. Sentrale plandokumenter: Bilag A: Forslag til planprogram, datert 12.11.2011, dokument 29 Bilag B: Fagnotat oppstart offentlig områderegulering Vårheia, datert 12.11.11, dokument 11 Side 11 av 11