REGULERINGSPLAN FOR DOLVIKA HOPE MARINA OG BOLIGOMRÅDE FASTSETTING AV PLANPROGRAM

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/plan og geodata Notat Saksnr.: /88 Emnekode: ESARK 5120 Saksbeh.: ARMA Til: Byrådsavdeling for byutvikling, klima og miljø Kopi til: Fra: Etat for plan og geodata Dato: REGULERINGSPLAN FOR DOLVIKA HOPE MARINA OG BOLIGOMRÅDE FASTSETTING AV PLANPROGRAM Hva saken gjelder Kunngjøring om oppstart av planarbeid og forslag til planprogram har vært på høring i perioden 6. januar 19. februar Det er mottatt totalt 54 skriftlige merknader. Endelig planprogram skal fastsettes av planmyndigheten basert på forslaget og høringen av dette. I dette dokumentet vurderer etat for plan og geodata (heretter fagetaten) 3 tema: justeringer av planprogrammet, justeringer av planområdets avgrensning, andre føringer for planprosessen. Fagetaten foreslår at planprogrammet suppleres med temaet folkehelse og levekår. Forslag til vedtak I medhold av plan- og bygningslovens 12-9 fastsettes planprogrammet for reguleringsplan Dolvika Hope marina og boligområde, planid , med merknader som framgår av saksutredningen. ETAT FOR PLAN OG GEODATA Mette Svanes etatsleder/plansjef Arne Matthiessen prosjektleder Vedlegg: Oppsummering av høringsuttalelser doknr 87 Forslag til planprogram doknr 5

2 SAKSUTREDNING INNHOLD 1. Oppsummering 2. Generell merknadsomtale 3. Planavgrensning 4. Planprogram og planinnhold 5. Nærmere om planprosessen 1. Oppsummering Fagetaten foreslår at planprogrammet fastsettes i samsvar med høringsutkastet doknr 5, og med følgende tillegg: Planens virkninger for folkehelse og levekår skal beskrives. Fagetaten foreslår videre at: planområdet utvides med lekeplassen på Stamsneset, gnr 32/92 (uten ny kunngjøring), planprosessen organiseres med en tidlig høring og politisk behandling av strategisk viktige spørsmål, før ordinær høring av planforslaget. 2. Generell merknadsomtale Høringsuttalelsene er samlet og oppsummert i et eget vedlegg (doknr 87). Innholdet i merknadene drøftes ikke fullt ut i denne fasen av planarbeidet, og behandlingen begrenses i hovedsak til innhold som gjelder planavgrensning og planprogram. Her refereres kun hovedlinjer i kommentarene: Oppstartmeldingen har fått stor oppmerksomhet, og planarbeidet er tydelig etterlengtet. Men det rettes også kritikk mot at Grimstadområdet "har lagt på is" i svært mange år på grunn av manglende offentlig infrastruktur. Merknadene er samstemt positive til planarbeidet, og til planens hovedformål. Ingen offentlige etater varsler innsigelser eller retter kritikk mot planprogrammet eller planens formål og innhold. På feltene trafikksikkerhet, vannforsyning og avløp er dagens situasjon alvorlig, og til dels med risiko for liv og helse. Det er et samstemt lokalt ønske om å legge til rette for ny boligutbygging. Det er ingen innvendinger mot en utvidelse av marinaformålet på Hammersland, eller forslaget om å samlokalisere marinaaktiviteten i Dolviken. De involverte aktørene er i hovedsak positivt avventende til planforslagets innhold. Mange merknader understreker at det må etableres en ny veiadkomst til næringsområdet på Stamsneset. Det er registrert 2 direkte og konkrete protester: o Flere merknader protesterer mot at bystyrets vedtak om å regulere hele Grimstadområdet (ved behandlingen av KPA 2010) ikke følges opp. o 1 merknad (2 personer) protesterer mot etablering av en ny gangforbindelse fra Søreidneset mot Ruskeneset. Side 2 av 5

3 3. Planavgrensning Følgende merknader foreslår utvidelser av planområdet: Hele Grimstadområdet doknr 25/69, 44, 59 Del av gnr 32/1 som ikke omfattes av felt B33 53 Gartneri på Grimstad gnr 30/ Boligeiendom på Grimstad gnr 30/34 70 Lekeområde på Stamsneset 53 Nøstområder i reguleringsplan Søreide sentrum 65 Et område ønskes tatt ut: Ytrebygdsvegen 37 (tidligere regulert i planen for Søreide sentrum) 36 Flere merknader (herunder Områdeutvalget for Søreide) tar til orde for at hele Grimstadområdet må planlegges under ett, og dette framstår som et av de mest tydelige innspillene til kunngjøringen av planoppstart. Merknadene henviser blant annet til bystyrets vedtak om planens utstrekning ved behandlingen av kommuneplanens arealdel (sak , pkt 21 m.fl.), og at planavgrensningen bryter med dette vedtaket. Fagetaten har vurdert dette spørsmålet grundig, og holder fast ved at det ikke er formålstjenlig å foreslå at planområdet utvides i denne omgangen. Arealene lenger vest omfattes av rød flystøysone dersom flyplassen utvides med en ny rullebane, og potensielle arealreserver har LNF-status i kommuneplanens arealdel. Bystyret har også bedt om at Grimstadvegen reguleres helt til Kvitura, men i så fall vil kommunen også ta ansvar for den private delen av vegen. Fagetaten anbefaler at området vest for den foreslåtte planavgrensningen behandles på et strategisk nivå i kommuneplanen før det startes regulering (se også kap. 5). I doknr 53 pekes det på at lekeområdet på Stamsneset, som betjener et etablert og uregulert boligområde, bør fanges opp av reguleringsplanen. Fagetaten er enig i at denne lekeplassen bør reguleres sammen med resten av boligområdet. Arealet ligger på gnr 32/92 som eies av Bergen Tomteselskap. Lekeplassen grenser opp til foreslått plangrense, og ingen nye naboer involveres. Arealet kan etter fagetatens vurdering fanges opp uten ny kunngjøring. Også innspillet om eksisterende naustområder innenfor sentrumsområdet på Søreide er relevant (doknr 65). Naustene kan sette uønskede grenser for utnyttelsen av et verdifullt omformingsområde sentralt i lokalsenteret. Det aktuelle arealet skal imidlertid detaljreguleres, og forutsetningene for bruken av det aktuelle arealet kan da endres. Fagetaten foreslår at problemstillingen omtales og gis legitimitet ved behandlingen av områdereguleringsplanen, men at en eventuell endring av reguleringsformål behandles i den kommende detaljreguleringsplanen. Ytrebygdsvegen 37 (landarealet) vil ikke bli regulert på nytt uten grunneiers aktive medvirkning. Denne tilpasningen krever ingen formelle endringer i planavgrensning eller planprogram. Side 3 av 5

4 4. Planprogram og planinnhold Nedenfor gis en opplisting av merknader som tar opp nye tema som ikke er nevnt spesielt i oppstartmeldingen og i forslaget til planprogram. Det vil være en glidende overgang mellom tema som fanges opp av planprogrammet og andre mer generelle plantema, og derfor kommenteres også merknader som ikke tar opp planprogrammet direkte. Avfall doknr 52 Folkehelse 82 Målinger av flystøy 44, 69 Flytting/kabling av kraftledning 37, 68 Prinsipper og tekniske løsninger for avfallshåndtering vil være et naturlig tema i etterfølgende detaljreguleringsplaner, og dette kan slås fast i områdeplanens bestemmelser. Utover dette vurderes ikke avfall som et nødvendig tema i områdereguleringsplanen. Fylkeskommunen foreslår at planprogrammet suppleres med temaet folkehelse. Dette er et grunnleggende viktig tema i samfunnsplanleggingen. Fagetaten slutter seg til forslaget. Måling av flystøy benyttes normalt ikke som et aktuelt virkemiddel i arealplanlegging. Dersom måling skal supplere beregningsmodellene for flystøy kreves det svært omfattende og langvarige måleserier, og målinger kan ikke benyttes for framtidige situasjoner som arealplanleggingen skal ta høyde for. Dette er nærmere omtalt i veileder til de nasjonale støyretningslinjene (TA-2115 kap 7.3.2). Fagetaten foreslår at dette tiltaket ikke følges opp i kommunal regi. Det foreslås å flytte eller kable kraftledningen Fana Kollsnes. Det er naturlig at dette spørsmålet tas opp, fordi kraftledningen ligger som en betydelig barriere og et hinder for ny utvikling sentralt i planområdet. Flytting av kraftledningen vil overføre problemene til nye grunneiere, men kabling kan gi betydelige fordeler for arealutnyttelse, nærmiljø og estetikk. Tiltaket vil imidlertid bli krevende å gjennomføre. Kraftlinjen inngår i regionalnettet og betjener svært viktige samfunnsfunksjoner. Kabling er spesielt krevende ved høye spenningsnivåer og fram mot en fjordkryssing. Tiltaket vil bli svært kostbart, og må i utgangspunktet finansieres av utbygger. Kabling forutsetter konsesjon fra NVE. Fagetaten foreslår at dette tiltaket ikke følges opp i kommunal regi. 5. Nærmere om planprosessen Fagetaten anbefaler at planområdet ikke bør utvides på grunn av at flere viktige forutsetninger for arealbruken inntil videre er uklare (kap. 3, Planavgrensning). De samme begrensningene gjør seg også gjeldende innenfor planområdet. Fagetaten ser flere problemstillinger som det kan bli vanskelig å kartlegge forsvarlig, og som samtidig vil bli styrende for planens innhold. Det er derfor et åpent spørsmål om det vil være hensiktsmessig å regulere hele det arealet som det er varslet oppstart for i denne fasen. Problemstillingen er også omtalt i planens oppstartmelding: "Planens utstrekning og målsetting kan bli redusert i forhold til dette utgangspunktet dersom viktige forutsetninger ikke lar seg avklare i tilstrekkelig grad, for eksempel knyttet til utbygging av ny infrastruktur." Dersom det kan bli aktuelt å utsette reguleringen av deler av planområdet vil diskusjonen i første rekke dreie seg om kommuneplanens boligfelter B33 og B50. Side 4 av 5

5 På bakgrunn av dette foreslår fagetaten at planprosessen organiseres i 2 faser fram til høring av et konkret planforslag. Første fase benyttes til å beskrive prinsipielle problemstillinger og valgmuligheter, og å legge til rette for debatt om dette i en uformell, offentlig høring med en etterfølgende politisk behandling. Fase 2 vil i så fall bli å utarbeide et planforslag basert på konklusjoner fra fase 1. Argumentene for en slik framgangsmåte knytter seg særlig følgende forhold: Vegstandard og mulige alternative vegløsninger Grimstadvegen kan utbedres til et visst nivå i dagens trase, og tiltak utover dette vil utløse store inngrep og konflikter. Dette nivået er sannsynligvis ikke tilstrekkelig til å betjene en utbygging av feltene B33 og 50 med høy utnyttelse, og heller ikke et eventuelt nytt byggepotensiale lenger vest. Det kan derfor være hensiktsmessig også å vurdere helt nye vegløsninger, men dette ligger utenfor planarbeidets rammer. Tidspunkt for vegutbedring Det meste av aktuell ny utbygging innenfor planområdet må knyttes opp mot en forutsetning om fysisk gjennomført vegutbedring. Samtidig er det usikkert når dette kan finansieres og gjennomføres. Grimstadvegen er ikke prioritert i Bergensprogrammet, og en forutsetning om full finansiering gjennom utbyggingsavtaler vil sannsynligvis gå ut over lovens krav om forholdsmessighet mellom utbygging og nødvendige rekkefølgekrav. Dersom tilstrekkelige vegtiltak ligger langt fram i tid svekker dette både kunnskapsgrunnlaget og behovet for reguleringsarbeidet. Flyplassen og forsvaret I løpet av noen år kan det forventes avklaringer på 2 forhold som er avgjørende for planmyndighetens handlingsrom i Grimstadområdet: en eventuell rullebane 2 på flyplassen, og forsvarets tilstedeværelse i området på lang sikt. Begge faktorene påvirker både fysisk arealbruk og utstrekning av viktige hensynssoner, og er svært sentrale forutsetninger for arealdisponeringen i området Hope Grimstad og videre sørover mot Flyplassveien og Kokstad. Det er en viss mulighet for at det på lengre sikt kan åpne seg store arealreserver både for bolig og næring i dette området. Beslutninger om framtidig arealbruk basert på dagens usikre forutsetninger kan i så fall gi uheldige bindinger for en langsiktig og helhetlig arealforvaltning. Kulturminneundersøkelser Grimstadområdet har et stort potensiale for funn av hittil ukjente kulturminner. Det skal gjennomføres omfattende registreringsarbeider, som både er tid- og kostnadskrevende. Detaljerte budsjetter foreligger ikke på dette stadiet, men i foreløpige samtaler med fylkeskommunens kulturavdeling antydes det at kostnaden kan ligge på opp mot 1,5 2 mill kr. Områdene på Hope (bl.a. B33 og 50) vil ventelig utgjøre mer enn 50 % av totalkostnaden. Kostnader til utgraving av eventuelle funn (som må utføres før plangjennomføring) kommer i tillegg. Det kan reises spørsmål ved om dette er rett ressursbruk dersom store deler av reguleringsplanen ikke vil kunne gjennomføres på kort eller mellomlang sikt av andre årsaker. Side 5 av 5