Søgne kommune Arkiv: 28/22 Saksmappe: 2014/60-11941/2014 Saksbehandler: Mette Erklev Dato: 31.03.2014 Saksframlegg Søknad om dispensasjon for fradeling - GB 28/22 - Eikeveien Utv.saksnr Utvalg Møtedato 59/14 Plan- og miljøutvalget 30.04.2014 Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 og 12-4 rettsvirkning av reguleringsplan avslås søknad om dispensasjon for fradeling av parsell og oppføring av bolig, mottatt i kommunen 31.12.2013. Bakgrunn for saken: Saken har tidligere vært behandlet etter jordloven i plan- og miljøutvalget: Saksprotokoll i Plan- og miljøutvalget - 26.02.2014 Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av jordloven 12 innvilges søknad om deling av GB 28/22 som omsøkt. Behandling: Rådmannens forslag til vedtak enstemmig vedtatt. Vedtak: I medhold av jordloven 12 innvilges søknad om deling av GB 28/22 som omsøkt. Saksutredning: Søknaden: Det søkes om fradeling av parsell som skal benyttes til bolig, samtidig søkes det om ombygging av del av eksisterende låve til boligformål. Søknad mottatt i kommunen 31.12.2014. Det vises for øvrig til søknadens vedlagte tegninger og utsnitt av reguleringskart. Tiltaket er avhengig av dispensasjon fra formålet i reguleringsplanen. Gjeldende plangrunnlag: Eiendommen ligger innenfor område regulert til Landbruksområde, jordbruksformål i reguleringsplan for Eik/Sangvik. Reguleringsplanen er egengodkjent 19.05.1982.
Relevante bestemmelser i saken: Utsnitt av gjeldende plan: Naturmangfoldloven: Kommunen har vurdert tiltaket i forhold til naturmangfoldlovens 8 til 12, og vi kan, ut fra en samlet vurdering, ikke se at tiltaket vil komme i konflikt med denne. Vi har vurdert tiltaket og mener kunnskapsgrunnlaget er tilstrekkelig og står i rimelig forhold til sakens karakter. Det kan ikke sies å foreligge risiko for skade på naturmangfoldet, og det fremkommer ikke opplysninger av lokal art i artsdatabanken eller naturbasen, som tilsier at det er spesielle hensyn som må ivaretas. Det er heller ikke forhold som tilsier at det bør gis avslag i forhold til føre-var-prinsippet, da tiltaket ikke vil påføre naturmiljøet eller naturmangfoldet alvorlig skade. Tiltaket vil ikke føre til økt belastning på økosystemet, og 11, kostnader ved eventuell miljøforringelse, skal bæres av tiltakshaver. 12, miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder, blir også ivaretatt. Klage/protester/bemerkninger: Det foreligger ikke klager eller merknader til søknaden fra naboene. Uttalelser fra annen myndighet: Fylkesmannen i Vest-Agder: I forhold til bruksendring av deler av låven, tviles det på at dette krever dispensasjon så lenge det benyttes som tilleggsareal til våningshuset.
Når det gjelder ny boligtomt, anbefales ikke å gi dispensasjon for fradeling da tomta ligger innenfor et pressområde i de sentrale deler av Søgne, og etablering av nye enheter bør skje i samsvar med godkjent plan. Et dispensasjonsvedtak vil lett skape uheldig presedens, og dermed svakke gjeldende reguleringsplan som styringsdokument. Vest-Agder fylkeskommune: uttaler seg i forbindelse med restaurering av deler av den verneverdige låven som ønskes benyttet til boligareal. Fylkeskonservator har ikke merknader til tiltaket slik det er lagt frem, men ber om at endelige tegninger og planer for ombygging av låven blir forlagt dem for uttalelse før bruksendring blir gitt. Statens Vegvesen: har gitt tillatelse til utvidet avkjørsel fra FV 159, og har ingen merknader til saken. Landbruksavdelingen i Søgne kommune: har uttalt seg i forbindelse med jordlovsbehandlingen. Det vises til uttalelsene i sin helhet. Relevante punkter i ansvarlig søkers redegjørelse i kursiv skrift, med administrasjonens påfølgende kommentar: Eksisterende våningshus har høy verneverdi og kan ikke tilbygges, og det er ønskelig å etablere en bolig i nærheten av våningshuset, da bruket skal overføres til neste generasjon. Kommuneplanen åpner ikke for kårbolig, det vil derfor være eneste løsning å fradele en parsell for nytt bolighus. Alternativt ville eksisterende våningshus utvides til generasjonsbolig, spørsmålet er da om dette kan utføres uten å ødelegge verneverdien på våningshuset. Våningshuset er SEFRAK-registrert i Matrikkelen, men ikke registrert som kulturminne. Vi kan ikke se at en dispensasjon vil medføre ulemper for allmenne interesser, heller ikke for landbruksinteressene på stedet. Det er ikke spesifisert hvorfor dette ikke vil føre til ulemper for allmenne interesser, og argumentasjonen er derfor svak i forhold til vurdering av fordeler og ulemper. At landbruksinteressene ikke blir påvirket er heller ikke spesifisert, men da saken er omsøkt og behandlet etter jordloven, vil dette veie tungt ved vurdering av om hvorvidt intensjonen i planen blir vesentlig tilsidesatt. Naboer har ingen merknader. Dette er ikke et argument av betydning for dispensasjonsspørsmålet. Vedr. søknad om utvidet bruk av avkjørsel, så er dette ment for ny bolig, inntil 2 boenheter ny bolig og vet. Hybel i denne. Situasjonskartet som er vedlagt, datert 30.08.2013, viser utvidet bruk av avkjørsel for 1 boenhet. Samtidig skriver Statens Vegvesen i sin uttalelse at de ikke har merknader til tiltaket som omsøkt. Det burde fremgå hvor mange boenheter det er gitt avkjørsel for. Administrasjonens samlede vurdering: Når det gjelder bruksendring av deler av uthuset, anser vi dette å være i tråd med planen så lenge det skal benyttes som tilleggsdel til våningshuset, og vil derfor ikke være avhengig av dispensasjon. Fylkeskonservator har ingen merknader til bruksendringen, men vil ha endelige tegninger oversendt for uttalelse før endelig tillatelse gis. Følgelig vil den videre behandlingen kun omhandle fradeling av tomt og oppføring av bolig. Tiltaket er i strid med reguleringsplan og er avhengig av dispensasjon for å kunne få tillatelse.
Gjeldende reguleringsplan er vedtatt i 1982, og området er avsatt til Landbruksformål jordbruk. I reguleringsbestemmelsene 6 går det frem at det ikke er lov å oppføre bygninger som ikke har tilknytning til jordbruksdriften. Reguleringsplanen er blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan. Gjeldende lovtekst i plan- og bygningsloven: 19-2. Dispensasjonsvedtaket Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Bestemmelsen inneholder 2 kumulative vilkår, og begge må være oppfylt for at dispensasjon skal kunne gis. Det betyr at i første omgang må det vurderes om hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Viser vurderingen at de nevnte hensynene blir vesentlig tilsidesatt, skal ikke kommunen behandle dispensasjonen videre. Hensynet bak reguleringsplanens aktuelle bestemmelser er at området skal benyttes til jordbruk og dertil hørende bygg og anlegg. Planen er gammel, men har ikke mistet sin rettsvirkning. Landbruksmyndighetene i kommunen har behandlet saken etter Jordloven, og funnet grunnlag for å innvilge fradeling av parsell. Dette betyr at området ikke har stor verdi for driften av jordbruket på gården, og vi anser derfor ikke at tiltaket avviker vesentlig fra gjeldende plan. Dette veier tungt i forhold til faren for presedens, da landbruksmyndigheten anses som faginstans på området. Administrasjonen konkluderer med at hvis det blir gitt dispensasjon i dette tilfellet, vil hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke bli vesentlig tilsidesatt. Vilkåret etter plan- og bygningsloven 19-2 andre ledd første punktum er derfor oppfylt. Videre må det, i henhold til Pbl 19-2 andre ledd andre punktum, vurderes om fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. Det må foretas en interesseavveining en samlet vurdering av om fordelene ved dispensasjon er klart større enn ulempene. Det må foreligge en klar overvekt av fordeler for at dispensasjon skal kunne gis. Individuelle forhold knyttet til søkers person kan tillegges vekt i helt spesielle forhold, men vil ikke være av avgjørende vekt. I denne saken er det snakk om et generasjonsskifte på gården, og man ønsker en ny bolig for å kunne huse 2 familier. Eksisterende våningshus er ikke av en slik størrelse at det kan benyttes som generasjonsbolig. I følge ansvarlig søker egner dette seg heller ikke for utvidelse da det er et SEFRAK-bygg. Fylkeskonservator har ikke kommet med
kommentarer til dette, og det opplyses heller ikke fra søkers siden om det har vært kontakt for å se på om konservator vil kunne stille som konsulent og komme med forslag til utvidelse. Det burde vært vurdert nærmere om det var mulighet for en alternativ løsning som ikke ville krevd dispensasjon. Ulempen med at det tillates enheter utover det som er begrenset av reguleringsplanen, er i første rekke fare for at det skaper presedens for hele kommunen. Og i den sammenheng er det nærliggende å se til fylkesmannens uttalelse, samt til lovteksten i 19-2 fjerde ledd, andre punktum: Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Ansvarlig søker kan ikke se at en dispensasjon vil medføre ulemper for allmenne interesser, heller ikke for landbruksinteressene på stedet. Dette er ikke spesifisert nærmere og derfor vanskelig å vurdere som tungtveiende fordeler for dispensasjon. Vi kan likevel se at fradeling og oppføring av bolig ikke vil bli vesentlig i strid med jordbruksinteressene, på grunn av at landbruksmyndighetens behandling av saken. Parsellen som søkes fradelt vil bli liggende i nær tilknytning til andre boliger på stedet, og vil falle greit inn i bebyggelsen. Området er heller ikke et yndet friluftsområde for allmennheten. Videre vil en nyoppført bolig bli tilrettelagt som tilgjengelig boenhet, hvilket er positivt og i tråd med forskriftene. Intensjonen er at folk skal kunne bo hjemme lengst mulig. Til tross for at det er fordeler ved å fradele og føre opp ny bolig som omsøkt, mener administrasjonen etter ovennevnte, at fordelene ved å gi dispensasjon ikke er klart større enn ulempene, og i henhold til plan- og bygningsloven 19-2 andre ledd andre punktum, kan dispensasjon derfor ikke innvilges. Enhetsleders merknader: Enhetsleder har ikke ytterligere merknader til saken. Rådmannens merknader: Rådmannen har ikke ytterligere merknader til saken. Vedlegg 1 Søknad om fradeling av tomt - GB 28/22 - Eikeveien 2 Søknad om dispensasjon - GB 28/22 - Eikeveien 3 Uttalelse - søknad om dispensasjon - fradeling boligtomt samt bruksendring av låve - GB 28/22 - Eikeveien 4 Uttalelse - søknad om dispensasjon - fradeling boligtomt samt bruksendring av låve - GB 28/22 - Eikeveien 5 Uttalelse - søknad om dispensasjon - fradeling boligtomt - GB 28/22 - Eikeveien 6 Særutskrift - Søknad om deling etter jordlovens 12, GB 28/22 7 Uttalelse til søknad om dispensasjon fra reguleringsplan for fradeling av boligtomt samt bruksendring av låve - GB 28/22 8 Oversiktskart - GB 28/22 - Eikeveien 9 Flyfoto - GB 28/22 - Eikeveien
Søknad om dispensasjoner Gnr. 28 bnr. 22, 35 A. Søknad om deling for å etablere en ny bolig Det søkes om å etablere seg for neste generasjon på gården. Våningshuset har høy verneverdi og kan ikke tilbygges. Søknad om utvidet bruk av avkjørsel er vedlagt. Det er på grunn av verneerdien på eksisterende bolig at det er ønskelig å fradele tomt som omsøkt. Byggetomta er plassert i bakken mellom to arealer som kan dyrkes. I bakkehellinga her er det fjell og vanlig plen til boligen som eksisterer. Ny bolig vil bli liggende mellom øvrig bebyggelse både i syd og nord og vest. Siden det er eiers neste generasjon som skal etablere seg er det derfor ønskelig å få fradelt tomta. Det er gunstig for etableringen at det kan være eget bnr. Dersom fradeling er uønsket / ikke kan tillates ber vi om sekundært å oppføre bolig uten fradeling av tomt. Vedr. søknad om utvidet bruk av avkjørsel, så er dette ment for ny bolig, inntil 2 boenheter. De to boenhetene er ment for ny bolig og evt. hybel i denne. B. Bruksendring del av låve til boligformål, supplement til eksisterende bolig Når det gjelder boligen som eksisterer så kan ikke den gjøres oppnåelig til dagens forskrifter uten at bygningen vernemessig blir ødelagt. Derfor søkes det også om å bygge om del av låven til oppholdsrom, dette vil tilhøre eksisterende våningshus. Det skal fullisoleres og blir et godt og helt nødvendig supplement til de kaldeste periodene, samt at det kan bli funksjonelle rom for familiens bruk ellers i året. Tilbygg til boligen kan ikke la seg gjøre uten å ødelegge verneverdien på bygget. Det legges ved skisser for rammetillatelse. Ved innvilgelse vil detaljerte tegninger bli utarbeidet, antar det skal gjøres sammen med Fylkeskonservator. Det vil være under C. Annen begrunnelse / felles : Vi kan ikke se at en dispensasjon vil medføre ulemper for allmenne interesser, heller ikke for landbruksinteressene på stedet. Naboer har ingen merknader. Jfr. Naturmangfoldlovens bestemmelser i 8-12 ( kunnskapsgrunnlaget) så er det ikke funn som kan stoppe tiltakene. Gårdsbruket skal om få år overføres til neste generasjon og det er nødvendig med en ekstra boenhet for å dette til. Ny bolig vil bli tilrettelagt slik at generasjonene eventuelt også kan bytte bolig. Vi imøteser faglige uttalelser og behandling.
Statens vegvesen Sognt: koinmone Pb. 1(151 4682 SOG\ it.1) Behandlencle enhet: Saktbehandlettini jrir Vår reteranse: Deres reteranse: Vår detn. Region snr Sicintr Aneslånd 8121525 2014 0018047-002 14.012011 Uttalelse til søknad om dispensasjon fra reguleringsplan for fradeling av tomt gnr. 28, bnr. 22 i Søgne kommune Vt viser til e-post fra Movik Bygget.jenesterAS av 31.12.2013. 1kt sokes om dispensasjon fra Ibrinfileti reguleringsplanen for Fik/Sangvik (planident 19820519) for fradeling av tomt p gor. 28, bnr. 221 Sogne kommune. Det sokes samtidig om tillatelse til utvidet bruk av avkjorsel fra fv. I59. Statens \ egvesen bar ingen merknader Iii omsokte tiltak. Vegavdeliug Vest-Agder - selhon lor plan og forvaltning Med bilsen Anne Grete Tofte seksjonsleder istei, 4 nar AlliSi md ( Kopi: Mo ik AS. \Taret 19 13.4623 ICrk and
Fylkesmannen i Vest-Agder Landbruksavdelingen Saksbehandler: Torfinn Vollan Deres ref.: 2014/60 Vår dato: 23.01.2014 Tlf.: 38 17 61 95 Vår ref.: 2014/155 Arkivkode: 421.3 Søgne kommune Postboks 1051 4682 Søgne Eikeveien - uttalelse til søknad om dispensasjon for fradeling av boligtomt - subsidiært for oppføring av bolig uten fradeling gnr. 28 bnr. 22 Det vises til kommunens oversendelse av 06.01.2014. Det er søkt om dispensasjon for fradeling av boligtomt på eiendommen gnr. 28 bnr. 22 Eiekeveien. Subsidiært er det søkt om dispensasjon for oppføring av bolig uten fradeling. Det vises til søknad m/vedlegg datert 15.09.2013. Før vi uttaler oss til saken, ber vi om at søknaden om fradeling først blir behandlet av kommunen etter jordloven 12. Vi ber om å få oversendt kopi av vedtaket etter jordloven straks dette er fattet. Det areal som ønskes fradelt synes i Gårdskart (fra markslagkart AR5) å være angitt som «skog av lav bonitet». Etter en nærmere vurdering av flyfoto ber vi kommunen om å ta stilling til om dette arealet likevel kan være dyrket eller dyrkbar mark. Dersom dette er tilfellet, må saken også behandles etter jordloven 9 før den behandles etter 12. Vi vil deretter komme tilbake til saken og uttale oss til søknaden om dispensasjon etter planog bygningsloven. Dette gjelder både spørsmålet om fradeling til boligformål og det subsidiære spørsmål om oppføring av bolig uten fradeling. Med hilsen Magnus Thomassen (e.f.) ass.miljøverndirektør Torfinn Vollan seniorrådgiver Dokumentet er godkjent elektronisk og har derfor ingen underskrift. Kopi til: Vest-Agder fylkeskommune Postboks 517 Lund 4605 Kristiansand S Møvik byggetjenester AS Besøksadr. Tordenskjoldsgate 65 E-post fmvapostmottak@fylkesmannen.no Postadr. Postboks 513 Lundsiden, 4605 Kristiansand Nettside www.fylkesmannen.no Telefon 38 17 61 00 Org.nr. NO974 762 994
file:///c:/ephorte/pdfdocprodir/ephorte/399813_fix.html Side 1 av 1 29.01.2014 Fra: Røskar, Tanja[Tanja.Roskar@vaf.no] Dato: 28.01.2014 10:20:54 Til: Postmottak Tittel: Uttalelse i forbindelse med søknad om dispensasjon - fradeling boligtomt, samt bruksendring av låve - gnr 28/22 - Eikeveien Uttalelse i forbindelse med søknad om dispensasjon - fradeling boligtomt, samt bruksendring av låve - gnr 28/22 Eikeveien Fylkeskonservatoren viser til oversendelse fra kommunen og tiltakshaver vedrørende bruksendring av låve på gnr/bnr 28/22. Vi uttaler oss i denne forbindelse i forhold til ønske om å restaurere deler av den verneverdige låven til bruk som boligareal. Fylkeskonservatoren har ingen merknader til tiltaket slik det har blitt fremlagt. Vi ber om at tegninger og planer for en evt omarbeiding av låven blir forelagt oss til uttalelse om bruksendring blir tillat. Med vennlig hilsen Tanja Røskar Konservator Fylkeskonservatoren i Vest-Agder
Søgne kommune Arkiv: 28/22 Saksmappe: 2014/60-6673/2014 Saksbehandler: Steinar Sunde Dato: 18.02.2014 Saksframlegg Søknad om deling etter jordlovens 12, GB 28/22 Utv.saksnr Utvalg Møtedato 22/14 Plan- og miljøutvalget 26.02.2014 Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av jordloven 12 innvilges søknad om deling av GB 28/22 som omsøkt. Bakgrunn for saken: Jon Besse Fjeld har 31.12.13 søkt om å få fradelt et areal på ca. 0,55 dekar fra GB 28/22, Eikeveien 124 i Søgne kommune. Formålet med fradelingen er å oppføre bolig. Saksutredning: Eiendommen er en landbrukseiendom på totalt 22,4 daa. I følge Skog og landskaps markslagskart består eiendommen av 11,2 daa fulldyrka jord, 6,8 daa skog og 4,4 daa annet areal. Jorda på eiendommen blir drevet ved bortleie. Eiendommen er bebygd med våningshus, uthus og sjøbu. Våningshuset på eiendommen er oppført i ca. 1850 og er i søknaden opplyst å ikke kunne tilbygges eller renoveres til dagens byggestandard uten å ødelegge bygningens verneverdi. Uthuset er ifølge matrikkeldata oppført i 1896. Begge bygningene er sefrak-registrert. Eiendommen ligger innenfor område regulert til landbruk i reguleringsplan for Eik/ Sangvik. Reguleringsplanen er egengodkjent 19. mai 1982. I 6 i reguleringsbestemmelsene står det at det ikke kan oppføres andre bygg i dette området enn de som har tilknytning til stedbunden næring. Jon Besse Fjeld søkte i 2005 om fradeling av boligtomt, i samme område som gjeldene søknad. Søknaden ble da avslått etter en samlet vurdering hvor drifts- og miljømessige forhold ble vektet tungt. Konfliktpotensialet mellom boliginteresser og landbruk, i form av støy, støv og lukt ble vektlagt. Kommunen mente videre at boligbygging innenfor reguleringsområdet måtte skje med grunnlag i plan og ikke gjennom dispensasjoner. Det ble i rådmannens merknader anført at kommunen la opp til å se på arealdisponeringen i dette området i forbindelse med revisjon av kommuneplanen. Det er imidlertid ikke gjort noen endringer, slik at reguleringsplanen fra 1982 fortsatt gjelder. Avslaget på delingssøknaden ble etter klage fra søker, stadfestet av Fylkeslandbruksstyret.
Lovgrunnlaget Jordlovens 12 «Deling av eigedom som er nytta eller kan nyttast til jordbruk eller skogbruk må godkjennast av departementet. Det same gjeld forpakting, tomtefeste og liknande leige eller bruksrett til del av eigedom når retten er stifta for lengre tid enn 10 år eller ikkje kan seiast opp av eigaren (utleigaren). Med eigedom meiner ein òg rettar som ligg til eigedomen og partar i sameige. Skal dyrka jord takast i bruk til andre formål enn jordbruksproduksjon, eller skal dyrkbar jord takast i bruk slik at ho ikkje vert eigna til jordbruksproduksjon i framtida, kan samtykke til deling ikkje givast utan at det er gitt samtykke til omdisponering etter 9. Ved avgjerd av om samtykke til deling skal givast, skal det leggjast vekt på om delinga legg til rette for ein tenleg og variert bruksstruktur i landbruket. I vurderinga inngår mellom anna omsynet til vern av arealressursane, om delinga fører til ei driftsmessig god løysing, og om delinga kan føre til drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området. Det kan leggjast vekt på andre omsyn dersom dei fell inn under formålet i jordlova. Sjølv om det etter tredje ledd ikkje ligg til rette for å gi samtykke til deling, kan samtykke givast dersom deling vil vareta omsynet til busetjinga i området. Samtykke til deling kan givast på slike vilkår som er nødvendige av omsyn til dei føremåla som lova skal fremja» Ved vurderingen av om delingssamtykke skal gis, skal man også se på jordlovens formålsbestemmelse i 1 som lyder slik: «Denne lova har til føremål å leggja tilhøva slik til rette at jordviddene i landet med skog og fjell og alt som høyrer til (arealressursane), kan verte brukt på den måten som er mest gagnleg for samfunnet og dei som har yrket sitt i landbruket. Arealressursane bør disponerast på ein måte som gir ein tenleg, variert bruksstruktur ut frå samfunnsutviklinga i området og med hovudvekt på omsynet til busetjing, arbeid og driftsmessig gode løysingar. Ein samfunnsgagnleg bruk inneber at ein tek omsyn til at ressursane skal disponerast ut frå framtidige generasjonar sine behov. Forvaltinga av arealressursane skal vera miljøforsvarleg og mellom anna ta omsyn til vern om jordsmonnet som produksjonsfaktor og ta vare på areal og kulturlandskap som grunnlag for liv, helse og trivsel for menneske, dyr og planter.» Et hovedmål i landbrukspolitikken er å skape ressurssterke bruk. Bestemmelsen i jordlovens 12 må blant annet sees i sammenheng med jordlovens hovedmål om å styrke driftsenhetene. Forbudet skal hindre at bruk stykkes opp eller på annen måte får redusert ressursgrunnlaget. Ressursgrunnlaget i forhold til jordlovens 12 er eiendommens ressurser i form av areal og bygninger som benyttes eller kan benyttes til jordbruk eller skogbruk. I vurderingen er det eiendommen som sådan, vurdert i et langsiktig perspektiv, som er det sentrale. I forbindelse med at jordloven 12 ble endret ved lov 10. juni 2013, utga Landbruks- og matdepartementet rundskriv M-1/2013. Rundskrivet beskriver hvordan jordlovens 9 og 12 skal forstås og hvordan sakene skal behandles. Av rundskrivet fremgår det under kapittel 7.1 at «Utgangspunktet for bestemmelsen om deling skal være at deling skal tillates dersom det ikke går ut over de interessene bestemmelsen skal verne om.» Før lovendringen kunne en ikke gi samtykke til deling med mindre et av to lov-vilkår var oppfylt. Nytt tredje ledd åpner for en friere tilnærming ettersom forvaltningen ikke lenger trenger å vurdere lovbestemte vilkår for å gi samtykke. Utgangspunktet i jordloven 12 er fremdeles at en ikke kan dele en eiendom som er nyttet eller kan nyttes til jordbruk eller skogbruk uten departementets samtykke. Annet, tredje og fjerde ledd inneholder de sentrale vurderingstemaene i delingssaker. Annet ledd omhandler forholdet mellom omdisponering og deling og er ikke relevant her da de 0,55 daa som søkes fradelt ikke berører dyrka eller dyrkbar jord. Riktignok er det opparbeidet plen i nedre del av den omsøkte tomta, men det fremstår ikke som jordbruksareal og er heller ikke markert som dette i Skog og landskaps gårdskart. Tomta ligger i sin helhet i et område klassifisert som skog med lav bonitet. I denne saken er det tredje ledd som er mest relevant. Det skal legges vekt på om delingen legger til rette for en tjenlig og variert bruksstruktur i landbruket. Videre skal det legges vekt på hensynet til vern av arealressursene, om delingen fører til en driftsmessig god løsning og om delingen kan føre til
drifts- eller miljømessige ulemper. Fradeling med boligformål vil ikke legge til rette for en tjenlig og variert bruksstruktur i landbruket, men vil heller ikke spille noen vesentlig negativ rolle da jordressursene på eiendommen og driften av den ikke blir direkte berørt. Når det gjelder hensynet til vern av arealressursene skal det foretas en vurdering av om deling vil gjøre det vanskelig å drive jorda rasjonelt og opprettholde landbrukseiendommen som aktivt bruk. Her er det det langsiktige potensialet som ligger i landbrukseiendommen som er av interesse, uavhengig av hvordan jorda drives i dag. Det aktuelle arealet som den omsøkte tomta utgjør, er som nevnt klassifisert som skog av lav bonitet, hvilket betyr at det ikke er spesielt verdifull mark for eiendommens driftsgrunnlag. Deling vil ikke gjøre det vanskelig å drive jorda rasjonelt eller være til nevneverdig hinder for å drive landbrukseiendommen som aktivt bruk. GB 28/22 er relativt sett en liten landbrukseiendom med begrensede arealressurser. Like fullt er det snakk om over 11 daa fulldyrka jord. Tomta kommer ikke i direkte konflikt med den dyrka jorda på eiendommen. Den skisserte tomta er trukket ca. 15 meter lenger inn fra dyrka mark i øst i forhold til søknaden som ble avslått i 2005. Tomta vil danne grense med eksisterende boligtomt i sør og vil gli naturlig inn med eksisterende bebyggelse. Jordbruksarealene på eiendommen og tilgrensede jordbruksarealer er avgrenset av Lundeelva i vest og Lundeveien i øst. Det er jordbruksarealer i sør og nord. Topografi og markslag gir dermed en naturlig avgrensning av området hvor eksisterende bebyggelse i tilknytning til de bevokste kollene danner ei «øy» omgitt av jordbruksarealer. Tomta vil ikke begrense atkomst med traktor og maskiner til jordbruksarealene. Fagleder landbruk kan ikke se at etablering av bolig på omsøkt tomt vil kunne medføre vesentlige ulemper for landbruket i området Ved at tomta er trukket lenger vekk fra dyrka jord, er problematikken rundt støy, støv og lukt i forbindelse med drift av jorda redusert i forhold til de vurderinger som ble gjort i behandlingen av delingssøknaden i 2005. Det er fra før bebyggelse med tilsvarende avstand fra dyrka mark på og omkring GB 28/22 og i området Eik/ Sangvik for øvrig. Tomta ligger i skrånende terreng med bevokste koller i nord og sør. Fagleder landbruk kan ikke se at den omsøkte tomta er eksponert for støv, lukt og støy i en slik grad at det i seg selv skulle tilsi avslag. Fjerde ledd ivaretar hensyn til bosetting og åpner for at en kan gå lenger i å tillate fradeling til boligformål enn tidligere. Det er et vilkår for å vurdere bruk av fjerde ledd at samtykke til deling ikke kan gis etter tredje ledd. Fjerde ledd er derfor ikke relevant i denne saken. Etter en helhetsvurdering, med hovedvekt på vurderingene etter tredje ledd hvor forvaltningen etter lovendringen i 2013 gis rom for en friere tilnærming i å vurdere delingssakene opp mot lovens formål vil fagleder miljø og landbruk anbefale at det gis samtykke til fradeling som omsøkt. Følgende momenter trekkes fram: Fradeling vil ikke legge beslag på dyrka eller dyrkbar jord og vil ikke være til hinder for driften av jordressursene. Arealressursene som tomta utgjør har liten verdi for landbrukseiendommens driftsgrunnlag Konfliktpotensialet mellom jordbruk og bosetting i forhold til støy, lukt og støv er redusert i forhold til søknaden fra 2005 ved at tomta er trukket lenger vekk fra jordbruksarealene Tomta ligger i tilknytning til eksisterende bebyggelse og vil gi en tilfredsstillende arrondering av GB28/22. Det gjøres oppmerksom på at saken også må behandles etter Plan og bygningsloven før deling kan gjennomføres Enhetsleders merknader: Enhetsleder har ingen ytterligere merknader.
Saksprotokoll i Plan- og miljøutvalget - 26.02.2014 Behandling: Rådmannens forslag til vedtak enstemmig vedtatt. Vedtak: I medhold av jordloven 12 innvilges søknad om deling av GB 28/22 som omsøkt. Rådmannens merknader: Vedlegg 1 Søknad om deling etter Jordlovens 12, GB 28/22 2 Søknad om deling etter jordlovens 12 - GB 28/22 - mail nr. 2 3 kart jordskifteretten 4 Uttalelse - søknad om dispensasjon - fradeling boligtomt samt bruksendring av låve - GB 28/22 - Eikeveien 5 Uttalelse - søknad om dispensasjon - fradeling boligtomt samt bruksendring av låve - GB 28/22 - Eikeveien 6 Uttalelse - søknad om dispensasjon - fradeling boligtomt - GB 28/22 - Eikeveien 7 Møtebok Fylkeslandbruksstyret 2005
Fylkesmannen i Vest-Agder Miljøvernavdelingen Saksbehandler: Ole-Johan Eik Deres ref.: 2014/60 Vår dato: 07.04.2014 Tlf.: 38 17 62 07 Vår ref.: 2014/155 Arkivkode: 421.3 Søgne kommune Postboks 1051 4682 Søgne Eikeveien - uttalelse til søknad om dispensasjon fra reguleringsplan for fradeling av boligtomt, samt bruksendring av låve på gnr. 28 bnr. 22 Vi viser til kommunens skriv av 31.03.2014. Søknaden gjelder fradeling av boligtomt (0,55 da) på areal utenfor registrert dyrka mark. Tomta vil bli liggende i et område fra ca. 60 til 90 meter fra Lundeelva. I tillegg søkes det om å endre del av låven på gården til boligformål. Sistnevnte begrunnes med at våningshuset grunnet verneverdien ikke kan påbygges. Området er i kommuneplanen vist som LNFR-område, men lar reguleringsplanen for Eik/Sangvik fra 1982 fortsatt være det juridiske styringsdokumentet. Søknaden krever slik sett dispensasjon fra regulert landbruksområde med bestemmelser om at det ikke tillates oppført andre bygninger enn de som har tilknytning til jordbruksdriften. Eksisterende boliger i jordbruksområder, markert med dobbel strek og fargesymboler som for boligfelt, skal kunne gjenoppføres etter brann og i rimelig grad utvides. Det er i søknaden anført at bruksendringen av del av låven gjøres for å få tilleggsareal til våningshuset når dette ikke kan tilbygges. Vi mener derfor at bruksendringen tvilsomt krever dispensasjon fra landbruksformålet. Når det gjelder ny boligtomt, ser vi det som riktig at det ikke gis dispensasjon fra reguleringsplanen. Selv om det er gitt samtykke til fradeling etter jordloven 12, ligger tomta innenfor et pressområde i de sentrale deler av Søgne der etablering av nye boligtomter bare bør skje i samsvar med godkjent plan. Et dispensasjonsvedtak vil lett skape en uheldig presedens og dermed svekke gjeldende reguleringsplan som styringsdokument. Selv om reguleringsplanen er fra 1982, har kommunestyret så sent som 20.12.2012 vedtatt å fastholde reguleringsplanen, dette i forbindelse med godkjenning av kommuneplanen for 2011 2020. Vi minner om at det av pbl. 19-2, annet ledd, følger at det ikke kan gis dispensasjon dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det må fremgå av vedtakets begrunnelse at kommunen har vurdert og tatt stilling til disse vilkårene, jf. forvaltningslovens krav til begrunnelse. Magnus Thomassen (e.f.) ass. miljøverndirektør Ole-Johan Eik seniorrådgiver Dokumentet er godkjent elektronisk og har derfor ingen underskrift. Besøksadr. Tordenskjoldsgate 65 E-post fmvapostmottak@fylkesmannen.no Postadr. Postboks 513 Lundsiden, 4605 Kristiansand Nettside www.fylkesmannen.no Telefon 38 17 61 00 Org.nr. NO974 762 994
Kopi til: Vest-Agder fylkeskommune Postboks 517 Lund 4605 Kristiansand S Møvik Byggtjenester Side 2 av 2
Situasjonskart GB 28/22 15.04.2014 Målestokk 1:1000
Flyfoto GB 28/22 15.04.2014 Målestokk 1:1500