blå arkitektur landskap ab PLANFORSLAG FOR DETALJREGULERING Bjerkelivegen Vestre Strøm, del av gnr./bnr. 106/1 FORSLAG TIL PLANPROGRAM Planprogrammet skal gjøre rede for formålet med planarbeidet, planprosessen med frister og deltagere, opplegget for medvirkning, hvilke alternativer som vil bli vurdert, og behovet for utredninger. 12.12.2011
2 1. FORMÅL 1.1. Bakgrunn Forslagsstiller, DES-klubben (De Eldres Boligspareklubb) i Rælingen, ønsker å skape et kvalitetsmessig godt miljø med attraktive seniorboliger i denne sentrale delen av Rælingen kommune. Eiendommen er idag regulert til formål for lek og sport, og består av en bratt bakke der det ikke er gjort noen tiltak for nåværende formål. Det er heller ingen konkrete planer om opparbeidelse for dette fra kommunens side. Det er stort behov for eldreboliger i Rælingen, og det er ingen tilsvarende prosjekter under planlegging for realisering i de nærmeste årene. Prosjektet vil få stor betydning for de eldres bosituasjon i kommunen, og vil begrense den store fraflyttingen til nabokommunene som har skjedd gjennom mange år. At eldre selv organiserer seg og arbeider for å skape et godt tilbud til sin egen gruppe, er et viktig tilskudd til samfunnet, og vil kunne spare kommunen for store investeringer til omsorgsboliger. 1.2. Formål med planarbeidet Målet med detaljreguleringen er å undersøke mulighetene for å planlegge området for DES boligspareklubbs formål. Klubben har idag 200 medlemmer og trenger flere seniorboliger. DES ser også et ønske hos sine medlemmer om å bo sentralt i Rælingen kommune. 1.3. Forslag til planområdets avgrensning Området omfatter et grøntareal mellom Bjerkelivegen, Stalsberghagen gravlund og Jørgen Robsruds veg, samt Bjerkelivegen og del av Linjevegen. Formålet med å inkludere vegarealer i planområdet er å vurdere om det er behov for å bygge fortau i Bjerkelivegen som planlegges som hovedadkomst for ny bebyggelse. Forslag til planavgrensning, i hovedsak del av eiendommen Vestre Strøm gnr. 106 bnr.1, Bjerkelivegen samt del av Linjevegen.
3 2. ORGANISERING AV PLANARBEIDENE 2.1 Arkitektene blå arkitektur landskap ab er engasjert av forslagsstiller DES Boligspareklubb/ E.G.Bygg for å utarbeide planforslaget m/konsekvensutredning. Oppstartsmøte med kommunen ble avholdt 06.10.2011. 3. PLANPROSESSEN 3.1. Varsel om oppstart og planprogram til høring 3.1.1 Utlegging av planprogram til offentlig høring Planprogrammet legges ut til offentlig ettersyn i 6 uker, slik at offentlige instanser og organisasjoner samt berørte grunneiere og andre berørte parter blir gitt muligheten til å uttale seg. Under høringsperioden skal det bli holdt et orienteringsmøte der det skal informeres om planforslaget og planprogrammets innhold samt at synspunkter fra berørte naboer kan innsamles. 3.1.2 Innkomne merknader ved varsling Innkomne merknader som berører planprogrammet vil bli referert og kommentert ved fastsettelse av planprogrammet. 3.1.3 Behandling av planprogrammet Etter offentlig ettersyn fastsettes planprogrammet ved politisk behandling i Rælingen kommune. 4. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET 4.1 Områdebeskrivelse Hovedområdet er på ca 7,5 daa, inkludert vegarealer er det ca 12 daa.tomten ligger i gangavstand til Strømmen sentrum/ stasjon med svært gode kommunikasjonstilbud til Fjerdingby, Løvenstad og andre deler av kommunen, samt til Lillestrøm, Oslo etc. I sør grenser planområdet til Stalsberghagen gravlund, på de andre sidene er det villakvartaler. Selve planområdet er en helling som er orientert mot øst og er en del av et ravinelandskap. 4.2 Eiendomsforhold Det er inngått en skriftlig opsjonsavtale med Jørgen Robsruds arvinger om kjøp av 6,7 mål av Vestre Strøm gård gnr. 106 bnr.1. Avtalen gjelder fram til 01.08.2012, og forutsetningen for kjøpet er at området kan omreguleres til boligformål. 4.3 Eksisterende bebyggelse Den eksisterende bebyggelsen er i hovedsak villaer fra 1980-tallet og framover.
4 Bjerkelivegen mot sør 4.4 Topografi og landskap Tomten er relativt ubevokst og vender seg mot øst der landskapet åpner seg mot Rælingsåsen og dalgangen langs Nitelva. Tomten sett nedenfra, mot vest Tomten sett ovenfra, mot øst
5 5. OVERORDNEDE RAMMEBETINGELSER 5.1 Rikspolitiske retningslinjer Følgende forskrifter, retningslinjer og rundskriv kan være aktuelle for planarbeidet: Rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging (T-5/93) Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen (1989 med rundskriv T-2/08) Rundskriv om behandling av støy i arealplanlegging (T-1442-2005) Rundskriv om lov om friluftslivet (T-3/07) Rundskriv om tilgjengelighet for alle (T-5/99 B) Forskrift om konsekvensutredninger (KU-forskriften) fra 26. juni 2009 Statlig planretningslinje for klima- og energiplanlegging i kommunene fra 4. sept 2009 5.2. Regionale og interkommunale planer og føringer Fylkesdelplan "Romerike møter framtida": Formålet med fylkesdelplanen er at Romerike skal utvikles som del av et miljøvennlig og sammenhengende storbyområde, og tettsteder bundet sammen av et effektivt system for veg-, kollektiv- og sykkeltransport, omkranset av et livskraftig landbruk og høyverdige natur- og friluftsområder. 5.3. Kommunale planer Gjeldende Kommuneplan 2006-2017 angir formål for hovedområdet til friområde. Hovedområde er markert på kartet med en rektangel.
6 Innenfor planområdet er det i dag en gjeldende reguleringsplan som gjelder foran arealdelen til kommuneplanen: Reguleringsplan for Vestre Strøm gnr. 106, bnr. 1 m.fl. Plan.id. 156. Fra 13.11.2002. Formål for hovedområdet er spesialområde friluftsområde for lek og sport. I følge bestemmelsene til reguleringsplanen er det på den delen av friluftsområdet som ligger nord for gravlunden tillatt å anlegge ski-/akebakke og fotballøkke. I tillegg er det en reguleringsplan som berøres ved regulering av fortau i Linjevegen: Reguleringsplan for Strømsdalen syd mellom linjevegen og gnr. 106 bnr. 2 (37), plan.id. 135, fra 12.10.1994 (PBL 1985). Hovedområde er markert på kartet med en rektangel. 6. KONSEKVENSUTREDNING 6.1. Krav om konsekvensutredning og planprogram En detaljregulering skal vurderes behandlet etter forskrift om konsekvensutredninger hvis den innebærer endringer av kommuneplan eller områderegulering. 6.2 Vurdering av behov for konsekvensutredning for detaljregulering Bjerkelivegen Vestre Strøm, del av gnr./ bnr. 106/1: Dette forslaget til detaljregulering vil innebære endringer av kommuneplanen og ettersom forslaget kan komme i konflikt med Rikspolitiske retningslinjer (RPR) for barn og unge skal det gjøres en konsekvensutredning i planprossesen. Konsekvensutredningen vil fokusere på muligheten for at endring av formål kommer i konflikt med gjeldende rikspolitiske bestemmelser eller rikspolitiske retningslinjer gitt i medhold av plan- og bygningsloven av 14. juni 1985 nr. 77 eller statlige planretningslinjer, statlige planbestemmelser eller regionale planbestemmelser gitt i medhold av lov 27. juni 2008 nr. 71. I dette tilfellet vil konsekvensutredningen i hovedsak fokusere på om endringen vil kunne komme i konflikt med friluftsinteresser eller interesser for barn og unge.
7 7. ALTERNATIVER SOM VIL BLI VURDERT OG UTREDET 7.1. Opplisting av mulige alternativer: Utbygging med 60 leiligheter Utbygging med 40 leiligheter for DES-klubben Utbygging med eneboliger 0 alternativ, dvs. ingen endring av reguleringsplan Utvidelse av gravlunden 8. PLANDOKUMENTER OG UTREDNINGER 8.1. Opplisting av plandokumenter og utredninger som skal utføres under planprosessen: Plandokumenter Planprogram Konsekvensutredning med vurdering av alternativer for utbygging/bruk ROS-analyse Uttegning av plankart Planbestemmelser Planbeskrivelse Saksframlegg Utredninger for de ulike mulige alternativene Barn og unges behov: det vurderes om det er behov for ski-/akebakke og/eller fotballøkke nå eller i framtiden dessuten mulighet for erstatningsareal Grønnstruktur og landskapsanalyse: dagens og framtidens grønnstruktur vises på kart og beskrives med hensyn til dagens og fremtidens vegetasjon, landskap og bruk. Friluftsinteresser registreres og det vurderes mulighet for sti til Strømsdalen Trafikk: tiltakets innvirkning på trafikken på vegene i området utredes Støy: det utredes om støy fra ny bebyggelse gir negative virkninger for gravlundens virksomhet. Geoteknisk: det utredes om det er nødvendig å utføre ytterligere geotekniske undersøkelser i forbindelse med en eventuell regulering til utbygging.