SAKSUTSKRIFT Arkivsak-dok. 18/04048-18 Saksbehandler Britt Alexandersen Kivedal Søknad om dispensasjon - ny kårbolig - gnr 2009 bnr 7 - Hovdenveien 70 - Kaisa hundefór Tove R. Åserød Saksgang Møtedato Saknr 1 Utvalg for plan, miljø og teknikk 2016-2019 31.10.2018 45/18 2 Utvalg for plan, miljø og teknikk 2016-2019 28.11.2018 54/18 Utvalg for plan, miljø og teknikk 2016-2019 har behandlet saken i møte 31.10.2018 sak 45/18 Behandling i Utvalg for plan, miljø og teknikk 2016-2019 31.10.2018: Representanten Tor Egil Brusevold (AP) fremmet på vegne av Ap, Krf og 1 valgt inn for Ap, nå uavh) følgende forslag: Saken utsettes for befaring. Votering Forslag fra Ap, Krf og 1 valgt inn for Ap, nå uavh. ble enstemmig vedtatt. Vedtak Saken utsettes for befaring. Utvalg for plan, miljø og teknikk 2016-2019 har behandlet saken i møte 28.11.2018 sak 54/18 Behandling i Utvalg for plan, miljø og teknikk 28.11.2018: Følgende hadde ordet ved behandling av saken: Tor Egil Brusevold (Ap), Per Ludvig Spydevold (Krf), Margrethe Motzfeldt (tidligere V, nå H), Helge Skår (Sp) Representanten Tor Egil Brusevold (Ap) fremmet følgende forslag: 1. Med hjemmel i plan- og bygningsloven (heretter pbl.) 19-2 og med henvisning til grunner oppgitt i brev datert 27.07.18 gir kommunen dispensasjon fra kommuneplanens arealdel bestemmelse 5.4 bokstav b) til oppføring av ny bolig på gnr 2009 bnr 7. Dispensasjonen er gitt på følgende vilkår: 1.1. At det tinglyses en erklæring på gnr 2009 bnr 7 som hindrer senere fradeling av omsøkte boenhet. Erklæringen må være tinglyst før igangsetting for tiltaket kan gis. side 1 av 7
1.2. Boligen kan bare inneholde én boenhet. 2. Rådmannen behandler søknad om tiltak og fastsetter vilkår for denne. 3. Følgende tegninger er lagt til grunn: Tegninger Datert Mottatt Dokumentnummer Situasjonsplan 09.07.2018 27.07.2018 8 Fasadetegninger 09.07.2018 27.07.2018 8 Plantegninger og snitt 09.07.2018 27.07.2018 8 For den nærmere begrunnelse vises til avsnittet Vurdering foran. I vurderingen er det særlig lagt vekt på at ( ) Utvalget for plan, miljø og teknikk kan ikke se at hensynene bak bestemmelsen blir satt vesentlig til side. ( ) Utvalg for plan, miljø og teknikk mener at fordelene ved å gi dispensasjon er større enn ulempene og mener at vilkårene for å gi dispensasjon er til stede. Dispensasjon gis etter en samlet vurdering av driftsopplegget på gården. Votering Forslaget fra representanten Tor Egil Brusevold (Ap) ble enstemmig vedtatt. Vedtak 1. Med hjemmel i plan- og bygningsloven (heretter pbl.) 19-2 og med henvisning til grunner oppgitt i brev datert 27.07.18 gir kommunen dispensasjon fra kommuneplanens arealdel bestemmelse 5.4 bokstav b) til oppføring av ny bolig på gnr 2009 bnr 7. Dispensasjonen er gitt på følgende vilkår: 1.1. At det tinglyses en erklæring på gnr 2009 bnr 7 som hindrer senere fradeling av omsøkte boenhet. Erklæringen må være tinglyst før igangsetting for tiltaket kan gis. 1.2. Boligen kan bare inneholde én boenhet. 2. Rådmannen behandler søknad om tiltak og fastsetter vilkår for denne. 3. Følgende tegninger er lagt til grunn: Tegninger Datert Mottatt Dokumentnummer Situasjonsplan 09.07.2018 27.07.2018 8 Fasadetegninger 09.07.2018 27.07.2018 8 Plantegninger og snitt 09.07.2018 27.07.2018 8 For den nærmere begrunnelse vises til avsnittet Vurdering foran. I vurderingen er det særlig lagt vekt på at ( ) Utvalget for plan, miljø og teknikk kan ikke se at hensynene bak bestemmelsen blir satt vesentlig til side. ( ) Utvalg for plan, miljø og teknikk mener at fordelene ved å gi dispensasjon er større enn ulempene og mener at vilkårene for å gi dispensasjon er til stede. Dispensasjon gis etter en samlet vurdering av driftsopplegget på gården. side 2 av 7
Søknad om dispensasjon - ny kårbolig - gnr 2009 bnr 7 - Hovdenveien 70 - Kaisa hundefór Tove R. Åserød Innstillingssak. Medsaksbehandlere: Rådmannens innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 avslås søknad om dispensasjon datert 27.07.2018 fra kommuneplanens arealdel 5.4 bokstav b). Vedlegg: 1. Søknad om dispensasjon datert 27.07.2018 2. Søknad om tillatelse til tiltak datert 05.06.2018 3. Vedlegg fra tiltakshaverne 4. Situasjonsplan 1:500 5. Situasjonsplan 1:2500 6. Plan, snitt og fasadetegninger 7. Fylkesmannens uttalelse datert 31.08.2018 8. Team miljø og landbruks uttalelser datert 02.05.2016 og 20.08.2018 9. Flyfoto fra 1952 og 1966 Sammendrag: Det er søkt om oppføring av ny kårbolig på gården Jelsnes-Ødegård med gnr 2009 bnr 7 - Hovdenveien 70. Ny kårbolig vil få et bruksareal (BRA) på 80 m 2 og et bebygd areal (BYA) på 103 m 2. Etter gjeldende kommuneplan er det ikke anledning til å etablere nye boenheter i LNFRområdene. Forbudet gjelder ikke for kårboliger dersom det foreligger et driftsmessig behov. Rådmannen mener at det ikke kan dokumenteres at det er driftsmessig behov for kårbolig på gården. Tiltaket avhenger derfor av dispensasjon fra kommuneplanens arealdel. Rådmannen mener at vilkårene for å gi dispensasjon ikke er til stede og innstiller på å avslå søknaden. Utredning: Plangrunnlag: Eiendommen er i kommuneplanens arealdel 2015-2026 (vedtatt av bystyret 18.6.2015) avsatt til LNFR areal for spredt bolig-, fritids- eller næringsbebyggelse. Eiendommen er en landbrukseiendom på 91 dekar. På eiendommen drives det i dag med eggproduksjon, ammekyr og produksjon av hundefôr. I kommuneplanens arealdel 5.4 bokstav b) heter det: «Med unntak fra kårboliger er det ikke tillatt å etablere nye boenheter eller nye fritidsboliger. Nye kårboliger tillates bare der det etter kommunens vurdering ikke er tvil om det driftsmessige behovet.» Sarpsborg kommune har en restriktiv holdning til bygging av kårboliger. I retningslinjene til bestemmelsen heter det at: side 3 av 7
«i) Ved vurdering av det driftsmessige behovet for oppføring av ny kårbolig, skal det legges avgjørende vekt på om planlagt drift kan gjennomføres uten at det bosettes flere mennesker på eiendommen. ii) Oppføring av kårbolig er kun aktuelt å vurdere i forbindelse med gjennomføring av generasjonsskifte.» Med kårbolig menes «bolig nummer to» på gården, altså boenheter som kommer i tillegg til våningshuset. Unntaket om etablering av kårbolig er ment å være et snevert unntak fra hovedbestemmelsen om forbud mot oppføring av nye boenheter i LNF-områdene. Det må da være et klart driftsmessig behov for flere enn én bolig for å betjene gården. Tiltakshaver ba i 2016 om kommunens vurdering av muligheten til å bygge kårbolig på gården. I kommunens forhåndsuttalelse datert 02.05.16 heter det blant annet at det driftsmessige behovet for kårbolig på denne eiendommen ikke anses som ekstraordinært. De fleste som driver med husdyr vil kunne påberope seg tilsvarende behov, og ressursgrunnlaget på eiendommen er begrenset. Kommunen skrev videre at dersom det driftsmessige behovet likevel skulle være til stede, skal det legges vekt på hvilke andre muligheter som finnes for å bosette seg i rimelig nærhet til der produksjonen foregår. Kommunen bemerket at det i 1986 ble gitt tillatelse til fradeling av en boligtomt på eiendommen for å kunne bosette fremtidige eiere og fordi det var behov for tilsyn med gårdsdrifta ut over det eieren kunne klare alene. Siden både den fradelte boligen og våningshuset på gården fortsatt er på eiers hånd, mente kommunen at et eventuelt driftsmessig behov for å bosette to generasjoner allerede var dekket. Rådmannen har gjort en ny vurdering av det driftsmessige behovet, men kan ikke se at det er forhold som endrer konklusjonen fra 2016. Forutsetningene for å gi unntak fra kommuneplanens forbud mot oppføring av nye boenheter er ikke til stede. Tiltaket vil være avhengig av dispensasjon for å kunne tillates. Dispensasjon: Det er i søknad datert 27.07.2018, søkt om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel 5.4 bokstav b), jf pbl 19-1. Søknaden gjelder oppføring av ny bolig/kårbolig på eiendommen gnr 2009 bnr 7 Hovdenveien 70. Etter pbl. 19-2, kan kommunen gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, jordvern, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurdering av om det skal gis dispensasjon fra planer, skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Nabovarsel: Det er ikke sendt nabovarsel til samtlige naboer eller gjenboere. Rådmannen finner ikke grunn til å kreve nabovarsling, da naboer og gjenboere ikke eller i liten grad berøres av arbeidet, jf. pbl. 21-3 annet ledd. side 4 av 7
Søkers begrunnelse: Det søkes om dispensasjon for antall boliger på eiendommen. Ansvarlig søker skriver at det tidligere var to boliger på eiendommen, men at den ene ble revet på midten av 80-tallet. Denne boligen lå omtrent der den omsøkte kårboligen skal plasseres. Boligen synes på vedlagte flyfoto. Ansvarlig søker skriver at det er en omfattende og allsidig drift på gården. Det drives med eggproduksjon, ammekyr og produksjon av hundefôr. Det leies jord til grasproduksjon med langtidskontrakter fra 8 eiere. Den totale sysselsettinga på gården er beregnet til 5 årsverk. På gården har de et vaktsystem både for eggproduskjon og for produksjon av hundefôr. Det er viktig at det er kort ankomsttid slik at hønene ikke blir lidende og maskinene til produksjon av hundefôr ikke blir ødelagt. Den store besetningen av ammekyr krever også rask adkomst, spesielt i kalvingsperioden. I beitesesongen er det viktig med daglig tilsyn av beiteområder og gjerder. Hundeforproduksjonen er basert på gårdens ressurser ved at klinkegg blir brukt i foret. Dette er en tilleggsnæring som er blitt lagt merke til av politikere og andre. På gården har de også et eget halmfyringsanlegg som blir brukt til oppvarming av hønsehus og boliger og tørking av hundeforet i produksjonsprosessen. Gården Jelsnes-Ødegård har en omfattende drift som krever stor arbeidsinnsats av gårdens tre generasjoner. Søker skriver at det ikke bare er omfanget og årsverkene som er avgjørende ved vurderingen av behovet for en kårbolig. På denne gården er kravet om tilstedeværelse større enn på mange andre gårder med tilsvarende arbeidsomfang med mer tradisjonell drift. Søker skriver videre at en dispensasjon fra bestemmelsen om å føre opp ny bolig, vil gi positive konsekvenser for både helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Det er trygghet for alle som driver denne gården med alle sine produksjoner og gjøremål at neste generasjon kan bosette seg på gården. Nærhet til arbeidsplassen vil være avstressende og er også noe miljøet vil tjene på. Dyrevelferden vil være bedre ivaretatt ved at neste generasjon får bo med kort avstand både til hønene og til ammekuene. Uttalelse fra andre myndigheter: Saken har blitt oversendt Fylkesmannen i Østfold til uttalelse, jf pbl 19-1. Fylkesmannen skriver i brev datert 31.08.2018 at den omsøkte dispensasjonen er i strid med statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging. Fylkesmannen fraråder sterkt at det blir gitt dispensasjon og vil vurdere å påklage et eventuelt positivt vedtak. Rådmannens vurdering: Hensynet bak forbudet mot oppføring av nye boenheter i LNFR-områdene er at man ønsker gode og attraktive boligområder i tilknytning til eksisterende byggeområder og med nær tilgang til sosial og teknisk infrastruktur. Forbudet skal bidra til å hindre en ukontrollert bygging av tiltak som på lengre sikt vil kunne få en negativ påvirkning på de landbruks-, natur- og friluftsinteressene arealkategorien er ment å ivareta. Plangrepet er i tråd med statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging. For at det skal være grunnlag for å gi dispensasjon må to vilkår være oppfylt. Hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, må ikke bli vesentlig tilsidesatt. For det annet må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. side 5 av 7
Den omsøkte kårboligen er forholdsvis liten, men innebærer like fullt etablering av en ny boenhet med én eller kanskje to biler i husholdningen. Spredt boligbebyggelse i områder uten god kollektivdekning og med forholdsvis lang avstand til sentrum vil generere mer biltrafikk. Søknaden er imidlertid blant annet begrunnet med behovet for å jobbe i tilknytning til gården. Med arbeidssted på gården vil man ikke få den arbeidspendlingen man ellers ofte får fra en boenhet «på landet» med arbeidssted i byen. Selv om det oppleves å være behov for en kårbolig i dag er markeder og driftsmetoder i stadig endring. Tidligere saker har vist at det er relativt lett å argumentere for fradeling av boliger det ikke lenger er driftsmessig behov for. Hvis tilknytningen til gården faller bort vil man likevel kunne få arbeidspendling i strid med intensjonene i planen. Videre vil en fradeling av en slik «bolig nummer to» kunne resultere i driftsmessige ulemper dersom den blir oppført inne på gårdstunet slik det er søkt om i denne saken. Det knytter seg store kostnader både til det å bygge og vedlikeholde en stor boligmasse på et gårdsbruk. En stor bygningsmasse kan bety at den økonomiske belastningen for neste generasjon ved å overta blir for stor. Kommunens erfaring er derfor at det ikke er noen god og langsiktig løsning å føre opp kårboliger som ikke kommer gårdens drift til gode og som risikerer å bli en belastning for økonomien på gården. Rådmannen finner på bakgrunn av det ovenstående at tiltaket setter hensynet bak bestemmelsen vesentlig til side. Fordelene ved å gi dispensasjon må være klart større enn ulempene for at dispensasjon skal kunne gis. Søknaden begrunnes blant annet med at det er ønskelig at alle som jobber på gården, bor på gården og har kort vei når det skjer noe uventet. Rådmannen er enig at det vil være en fordel at personer som er sterkt involvert i driften bor nær gården. Det er etter rådmannens vurdering imidlertid ikke et driftsmessig behov for ytterligere en bolig i direkte tilknytning til landbruksvirksomheten på eiendommen. I dette tilfellet driver tiltakshaver gården, med hjelp av sine foreldre og sønn. Tiltakshaver eier både den omsøkte eiendommen og bolighuset på gnr 2009 bnr 123 (Hovdenveien 100). Mellom disse to boligene er det kun ca. 270 meter i luftlinje. Videre åpner kommuneplanen for etablering av nye boenheter i bygdesentra innenfor en radius på 2 km fra barneskole. Det er ikke så langt fra Jelsnes-Ødegård til område avsatt til bebyggelse og anlegg og til område avsatt til fremtidig boligområde. Den aktuelle eiendommen inngår imidlertid ikke i det avsatte området. Rådmannen mener at tiltaket i liten grad vil medføre en ulempe for allmenne landskaps-, ferdsels- og friluftsinteresser siden den omsøkte boligen er av beskjeden størrelse og det allerede er opparbeidet eksisterende vann- og avløpsledninger til eksisterende bolig. Den omsøkte kårboligen vil ligge nær eksisterende bolig og vil beslaglegge et forholdsvis lite areal. En eventuell dispensasjon i dette tilfellet kan medføre en uheldig presedens. Fylkesmannen i Østfold har i sin vurdering konkludert med at omsøkte dispensasjon er i strid med statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging og har sterkt frarådet en dispensasjon. Det følger av pbl 19-2 at kommunen ikke bør gi dispensasjon når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. side 6 av 7
Konklusjon: Rådmannen finner ikke at vilkårene for å gi dispensasjon er oppfylt. Konsekvenser økonomi, miljø og folkehelse: Økonomi: Ingen for kommunen. Miljø: Rådmannens innstilling om å avslå søknaden har hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2. Det er derfor ikke nødvendig å ta stilling til de miljørettslige prinsippene i naturmangfoldloven 8-12. Hensynet bak bestemmelsen i kommuneplanens arealdel er i hovedsak å stramme inn nybygging i LNF-områder. Begrunnelsen er at man gjennom den nye planen ønsker gode og attraktive boligområder i tilknytning til eksisterende byggeområder og med nær tilgang til sosial og teknisk infrastruktur. Den omsøkte lokaliteten berører ikke dyrket/dyrkbar mark eller kjente naturverdier som krever spesielle hensyn. Folkehelse: Ingen. DATO 3.desember 2018 Rett utskrift Ida Odsæter Saksutskrift er sendt saksbehandler for oppfølging. side 7 av 7