Saksframlegg Dato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv 13.10.2012 60045/2012 2012/1984 L12 Byplankontoret Saksnummer Utvalg Møtedato 12/84 Komite for plan, næring og miljø 22.11.2012 12/210 Bystyret 13.12.2012 Sluttbehandling. Detaljreguleringsplan for felt B3.2, Støver Øst Sammendrag Hensikten med planen er å tilrettelegge for konsentrert boligbebyggelse, som er ment til utleieboliger, med til sammen 80 boenheter. Planforslaget er presentert av Romerike arkitekter AS, på vegne av Støver Utleie AS. Planområdet, som er på ca. 9 dekar, ligger øst i Støverfeltet, med nordgrense mot jernbanelinja, i øst mot feltene B5 og B6, i sør mot Martha Støvers vei og i vest mot felt B19. Plansaken faller etter kommunens syn ikke inn under forskrift om konsekvensutredning. Saksopplysninger Planforslaget er utarbeidet av Romerike Arkitekter AS på vegne av Støver Utleie AS. Det ble holdt oppstartsmøte for planarbeidet den 29.03.2011, og varsel om oppstart ble annonsert i Avisa Nordland den 06.05.2011. Planforslaget ble mottatt den 09.03.2012, og lagt ut til offentlig ettersyn i tidsrommet 21.04.-06.06.2012. Støver Øst velforening fikk innvilget forlenget høringsfrist.
Planforslaget er i samsvar med kommuneplanens arealdel og Reguleringsplan for Støver Øst og vest, med noen avvik når det gjelder grad av utnytting og byggehøyder. Om planforslaget Planområdet tenkes bygd ut med to husrekker; én på den fremre del av tomta og én på den bakre delen (mot jernbanelinja). Sportsboder og carportanlegg mellom den bakre husrekka og jernbanelinja, er etter innspill fra Jernbaneverket tatt ut av planforslaget. Hver av de to husrekkene består av lavblokker i tre til fire etasjer, med byggehøyder på 11-14 meter til gesims, over gjennomsnittlig planert terreng. Blokkene er knyttet sammen med svalganger og trappe-/heishus. Grad av tomteutnytting er redusert med 3 %, til BYA = 32 %, i forhold til opprinnelig planleveranse. Parkering for beboere er foreslått lagt i parkeringskjeller under bebyggelsen, mens gjesteparkering er tenkt plassert på markplanet. Det legges til rette for totalt 80 boenheter bestående av 3- og 4-roms leiligheter. Kjøreatkomst til planområdet er foreslått lagt fra vest, fra Martha Støvers vei. Kjørearealer innen planområdet er tenkt som gatetun der det tillates funksjoner som blandet trafikk, beplantning og aktivitetssoner for uteopphold. Vendt mot sør og sørøst i planområdet er det satt av uteoppholdsarealer, fordelt på lekeplasser ved inngangssoner, nærlekeplasser, felles uteoppholdsarealer samt en mindre andel av gatetunarealene, til sammen ca. 2800 m2, herav ca. 500 m2 balkongareal. I et område på ca. 4700 m2 like vest for planområdet, mellom bebyggelsen og jernbanelinja, kan det tilrettelegges for grendelek for hele Støver Øst. Det er utført en risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS) basert på standard sjekkliste. ROS-analysen avdekker ikke forhold som kan være til hinder for gjennomføring av tiltak i reguleringsplanen, bort sett fra to forhold som må gis en nærmere vurdering i forbindelse med rammesøknad; kvikkleirerisiko og eventuelle radonforekomster. Etter høringsperioden, er det mottatt 8 uttalelser/merknader til planforslaget: Notat av 03.05.2012, fra Eiendomskontoret, Bodø kommune Ingen merknader. Brev av 08.05.2012, fra Sametinget Sametinget kjenner ikke til at det er registrert automatisk fredete kulturminner i det aktuelle området og har derfor ikke merknader til saken. Det bør likevel tas med følgende punkt i planbestemmelsene: «Skulle det imidlertid under arbeid i marken komme frem gjenstander eller andre levninger som viser eldre aktiviteter i området, må arbeidet stanses og melding sendes Sametinget omgående. Brev av 23.05.2012, fra Nordland fylkeskommune Fylkeskommunen ser at dens innspill til planarbeidet i hovedsak er tatt hensyn til, og har ingen ytterligere planfaglige merknader i saken. Så langt fylkeskommunen kjenner til, er planforslaget ikke i konflikt med kjente verneverdige kulturminner, men viser til den aktsomhets- og meldeplikt tiltakshaver har dersom en under markinngrep skulle støte på fornminner. Notat av 04.06.2012, fra kommunalteknisk kontor Det må settes plankrav til m.h.t VA-anlegg. Det samme gjelder byggeavstand til kommunale ledninger. Eierform til friområder, gatetun, gang-/sykkelvei og øvrige trafikkarealer bør framgå av
planbestemmelsene. Friområder/lek/utomhusarealer skal godkjennes av kommunalteknisk kontor, men overtas ikke til kommunal drift. Brev av 06.06.2012, fra Jernbaneverket For at kommunen skal kunne foreta egengodkjenning av detaljreguleringsplanen, må det i rekkefølgebestemmelsene tas inn at gangbru over jernbanelinja i øst må etableres før arealer til utbyggingsformål kan tas i bruk. Krav om sikkerhetsgjerde og evt. støyskjerm mot jernbanelinja må tas inn i planbestemmelsene. Bebyggelse kan ikke komme nærmere jernbanesporets midtlinje enn 15 meter. Dette må fragå av planbestemmelsene. Brev av 20.06.2012, fra Guro, Fredrik og Arnstein Føre, Sorenskriver Astrups vei 23 Deres eneboligtomt ligger like ved planområdet, sør for Martha Støvers vei. Det er sterk skepsis til at forliggende planforslag i så stor grad avviker fra gjeldende reguleringsplan for Støver Øst og vest. Det samme gjelder for nabofeltene B5 og B6, derfor bør disse feltene ses i sammenheng med felt B3.2. Det reageres på at legges opp til en altfor stor og tett bebyggelse inntil eneboligfeltet, som allerede er omgitt av betydelig leilighetsbebyggelse. Boenhetene i denne type bebyggelse leies til en viss grad ut, noe som fører til ustabilitet da leietakerne kun blir boende over kortere tidsrom og ikke engasjerer seg i nærområdet. En for stor leilighetsmasse i området vil føre til en «gettofisering» som ikke oppleves som positivt for de som allerede bor der. Eneboligfeltene vil bli «skviset» av store leilighetskompleks, noe som føles urettferdig, da beboerne i enebolig feltene med større sannsynlighet vil bo der over lang tid i motsetning til de som flytter inn i 50 kvm store leiligheter. I tillegg ser det merkelig ut rent visuelt med en liten klynge eneboliger omgitt av mange boligblokker. Det ville vært riktigere at det ble satset på større boenheter i form av større leiligheter eller flermannsboliger/rekkehus. Dette ville ført til at bomiljøet blir roligere, tryggere og mer attraktivt for barnefamilier. Det stilles spørsmålstegn ved skolestrukturen i området; at Støver skole skal legges ned og at Mørkvedmarka skole har manglende kapasitet for å dekke behovet fra en massiv utbygging av Støverfeltet. Brev av 18.06.2012, fra Støver Øst Velforening Støver Øst Velforening ble etter anmodning overfor byplankontoret innvilget forlenget høringsfrist. Høringsuttalelsen er på 8 sider, derfor legges den i sin helhet som trykt vedlegg til saken. Planlegger ble forelagt uttalelsen for evt. kommentarer, da det fra velforeningen ble fremsatt sterke meninger om planlegger og byplankontoret. Kommentaren fra planlegger er også lagt som vedlegg til saken. I sin uttalelse til planforslaget tar velforeningen opp en rekke forhold utenfor planområdet for felt B3.2. Gjeldende reguleringsplan for Støver Øst og Vest, som er en flateplan, viser en grad av utnytting for felt B3.2 på BYA= 25 %. Mottatt planforslag hadde satt en BYA på 35 %, noe velforeningen mener er feil. Den totale utnyttelsen vil bli 45 %. Tomtestørrelsen for felt B3.2 er feil. Den skal være på 9.905 m2 og ikke på 10.238 m2. Det som i planforslaget er satt av til bebygd areal, har ikke tatt med varmehus, nok areal til parkering, samt sykkelparkering. Foreslått utnyttingsgrad er utypisk for nærområdet, da tilgrensende områder har en BYA fra 20-28 %. Feltet i sør består av eneboliger og avviker vesentlig fra blokkbebyggelse. Det er satt av for lite areal til lek/uteområder i området. Henvisning til areal på 4.7 dekar mellom eksisterende bebyggelse og jernbanelinja vest for felt B3.2, til grendelek for Støver Øst, er neppe egnet til formålet. Dette på grunn av nærhet til jernbanelinja, uten at det er satt opp sikringsgjerde og støyskjerm mot jernbanelinja.
Sol- og lysforholdene er ikke tilstrekkelig hensynstatt i planforslaget. Lekeplassene innen planområdet vil helt eller delvis bli liggende i skygge mesteparten av dagen hele året. Det samme gjelder gatetunet bak bakre husrekke. Planforslaget er ikke tilfredsstillende på dette området og må følgelig endres eller forkastes. Velforeningen krever at det ikke det ikke tillates å bygge så tett mellom bakre og fremre husrekke. Avstanden på 6 meter fra balkonger i bakre husrekke og til svalganger i fremre rekke er direkte uansvarlig. En så vidt tett bebyggelse vil utvilsomt medføre støy og sjenanse ut over hva som er akseptabelt. Innsyn og skjerming av innsyn vil bli svært vanskelig for den enkelte beboer. Den tette plasseringen mot jernbanelinja vil gi store utfordringer med hensyn til støy, vibrasjon, støv og snø-/steinsprut. Bebyggelsen er foreslått oppført 20 meter fra jernbanesporet og bryter dermed med regelen om at avstanden skal være 30 meter. Alle kjørearealer inne i planområdet er tenkt som gatetun der det tillates blandet trafikk, beplantning og ulike aktivitetssoner. Dette vil legge opp til farlige situasjoner mellom mennesker og kjøretøyer, et samspill som synes lite gjennomtenkt. Det vises til at det hverken i planforslaget eller i nabofeltene B5 og B6 er satt krav om planskilt kryssing med jernbanelinja. Velforeningen krever at enten kommunen eller feltene B3.2, B5 og B6, pålegges å bekoste planskilt kryssing av jernbanelinja, samt sikkerhetsgjerde mot denne. Velforeningen stiller spørsmål om hvorvidt prosjektet er forsvarlig ut fra branntekniske hensyn, og ønsker en kvalifisert vurdering av dette forholdet. Utforming av sykkelparkering for områdene PS2 PS5 er ikke i samsvar med parkeringsvedtektenes generelle krav. Utformingen vil medføre konflikt med gang-/sykkelveien (GS1) som vil skape spenning og kunne medføre farlige situasjoner, og kan følgelig ikke godtas. Alle barn har rett til en trygg og god oppvekst, jfr. plan- og bygningslovens 1-1. I følge plan- og bygningslovens 3-1 skal planer blant annet: Legge til rette for god forming av bygde omgivelser, gode bomiljøer og gode oppvekst- og levekår. Fremme befolkningens helse, samt bidra til å forebygge kriminalitet. Velforeningen mener at slik forslag til planbestemmelsene til planforslaget foreligger, er dette ikke utarbeidet i tråd med plan- og bygningslovens 3-1. Detaljplanforslaget slik det foreligger, kan verken legges til grunn eller vedtas, da barns rett til trygg og god oppvekst ikke er tilstrekkelig ivaretatt. Brev av 06.06.2012, fra Norges vassdrags- og energidirektorat Løsmassekartet for området viser at det er tynne forekomster av hav-/strandavsetning og ikke tilgrensede områder med tykk havavsetning. Det er i tillegg stilt krav i planbestemmelsene om at faren for kvikkleireskred skal vurderes før byggetillatelse gis. Det vil derfor i dette tilfellet ikke bli fremmet innsigelse til planen. Brev av 06.07.2012, fra Romerike Arkitekter AS I brevet kommenteres en del påstander framsatt av velforeningen. Det vises til brevet som er vedlagt.
Vurderinger: Felt B3.2 ligger lengst nordøst i Støverfeltet, i bakkant av og nordøst for eksisterende bebyggelse. Gjeldende reguleringsplan (vedtatt av bystyret den 10.02.2000) er en flateplan, det vil si at den kun viser overordnede arealformål, så som overordnede veier og overordnede grøntområder. Avsatte utbyggingsområder i denne planen viser brutto boligfelt, som for eks. felt B3.2. Det vil si at framtidige feltinterne anlegg, som internveier, bakkeparkering og friområder/lek, ikke er trukket fra i beregningsgrunnlaget for grad av utnytting (BYA). I detaljreguleringene for hvert enkelt byggefelt er BYA beregnet ut fra netto tomteareal, det vil si at netto tomt er lik brutto tomt minus interne veier, parkering på bakken og friområder/lek. Derfor vil prosent BYA kunne framstå høyere i en detaljregulering enn i en overordnet plan for samme området. I foreliggende planforslag, som er revidert under veis, er BYA beregnet til BYA=32 %. Hensikten med foreliggende planforslag er å tilrettelegge for konsentrert boligbebyggelse som er ment til utleieboliger. Siden behovet for denne boligtypen er stort, har byplankontoret stilt seg positivt til at det fremmes en detaljregulering med denne type boliger for øyet. Fra boligkontoret i kommunen er nevnte behov bekreftet og det vises til at det i inneværende år er 173 husstander som har ønske om utleiebolig, men som står uten tilbud fra kommunen. Om det er ønskelig å prioritere denne kategori boligsøkende, vil det planlagte prosjektet kunne bidra til å avhjelpe behovet for utleieboliger. Byplankontorets kommentarer til enkelttemaer fra innkomne uttalelser/merknader Grad av utnytting (BYA) I gjeldende reguleringsplan fra 10.02.200 ble ikke parkeringsareal tatt med i beregningsgrunnlaget for BYA. Se for øvrig vår kommentar ovenfor. I revidert planforslag, slik det nå foreligger, er BYA satt til 32 %, noe som anses som akseptabelt. Det har ikke vært praksis for at sykkelparkering på bakken regnes inn i BYA, i motsetning til bakkeparkering for biler. I veileder Grad av utnytting, 3. utgave juni 2012, er det ikke nevnt noe om at sykkelparkering skal regnes med i BYA. Konsekvensutredning (KU) Foreliggende planforslag legger ikke opp til formålsendring, men er i samsvar med gjeldende reguleringsplan. Derfor kommer ikke plansaken inn under Forskrift om konsekvensutredning. Arealer til lek/uteopphold I planforslaget er det satt av 35-45 m2 uteoppholdsareal pr. boenhet, noe som er i samsvar med kommunens vedtekt til plan- og bygningsloven. Å hevde at uteoppholdsarealene er ubrukbare er nok å ta for hardt i. Hele feltet er sør-/sørøstvendt, der lekeområdene i hovedsak er foreslått plassert i den sør-/sørøstre delen, som er den mest solrike delen av feltet. Selvsagt vil en del av bygningsmassen gi en del skyggevirkninger på uteområdene på deler av dagen, noe som ikke er uvanlig i utbyggingsområder. Foreliggende planforslag har løst plassering av lekeområdene på en akseptabel måte. Når det gjelder areal til framtidig grendelek for hele Støver Øst, så er det foreslått et område mellom eksisterende bebyggelse og jernbaneområdet. Dette er et areal som i gjeldende reguleringsplan var avsatt i et 45 meter bredt belte til framtidig riksveitrase. Deler av dette området er omregulert til felles grøntareal der det kan tilrettelegges for uteoppholdsaktiviteter, for eks. etablering av grendelek, men da selvsagt forutsatt at det settes opp sikringsgjerde mot jernbanelinja. Avstand mellom bebyggelse og jernbanelinja Foreslått bebyggelse har en avstand til senter jernbanespor på 20 meter. Jernbaneverket har i sin uttalelse til planforslaget akseptert en byggegrense med avstand på 15 meter fra senter jernbanespor, og er foreslått tatt inn i planbestemmelsene.
Interntrafikk i feltet Planforslaget legger opp til at over 85 % av beboerparkeringen legges i parkeringskjeller i bebyggelsen. Biltrafikk i gatetunarealene vil dermed først og fremst gjelde atkomst til parkeringsanlegg og varetransport, så som frakting av tyngre vareslag til boligene. Barn og unges oppvekstvilkår De ulike uteoppholdsarealene har atkomst via det interne gangveisystemet og etter gang-/sykkelvei langs feltets sørøstgrense, innen nabofeltet B5. Plassering av leke-/uteoppholdsarealene og atkomst til disse, anses som egnet og er akseptable ut fra trafikksikkerhetshensyn. Planbestemmelsene Planbestemmelsene er foreslått rettet opp i samsvar med innkomne uttalelser. De mest omfattende endringene i forhold til planleveransen, er at det foreslås tatt inn bestemmelser om etablering av gangbru over jernbanelinja og sikkerhetsgjerde langs denne. Likeens foreslås det i planbestemmelsene at det stilles krav om oppsetting av støyskjerm mot jernbanelinja, dersom støyvurderinger viser at det er behov for slik skjerming. Dette skal være avklart i forbindelse med behandling av rammesøknad. Når det gjelder de etableringene som her nevnes, så må det trolig til et samarbeid med nabofeltet B5 (har fått tilsvarende krav) for å få disse realisert. Gjennomføring av tiltakene er en forutsetning for at det ikke blir gitt innsigelse fra Jernbaneverkets side. Konklusjon og anbefaling Byplansjefen anbefaler at forslag til detaljregulering av felt B3.2, Støver Øst, vedtas slik det er vist påplankart med planid 2528, datert 29.02.2012, med tilhørende planbestemmelser sist revidert 19.09.2012 og planbeskrivelse datert 07.03.2012. Forslag til innstilling Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12, 1. ledd, vedtar Bodø bystyre detaljreguleringsplan for felt B3.2, Støver Øst, slik det er vist på plankart, planid 2528, datert 29.02.2012, med tilhørende planbestemmelser sist revidert 19.09.2012 og planbeskrivelse datert 07.03.2012. Komite for plan, næring og miljøs behandling i møte den 22.11.2012: Votering Innstilling enstemmig tiltrådt. Innstilling fra komite for plan, næring og miljø Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12, 1. ledd, vedtar Bodø bystyre detaljreguleringsplan for felt B3.2, Støver Øst, slik det er vist på plankart, planid 2528, datert 29.02.2012, med tilhørende planbestemmelser sist revidert 19.09.2012 og planbeskrivelse datert 07.03.2012.
Bystyrets behandling i møte den 13.12.2012: Votering Innstillingen enstemmig vedtatt. Vedtak Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12, 1. ledd, vedtar Bodø bystyre detaljreguleringsplan for felt B3.2, Støver Øst, slik det er vist på plankart, planid 2528, datert 29.02.2012, med tilhørende planbestemmelser sist revidert 19.09.2012 og planbeskrivelse datert 07.03.2012. Rolf Kåre Jensen rådmann Annelise Bolland byplansjef Henrik K. Brækkan kommunaldirektør Saksbehandler: Bjørn Føre Trykte vedlegg: 1 Plankart felt B3.2, Støver Øst 2 Planbestemmelser, sist datert 19.09.12 3 Planbeskrivelse. Detaljplan for felt B3.2, Støver Øst 4 Illustrasjoner - Støver Øst 5 Støver Øst velforening - Klage 6 Romerike arkitekter - kommentar til klage 7 Rosanalyse felt B3.2 Utrykte vedlegg: 1. Notat av 03.05.2012, fra Eiendomskontoret, Bodø kommune 2. Brev av 08.05.2012, fra Sametinget 3. Brev av 23.05.2012, fra Nordland fylkeskommune 4. Notat av 04.06.2012, fra kommunalteknisk kontor 5. Brev av 06.06.2012, fra Jernbaneverket 6. Brev av 20.06.2012, fra Guro, Fredrik og Arnstein Føre - klage
7. Brev av 18.06.2012, fra Støver Øst Velforening - klage 8. Brev av 06.06.2012, fra Norges vassdrags- og energidirektorat 9. Brev av 06.07.2012, fra Romerike Arkitekter AS kommentar til klage