ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER SEKSJON FOR OPPMÅLING Allehelgens gate 5 Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon 55 56 63 10 Telefaks 53 03 15 89 Oppmaling@bergen.kommune.no www.bergen.kommune.no Alf Haukeland Kalihaugen 115 5268 HAUKELAND Deres ref. Deres brev av Vår ref. Emnekode Dato 201505311/14 EBYGG 5351 020615 ALFS Avslag på søknad om opprettelse og endring av eiendom. Gnr 294 bnr 6, Kalihaugen. Svar på søknad om tillatelse for tiltak etter plan- og bygningslovens (pbl) kap. 20. Eiendom : Gnr 294 Bnr 6 Tiltakets adresse Tiltakets art Hjemmelshaver/søker : Kalihaugen : Søknad om opprettelse og endring av eiendom : Alf Haukeland/ Ingeniør Bjarne Aardal AS Saken gjelder: Saken gjelder søknad om fradeling av 2 parseller til boligformål og 1 parsell til garasjeformål fra gnr. 294 bnr.6. Det er søkt dispensasjon fra formålet LNF-formål, jfr. kommuneplanens arealdels bestemmelser pkt. 25 Landbruks-, natur- og friluftsområde (LNF- områder). VEDTAK: Tiltaket: Med hjemmel i plan og bygningsloven 11-6 «Rettsvirkning av kommuneplanens arealdel», 27-2 «Avløp» og 27-4 «Atkomst» avslås søknad mottatt bygningsmyndighetene 12. 02. 2015 om tillatelse til fradeling av 2 parseller til boligformål og 1 parsell til garasjeformål fra gnr. 294 bnr.6. Dispensasjoner: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2 gis ikke dispensasjon fra formålet LNFformål i kommuneplanens arealdels bestemmelser pkt. 25 Landbruks-, natur- og friluftsområde (LNF-områder) jfr. plan- og bygningslovens 11-6 "Rettsvirkning av kommuneplanens arealdel". SAKSUTREDNING/BEGRUNNELSE FOR VEDTAKET: Planstatus. Eiendommen er uregulert, og er i kommuneplanens arealdel vist som LNF- område og er innenfor hensynssonen sammenhengende landbruk.
Dispensasjoner: Tiltaket kommer i strid med pbl. 11-6. En tillatelse som omsøkt kan derfor bare gis dersom det med hjemmel i pbl 19-2 kan gis dispensasjon fra pbl. 11-6. For at dispensasjon kan gis, kreves det i henhold til pbl 19-2 at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det må foretas konkret vurdering av de faktiske forhold i saken opp mot de hensyn som ivaretas av den bestemmelsen som det er aktuelt å dispensere fra samt lovens formålsbestemmelse, bl.a. universell utforming, hensynet til barn og unges oppvekstvilkår og estetisk utforming av omgivelsene. I tillegg må det foretas en interesseavveining der fordelene ved tiltaket blir vurdert opp mot ulempene. Foreligger det en klar overvekt av fordeler som taler for dispensasjon, samt at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt, vil lovens krav være oppfylt og dispensasjon kan gis. Søkers begrunnelse: Side 2 av 7
Nabovarsling: Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 21-3, og det er registrert merknader fra Kjell Bjarne Haukeland, eier av gnr. 294 bnr. 152. Merknadene går i hovedsak ut på rettigheter til bruk av etablert privat vei. Atkomst/avkjørsel: Parsellene anses å være sikret lovlig atkomst til offentlig vei, jf Trafikketatens vedtak av 09. 10. 2013 vedrørende tillatelse til økt bruk av eksisterende avkjørsel. Det er ikke gitt underskrevet erklæring fra eier av gnr. 294 bnr. 6 vedrørende rett til å anlegge kjørevei over eiendommen frem til den enkelte parsell. Vannforsyning og avløp: Parsellene anses for å være sikret lovlig vannforsyning fra offentlig vannledning og bortledning av avløpsvann til offentlige anlegg, jf forhåndsuttalelse fra Vann- og avløpsetaten datert 06.03. 2014. Det er ikke gitt underskrevet erklæring fra eier av gnr. 294 bnr. 6 vedrørende rett til å anlegge og vedlikeholde privat- vann og avløpsanlegg fra offentlige anlegg og frem til den enkelte parsell. Uttalelse fra Fylkesmannen i Hordaland datert 08. 04. 2015: Vi viser til KPA sin bestemmelse 27.3.1: Innenfor de sammenhengende landbruksområdene skal landbrukets ressursgrunnlag, herunder jordressursene, vernes om i et langsiktig (100 års) perspektiv. Det skal utøves en streng forvaltningspraksis der fremtidige generasjoners behov for å kunne produsere egen mat på egen jord skal være et svært tungtveiende hensyn ved alle spørsmål om for eksempel omdisponering eller deling av dyrket mark. For å kunne gi dispensasjon må ikke hensynene bak bestemmelse det dispenseres fra bli vesentlig tilsidesatt, jf. pbl. 19-2. I dette tilfellet vil fradeling av landbruksparsellene samt etablering en ny tilkomstvei føre til nedbygging av landbruksressurser og forringelse av muligheter for landbruksdrift på gjenstående eiendom i fremtiden. Dette setter hensynene bak LNF-formål og hensynssone sammenhengende landbruk vesentlig til side. Kommunen bør ikke gi dispensasjon til tiltak som strider mot landbruksinteresser og forringer helhetlig og langsiktig arealforvaltning. Fylkesmannen råder kommunen fra å gi dispensasjon til tiltaket. Uttalelse fra etater for landbruk datert 22. 04. 2015: Eiendommen er uregulert og ligger i LNF-område. I følge kommunens arealressurskart, AR5, har eiendommen totalt er areal på 229 dekar. Av dette er det 24,7 dekar fulldyrka jord, 7,1 overflatedyrka jord, 5,4 dekar innmarksbeite, 123,9 dekar skog av særs høg bonitet, 6,4 dekar Side 3 av 7
skog av høy bonitet, 7,2 myr, 1,9 dekar jorddekt fastmark, 44,9 dekar jorddekt fastmark, 8,7 dekar skrinn fastmark og 0,6 dekar bebygd/vann/samferdsel. Eiendommen har ett bolighus, tre garasjebygg og en landbruksbygning. Det søkes fradelt tre parseller A B og C. Parsell A ligger i et område med skog av særs høy bonitet med en størrelse på 1216,7 m2, Parsell B ligger på overflatedyrket jord med en størrelse på 1301,5 m2, og Parsell C ligger på overflatedyrket jord med en størrelse på 490,8 m2, denne parsellen er bebygd. De omsøkte parsellene medfører tap av dyrket mark og ligger i gårdstunet. Etat for landbruk mener at den omsøkte fradelingen kan gi miljømessige ulemper for landbruket i området. Fritt omsettelig boligeiendommer midt i et landbruksområde kan medføre klager på lukt og støy, uønsket ferdsel over dyrket mark og konflikter i forhold til vanlige landbruksaktiviteter i området. I tillegg vil en fradeling fragmentere landbruksarealet, og kan slik sett forringe muligheter for fremtidig landbruksdrift. Etat for landbruk vurderer samlet sett at tiltaket som strider mot landbruksinteresser og en langsiktig arealforvaltning og vil derfor frarå en fradeling som omsøkt. Tiltaket er i strid med bestemmelsene i kommuneplanens arealdel. For å få dispensasjon er det krav om at hensynet bak bestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt og at fordelene med å gi dispensasjon er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering, jf. PBL 19-2. Etat for byggesak og private planer må ta stilling til om det her foreligger en overvekt av grunner som taler for at dispensasjon kan gis. Etat for landbruk vil ut fra landbruksfaglige vurderinger frarå at det gis dispensasjon for fradeling av det omsøkte arealet Uttalelse fra Grønn etat datert 22. 04. 2015: Grønn etat mener på generelt grunnlag at eventuell omdisponering av LNF-områder til boligformål bør skje gjennom overordnet arealplanlegging. Selv om det ikke er registreringer i kommunens grøntkart, Artskart eller Naturbase som indikerer at parsellene som søkes fradelt har spesielle verdier knyttet til biologisk mangfold eller friluftsliv, mener vi at en bit for bit nedbygging av natur- og kulturlandskap er uheldig og at dispensasjon for fradeling til boligformål vil medføre en presedensvirkning i liknende saker. Den aktuelle eiendommen ligger innenfor hensynssone for sammenhengende landbruksområde og omfatter dyrket mark. Vi mener derfor at saken må oversendes Etat for Landbruk for en vurdering av landbruksfaglige konsekvenser. Tiltaket krever dispensasjon fra bestemmelsene i kommuneplanens arealdel. For å få dispensasjon er det krav om at hensynet bak bestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt og at fordelene med å gi dispensasjon er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering, jf. PBL 19-2. Etat for byggesak og private planer må ta stilling til om det her foreligger en overvekt av grunner som taler for at dispensasjon kan gis. Grønn etat vil ut fra grøntfaglige vurderinger frarå at det gis dispensasjon for det omsøkte tiltaket. Uttalelse fra Hordaland fylkeskommune: Vi har ikke mottatt tilbakemelding innen fristen for uttalelse. Bygningsmyndighetenes drøfting/begrunnelse: Eiendommen er uregulert, og er i kommuneplanens arealdel vist som LNF- område og er innenfor hensynssonen sammenhengende landbruk. Det er søkt om dispensasjon fra plankrav og formål i kommuneplanens arealdel. Tiltaket kommer i strid med kommuneplanens arealdelsbestemmelser pkt. 25 - landbruks-, natur- og friluftsområde (LNF- områder), jf pbl. 11-6 «Rettsvirkning av kommuneplanens arealdel». En tillatelse som omsøkt kan derfor bare gis dersom det med hjemmel i pbl 19-2 kan gis dispensasjon fra pbl. 11-6. For at dispensasjon kan gis, kreves det i henhold til pbl 19-2 at hensynene bak bestemmelsen det Side 4 av 7
dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. I følge uttalelse fra Fylkesmannen i Hordaland vil fradelingene sette hensynene bak LNFformål og hensynssone sammenhengende landbruk vesentlig til side, og at kommunen ikke bør gi dispensasjon til tiltak som strider mot landbruksinteresser og forringer helhetlig og langsiktig arealforvaltning. Etat for landbruk vurderer samlet sett at tiltaket strider mot landbruksinteresser og en langsiktig arealforvaltning og de vil derfor frarå en fradeling som omsøkt. Grønn etat mener at nedbygging av natur- og kulturlandskap bit for bit er uheldig og at dispensasjon for fradeling til boligformål vil medføre en presedensvirkning i liknende saker. Kjell Bjarne Haukeland, eier av gnr. 294 bnr. 152, har merknader til omsøkte fradeling. Merknadene går i hovedsak ut på rettigheter til bruk av etablert privat vei og kompensasjon for bruk av veien for omsøkte parseller. Fagetaten anser uavklarte forhold/ uenigheter vedrørende bruk av privat vei og kompensasjoner som privatrettslige forhold som vi ikke skal ta stilling til. I midlertid har pbl. 27-2 og 27-4 krav om at avløp og atkomst skal være sikret. Dette innebærer at søknaden har mangler ettersom det ikke er fremlagt tinglyste rettigheter til fremføring og vedlikehold av VA- ledninger og vei til omsøkte parseller. Konklusjon: Etter bygningsmyndighetens vurdering blir hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra vesentlig tilsidesatt. Lovens krav er ikke oppfylt og dispensasjon etter pbl 19-2 kan følgelig ikke gis. Med hjemmel i pbl 19-2 gis ikke dispensasjon fra pbl. 11-6 «Rettsvirkning av kommuneplanens arealdel». Fagetaten gir ikke tillatelse som omsøkt. ALMINNELIGE BESTEMMELSER: Myndighet: Saken er behandlet og avgjort administrativt i medhold av delegert myndighet. Klageadgang: Denne avgjørelse er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser som kan påklages av partene til overordnet forvaltningsorgan innen 3 uker, jf. forvaltningsloven 28 ff. Les mer om klage i Orientering om rett til å klage på forvaltningsvedtak som er vedlagt som siste side i dette vedtaket. En slik klage kan føre til at avgjørelsen blir omgjort. Kommunen er ikke ansvarlig for tap som tiltakshaver måtte lide ved en slik omgjøring. Generell informasjon: Saker som behandles ved etaten kan følges på internett via kommunens nettside: www.bergen.kommune.no/innsynpb For å få tilgang til å se dokumenter og kommentarer i saker som gjelder din eiendom, må du logge deg på "Din side" med nettadresse: www.bergen.kommune.no/dinside Ved all videre kontakt i denne saken, vennligst referer til saksnummer 201505311. Saksbehandler for denne saken har telefonnr. 5556 6544 Side 5 av 7
og e-postadresse: Annelise.Skjelvik@bergen.kommune.no ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER for byggesakssjefen Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Anne Lise Fjelde Skjelvik - saksbehandler Vivian Skaflestad - produksjonsleder Kopi: Kjell Bjarne Haukeland, Kalihaugen 120, 5268 HAUKELAND Ingeniør Bjarne Aardal AS, Hardangerveien 633, 5268 HAUKELAND Side 6 av 7
Orientering om rett til å klage på forvaltningsvedtak: Klagerett: (forvaltningslovens 28) Hvem kan det klages til: (forvaltningslovens 28) Den som er part eller har rettslig klageinteresse, har rett til å klage over avgjørelsen/vedtaket. Klagen kan rettes til overordnet forvaltningsorgan som er Fylkesmannen i Hordaland. Klagen sendes til: Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer, Postboks 7700, 5020 Bergen. Klagefrist: (forvaltningslovens 29, 30 og 31) Klagefristen er tre - 3 - uker fra den dag underretningen om vedtaket kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det foreligger særlige grunner, som tilsier at klagen blir prøvd. Det må derfor opplyses om årsaken til forsinkelsen. En klage som er avgjort av Fylkesmannen, kan ikke påklages videre. Rett til å kreve begrunnelse: (forvaltningslovens 24 og 25) Klagens innhold: (forvaltningslovens 32) Utsetting av gjennomføring av vedtaket: ( forvaltningslovens 31 og 42) Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem krav om det. Slike krav må fremsettes innen klagefristen utløp. Klagefristen blir i så fall avbrutt og ny frist begynner å løpe fra den dag begrunnelsen er kommet frem til klager. I klagen må det nevnes det vedtaket som det klages over og hva som ønskes endret. Den må begrunnes og for øvrig vise til de momenter som kan være relevante for bedømmelsen av saken. Klagen må dateres og undertegnes av klager eller hans fullmektig. Selv om partene har klagerett, kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. Det er imidlertid gitt adgang til å søke om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til begjæring om utsettende virkning. Rett til å se sakens dokumenter og kreve veiledning: (forvaltningslovens 11) Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken. Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Kundesenteret til Etat for byggesak og private planer i Allehelgens gate 5. Der vil en også kunne få nærmere veiledning om adgangen til å klage og den videre saksbehandlingen. Kostnader ved klagen: (forvaltningslovens 36) Det er adgang til å kreve dekning for nødvendige og vesentlige kostnader i forbindelse med klagesaken, f. eks advokatbistand, der vedtaket er endret til gunst for klager. Kravet må være fremsatt innen 3 uker etter at underretning om det nye vedtaket er kommet frem til vedkommende part. Det kan også søkes om å få dekket utgifter til nødvendig advokathjelp etter lov om fri rettshjelp. Fylkesmannens kontor eller advokat kan gi nærmere veiledning. Side 7 av 7