Verdal kommune Sakspapir

Verdal kommune Sakspapir Klagebehandling - 1721/18/32 Reguleringsplan Brygga 15 Saksbehandler: E-post: Tlf.: Kirstine Karlsaune kirstine.karlsaune@innherred-samkommune.no 74 04 82 73 Arkivref: 2009/8530 - /L12 Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Verdal 15.06.2010 56/10 Rådmannens forslag til vedtak: Klage fra Kjellrun og Stig Arild Myhre, datert 02.06.10 og fra Margit Mevassvik og Ståle Sellæg datert 01.06.10, på kommunestyrets vedtak av reguleringsplan for Brygga 15, tas ikke til følge. Saken oversendes fylkesmannen for endelig avgjørelse. Vedlegg: 1 Kjellrun og Stig Arild Myhre, klage datert 02.06.10 2 Margit Mevassvik og Ståle Sellæg, 01.06.10 Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Sakspapir kommunestyresak 37/10 m/vedl. (sluttbehandling av reguleringsplan Brygga 15) Kommunedelplan for Verdal byområde, vedtatt 26.03.07 Kjellrun og Stig Arild Myhre, 21.04.10 (til kommunestyrets representanter) Kjellrun og Stig Arild Myhre, 29.01.10 (høringsuttalelse) Margit Mevassvik og Ståle Sellæg, 27.01.10 (høringsuttalelse) Stiklestad Eiendom as (tiltakshaver), 17.02.10 kommentar til merknader Saksopplysninger: Verdal kommunestyre vedtok i møte den 26.04.2010, sak 37/10, reguleringsplan for Brygga 15. Vedtaket ble kunngjort den 15.05.10, og berørte parter ble tilskrevet med brev av 12.05.10. Fristen for å klage var satt til tre uker fra kunngjøring 15. mai 2010. Kjellrun og Stig Arild Myhre har med brev av 02.06.10 påklaget kommunestyrets planvedtak.

Margit Mevassvik og Ståle Sellæg har med brev av 01.06.10 også merknader til saken. Klagen fra Kjellrun og Stig Arild Myhre, 02.06.10 oppsummering Det klages med grunnlag i at det i alt for liten grad er tatt hensyn til kommunedelplanens bestemmelser og retningslinjer. Det vises til konkrete forhold. Klagen er ikke begrunnet med tap av utsikt da de har vært forberedt på dette. Det er først og fremst ønske om å bevare områdets særegenhet og historiske verdi for Verdalsøra som gjør at de engasjerer seg i saken. Å bevare bolyst og trivsel anføres også som viktig, og økt trafikk vil redusere dette. Vegnettet i området er og vil heller ikke være mulig å tilpasse slik at det tilfredsstiller dagens og morgendagens trafikk. Med erfaring i utbygging i Gamle Storgate ser klagerne at problemet med parkering langs veg er stort og mange ganger hindrer adkomst til flere av boligene langs denne gata. For utrykningskjøretøy kan dette få dramatiske konsekvenser. De frykter samme problem vil oppstå på Brygga 15 da tomta er maksimalt utnyttet og har svært begrenset med gjesteparkering. Det er lagt opp til 1,2 parkeringsplass pr. boenhet og ingen muligheter for å utvide parkeringsarealet. Områdets særegenhet og historiske verdi: Mener planlagt utbygging bryter sterkt med nåværende bebyggelse og i alt for liten grad tar hensyn til Veita som et bevaringsverdig område, slik det er omtalt i kommunedelplanen. Klagerne minner om at området tidligere var regulert som verneverdig og de skjønner ikke hvorfor området nå er mindre verdifullt etter en storstilt renovering av området fra 1982 og utover. Bebyggelsen i Veita er utstillingsvindu mot Øra fra Vest og planlagt utbygging vil slik klagerne ser det, nærmest bli et stort utropstegn i enden av småhusbebyggelsen langs elvebredden nord for gamle Verdal bro. Fasademessig har de få motforestillinger, men omfang, volum og møneretning av bygget er mildt sagt svært uheldig. Bygget som er planlagt er 36 meter langt og 20 meter på det bredeste og vil uten tvil bli den største enkeltstående bygning i området. I tillegg vil bygget bli vesentlig høyere enn boligene som ellers er satt opp langs Brygga noe som vil forsterke inntrykket av en gigant i forhold til øvrig bebyggelse. Ønsker tegninger/modeller som presenterer bygget sammen med øvrig bebyggelse langs Brygga, for å kunne ta standpunkt til en helhet og ikke kun ut fra en flott og uavhengig fasade. Klagerne antyder at kommunens forutsigbarhet synes å gjelde utbygger og i mindre grad den enkelte innbygger i Veita som siden 1982 har innrettet seg og trodd på ønske om å bevare Veita som den perlen det er. De er ikke uenige i at planene for området er innenfor de fastsatte juridiske rammer - synes imidlertid at det ikke er tatt hensyn til følgende føringer i kommunedelplanen: Bestemmelsene (utdrag) 2.5...tilpasninger, former, volum, materialvalg arker og takoppbygg skal tilpasses eksisterende bygninger og strøkets bygningsmiljø.

3.3...skal plasseres slik at strøkets karakter med frittstående bygninger opprettholdes... Retningslinjer (utdrag) Bebyggelse innordne seg takformer, retninger på bebyggelsen... Med bakgrunn i bestemmelsene og retningslinjene burde det kanskje vært satt opp 2 til 3 eneboliger, men klagerne innser at det muligens er å trekke det for langt. Imidlertid ønsker de en så sterkt redusert utbygging som mulig, noe som bedre ivaretar områdets særegenhet og i tillegg vil begrense trafikken i området til et mer forsvarlig nivå. Er kravene til pbl 69 om den ubebygde del av tomta, fellesareal, og Rikspolitiske retningslinjer fra 1989 til barns oppvekstvilkår, oppfylt? Klagerne har forstått det slik at det skal være 80 m2 fellesareal pr. leilighet på egen tomt, dessuten skal det også være noe privatareal. Med boder, garasjer, plass til renovasjonsdunker og adkomstveg antyder klagerne at strikken er tøyd vel langt. Minner om tidligere høringsuttalelse og viser til trafikale utfordringer. Kommentar: Det er vanskelig å forutsi om planens forholdsvis lave parkeringsdekning vil medføre parkering utenfor planområdet. Kjørende ønsker ofte å parkere nærmest mulig reisemålet. Framkommeligheten for utrykningskjøretøy i Gamle Storgate antas ikke forverret som følge av planlagt utbygging. Parkeringskravet er for øvrig i samsvar med retningslinjer i kommunedelplanen punkt C 9. Kommunedelplan for Verdal byområde har i punkt 6 bestemmelser for bevaringsverdig bygningsmiljø i bl.a. Veita. Brygga 15 omfattes ikke av disse bestemmelsene. Eiendommen gnr. 18/98, som omfattes av disse bestemmelsene, ligger imidlertid vest for planområdet, og hensynet til den eldre bebyggelsen i Veita er tatt opp i plansaken. I klagen er det vist til utdrag fra kommunedelplanens bestemmelser og retningslinjer. Disse lyder i sin helhet slik:

Punkt 2.5: Vi anser at forholdet til bygningsformer og volum er vurdert i plansaken. Punkt 3.3: Hva som menes med frittstående bygninger og om dette strøket kan sies å ha en slik karakter kan det være flere meninger om. Det finnes bl.a. et sammenbygd boligprosjekt i Gamle Storgate 5 A-F. Da planlagt bebyggelse gjelder sammenbygde boliger med plass for til sammen 10 boenheter og med mindre enn 8 m avstand til andre bygg blir det kanskje feil å omtale bygget som frittstående. Vi mener likevel at volum og evt. oppdeling av bebyggelsen er vurdert i plansaken. Punkt A 1: Vi anser at både takformer og retninger på bebyggelsen i fht. eksisterende bebyggelse er vurdert i plansaken. Det er ikke utarbeidet illustrasjoner i hht. ønske fra klager. Øvrige hensyn som nevnes i klagen anses også vurdert i plansaken. Margit Mevassvik og Ståle Sellæg, 01.06.10 oppsummering Viser til sin høringsuttalelse av 27.01.10. Minner igjen om de strenge estetiske krav som ble stilt i fbm. deres tilbygg i Brygga 13. Under forhåndskonferanse den 19.03.09 fremmet de krav om likebehandling i fht. skjønnhetsparagrafen fordi søknaden ble avslått med henvisning til estetikkparagrafen. Ingen motforestillinger til at det bygges i Brygga 15, men et slikt sammenhengende bygg innordrer seg ikke den eksisterende byggestilen. I forhåndskonferanse for Brygga 13 ble det vektlagt at bebyggelsen langs elva skulle fremstå som båthus og byggestilen ikke måtte bli for utflytende. Disse kravene var ufravikelige. Veita ble av kommunen sett på som et unikt område. Kommunens administrasjon, i motsetning til hva som kunne tolkes av de politiske innspill under behandlingen i kommunestyret, definerte den omtalte tomten som Veita. Det vises til at Hovedutvalgets leder har omtalt bebyggelsen i området som tilfeldig og uten noen enhetlig profil. Det er svært beklagelig at kommunen fremstår så tilfeldig og uten forutsigbarhet. Administrasjonens tolkning har medført omarbeidelse av planer med påfølgende kostnadsøkning på ca 200.000,-. Dette føles urimelig når man nå opplever at den politiske oppfatningen er svært langt fra administrasjonens syn. Her må det ha vært manglende retningslinjer fra politisk hold når man registrerer at administrasjonen til de grader er i utakt med den politiske ledelse. Vil vurdere om behandlingen kan betegnes som saksbehandlingsfeil som noen må stå til ansvar for. Kommentar: Brevet omfatter merknader til både håndtering av tilbygg i Brygga 13 og denne plansaken. Hvilken sak det antydes saksbehandlingsfeil i kan synes noe uklart, men av

overskriften synes brevet å være en uttalelse til plansaken. Merknaden til plansaken går på at et slikt sammenhengende bygg ikke innordrer seg den eksisterende byggestilen. Byggestil er ikke spesielt nevnt i plansaken, men planens rammer er likevel vurdert. Vi har forståelse for at utbygging av nabotomter sammenlignes, da kommunedelplan for Verdal byområde var utgangspunktet for begge sakene. For Brygga 15 er det imidlertid fastsatt en detaljert reguleringsplan gjennom en forholdsvis omfattende planprosess. Ved tilbygg i Brygga 13 måtte en forholde seg til føringer i gjeldende kommunedelplan - og estetikkparagrafen. Tilbygget i Brygga 13 vedkommer for øvrig ikke denne saken. Vurdering: Klagene anses framsatt innen klagefristen. Slik vi ser det er forholdene som tas opp allerede omhandlet i plansaken, bl.a. etter høringsuttalelser. Høringsuttalelsene var oppsummert og kommentert i kommunestyresak 37/10. Følgende var også anført i sakspapirets konklusjon: Vi er noe betenkt mht. om planen følger godt nok opp kommunedelplanens føring om at nye bygninger blant annet skal utføres med bygningsformer og volum som er tilpasset omgivelsene. Vi skulle gjerne sett at rådene fra fylkeskommunen, om å justere møneretning parallelt med møneretningen på eksisterende bebyggelse videre sørover samt å ta ut to boenheter, gjerne fordelt på to bygg med noe avstand imellom, var utarbeidet som et alternativ før det tas stilling til planen. Utbygger ønsker ikke å utarbeide et slikt alternativ. Plan- og utviklingskomiteen bes derfor ta stilling til om det skal kreves framlagt slik alternativ planløsning, som grunnlag for å vurdere den totalt beste løsning for området. Tiltakshavers kommentar til merknadene var også vedlagt kommunestyrets behandling. Adminsitrasjonen/Rådmannen hadde to alternative innstillinger ved andre gangs behandling av planforslaget i Plan- og utviklingskomiteen i Verdal (PUK). Både PUK og kommunestyret gikk imidlertid inn for vedtak av foreliggende reguleringsplan. Vi kan ikke se at det har kommet nye opplysninger som ikke er tidligere vurdert eller som tilsier at klagene bør tas til følge. Vi tilrår at saken oversendes fylkesmannen for endelig avgjørelse.