FARSUND KOMMUNE Arkivsaknr: 2017/1121 Arkivkode: L12 Saksbehandler: Øystein Bekkevold Saksgang Saksnr Møtedato Teknisk utvalg 18/118 01.11.2018 Kommunestyret 18/65 15.11.2018 2.gangsbehandling Reguleringsplan Bilandsfeltet øst Administrasjonens forslag til vedtak: Farsund kommunestyre vedtar med hjemmel i Plan- og bygningslovens 12-12 forslaget til «Reguleringsplan Bilandsfeltet øst» datert 17.11.2017 sist revidert 24.4.2018 med tilhørende bestemmelser, med følgende endringer: 1. Endringer i bestemmelser 1.1 I krysset hvor offentlig veg o_skv1 deler seg gis den østre vegen eget navn o_skv3 i plankart og bestemmelser. 1.2 17 endres fra: 17. Før brukstillatelse for boliger gis skal offentlig veg, fortau, gang- og sykkelveg, lekeplasser og kommunalteknisk infrastruktur være ferdigstilt. Det skal etableres ny rundkjøring ved inngangen til feltet før det gis byggetillatelse til nye boenheter. 17 a). Før brukstillatelse for nye boliger gis skal: - offentlig veg o_skv1 og offentlig gang og sykkelveg o_sgs1 være ferdigstilt. - felles adkomstveg være ferdigstilt i henholdt til 8. - lekeplass være ferdigstilt i henhold til byggetrinn som oppgitt i 7. b) Før brukstillatelse gis til boliger innenfor BKS1-2 skal i tillegg offentlig veg o_skv2 og felles gang og sykkelveg f_sgs5 være ferdigstilt. c) Før brukstillatelse gis til boliger innenfor BKS3-4 skal i tillegg felles gang og sykkelveg f_sgs4 være ferdigstilt. d) Før brukstillatelse gis til boliger innenfor BKS5 og BFS2-4 skal i tillegg offentlig veg o_skv3 og felles gang og sykkelveg f_sgs3 være ferdigstilt. e) Det skal være etablert rundkjøring ved inngangen til feltet før det gis byggetillatelse utover 8 nye boenheter. 1.3
18 endres fra: Før det gis byggetillatelse til nye boenheter skal 12 være utført. Før det gis ferdigattest til nye boenheter skal turveg f_gt være utført som beskrevet i 12. 1.4 Det legges til ett punkt i bestemmelsene hvor det fremgår at friområdene f_gf1-3 skal være felles for alle i planområdet. 1.5 Feil navn på turveg i 12 (GTD) rettes opp i henhold til benevnelse brukt på plankart (f_gt) 1.6 Det legges til følgende setning under 8: f_skv5 skal være felles adkomst for alle i planområdet til og fra gangveg f_sgs4. 2. Endringer i plankartet 2.1 Tomt 38 og omkringliggende formål endres i henhold til skisse kalt «forslag Biland», vedlagt. 2.2 Plankartet påtegnes byggegrense på 4 meter mellom arealer avsatt til bolig og andre formål. 2.3 Hensynsone H 370 tas bort fra plankartet med unntak rundt nettstasjonen. Nettstasjonen tegnes inn med reguleringsformål "Energianlegg" med 5 meter byggeforbudssone fra yttervegg nettstasjon. 2.4 f_sgs1 og f_sgs2 endres til o_sgs1 og o_sgs2. 2.5 f_lf1-3 endres til LF1-3. Behandling i Teknisk utvalg - 01.11.2018: Teknisk utvalg innstiller enstemmig på administrasjonens forslag. Teknisk utvalgs innstilling - 01.11.2018: Farsund kommunestyre vedtar med hjemmel i Plan- og bygningslovens 12-12 forslaget til «Reguleringsplan Bilandsfeltet øst» datert 17.11.2017 sist revidert 24.4.2018 med tilhørende bestemmelser, med følgende endringer: 1. Endringer i bestemmelser
1.1 I krysset hvor offentlig veg o_skv1 deler seg gis den østre vegen eget navn o_skv3 i plankart og bestemmelser. 1.2 17 endres fra: 17. Før brukstillatelse for boliger gis skal offentlig veg, fortau, gang- og sykkelveg, lekeplasser og kommunalteknisk infrastruktur være ferdigstilt. Det skal etableres ny rundkjøring ved inngangen til feltet før det gis byggetillatelse til nye boenheter. 17 a). Før brukstillatelse for nye boliger gis skal: - offentlig veg o_skv1 og offentlig gang og sykkelveg o_sgs1 være ferdigstilt. - felles adkomstveg være ferdigstilt i henholdt til 8. - lekeplass være ferdigstilt i henhold til byggetrinn som oppgitt i 7. b) Før brukstillatelse gis til boliger innenfor BKS1-2 skal i tillegg offentlig veg o_skv2 og felles gang og sykkelveg f_sgs5 være ferdigstilt. c) Før brukstillatelse gis til boliger innenfor BKS3-4 skal i tillegg felles gang og sykkelveg f_sgs4 være ferdigstilt. d) Før brukstillatelse gis til boliger innenfor BKS5 og BFS2-4 skal i tillegg offentlig veg o_skv3 og felles gang og sykkelveg f_sgs3 være ferdigstilt. e) Det skal være etablert rundkjøring ved inngangen til feltet før det gis byggetillatelse utover 8 nye boenheter. 1.3 18 endres fra: Før det gis byggetillatelse til nye boenheter skal 12 være utført. Før det gis ferdigattest til nye boenheter skal turveg f_gt være utført som beskrevet i 12. 1.4 Det legges til ett punkt i bestemmelsene hvor det fremgår at friområdene f_gf1-3 skal være felles for alle i planområdet. 1.5 Feil navn på turveg i 12 (GTD) rettes opp i henhold til benevnelse brukt på plankart (f_gt) 1.6 Det legges til følgende setning under 8: f_skv5 skal være felles adkomst for alle i planområdet til og fra gangveg f_sgs4. 2. Endringer i plankartet 2.2 Tomt 38 og omkringliggende formål endres i henhold til skisse kalt «forslag Biland», vedlagt.
2.2 Plankartet påtegnes byggegrense på 4 meter mellom arealer avsatt til bolig og andre formål. 2.3 Hensynsone H 370 tas bort fra plankartet med unntak rundt nettstasjonen. Nettstasjonen tegnes inn med reguleringsformål "Energianlegg" med 5 meter byggeforbudssone fra yttervegg nettstasjon. 2.4 f_sgs1 og f_sgs2 endres til o_sgs1 og o_sgs2. 2.5 f_lf1-3 endres til LF1-3. Behandling i Kommunestyret - 15.11.2018: Saksordfører: Øyvind Petterson Teknisk utvalg innstilling enstemmig vedtatt. Kommunestyrets vedtak 15.11.2018: Farsund kommunestyre vedtar med hjemmel i Plan- og bygningslovens 12-12 forslaget til «Reguleringsplan Bilandsfeltet øst» datert 17.11.2017 sist revidert 24.4.2018 med tilhørende bestemmelser, med følgende endringer: 1. Endringer i bestemmelser 1.1 I krysset hvor offentlig veg o_skv1 deler seg gis den østre vegen eget navn o_skv3 i plankart og bestemmelser. 1.2 17 endres fra: 17. Før brukstillatelse for boliger gis skal offentlig veg, fortau, gang- og sykkelveg, lekeplasser og kommunalteknisk infrastruktur være ferdigstilt. Det skal etableres ny rundkjøring ved inngangen til feltet før det gis byggetillatelse til nye boenheter. 17 a). Før brukstillatelse for nye boliger gis skal: - offentlig veg o_skv1 og offentlig gang og sykkelveg o_sgs1 være ferdigstilt. - felles adkomstveg være ferdigstilt i henholdt til 8. - lekeplass være ferdigstilt i henhold til byggetrinn som oppgitt i 7. b) Før brukstillatelse gis til boliger innenfor BKS1-2 skal i tillegg offentlig veg o_skv2 og felles gang og sykkelveg f_sgs5 være ferdigstilt. c) Før brukstillatelse gis til boliger innenfor BKS3-4 skal i tillegg felles gang og sykkelveg f_sgs4 være ferdigstilt.
d) Før brukstillatelse gis til boliger innenfor BKS5 og BFS2-4 skal i tillegg offentlig veg o_skv3 og felles gang og sykkelveg f_sgs3 være ferdigstilt. e) Det skal være etablert rundkjøring ved inngangen til feltet før det gis byggetillatelse utover 8 nye boenheter. 1.3 18 endres fra: Før det gis byggetillatelse til nye boenheter skal 12 være utført. Før det gis ferdigattest til nye boenheter skal turveg f_gt være utført som beskrevet i 12. 1.4 Det legges til ett punkt i bestemmelsene hvor det fremgår at friområdene f_gf1-3 skal være felles for alle i planområdet. 1.5 Feil navn på turveg i 12 (GTD) rettes opp i henhold til benevnelse brukt på plankart (f_gt) 1.6 Det legges til følgende setning under 8: f_skv5 skal være felles adkomst for alle i planområdet til og fra gangveg f_sgs4. 2. Endringer i plankartet 2.3 Tomt 38 og omkringliggende formål endres i henhold til skisse kalt «forslag Biland», vedlagt. 2.2 Plankartet påtegnes byggegrense på 4 meter mellom arealer avsatt til bolig og andre formål. 2.3 Hensynsone H 370 tas bort fra plankartet med unntak rundt nettstasjonen. Nettstasjonen tegnes inn med reguleringsformål "Energianlegg" med 5 meter byggeforbudssone fra yttervegg nettstasjon. 2.4 f_sgs1 og f_sgs2 endres til o_sgs1 og o_sgs2. 2.5 f_lf1-3 endres til LF1-3. Saksdokumenter:
Plankart datert 17.11.2017 sist revidert 24.4.2018* Bestemmelser* Planbeskrivelse* 1.gangsbehandling* Brev om offentlig ettersyn* Innspill fra Agder bolig datert 19.6.2018* Innspill fra Agder bolig datert 15.6.2018* Innspill fra Fylkesmannen i Aust- og Vest-Agder datert 7.6.2018* Innspill fra Agder Energi Nett AS datert 7.6.2018* Innspill fra Torhild H. Eikeland datert 6.6.2018* Innspill fra Statens vegvesen datert 25.5.2018* Innspill fra Vest-Agder Fylkeskommune datert 22.5.2018* Forslag Biland* Alle dokumenter merket med * er vedlagt saken. Saksutredning Teknisk utvalg vedtok i møte 22.3.2017, sak 18/32 med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-10 å legge forslag «Reguleringsplan for Bilandsfeltet øst» datert 17.11.2017 med tilhørende bestemmelser ut til offentlig ettersyn. Hensikten med planen er oppgradering til dagens krav og standard samt noe fortetning av boligmasse iht. gjeldene plan. Reguleringsplanene med tilhørende bestemmelser var utlagt til offentlig ettersyn ved Farsund kommune, servicetorget og på www.farsund.kommune.no i perioden 26.4.2018-7.6.2018. Innspill Det kom inn 7 innspill i perioden. Alle er vedlagt saken i sin helhet. Referert og gjennomgått under: Innspill fra Fylkesmannen i Aust- og Vest-Agder datert 7.6.2018* Vi har ikke merknader til planforslaget. Tatt til etterretning. Innspill fra Vest-Agder Fylkeskommune datert 22.5.2018* Vi har ikke merknader til planforslaget. Tatt til etterretning. Innspill fra Agder bolig datert 19.6.2018* Vårt innspill til planen er at følgende bestemmelser endres: 1. 17. Det skal etableres ny rundkjøring ved inngangen til feltet når 10 boenheter er gitt ferdigattest før det gis byggetillatelse til nye enheter.
2. 18. Før det gis ferdigattest til nye boenheter skal 12 være utført. 3. SGS2 utgår. Som vi snakket om i møte. Her har boligene til firemannsboligen på 14/89 etablert hage. Det vises til avsnitt for vurderinger. Innspill fra Agder Energi Nett AS datert 7.6.2018* I plankartet er det tegnet inn hensynsone H 370 for våre kabler. Hensynsonene som er tegnet inn for våre kabler bes tas bort, men hensynsonen må beholdes rundt nettstasjonen. Agder Energi Nett ønsker at bestående nettstasjonen tegnes inn med reguleringsformål "Energianlegg" og at i bestemmelsene blir angitt at det er 5m byggeforbudssone fra yttervegg nettstasjon. Innspill tas med i forslag til innstilling. Innspill fra Torhild H. Eikeland datert 6.6.2018* Jeg vil som eier av gnr. 14 bnr. 88 på Biland påpeke at det fortsatt mangler byggegrense på 4 m mot vår eiendom. Dette gjelder tomt 38. Vi har rettigheter i forhold til naboloven, men for at det ikke skal bli noe press ang. nabosamtykke, siden tomta ellers er vanskelig å utnytte pga. utformingen, ønskes at det legges inn 4 m mot vår eiendom for å synliggjøre handlingsrommet på tomta. Det bør i tillegg være byggegrense mot grønnkorridor som grenser til tomt 38, slik at ikke denne privatiseres, på samme måten som for de fleste øvrige tomter i feltet som har byggegrense mot grøntarealer. Det samme bør for øvrig gjelde mot friområde f_gf3. Vi mener at tomt 38 ikke er egnet som selvstendig tomt pga. både byggegrenser mot snusirkel på vegen, avstand til tomta vår og behov for byggegrense mot grønnkorridor. Tomta ligger i tillegg i et søkk, og vil kreve mye terrengbearbeidelse. Vi synes det er mange argumenter for at tomta bør inngå som del av grøntareal f_lf1. Det går evt. an å vurdere å utvide tomt 30 og legge grønnkorridoren i søkket langs 14/88 som for øvrig ligger på ca. samme høyde som snusirkelen. Det vises til avsnitt for vurderinger. Innspill fra Statens vegvesen datert 25.5.2018* Vi har ikke merknader til at det etableres en rundkjøring for dette krysset, etter det vi forstår for å unngå rygging når skolebuss snur i krysset. Denne rundkjøringa bør innarbeides i plan, jfr. foreslått rekkefølgebestemmelse om etablering av rundkjøring. En innarbeidelse av rundkjøring i plankartet vil iht. pbl. Kreve nytt varsel om oppstart da det ligger utenfor varslet område. Dette anses av administrasjonen som unødvendig krevende for tiltakshaver og administrasjonen vurderer det ditt at krav om opparbeidelse i bestemmelsene er tilfredsstillende.
Vurdering Det har innkommet noen ønsker om justeringer fra nabo, tiltakshaver, Statens vegvesen og Agder Energi. I foreliggende planforslag har tomt 38 svært begrenset byggeareal med de gitte byggegrenser. I skisse kalt «Forslag Biland» (vedlagt, over) som er presentert og imøtekommet av nabo og tiltakshaver, endres anordningen av tomter samtidig som adkomst til friluftsarealene legges bedre i terreng. Utover dette vil administrasjonen gjerne anbefale en del mindre justeringer, blant annet: Plankartet kan gjerne påtegnes byggegrense på 4 meter mellom alle arealer avsatt til bolig og andre formål, selv om dette er unødvendig da byggegrense på 4 meter gjelder automatisk der hvor det ikke er byggegrense. Dette vil tydeliggjøre tilgjengelighet og byggbart areal samt øke lesbarheten og forståelse av planen. Administrasjonen anbefaler videre at Hensynsone H 370 tas bort fra plankartet med unntak rundt nettstasjonen. Nettstasjonen tegnes inn med reguleringsformål "Energianlegg" med 5 meter byggeforbudssone fra yttervegg nettstasjon. Dette vil imøtekomme innspill fra Agder Energi. f_sgs1 og f_sgs2 foreslås endret til o_sgs1 og o_sgs2. Det vil si at disse fortauene blir offentlige og dermed vedlikeholdt av det offentlige. Tiltakshaver ønsker at o_sgs2 skal tas ut av plankartet fordi nabo har opparbeidet arealet som hage. Administrasjonen mener at formålet bør beholdes med tanke på fremtidig utbygging sørøst for planområdet, men fjerner rekkefølekrav om opparbeidelse. At nabo har opparbeidet hage på arealet bør ikke være noe stort problem da det ikke foreligger noen planer om å utvikle tilgrensende område. Men dersom formålet endres til
bolig kan det medføre at evt. ny bebyggelse på tomten vil forårsake problemer for fremtidig adkomst til en utvidelse sør for planområdet. Administrasjonen vil foreslå en omskrivning av 17 som medfører en mer realistisk gjennomføring av planen. Det er i foreliggende planforslag satt krav om at alt av infrastruktur skal være etablert ved første spadetak. Administrasjonen vil foreslå noen endringer som medfører at planområdet blir opparbeidet i samsvar med de forskjellige byggetrinn. Administrasjonen vil foreslå at det gis mulighet til å etablere 8 nye boenheter ved inngangen til feltet før rundkjøringen må være på plass. Det har vært ett ønske fra tiltakshaver som vil ha økonomisk grunnlag før de går i gang med dette arbeidet. Utover dette foreslår administrasjonen en del praktiske endringer og feilrettinger. Administrasjonen vil anbefale at planforslaget vedtas med de endringsforslagene som fremkommer av forslag til vedtak.