Mandal kommune Teknisk forvaltning PLANBESKRIVELSE FOR DEL AV UDØY, TREVIKA Plan ID: 201211 Vedtatt: 18.06.2015 Detaljregulering for Udøy, Timmerstø Side 1 av 9
INNHOLDSFORTEGNELSE INNLEDNING... 3 Bakgrunn... 3 OPPSTARTSFASE... 3 Oppstartsmøte med kommunen... 3 Om planområdet / planomfanget og eksisterende planer i området:... 3 Befaringer... 5 Planens formål og målsettinger... 5 Kunngjøring om oppstart planarbeid... 6 PLANUTARBEIDING... 6 Om plankartet - formål... 6 Tomteinndeling... 6 Forhold for barn og unge... 7 Tilgjengelighet for alle... 7 Tekniske løsninger... 7 Visualisering silhuettvirkninger... 7 Vedlegg Vedlegg 1 ROS-analyse Tegninger Plankart, A2, målestokk 1:1000 Planbeskrivelse er utarbeidet av Multiconsult, revidert av Møvik Byggetjenester, digitalisering av plan av Torstein Omestad. Detaljregulering for Udøy, Timmerstø Side 2 av 9
INNLEDNING Bakgrunnen for reguleringen er å legge til rette for fritidshusbebyggelse i et naturskjønt kyst- og kulturlandskap på Udøy, beliggende helt ytterst i skjærgården til Mandal kommune. Planområdet utgjør H1 som er avsatt til fritidsbebyggelse i gjeldende reguleringsplan. H1 består av deler av eiendom med gårds- og bruksnummer 20/6. Totalt areal som underlegges regulering er omtrent 16,5 daa. Formålet med planen er å legge til rette for ny utbygging av fritidsboliger innerst i Trevika nord på øya. Området tilrettelegges med sammenhengende turveger og grønnstruktur, samt brygge og område for bading. Totalt inneholder planen 8 tomter tilrettelagt for fritidsboliger. Bakgrunn Flateregulering for Udøy, Landøy, Langøy, Skogsøy-Buøy og del av landsiden, ble fremlagt for bystyret i Mandal første gang i møte 10.06.99. I ettertid har det vært diskutert hvorvidt Udøy skal inkluderes i planen. Gjennom en prosess med blant annet befaringer, ble det bestemt at Udøy likevel skulle være med. Det ble under befaring inntegnet hvor ny hyttebebyggelse kunne aksepteres. Området som ble bestemt er området vest for Trevika. Regulert område, H1, er i dag bestående av et sameie. Reguleringsbestemmelsens 8.1 setter krav om detaljplanen. MULTICONSULT har stått for den faglige delen av planarbeidet, jf PBL 12.3 2. ledd. MØVIK BYGGETJENESTER og TORSTEIN OMESTAD har stått for justeringer av innsendt materiale inkludert planbeskrivelse, plankart og bestemmelser. OPPSTARTSFASE Oppstartsmøte med kommunen Det ble avholdt oppstartsmøte med kommunen 16.11.2006, se vedlegg for referat i sin helhet. Om planområdet / planomfanget og eksisterende planer i området: Geografi og litt historie Udøy befinner utenfor Landøy og Langøy, sør-vest-beliggende i den ytre skjærgården til Mandal kommune. Øya er ikke sammenbundet med fastlandet. Avstanden til Mandal by er omtrent 20 km målt i luftlinje. Av størrelse rommer øya omtrent 770 dekar. Mellom Landøy og Udøy er Udøyfjorden. Fjorden er et stille og rolig landskapsrom, svært skjermende for vær og vind fra Skagerrak. I seilskutetiden ble sundet benyttet som ei lun og trygg indre lei for seilbåter. Vegetasjon / landskap / klima Udøy er ei forholdsvis grønn øy med stedvis tett men snau vegetasjon, for det meste bestående av lav furu, kystlynghei og myr i lavtliggende områder. På Høgheia, vest på Detaljregulering for Udøy, Timmerstø Side 3 av 9
øya, setter kystlyngheia spesielt sitt særpreg. I Naturbasen har dette området lokalt viktig verdi. Øya innehar også glattskurte svaberg og bergkoller ned mot strandlinjen rundt hele øya. Landskapet gir et goldt og værhardt uttrykk med urørt natur og stedvis skrinne bergkoller. Langs den midtre delen av øya går det et skjermende høydedrag som bidrar sterkt til romfølelsen i Udøysund. Dette høydedraget er mest utpreget på den vestlige siden av øya, mens midten av øya domineres av mer lavtliggende formasjoner. I øst stiger landskapet igjen, men ikke så høyt som på vestsiden. Udøy er en av de aller sydligste øyene i Norge, med Skagerraks horisont som eneste utsikt mot syd. H 1 Selve planområdet, H1, ligger i ei lun vik, Trevika, på nordsiden av Udøy, og ligger dermed i den lune Udøyfjorden. H1 området omfatter ca. 16,5 daa. Området er småkupert med ei beskjeden landskapslinje i midten av området, fra Trevika og mot vest. På begge sider av landskapslinjen stiger landskapet, men mest på den sydlige siden. Den sydlige siden stiger ujevnt mot områdets høyeste kolle, (20 moh) med flere særegne nivåer og platåer underveis. Det går i dag en sti på det midterste platået i denne stigningen parallelt med landskapslinjen. Områdene utenfor denne stien er i dag lite tilgjengelig. Det er rester av steingjerde midt nord i området. På den andre siden av Trevika er det i dag allerede noe bebyggelse med bryggeatkomst. Regulering / Landskapsvern Områdene langs den omtrentlige midtlinjen av øya og sydover er en del av Oksøy- Ryvingen, et sammenhengende og egenartet skjærgårdslandskap fra Kristiansand gjennom Søgne til Mandal. Hele dette draget er i dag regulert med verneformen landskapsvern. Planområdet er regulert i Reguleringsplan for Udøy, Landøy, Langøy, Skogsøy-Buøy og del av landsiden, vedtatt 15.2.2007. Planområdet er regulert til fritidsbebyggelse. Planens avgrensing og formål er i samsvar med det som er regulert i gjeldende reguleringsplan. Dagens bruk av området Strandlinjen og tilhørende områder langs denne benyttes til generelt friluftsliv. Gjennom planområdet svinger det seg en smal sti. Denne benyttes trolig til mindre fritidsekskursjoner gjennom øya, kanskje spesielt til høydedragene mot vestre Trevika. Det resterende av planområdet er i dag lite tilgjengelig for friluftsliv. Dette skyldes ugjestmild vegetasjon og områder med myr. Detaljregulering for Udøy, Timmerstø Side 4 av 9
Skisse 1: viser omtrentlig planområde på Udøy sett fra nord-øst. Bakgrunnskart er hentet fra Sesam 3D-kart, lokalisert på world wide web: http://kart.sesam.no/3d/?utmx=87881.0&utmy=6466483.0&autolevel=1&showpin=1&title=dalaneveien%2053 %20AS, 19. august 2009. Befaringer Den 6. august 2009 ble planområdet befart. Formålet med befaringen var primært å fastsette x, y og z koordinater for de åtte hyttene, spesielt mht. silhuettvirkninger sett fra havet. Etter en dags arbeid var hyttenes plassering loggført i GPS og markeringspinner var banket ned i grunnen. Det sekundære målet med befaringen var å lokalisere eksisterende stier, viktig vegetasjon og sentrale koller. Det har også vært foretatt innmålinger av LANDMÅLER SØR AS for å justere inn landskapselementer og ivareta stier og myrdrag i feltet. Planens formål og målsettinger Formålet med detaljreguleringen er å tilrettelegge for ny fritidsbebyggelse i H1 i tråd med gjeldende områderegulering. Målsettingen med planleggingen, gjennom detaljplankartet og bestemmelsene, er: Å gi grunnlag for en utbygging som tar hensyn til de naturgitte forhold som er på stedet, spesielt med tanke på landskapsvern og regionale naturverninteresser i området. Med dette menes blant annet: Demping av bebyggelse fra avstand så langt det lar seg gjøre, spesielt mtp: silhuettvirkninger og refleksjoner av lys (vindusflater, takstein). Det er av stor viktighet at planen legger til rette for byggetiltak som lokaliseres slik at de ikke blir synlige fra sjøsiden sør for Udøy (fra området regulert til landskapsvern). Demping av bebyggelse lokalt på stedet så langt det lar seg gjøre: å trekke bebyggelsen ned fra lokale topper, og gjerne bak vegetasjon. Å sikre at fasadene uttrykkes i mørke og naturtilpassede farger som faller inn i eksisterende terreng. Bevaring av eksisterende terreng og vegetasjon så langt det lar seg gjennomføre. Detaljregulering for Udøy, Timmerstø Side 5 av 9
En utbygging som skjer i god avstand fra sjøen slik at strandlinjen bevares og forblir mest mulig uberørt. Å sørge for en bebyggelse som fungerer for alle som benytter området til fritid. Med dette menes blant annet: Å sikre friluftsinteresser, særlig med hensyn til bade- og ilandstigningsplasser, samt tilrettelegging av atkomstveger, interne stier og grønnkorridorer. Å samtidig prioritere en tett og samlende utbygging for å bevare størst mulig av ubebygde områder. Å sørge for en samling av brygge- og badeanlegg slik at terrenginngrep langs strandlinje reduseres mest mulig. Å hindre at hytteeiendommer omfatter egen strandlinje. At alle hytter får en kortest mulig veg til havneanlegg. At det opprettes et turvegnett som alle kan benytte. At så mange som praktisk mulig av hyttene får tilrettelagt for universell utformede bygningsløsninger med tilhørende atkomst. At badeplassen innerst i Trevika gjøres tilgjengelig for funksjonshemmede. Planens målsettinger er innarbeidet i bestemmelsen, se kapitel 4 om planbestemmelser. Kunngjøring om oppstart planarbeid Planarbeidet ble varslet med brev 7. november 2007 til naboer, berørte og offentlige instanser, og annonsert i Fædrelandsvennen og Lindesnes avis, med frist for merknader 1.12.2007. Det ble varslet oppstart etter planlov av 1985. Planen er nå utarbeidet etter planlov av 2008. PLANUTARBEIDING Om plankartet - formål Planområdet reguleres hovedsakelig til frittliggende fritidsbebyggelse. Områder regulert til grønnstruktur er bindeleddet internt mellom hytter, fra hytter og ned til bryggeanlegget, og fra hytteområdet og ut til resten av øya. I strandsonen reguleres et område for bading som skal tilrettelegges for en tilgjengelighet for alle, samt et småbåthavneanlegg med to gjesteplasser i tillegg til en plass til hver av hyttene. Tomteinndeling Reguleringsplanen legger til rette for fradeling av åtte frittliggende boligtomter. Tomtestørrelsene varierer fra mellom 506 m 2 til 1.095 m 2. Areal i Felt m 2 Tomt 1 506,2 Tomt 2 937,7 Tomt 3 975,5 Tomt 4 751,2 Detaljregulering for Udøy, Timmerstø Side 6 av 9
Tomt 5 897,0 Tomt 6 505,2 Tomt 7 1086,3 Tomt 8 1095,6 Forhold for barn og unge Planen legger ikke opp til felles lekeareal for barn og unge i planområdet gjennom områder direkte avsatt til lek, men ser isteden for seg at anleggelse av grønne korridorer mellom flere av tomtene og grønnstrukturen kan legge opp til kreativ utfoldelse for barn. Badeområdet skal også tilrettelegges for alle badende. Utenfor planområdet er det også svært god plass for lek. Tilgjengelighet for alle Fritidsboliger i området er planlagt med universell utforming så langt dette er praktisk mulig i forhold til terrengforhold. Interne turveger er tilrettelagt for alle brukerne der dette er mulig. Badeområdet skal etableres slik at alle kan benytte seg det. Tekniske løsninger Felles internt vann- og avløpsanlegg. Strømnett er der allerede. Visualisering silhuettvirkninger Fritidsboligene er plassert slik i terrenget at de skal få minst mulig innsyn sett fra landskapsvernområdet. Skissen under viser utsnitt fra terrengmodell, sett fra havet på utsiden av Udøy. De synlige fritidsboligene vil også skjermes av vegetasjonen på stedet. Vegetasjonen vises ikke i visualiseringene. Etter at planforslaget ble levert har kommunen i sin behandling også revidert høydene i området ved å senke disse. Dette gir en bedre landskapsmessig tilpasning enn først omsøkt. Plan og bestemmelser er derfor justert på høydene i forhold til opprinnelig omsøkt. Skisse 2: viser hyttefelt sett fra sør i høydeoppriss. Avstandsvinkelen vil gjøre forholdene mindre synlig. Vegetasjon er utelatt her.vegetasjon vil også skjerme bebyggelsen. Det er en mindre del av hytte nr. 1 og del av vestre møne på nr. 5 som vil være synlig.(sort skravur). Stiplede bygg vil ikke være synlig. Detaljregulering for Udøy, Timmerstø Side 7 av 9
Skisse 3: viser Udøy sett fra høyeste topp som er 65 m over havnivå. Detaljregulering for Udøy, Timmerstø Side 8 av 9
Vedlegg 1 - ROS-analyse Detaljregulering for Udøy, Timmerstø Side 9 av 9