Søgne kommune Arkiv: 37/97 Saksmappe: 2017/1776-34362/2017 Saksbehandler: Anne Marit Tønnesland Dato: 14.08.2017 Saksframlegg Søknad om dispensasjon for bruksendring av uthus til anneks på GB 37/97 - Kjeholmen 10 Utv.saksnr Utvalg Møtedato 138/17 Plan- og miljøutvalget 30.08.2017 Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens 19-2 avslås søknad om dispensasjon fra plankravet i kommuneplanen, avstandskravet i kommuneplanens 5 bokstav c), fra pbl 28-1 og 1-8. Saksprotokoll i Plan- og miljøutvalget - 30.08.2017 Behandling: Til behandling forelå rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens 19-2 avslås søknad om dispensasjon fra plankravet i kommuneplanen, avstandskravet i kommuneplanens 5 bokstav c), fra pbl 28-1 og 1-8. Repr. Daland (FRP) fremmet forslag: I medhold av plan- og bygningslovens 19-2 innvilges søknad om dispensasjon fra plankravet i kommuneplanen, avstandskravet i kommuneplanens 5 bokstav c) og byggeforbudet 1-8. I samme vedtak avslås søknad om dispensasjon fra pbl 28-1 Byggegrunn, miljøforhold mv Dispensasjonen innvilges på følgende vilkår: Annekset skal prosjekteres i tråd med teknisk forskrift, med henvisning til pbl 28-1 (Sikring mot flom og stormflo ) Utvalget viser til kommuneplanens arealdel, 5.4 Retningslinjer til kommunens arealdel som sier:
Anneks skal som hovedregel ligge 8 meter eller nærmere fritidsboligen. Terrengmessige forhold kan tilsi at det av estetiske forhold bør tillates større avstand enn 8 meter. Utvalget har vurdert kplan noe annerledes en rådmann. Rådmann har etter utvalgets syn, kun forholdt seg til bestemmelsene i k-plan. Utvalget mener at denne saken, er innenfor de retningslinjer kommunestyret har vedtatt 21.12.12 mtp på terrengmessige forhold når det gjelder anneks. Hensynet bak planbestemmelsene blir ikke vesentlig tilsidesatt. Utvalget finner ikke at omsøkte tiltak ikke strider mot pbls formålsbestemmelse Ulempene kan i denne sak avgrenses til presedens, men etter en nøye vurdering av de faktiske og stedlige forhold, finner utvalget at saken ikke vil kunne danne særlig presedens. Fordelene for tiltakshaver og landskapsbilde gjør seg gjeldende med tyngde. Votering: Rådmannens forslag satt opp mot forslag fra FRP Rådmannens forslag til vedtak vedtatt med 5 mot 4 stemmer (FRP, H). Plan- og miljøutvalget fattet vedtak. Vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens 19-2 avslås søknad om dispensasjon fra plankravet i kommuneplanen, avstandskravet i kommuneplanens 5 bokstav c), fra pbl 28-1 og 1-8. Bakgrunn for saken: Det ble tidligere i år søkt om flere mindre byggetiltak på eiendommen, herunder utvidelse av brygge og fasadeendring på uthuset. Saken ble behandlet av plan- og miljøutvalget i møte 18. mai 2017. I søknadsprosessen ble den nå omsøkte bygning omtalt som et anneks. I kommunens arkiver er den godkjent som uthus. Tiltakene som ble behandlet i nevnte møte kunne gjennomføres uten å ta stilling til dette. Ny eier ønsker imidlertid nå å søke om bruksendring, slik at bygget kan godkjennes som anneks.
Omsøkte eiendom Saksutredning: Søknaden: Det søkes om bruksendring av eksisterende uthus til anneks. Anneksets størrelse er BRA = 20m². Avstand til hytta er 22 meter. Høydeplasseringen er ikke angitt, men ut fra foto, anslås høyden å være ca. 1 meter over havet. Innredet slik Godkjent tegning Som bygget Bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel er søknadspliktig etter plan- og bygningslovens 20-1 d og utløser krav om plan, jf. kommuneplanens 2. Tiltaket er avhengig av flere dispensasjoner, herunder plankravet i kommuneplanen, avstandsbestemmelsen i kommuneplanens 5 bokstav c), fra pbl 1-8 og 28-1. Gjeldende plangrunnlag:
Eiendommen ligger innenfor område regulert til fritidsbebyggelse i dispensasjonsplan for hytteområde Kjeholmen vedtatt 6. oktober 1970. I forbindelse med kommuneplanarbeidet ble det vedtatt at kommuneplanens bestemmelser skal gjelde foran reguleringsbestemmelsene. Kommuneplanen er vedtatt 20. desember 2012. Relevante bestemmelser i saken: 2 Plankrav, pbl 11-9 nr 1 Tiltak som nevnt i plan- og bygningslovens 20-1 første ledd bokstav a, d, g, k, l og m kan ikke finne sted før det foreligger ny områdereguleringsplan for: - sentrumsområdet på Tangvall øst for Fv 456 - utvidelse av Lohnelier næringsområde - utbyggingsområde for bolig Skibakksheia - utbyggingsområde for bolig Øygardsheia For øvrige områder er det krav om detaljreguleringsplan før tiltak etter plan- og bygningslovens 20-1 første ledd bokstav a, d, g, k, l og m kan finne sted. 5 Funksjonskrav og utbyggingsvolum, pbl 11-9 nr 5 c. Fritidsbebyggelse Anneks med maks BRA = 20 m2 og maks mønehøyde 4 meter og maks gesimshøyde 3 meter kan kun oppføres der totalt bruksareal ikke overstiger maks tillatt bruksareal på tomta, og skal ligge nærmere fritidsbolig enn 8 meter. I tillegg gjelder plan- og bygningsloven 1-8 om byggeforbud i 100-metersbeltet langs sjø og vassdrag. Naturmangfoldloven: Kommunen har vurdert tiltaket i forhold til naturmangfoldlovens 8 til 12, og vi kan, ut fra en samlet vurdering, ikke se at tiltaket vil komme i konflikt med denne. Saken omhandler bruksendring av et allerede oppført bygg. Merknader fra naboer: Det foreligger ingen merknader. Uttalelser fra annen myndighet: Fylkesmannen i Vest-Agder: En bruksendring til anneks vil, slik vi ser det, gi økt grad av privatisering, samt skape en uheldig presedens med tanke på senere, liknende saker. Vi fraråder derfor at det innvilges dispensasjon for bruksendring. Vest-Agder fylkeskommune: Ingen merknader. Det vises til uttalelsene i sin helhet. Relevante punkter i ansvarlig søkers redegjørelse i kursiv skrift, med administrasjonens påfølgende kommentar:
Avstand til hytten er mer enn 8 meter. Dette kan uansett ikke endres nå da uthuset ligger der det gjør. Det ville heller ikke være mulig å bygge et anneks nærmere hytten slik terrenget er mellom hytten og annekset. Bygningen ble godkjent som et uthus, med den plasseringen det har i dag. Vi har forståelse for at dette ikke kan endres, men kommunen skal behandle en søknad om bruksendring etter gjeldende bestemmelser uavhengig av om det er et nytt eller et eksisterende bygg. En eventuell dispensasjon fra avstandsbestemmelsene, vil kunne føre til presedens for andre tilvarende saker, og vi viser til vår samlede vurdering. Når det gjelder muligheter for en annen plassering, vil vi ikke avskrive den sånn uten videre, og viser til at det opprinnelig ble søkt om et mindre anneks like øst for hytta. Utfordringen på eiendommen er imidlertid totalt antall bygg. Dispensasjon for bygging i 100 metersbeltet. Uthuset ligger der allerede og er godkjent som det. En bruksendring til anneks vil ikke innebære flere bygninger eller bygninger andre steder. I 100-metersbeltet langs sjø og vassdrag skal det tas særlig hensyn til natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser. Omsøkte eiendom ligger i et område som er bebygd med flere hytter, og som er regulert til hytteområde. Bygningen er oppført, og det er i dag plattinger i tilknytning til uthuset. Området har med dette vært benyttet til personopphold, og hvorvidt det nå skal overnattes i bygningen vil etter vår vurdering ikke endre bruken av området som sådan. Krav til høyde over havet for bygninger til varig opphold er underkant gulv, kote +2,5 meter - Sikring mot flom og stormflo. Først og fremst vil det ikke være mulig å heve uthuset slik at det tilfredsstiller kravet for kote over havet. Uthuset er bygget i 1989 og har bygningsmessig enkel standard. Det vil etter vår mening ikke være fornuftig eller regningssvarende med andre ombygginger som sikrer bygningen mot flo. Uthuset ligger i en rolig bukt der det er usannsynlig at uvær vil medføre personrisiko om sommeren da bygningen vil bli benyttet. Det kan ikke utelukkes at det ved ekstrem flom kan komme vann over aktuelle høyde, men vil heller ikke innebære noen personrisiko. Vi har forståelse for søkers argumenter, men kan vanskelig se at kommunen kan gi dispensasjon. Etter at kommunen vedtok krav til bygninger i strandsonen, er det, etter hva saksbehandler kjenner til, ikke gitt dispensasjon for plassering lavere enn vedtatt. Det er gitt tillatelse til plassering av uthus/ sjøboder lavere enn kote +2,25, men da på vilkår om at disse skal prosjekteres for å tåle stormflo. Et slikt vilkår gjør at bygget sikres mot naturpåkjenninger, og at lovens krav er innfridd. Søker opplyser at det ikke lar seg gjøre å sikre eksisterende uthus, hvorpå de søker dispensasjon. Dersom kommunen innvilger en slik dispensasjon, vil kommunen kunne bli ansvarlig for evt. skader som følge av stormflo. Ansvaret kan ikke erklæres bort, og vi kan vanskelig se at kommunen skal ta på seg en slik risiko. Det vises til søknaden i sin helhet. Administrasjonens samlede vurdering: Det søkes om bruksendring av uthus til anneks. I gjeldende reguleringsplan er eiendommen avsatt til byggeområde for fritidsboliger. Planens bestemmelser ble imidlertid tilsidesatt i kommuneplanarbeidet, hvorpå kommuneplanens bestemmelser er gjeldende. Tiltaket er i strid med følgende bestemmelser: Plankravet i kommuneplanens 2. Kommuneplanens bestemmelse 5 bokstav c) som angir at avstand til hytta ikke skal være større enn 8 meter Pbl 28-1. Krav til plassering i forhold til høyde over havet. Pbl 1-8. Planene angir ikke byggegrenser mot sjøen, og bruksendring av bygningen vil av den grunn også være i strid med byggeforbudet i 100-metersbeltet langs sjøen.
Gjeldende kommuneplan er vedtatt i 2012, og er blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan. Kommuneplanen fastsetter fremtidig arealbruk for området, og er ved kommunestyrets vedtak bindende for nye tiltak eller utvidelse av eksisterende tiltak som nevnt i plan- og bygningsloven 1-6. Tiltak må ikke være i strid med planens arealformål og bestemmelser. Gjeldende lovtekst i plan- og bygningsloven 19-2. Dispensasjonsvedtaket Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden.(ta med dette siden Fylkesmannen er negativ) Bestemmelsen inneholder 2 kumulative vilkår, og begge må være oppfylt for at dispensasjon skal kunne gis. Plankrav og pbl 1-8: Hensynet bak kommuneplanen er at området skal benyttes - slik bruken er i dag: til byggeområde for fritidsboliger. Samtidig er det lagt inn krav om at det skal utarbeides detaljreguleringsplan før tiltak slik som bruksendring kan gjennomføres. En plan skal ivareta konsekvenser for barn og unge, helse, miljø og sikkerhet, for å nevne noe. Barn og unges interesser anses ikke å endres som følge av tiltaket, da bygningen er oppført og det kun er bruken av bygningen som endres. Administrasjonen vurderer ikke tiltaket til å ha uheldig innvirkning på helse og miljø. Vi kan vanskelig se at det skal stilles krav om plan for et så begrenset tiltak som bruksendring av uthuset til anneks. Plan- og bygningsloven 1-8 om forbud i 100-metersbeltet langs sjøen, skal ivareta blant annet de allmenne interessene, og unngå uheldig bygging i strandsonen. Bygningen står der i dag, og det er etablert plattinger ved uthuset. Tomten og området rundt fremstår som privatisert, og allmennhetens interesser synes ikke å bli svekket som følge av tiltaket. Det søkes ikke om fasadeendringer, og vi kan derfor ikke se at bruksendringen får negativ virkning på kystlandskapet. Administrasjonen konkluderer med at hvis det blir gitt dispensasjon for bruksendring av uthuset, vil hensynet bak plankravet og pbl 1-8 ikke bli vesentlig tilsidesatt. Vilkåret etter plan- og bygningsloven 19-2 andre ledd første punktum er derfor oppfylt i forhold til disse to dispensasjonsforholdene. Avstandskravet i 5 bokstav c) Bygningen ligger ca. 20 meter fra hytta. I tillegg til omsøkte uthus, er det også oppført ei sjøbu på eiendommen. Ved en evt. bruksendring av uthuset til anneks, vil det være ei hytte, et anneks
og ei sjøbu på eiendommen, i tråd med hva man kan tillate av bygninger på fritidseiendommer i Søgne kommune. Utfordringen er likevel å tillate etablering av et anneks 20 meter fra hytta. Om en ser på øvrig bebyggelse på Kjeholmen, er det flere eiendommer med uthus/ sjøbuer plassert med avstand større enn 8 meter fra hyttene. Disse kan også søkes bruksendret til anneks. Vi kan ikke se at det er spesielle forhold i denne saken, og mener av den grunn at en bruksendring i dette tilfelle lett vil kunne skape presedens. Dersom det gis dispensasjon fra avstandsbestemmelsen i kommuneplanens 5 bokstav c), vil etter vår vurdering hensynet bak bestemmelsen bli vesentlig tilsidesatt. Pbl 28-1 (sikkerhet mot stormflo): Plassering av bygninger i strandsonen er et ofte diskutert tema. Etter at kommunen vedtok krav til høyde over havet for ulike typer bygg, er dette overholdt. Vi finner det problematisk å skulle starte en ny praksis med å tillate lavere høyder, ettersom dette da gjøres uten at sikkerheten dokumenteres. Et positivt vedtak vil skape presedens både for nye og gamle bygg. Som tidligere nevnt, vil kommunen kunne bli ansvarlig for evt. skader som følge av stormflo. Administrasjonen konkluderer med at hvis det blir gitt dispensasjon for bruksendring av uthuset, vil hensynet bak pbl 28-1 bli vesentlig tilsidesatt. Vilkåret etter plan- og bygningsloven 19-2 andre ledd første punktum er derfor ikke oppfylt. Kommunen skal ikke behandle dispensasjonen videre når andre ledd første punktum ikke er oppfylt, da loven består av to kumulative vilkår. Da dispensasjon fra pbl 28-1 og kommuneplanens bestemmelse 5 bokstav c) avslås etter bestemmelsens første punktum, vurderes ikke tiltaket nærmere i forhold til fordeler og ulemper, da både første og andre punktum må oppfylles for at dispensasjon skal kunne gis. For resten av tiltaket må det, i henhold til pbl 19-2 andre ledd andre punktum, vurderes om fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. Det anses imidlertid for unødvendig å vurdere fordeler og ulemper for de øvrige dispensasjonsforholdene, da utfallet av søknaden totalt sett vil bli det samme. Rådmannens merknader: Rådmannen har ingen ytterligere merknader. Vedlegg: 1 Søknad om dispensasjon 2 Situasjonskart 3 Tegning av innredet annekset - GB 37/97 4 Uttalelse fra Vest-Agder fylkeskommune 5 Fylkesmannens uttalelse 6 Oversiktskart 7 Vedtak plassering av bygninger i strandsonen