Etat for byggesak og private planer Postboks 7700 5020 BERGEN Saksnummer: 201431776 Bergen, 22.07.2015 KLAGE - AVSLAG OM SØKNAD OM RAMMETILLATELSE FOR OPPFØRING AV 3 ENEBOLIGER. SLETTENVEGEN GNR. 108, BNR. 190 Viser til vedtak 201431776/24, mottatt per post torsdag 02.07.2015. Vedtaket påklages herved. Klagen er rettidig. Avslaget beror på følgende hovedmomenter. 1. Plankrav. «Etter en samlet vurdering vil ikke fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene. I tillegg blir hensynene bak bestemmelsen det dispenseres vesentlig tilsidesatt. Med hjemmel i pbl 19-2 gis ikke dispensasjon fra gjeldende kommuneplans bestemmelse pkt.1, Plankrav, vedrørende oppføring av ytterligere en boenhet på eiendommen.» 2. «Utforming/visuelle kvaliteter, forholdet til pbl 29-2. Med hjemmel i pbl 29-2,Visuelle kvaliteter, avslås søknad om 3 eneboliger, da tiltaket ikke i stor nok grad er tilpasset de bygde og naturlige omgivelser det skal plasseres i.» 3. «Avkjørsel er ikke tilstrekkelig dokumentert. Bygningsmyndigheten finner ikke tinglyste veiretter over eiendommer gnr108/bnr7 og gnr108/bnr3. Fra innsendt dokumentasjon foreligger det erklæring om veirett fra gnr108/bnr7, men denne er ikke tinglyst. Det foreligger ikke veirett over gnr108/bnr3, men det foreligger erklæring på rett på utbedring av privat vei fra gnr108/bnr3. Ved en eventuell ny søknad skal veirettene fremskaffes og tinglyses for å bli godtatt som gyldige.» «Vannforsyning og avløp: Etter pbl 27-1 og 27-2 skal eiendommen være sikret lovlig vann og avløpsordning før rammetillatelse kan gis. Det er ikke dokumentert at eiendommen er sikret lovlig vannforsyning og avløp, jf. pbl 27-1 og 27-2. Det er innsendt en utgått uttalelse fra va etaten datert 04.02.2008.» Ad.1. Plankrav KPA bestemmelser punkt 1. Det er tidligere gitt dispensasjon fra plankrav knyttet til tiltak på tomten, sist i vedtak datert 01.11.2013 ( snr 2011211597), og tidligere datert 25.03.2010 (snr 20091010674) stadfestet av
Fylkesmannen 16.02.2011. Det skal her bemerkes at det er gitt dispensasjon fra samme, gjeldene plan og bygninglov. Riktignok er plangrunnlaget endret fra tidligere vedtak, men ny kommuneplan (KPA2010) har i sin helhet lempet på plankrav til mindre tiltak. Viser til byrådsak 141/11, andre gangs behandling av KPA 2010: «Bystyret ber om at det lempes på plankravene for mindre tiltak. I punkt 1 i bestemmelsene er det redegjort nærmere for hvilke tiltak som er unntatt plankravet. Dette kan i prinsippet gjelde mindre tiltak både på bebygd og ubebygd eiendom (for eksempel resttomter). Etter byrådets vurdering er intensjonene i bystyrets vedtak imøtekommet. Tidligere dispensasjon fra plankrav ble gitt basert på 6 boenheter. Tiltaket er nå redusert til 3 boenheter og således bedre tilpasset strøkets karakter. Det oppleves følgelig som urimelig at kommune ikke «opprettholder» sitt tidligere vedtak om dispensasjon fra plankrav da plankravet tilsynelatende ikke er skjerpet, derimot oppmyket. Vi viser til Fylkesmannens tidligere vedtak av bebyggelse av 6 boenheter på samme eiendom: Formålet for plankravet er ikke å forhindre fortetting i eksisterende byggeområder. Overordnede forhold som utnyttelsesgrad, arkitektur og estetikk kan fagetaten ta stilling til uavhengig om det blir utarbeidet reguleringsplan for et lite omfattende tiltak. «Det påpekes også at det er ingen andre nærliggende eiendommer som har 3 eneboliger på egen tomt.» Vi er 3 slektninger som eier tomten sammen og som ønsker hver vår bolig. Det er for oss derfor uforståelig at det skal utgjøre noen forskjell om vi søker samlet eller om eiendommen deles i 3 parseller. Det avgjørende må her være at de 3 parsellene, som blir opp i mot 1 500 kvm hver, tilfredstiller kravene til utnyttelsesgrad og utendørs oppholdsareal. Utnyttelsesgraden er lave 27 % mot 60 % som øvre grense i KPA 2010. En klar fordel ved å gi dispensasjon er også å avslutte en sak som har pågått i 8 år. Fagetaten har hele tiden gitt signaler om at denne saken kunne behandles som en dispensasjonsak, både i forhåndskonferanse, opprinnelig dipsensasjonvedtak og vedtak om fradeling av eiendommen. Vi har ikke kunnet søke om rammetillatelse før 4 år etter at den forrige dispensasjonen fra plankrav ble gitt. Dette skyldes i hovedsak at støykravene har blitt endret 3 ganger og vi har hver gang har vært
nødt til å få utarbeidet nye støyvurderinger fra Sintef. I tilegg brukte kommunen meget lang tid på å behandle søknad om fradeling av eiendommen (utskilt fra gnr 108 bnr 7). Å kreve en reguleringsplan etter 8 års saksbehandlingstid med klare og positive signaler fra fagetaten, byrådet, komite for miljø og byutvikling og Fylkesmannen i Hordaland, vil for oss være svært urimelig. Våre kostander i denne sak har allerede oversteget det man kan forvente for utbygging av 3 eneboliger. Dersom vi i tillegg må ta kostnader for å regulere et større område på Sletten vil vi ikke kunne få bygget hver vår bolig. Med vår kjenneskap til kommunal saksbehandling tør vi påstå at dispensasjon fra plankrav i denne saken ikke vil skape presidensvirkinger for området. I alle fall ikke for eiendommene som er opplistet i avslaget. Det er en klar skillnad mellom etablerte boligområder og LNF områder. Det er også stor forskjell for områder innenfor 25 beltet (byggeforbudsonen) langs sjø. Kommunen viser til flere eiendommer i området som tiltaket kan skape presidens for. Flere av disse eiendommene ligger i LNF område. Dette er etter vår oppfatning ikke sammenlignbart da et av formålene med kommunenplanens arealdel er å legge føringer for hvilke områder som kan bebygges og hvilke som skal benyttes til natur, landbruk og fritid. At det gis dispensasjon fra plankrav i byggeområde bør således ikke skape presidens for en eiendom i LNF område.
Ad. 2. Visuelle kvaliteter Ad. 3. Vei, vann og avløp. Vi besitter aller nødvendige rettigheter for tiltaket. Det kan medføre riktighet at noen av rettighetene ikke er tinglyst. Rettighetene vil tinglyses. Det er ikke riktig at den omsøkte eiendommen ikke har veirett over gnr. 108, bnr. 3. Denne dokumentasjonen var framlagt i søknaden, men kan framlegges på nytt om ønskelig. Ved en omgjøring av tiltaket kan fagetaten stille som krav at alle forhold knyttet til vei, vann og avløp avklares før det gies igangsettingstillatelse.
Vi mener etter en helhetlig vurdering det finnes rettslig og faglig anledning til å innvilge dispensasjon. Dette fordi: 1. Hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse ikke blir vesentlig tilsidesatt. 2. Fordelene vil etter en helhetlig avveining, være klart større enn ulempene. 3. Dispensasjon i den aktuelle sak får ikke konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Overordnede forhold som infrastruktur, tomteutnyttelse, arkitetktur, estetikk etc. er nøye utgreid i søknaden og gjennom innhenting av uttalelser. De fleste instanser som i en reguleringsplan ville blitt varslet er allerede varslet i tilknytning til dispensasjonssøknaden. Grunneiere og naboer er nabovarslet. En dispensasjon fra plankravet til boligformål hindrer ikke en framtidig regulering. Tidligere dispensasjon og godkjent fradeling gir oss en berettiget og beskyttelsesverdig forventing om å få tillatelse til å bebygge eiendommen. En detaljregulering med et plankart og bestemmelser for 4,3 daa vil være unødvendig, svært kostbart og for omfattende for tiltaket. Fagetaten vil ikke få noe bedre beslutningsgrunnlag for om boligtomten kan bebygges. Tiltaket kommer ikke i konflikt med areal og ressursdisponeringen for område. Allmenhetens interesser ansees heller ikke å bli krenket ved gjennomføring av tiltaket. Oppsummert Med bakgrunn i overnevnte, og de momenter som framkommer i søknaden, fastholdes at fordelene ved dispensasjon er vesentlig større enn ulempene og at hensynene bak lovens formålsbestemmelse og bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt. Det bes om at klagen tas til følge og vedtaket omgjøres. Med vennlig hilsen Morten Johan Sletten Steene Petter Sletten Løvøy Jørgen Sletten Løvøy