BERGEN KOMMUNE Byutvikling/Plan- og bygningsetaten Fagnotat Til: Byrådsavdeling for byutvikling Fra: Plan- og bygningsetaten Dato: 07.12.2017 Saksnr.: 201736304/3 Emnekode: ESARK 5120 Saksbeh.: ARMA FORSLAG OM OPPSTART AV AREALPLANLEGGING Offentlig områdereguleringsplan ID 65580000 Bergenhus, Store Lungegårdsvann bruk og vern Sammendrag Planarbeidet skal avklare rammer for bruk og vern av Store Lungegårdsvann på kort og mellomlang sikt, i påvente av mer overordnede utredninger av byutviklingen i Bergensdalen. Foreslått planavgrensning Side 1 av 10
Området har gradvis og gjennom mange år vært under omforming til ulike byggeformål, og dette vil vedvare blant annet som en følge av bybaneutbyggingen. En av de to båthavnene i området må avvikles eller flyttes på grunn av at arealet i Fløen tas i bruk til anleggs- og riggformål, sannsynligvis i desember 2018. Bystyret ber om at det søkes etter erstatningsareal i området. Samtidig er det fortsatt betydelige mangler når det gjelder kvalitet og sammenheng i strandpromenaden rundt vannet. Situasjonen i området bør derfor drøftes i en reguleringsplanprosess. Planen skal blant annet vurdere utvidelse av båthavnen i sør som erstatning for båtplassene som utgår i Fløen, og fastsette løsning for strandpromenaden og omfang av ny utfylling i sjø. Målsettingen for planarbeidet kan bli justert, avhengig av hvilke innspill som gis i oppstartfasen av planarbeidet. Forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens 12-2 og 12-8 startes det opp reguleringsplanarbeid for Store Lungegårdsvann og deler av strandsonen. PLAN- OG BYGNINGSETATEN Arne Matthiessen - prosjektleder Laila Nesse Rosseland - Seksjonsleder Petter Wiberg - avdelingsleder Mette Svanes - etatsdirektør Brevet er elektronisk signert og har derfor ingen underskrift. Brevet er elektronisk signert og har derfor ingen underskrift. Side 2 av 10
SAKSUTREDNING Innhold 1 Bakgrunn og målsetting... 3 2 Forslag til planavgrensning... 3 3 Overordnede planer og føringer... 4 4 Planprosessen... 5 5 Eksisterende situasjon... 6 6 Viktige tema... 7 7 Konsekvensutredning... 9 1 Bakgrunn og målsetting Planarbeidet er en videreføring av en reguleringsprosess som startet i 2013 (sak 201321781). Dette planarbeidet ble ikke sluttført, blant annet fordi deler av planoppgavene ble "overtatt" av reguleringsplanen for bybanens nye byggesteg mot Fyllingsdalen og fordi overskuddsmassene fra jernbanetunnelen ble transportert til Arna i stedet for Fløen. Det gjenstår likevel flere viktige spørsmål som må løses, og planarbeidet skal nå gjenopptas. De viktigste spørsmålene på kort og mellomlang sikt er: - å gi rammer for ny utfylling - fastlegge bruk og vern av sjøarealet, både for overflate og bunn - avklare rammebetingelser for båthavnene på land og sjø - regulere manglende ledd i strandpromenaden - avklare rammebetingelser for Møllendalsveien 20 (Fondenes Auto). Det er også aktuelt å vurdere en alternativ plassering av det verneverdige sjøhuset Kalfarveien 99, som er tatt ned i forbindelse med jernbanens dobbeltspor og som i utgangspunktet skal gjenoppføres i Fløen. Plan- og bygningsetaten arbeider også med strategier for byfortetting i Bergensdalen på lang sikt (fram mot 2050). Store Lungegårdsvann kan bidra med et betydelig potensiale for nybygging i framtiden, og denne reguleringsplanen skal avklare arealforvaltningen i perioden fram til nye områdeavklaringer foreligger. 2 Forslag til planavgrensning Foreslått planområde framgår av figur på side 1. Arealet som fanges opp av reguleringsplanen avgrenses etter følgende kriterier: - Alt sjøareal (unntatt areal som allerede er regulert til utfylling i planene for Nygårdstangen ID 15540200 og Bybanen ID 64040000, begge vedtatt i 2017). - Landareal ved småbåthavnen på sørsiden av vannet (tidligere uregulert). - Landareal ytterst i Møllendalsveien som kan bli benyttet til framføring av strandpromenade (både regulert og uregulert). - Deler av tidligere regulert parkareal lengst vest på Grønneviksøren, for å gi handlingsrom for å vurdere sammenhengen mellom park, småbåthavn og eventuelle beslektede funksjoner. Side 3 av 10
- Mot vest: til vestsiden av fv 256 Nygårdsgaten (vertikalnivå på overflaten under broene). Planen vil både omfatte landareal, sjøareal og sjøbunn. 3 Overordnede planer og føringer Gjeldende arealplaner Området berøres av en rekke arealplaner, både på kommuneplannivå og reguleringsplannivå. Planoversikt Kommune(del)planer Gjeldende kommuneplan (ID 60910000) viser allmenn flerbruk for sjøarealet, med unntak av et område for idrett på vannets nordside. Området omfattes av 2 kommunedelplaner: - KDP Sentrum (ID 15780000) gir ingen viktige føringer for sjøarealet. - KDP Store Lungegårdsvann søndre del (ID 16850000) viser sjøarealet for allmenn flerbruk, men reserverer også areal for begge småbåthavnene både på land og sjø. Dette formålet er ikke videreført i etterfølgende kommuneplaner. Reguleringsplaner På land vil planen i hovedsak legge seg opp til tilgrensende planer uten å endre disse, med 2 aktuelle unntak: - ID 11920001: areal rundt bygningen Møllendalsveien 4 kan bli omregulert. - ID 19530000: den vestligste delen av parkarealet på Grønneviksøren kan bli omregulert. På sjø vil planen fange opp alt arealet og gi dette en samlet behandling, også det arealet som inngår i tilgrensende reguleringsplaner. Side 4 av 10
Viktige kommunale føringer Politiske målsettinger om vern av byens blågrønne arealer er blant annet nedfelt i: - kommuneplanens samfunnsdel KPS (bystyresak 164-15) - grøntmiljøplanen (sak 59-14) - folkehelseplanen (sak 118-15). KPS gir også tydelige føringer for en kompakt byutvikling og fortetting i områder med god kollektivbetjening og lokalservice. Målsettingen om en sammenhengende strandpromenade langs sjøen følger av flere politiske vedtak, herunder: - flere reguleringsplaner - merknad til bystyrets vedtak om kommuneplanens samfunnsdel - tidligere kommunedelplan for Store Lungegårdsvann (ID 15060000, vedtatt 1994). Denne planens hovedformål var å formalisere prinsippet om en sammenhengende strandpromenade rundt vannet. Planen er senere erstattet av andre planer, men prinsippet ligger fast. Det knytter seg betydelige kulturminneinteresser både til områdets historiske landskap og til enkeltobjekter. Målsettingen om å beholde antallet båtplasser i området følger blant annet av bystyrets vedtak av reguleringsplanen for bybanen til Fyllingsdalen (merknad 2 til bystyrevedtaket). Viktige nasjonale føringer - naturmangfoldloven (naturen skal tas vare på) - vannforskriften (vannforekomster skal gis helhetlig beskyttelse og bærekraftig bruk) - planretningslinje for strandsoneforvaltning (allmenne interesser skal ivaretas og uheldig bygging skal unngås). 4 Planprosessen Bergen kommune melder nå oppstart av arbeidet med en offentlig reguleringsplan. Dette er den innledende fasen av planarbeidet, og det er her muligheten for å påvirke planinnholdet er størst. Alle som har synspunkter i saken oppfordres til å melde dette skriftlig til kommunen. Den neste hovedfasen i planprosessen er at kommunens planforslag legges ut til formell offentlig høring. Høringen kunngjøres og alle berørte parter vil bli tilskrevet. Merknadene fra høringen vil bli bearbeidet og oppsummert, og eventuelle endringer innarbeides i planen som så går til politisk sluttbehandling. Ved omfattende endringer kan det bli behov for en ny høringsrunde. Etter bystyrets behandling blir vedtaket kunngjort og berørte parter blir tilskrevet på nytt med informasjon om vedtak og klageadgang. Det kan påregnes at planprosessen vil ta ca 1 ½ år fra vedtak om oppstart til vedtatt plan, dersom det ikke oppstår uforutsette utfordringer. Det er behov for å samordne framdriften i dette planarbeidet med forberedelsene til bygging av bybane til Fyllingsdalen. Det legges derfor opp til en stram framdrift i dette arbeidet. Side 5 av 10
Saksgangen kan følges på kommunens nettsider: http://www3.bergen.kommune.no/bksak/default.asp 5 Eksisterende situasjon Området er under omforming, og dette har pågått mer eller mindre kontinuerlig i over 100 år. Tidligere Alrekstadvågen strakte seg opprinnelig helt inn til Ole Bulls plass, og vannarealet er blitt kraftig redusert. Kommunedelplanen for Store Lungegårdsvann gav i 2007 startskuddet for en mer systematisk sentrumsutvikling i området, som nå blir tatt et steg videre som en følge av ny arealdel av kommuneplanen og knutepunktsfortettingen langs bybanen. Det er i praksis ingenting tilbake av opprinnelig natur og strandsone rundt vannet, men området er fortsatt svært verdifullt både for rekreasjon, mosjon og avkobling, og for kulturmiljø. Både enkeltbygninger, landskapets hovedform og vegføringen som følger den opprinnelige strandlinjen langs sørsiden av vannet er viktige historiefortellende elementer. Området har også betydelige verdier knyttet til marint naturmangfold, blant annet poll med sterk tidevannsstrøm, og naturtilstanden er i stadig forbedring. Strandpromenaden rundt vannet og Damsgårdssundet har fortsatt store mangler, spesielt forbi de 2 båtforeningene. Det er flere støykilder rundt vannet, med veisystemet som den mest dominerende. Likevel har deler av området rimelig god støystandard, særlig i perioder med opphold mellom støyhendelser fra helikopter. Det er forurensede bunnsedimenter i Store Lungegårdsvann, og vannet inngår i tiltaksområdet for prosjektet "Opprydding av miljøgifter i Bergen havn". Området står for tur for behandling etter at arbeidet i Puddefjorden er avsluttet, og det vil bli viktig å unngå nye inngrep i sjøbunnen etter at tildekkingen er gjennomført. Av etablerte brukerinteresser i Store Lungegårdsvann kan nevnes: - 2 småbåthavner - padling og roing - Amalie Skram videregående skole breddeidrett, forskningsbøye i samarbeid med UiB - AdO arena utleie av kajakk og kano - vannscooterstevner. Det er sannsynlig at flere brukere ønsker plass til sine aktiviteter, blant annet innenfor vannsport. Alle brukerinteressene mangler langsiktige og forutsigbare rammer for sin aktivitet. Det foreligger også innspill om omfattende byutvikling i området ved mer bygging i strandsonen og ved å ta i bruk sjøareal ved utfylling eller flytende bebyggelse. Også slik arealbruk kan være i samsvar med overordnet arealpolitikk, basert på målsettinger om kompakt byutvikling og knutepunktsfortetting. Side 6 av 10
6 Viktige tema Overordnet arealstrategi Det kan argumenteres for 2 svært ulike langsiktige strategier for dette området: - byutvidelse ved å ta i bruk mer strandsone og/eller sjøareal eller - bevaring av blågrønne kvaliteter, byrommet rundt fjorden og byens historiske landskap. Det legges foreløpig til grunn at planen ikke skal prioritere endelig mellom disse strategiene, men i hovedsak "fryse" dagens situasjon i påvente av en framtidig avklaring basert på mer omfattende prosesser. Planen vil ikke gi føringer som begrenser det framtidige handlingsrommet. Omfang av ny utfylling Uavhengig av denne strategien vil det være naturlig å vurdere enkelte mindre utfyllinger. Dette gjelder først og fremst i Fløen. Her vil hensikten være å etablere et større areal i tilknytning til bybanestoppet. Omfanget vil sannsynligvis begrenses til en naturlig oppretting og tilpassing av strandsonen til tilgrensende arealer. Under vises et skjematisk prinsipp for en utfylling på ca 3 da. Planen vil bare gi overordnede rammer for bruken av arealet. Detaljerte føringer for hvordan arealet skal utvikles videre må fastsettes ved etterfølgende detaljregulering. Utover dette vil ny utfylling sannsynligvis begrenses til praktisk oppretting av eksisterende fyllingslinjer, først og fremt i båthavnen på sørsiden av vannet. Det mest aktuelle arealet (ca 2 da) framgår av figuren under. Side 7 av 10
Det kan også bli vurdert å etablere nye hoper ved å fjerne masser på egnede steder. Dette kan bidra til å gjenskape elementer av en tilnærmet opprinnelig strandlinje. Strandpromenaden Strandpromenaden rundt Store Lungegårdsvann har fortsatt noen mangler. Det er ikke fastsatt løsning for hvordan strandpromenaden skal føres fram mellom Grønneviksøren og Strømmen på sørsiden av vannet. Ytterst i Møllendalsveien er dessuten fortauet smalt og syklister er uten et eget tilbud. Behovet for en alternativ gangtrase er dermed spesielt stor i dette området. En flytende konstruksjon på utsiden av Møllendalsveien 4 og 6 kan være en aktuell løsning. Løsningen forbi selve båthavnen må også avklares. Tilbudet til gående kan enten legges langs det nye fortauet i Møllendalsveien, i strandkanten mellom landareal og flytebrygger eller på en flytende konstruksjon som strekker seg helt fra Gønneviksøren til Strømmen. Situasjonen i Fløen vil bli løst i forbindelse med bybaneutbyggingen. Båthavnene sjø og land En av de 2 småbåthavnene i området må avvikles som følge av bybaneutbyggingen, og det er et politisk ønske å opprettholde antallet båtplasser i området. I praksis må dette skje ved utvidelse av havnen på sørsiden av vannet. Utvidelsen kan utløse behov for en molo eller bølgebryter som også kan skjerme anlegget mot drivende is. Spesielt landarealet reiser vanskelige spørsmål som reguleringsplanen skal diskutere. Det er ikke opplagt at et sentrumsnært strandareal kan reserveres eksklusivt for en gruppe og deres aktivitet, og behovet for inngjerding (både for å beskytte verdier og for å unngå ulykker) skaper ytterligere utfordringer. Men samtidig er denne aktiviteten ønskelig ved at den bidrar til et variert bybilde og gir et positivt tilskudd til det sosiale livet i et byområde med levekårsutfordringer. Bruk og vern av øvrig vannoverflate og sjøbunn Reguleringsplanen skal diskutere rammebetingelser for bruk og vern av vannet, og foreløpig er følgende tema, brukere og problemstillinger registrert: - etablerte brukere av området (se kap 5) Side 8 av 10
- aktuelle nye brukerinteresser (blant annet vannsport) - forbeholde indre del av vannet til ikke-motoriserte aktiviteter - VA-anlegg - kulturminner og kulturmiljø på sjøbunnen og i strandsonen - tiltak mot spredning av forurensning fra sjøbunnen - tiltak mot framtidig havnivåstigning. Fondenes Auto Bilverkstedet i Møllendalsveien 20 har hatt en usikker planmessig status siden reguleringen av vegutbedringen (Møllendal vest ID 19530000, vedtatt 2012). Det er sannsynlig at eiendommen vil bli regulert til et annet formål enn næring, og at tilgangen til kjøreadkomster og parkering blir betydelig redusert. Verneverdig sjøhus Tidligere Kalfarveien 99 er et verneverdig sjøhus som er demontert i forbindelse med bygging av dobbeltsporet for jernbanen. Reguleringsplanen for bybanen åpner for oppføring av bygget i tilknytning til et nytt sentrumsområde i Fløen (ID 64040000 felt BS3). Gjennom planarbeidet vil det bli vurdert å åpne for gjenoppføring med en alternativ plassering i tilknytning til småbåthavnen på vannets sørside. Dette kan tenkes å forenkle utnyttelsen av det kommende sentrumsområdet i Fløen, og samtidig gjøre det lettere å gi bygget en relevant bruk. Direkte kontakt med sjøen sammen med åpne og tilgjengelige omgivelser vil sannsynligvis være viktige forutsetninger for å anbefale en endret plassering. 7 Konsekvensutredning Reguleringsplanens virkninger skal utredes i samsvar med plan- og bygningslovens 4-2, og det må avklares om dette også skal omfatte en konsekvensutredning (KU). Planarbeidet kan i prinsippet utløse krav om KU etter forskrift om konsekvensutredninger, basert på følgende forhold: - ny utfylling for boligformål som ikke er i samsvar med overordnet plan (vedlegg I pkt 25) - lystbåthavn (vedlegg II pkt 12.b). Fagetatens vurdering er at planarbeidet ikke utløser KU. Ytterligere utfylling i sjø bryter formelt sett med dagens arealstatus, men samtidig kan tiltaket i Fløen vurderes som en mindre utvidelse og justering for å oppnå en best mulig utnyttelse av et viktig byutviklingsområde som allerede er regulert. Det utfylte arealet skal ikke prioriteres direkte for boligformål, men skal primært sikre en tjenlig grønnstruktur på utsiden av sentrumsarealet rundt bybanestoppet. Slik sett er tiltaket godt i samsvar med kommunens overordnede arealstrategi. Det er ikke intakt strandlinje i de områdene som åpnes for ny utfylling. Vilkårene for allmenn bruk av arealet og for gode fysiske kvaliteter blir vesentlig forbedret både sammenlignet med dagens situasjon, og med en framtidig situasjon med knapt areal på utsiden av bybanestoppet. Båthavnutvidelsen på sørsiden av vannet skyldes flytting av et eksisterende anlegg, og gir ikke reell nyetablering eller utvidelse for området sett under ett. Tiltaket vil ikke gi vesentlige virkninger etter forskriftens 10. Ulempene begrenses til de berørte båtforeningene, og til en viss grad til Lungegaarden borettslag dersom det plasseres nye utstikkere foran denne bygningen. Side 9 av 10
De samlede fordelene ved å samle båtaktiviteten vurderes som betydelig større enn ulempene, blant annet ved at den indre delen av vannet kan reserveres for ikke-motorisert aktivitet. Gjennom andre prosjekter og planarbeider i området er det framskaffet et godt kunnskapsgrunnlag: - Marint biomangfold, NNI-Rapport 387, mars 2014 - Kulturminnegrunnlag for kommunedelplan Store Lungegårdsvann, Byantikvaren 2002 - Marinarkeologiske registreringer, Stiftelsen Bergens Sjøfartsmuseum 05.02.2014 - Strømningsvurdering, Norconsult 05.09.2014 - Risikovurdering av forurenset sediment i Store Lungegårdsvann, Cowi april 2014. Det er lite sannsynlig at en konsekvensutredning kan framskaffe ny kunnskap, eller behandle kjent kunnskap på andre måter, i slik grad at det vil påvirke sakens utfall. Fagetatens vurdering er at utredningsplikt ikke utløses, og at de aktuelle temaene kan baseres på tilgjengelig kunnskap og belyses og vurderes i en ordinær reguleringsplanprosess. Dette bygger på en forutsetning om at planens hovedformål, slik dette er beskrevet i kap 6, ligger fast og at ny utfylling begrenses. Dersom omfang av utfylling utvides i særlig grad må KU-spørsmålet vurderes på nytt. Side 10 av 10