Samlet saksframstilling Arkivsak: 16/2741-16 Arknr.: PLA 201603 Saksbehandler: Erik A. Hovden BEHANDLING: SAKNR. DATO Eldrerådet 24/17 12.06.2017 Rådet for likestilling av funksjonshemmede 23/17 12.06.2017 Plan og byggesaksutvalget 23/17 14.06.2017 Plan og byggesaksutvalget 34/17 23.08.2017 DETALJREGULERING - NYBROTTVEIEN 23 - NY FØRSTEGANGSBEHANDLING GNR/BNR 129/397 Forslag til vedtak: Med henvisning til plan- og bygningslovens 12-10 legges forslag til reguleringsplan for Nybrottveien 23, datert 4.4.17, med tilhørende bestemmelser datert 29.6.17, ut til offentlig ettersyn. Planforslaget vil delvis erstatte reguleringsplanen for kvartalene begrenset av Myrvegen, Skogvegen, Lysnevegen og Seljevegen, vedtatt 11.11.92. Ingress/hovedbudskap: På vegne av Co In Eiendom AS fremmer Asplan Viak AS en revidert detaljreguleringsplan for eiendommen gnr. 129/397, Nybrottveien 23. Eiendommen ligger på øvre Hebekk i Ski, og benyttes i dag til dagligvarebutikk. Formålet er å legge til rette for bygging av 10 boliger i rekkehus i opp til 3 etasjer med parkering i kjeller/under terreng. 3. etasje kan utbygges med 60 % av underliggende etasjes bruksareal, samt en mindre terrasse. Eiendommens nettoareal er ca. 2,75 daa, og av dette vil ca. 330 m 2 avsettes til offentlig gangveg, slik at netto tomt for boligformål blir på ca. 2,4 daa. Saksopplysninger: Plan- og byggesaksutvalget behandlet planforslaget som sak 23/17 i møte 14.6.17. Det ble her fattet slikt vedtak: Forslag til reguleringsplan for Nybrottveien 23, datert 4.4.17, med tilhørende bestemmelser datert 4.4.17 returneres til administrasjonen. Plan- og byggesaksutvalget er positive til transformasjon og formålsendring av planområdet, men mener at forslaget med 12 svært smale rekkehus ikke gir det preget og den bokvaliteten vi ønsker å sikre for våre innbyggere. Denne løsningen vil skape upraktiske løsninger med stor frekvens av vertikal bevegelse i hverdagen. Mye areal vil også bli brukt til trappeløp. En helhetlig vurdering gjør derfor at plan- og byggesaksutvalget returnerer planforslaget, men utvalget imøteser gjerne reviderte planer som har bedre planløsning og/eller færre boenheter. I brev av 29.6.17 fra Asplan Viak AS fremmes et revidert planforslag der antall leiligheter er redusert fra 12 til 10. Dette har medført at minste leilighetsbredde nå er øket fra 4,20 m til 4,95 m for 5 av leilighetene. Resten har en bredde på hhv. 5.90 m og 6,10 m. Dette har også medført at andelen leiligheter som blir universelt utformet, dvs. er utformet som tilgjengelig boenhet jfr. TEK 17 er øket til 50 %.
2 Bakgrunnen for planforslaget er at COOP Norge AS, som eier dagligvarebutikken, har besluttet å legge ned denne, og har lagt eiendommen ut for salg. Co In Eiendom AS har ervervet eiendommen med tanke på boligutvikling. Eiendommen er i dag regulert til forretningsformål i reguleringsplanen for kvartalene begrenset av Myrvegen, Skogvegen, Lysnevegen og Seljevegen, vedtatt 11.11.92. Planforslaget er ikke i samsvar med kommuneplanen, men søker å forholde seg til omkringliggende bebyggelse. Planområdet grenser i vest mot et rekkehusområde fra 60-tallet, i syd og vest mot eldre eneboliger og i nord mot blokkbebyggelsen i Myrveien og Øvre Hebekk barnehage. Bebyggelsen planlegges med rekkehus i tre etasjer hvor øverste etasje er tilbaketrukket med terrasse mot syd og vest. Maksimal byggehøyde er satt til 9 meter. Omkringliggende bebyggelse er regulert med mønehøyde 8,5 m. Den vedlagte illustrasjonsplan gir et bebygd areal, BYA, på 29,9 %. Det foreslås en BYA på 32 %, mens det i bestemmelsene er satt en BYA på 35 %. Til forskjell fra omkringliggende rekkehusbebyggelse som er regulert med BYA på 24 %, vil det i tillegg til uteoppholdsarealer på bakkeplan være private terrasser i 3. etasje. Dette begrunnes ut fra behovet for et arealeffektivt utbyggingsmønster nær offentlig kommunikasjon i samsvar med kommuneplan og regionale planer. Planforslaget følger kommuneplanens krav til felles uteoppholdsareal med 70 m 2 pr bolig i konsentrert småhusbebyggelse samt 5 m 2 inngangslekeplass pr bolig. Det foreslås å sikre dagens gangforbindelse langs eiendommens vestside ved å regulere denne til offentlig gangveg. Vegen er en viktig gangforbindelse mellom boligene på sydsiden og barnehage, lekeplass og nærfriluftsområder på nordsiden. Ettersom en del av tomtens uteareal går med til offentlig gangveg etter kommunal norm, er det ikke mulig å oppnå samme blågrønne faktor som om dette arealet hadde vært utformet med f.eks. armert gress. Det resterende området kan ved bruk av vegetasjon og permeable overflater på internveiene oppnå en blågrønn faktor på 0,7 noe som er en stor forbedring fra dagens situasjon. Figur 1. Fugleperspektiv av planlagt ny bebyggelse.
3 Planarbeidet ble kunngjort ved brev av 16.9.16 til naboer og berørte parter samt på kommunens hjemmeside og i Østlandets blad 20.9.16, med svarfrist 18.10.16. Innkomne merknader og rådmannens kommentarer: Det kom inn 6 merknader til planoppstart. 1. Fylkesmannen i Oslo og Akershus har i brev av 17.10.16 ingen merknader til planforslaget. 2. Akershus fylkeskommune påpeker i brev av 16.9.16, at det ikke er kjente automatisk fredete kulturminner på eiendommen. En nærmere utredning av forholdet til fornminner ansees ikke som nødvendig. Det gjøres allikevel oppmerksom på at det kan være ukjente fornminner i området. Alle fornminner er fredet, også slike som ikke er registrert. Dersom man under arbeid i området skulle støte på et fornminne, skal arbeidet straks stanses i den utstrekning det berører fornminnet eller dets sikringssone på femmeter. Rette myndighet, Akershus fylkeskommune, skal straks varsles i henhold til kulturminneloven 8, andre ledd. På bakgrunn av det tilsendte materialet mener fylkesrådmannen at tiltaket er i samsvar med vedtatt kommuneplan og gjeldende regionale planer, og har ingen ytterligere merknader. Merknadene tas til etterretning. 3. Follo Brannvesen IKS er i brev av 24.10.16 opptatt av at atkomsten til området må tilfredsstille brannvesenets behov og at slokkevannskapasiteten må utredes. Merknaden tas til etterretning. Adkomst både fra Nybrottveien og via gangvegen nord for barnehagen tilfredsstiller brannvesenets krav. 4. NVE, ber i mail av 5.10.16 at det tas hensyn til flom- og skredfare i planarbeidet. Det henvises til NVEs retningslinjer og sjekkliste for utredning av naturfare. Tas til følge. Området er vurdert mht. ras og flomfare. Det er ingen åpne bekker i planområdet. 5. Marius Løvig Husby ber i mail av 29.9.16 om at det legges inn restriksjoner på støyende arbeid i barnehagens åpningstider. Han mener at det mest støyende arbeidet som spunting, sprenging legges om sommeren når barnehagen er stengt. Dette må tas inn i MOP for prosjektet. Merknaden tas til etterretning. Dette vil bli tatt med ved utarbeiding av MOP ved søknad om igangsettingstillatelse av byggearbeidene. 6. Stein Skari, påpeker i mail av 26.10.16 at det synes å være en differanse mellom oppstartsvarselet og utsagn i artikkel fra Østlandets Blad om prosjektet. Det uttrykkes bekymring for en høy utnyttelse med 15-20 leiligheter over mange etasjer. Prosjektet vil forholde seg til den tetthet og de høyder som finnes i nærliggende rekkehusfelt i området jfr. vedlagte planbeskrivelse. Vurdering: Planforslaget avviker noe fra tomteutnytting og regulerte høyder i området, men ligger etter rådmannens syn ikke vesentlig høyere enn man bør forvente ved fortettingsprosjekter i Ski tettsted. Prosjektet forholder seg til nabolaget uten å utfordre høyder, tetthet og parkeringsdekning på en
4 negativ måte. Det foreslås i planbeskrivelsen en BYA på 32 %, mens det i bestemmelsene er satt en BYA på 35 %. Dette må skyldes en skrivefeil. Det bør vurderes om BYA skal settes til 30 % da den medfølgende illustrasjonsplan viser en BYA på 29,9 %. Det er etter rådmannens syn ikke ønskelig med ytterligere bebyggelse på en slik eiendom. En byggehøyde på 9,0 meter gir i dette tilfellet ikke uheldige konsekvenser for omkringliggende bebyggelse. Dette går fram av medfølgende sol/skygge-kart i planbeskrivelsen, s 14. Terrasser på 3. etasjes nivå kan oppleves som et fremmedelement i området, men disse vil kun eksponeres mot tomtens felles uteareal, og ikke gi økt innsyn mot naboer. Rådmannen mener at en detaljreguleringsplan bør være så detaljert at den gir klare føringer for bebyggelsens plassering og størrelse på uteoppholdsareal og ikke slik at dette kun styres gjennom en medfølgende illustrasjonsplan. Det bør derfor i høringsperioden vurderes om reguleringsplanen kan detaljeres med klare grenser for ønsket bebyggelse samt klare formålsgrenser som skiller mellom bebygd og ubebygd areal. Rådmannen har forståelse for at det ikke er realistisk at et så lite prosjekt skal kunne oppnå en blågrønn faktor på mer enn 0,7. Konsekvenser for universell utforming: Ski kommune har ambisjoner om å være en foregangskommune innen universell utforming. Det er et krav i kommuneplanens bestemmelser 5, der det er vedtatt at universell utforming skal være et grunnleggende prinsipp i all planlegging. Det er derfor et ønske at en betydelig andel av nye boliger er utformet slik at de kan brukes av alle mennesker på en likestilt måte så langt det er mulig, både ute og inne, uten behov for spesielle tilpasninger eller hjelpemidler, jfr. kommuneplanens bestemmelser 5. Det er for vagt å bruke formuleringen..utformes med mulighet for å kunne fungere som tilgjengelig boenhet. Det bør derfor stilles krav om at minimum 50 % av boligene skal utformes som tilgjengelig boenhet. Dette rettes opp i høringsperioden. Videre har kommunestyret vedtatt at følgende veiledere skal benyttes som styringsverktøy for universell utforming av publikumsbygg, boliger, uteområder, veger og gater: Universell utforming- publikumsbygg. Et prosjekteringsverktøy Tilgjengelig bolig. Prosjekteringsverktøy Norm for universell utforming av uteområder, veger og gater Veilederne er tilgjengelig på Ski kommunes nettsider. Økonomiske konsekvenser: Reguleringen vil ikke ha økonomiske konsekvenser for Ski kommune. Det kan oppstå behov for tilpasninger og utbedringer av kommunalt ledningsnett, men dette skal i utgangspunktet betales av utbygger. Konsekvenser for bærekraftig utvikling: Naturmangfoldloven 7 stiller krav til at prinsippene i naturmangfoldloven 8-12 skal legges til grunn ved all utøving av offentlig myndighet. Kommunen vurderer kunnskapsgrunnlaget for planområdet til å være svært godt (jfr. naturmangfoldloven 8). Konklusjon: Rådmannen anbefaler at forslaget til reguleringsplan for Nybrottveien 23 legges ut til offentlig ettersyn. Ski, 14.07.2017 Jane Short Aurlien Konstituert rådmann
5 Vedlegg som følger saken: a) Brev av 29.6.17 fra Asplan Viak AS. b) Planbeskrivelse, datert 29.6.17. c) Forslag til reguleringsplan for Nybrottveien 23, datert 4.4.17. d) Illustrasjonsplan, datert 29.6.17. e) Forslag til reguleringsbestemmelser, datert 29.6.17. f) Terrengsnitt, datert 28.6.17. g) Risiko- og sårbarhetsanalyse, datert 20.2.17. h) Varselbrev planoppstart, datert 16.9.16. i) Tiltakshavers oppsummering og kommentar til merknader, datert 22.2.17. j) Merknader ved planoppstart. Vedlegg som ligger i saksmappen: k) Sak 23/14 fra møte i PBU 14.6.17. Stein Egil Drevdal kommunalsjef Plan og byggesaksutvalgets behandling 23.08.2017: AP, SP, MDG, SV og V fremmet følgende tilleggsforslag: Frem til andregangsbehandling av saken ber utvalget om at tiltakets klimaprofil blir synliggjort i sakspapirene når det gjelder blant annet materialvalg, aktive og grønne takflater, lademuligheter for elsykler og oppvarming gjennom energifleksible energikilder. Helge Bunæs, H fremmet følgende tilleggsforslag: Plassering og utforming av parkeringsplasser. Biloppstillingsplasser Parkeringsplasser skal dimensjoneres iht. Statens Vegvesens håndbok 017, dog må hver biloppstillingsplass være på minst 2,5 m x 5,0 m. Parkeringsplasser for beboere skal skilles fra plasser for gjester. Felles parkeringsanlegg under tak skal ha innvendig fr høyde på minst 2.4 m. Kommunen kan ved byggesaksbehandling godkjenne at del av parkeringsanlegget kan ha fri høyde ned til 2,1 m. Der brannbiler skal ferdes over underjordiske parkeringsanlegg skal øverste garasjedekke dimensjoneres for bilkjøring med akseltrykk 10 tonn. Fall på parkeringsplass skal ikke overstige 1:20. Parkeringsplasser for personer med nedsatt funksjonsevne. Parkeringsplasser for biler og elektriske rullestoler/scootere eller lignende for personer med nedsatt funksjonsevne skal plasseres nær heis eller inngang. Hver biloppstillingsplass skal være minst 4,5 m x 6,0 m. Hver parkeringsplass til elektriske rullestoler/scootere eller lignende skal være minst 1,75 m x 2,0 m. Parkeringsplasser skal ha en fi høyde på minst 2,5 m. Votering: Forslag til vedtak med tilleggsforslagene ble enstemmig vedtatt Vedtak: Med henvisning til plan- og bygningslovens 12-10 legges forslag til reguleringsplan for Nybrottveien 23, datert 4.4.17, med tilhørende bestemmelser datert 29.6.17, ut til offentlig ettersyn.
6 Planforslaget vil delvis erstatte reguleringsplanen for kvartalene begrenset av Myrvegen, Skogvegen, Lysnevegen og Seljevegen, vedtatt 11.11.92. Frem til andregangsbehandling av saken ber utvalget om at tiltakets klimaprofil blir synliggjort i sakspapirene når det gjelder blant annet materialvalg, aktive og grønne takflater, lademuligheter for elsykler og oppvarming gjennom energifleksible energikilder. Plassering og utforming av parkeringsplasser. Biloppstillingsplasser Parkeringsplasser skal dimensjoneres iht. Statens Vegvesens håndbok 017, dog må hver biloppstillingsplass være på minst 2,5 m x 5,0 m. Parkeringsplasser for beboere skal skilles fra plasser for gjester. Felles parkeringsanlegg under tak skal ha innvendig fr høyde på minst 2.4 m. Kommunen kan ved byggesaksbehandling godkjenne at del av parkeringsanlegget kan ha fri høyde ned til 2,1 m. Der brannbiler skal ferdes over underjordiske parkeringsanlegg skal øverste garasjedekke dimensjoneres for bilkjøring med akseltrykk 10 tonn. Fall på parkeringsplass skal ikke overstige 1:20. Parkeringsplasser for personer med nedsatt funksjonsevne. Parkeringsplasser for biler og elektriske rullestoler/scootere eller lignende for personer med nedsatt funksjonsevne skal plasseres nær heis eller inngang. Hver biloppstillingsplass skal være minst 4,5 m x 6,0 m. Hver parkeringsplass til elektriske rullestoler/scootere eller lignende skal være minst 1,75 m x 2,0 m. Parkeringsplasser skal ha en fi høyde på minst 2,5 m.