Saksutskrift Søknad om dispensasjon fra riveforbudet innenfor antikvarisk spesialområde Drøbak. Gnr 86 bnr 146 og 299 Bentsebakken 3 - Uthus Arkivsak-dok. 13/04744-44 Saksbehandler Wenche Nordby Gjøstein Saksgang Møtedato Saknr 1 Hovedutvalget for miljø-, plan- og byggesaker 15-19 05.09.2016 69/16 Hovedutvalget for miljø-, plan- og byggesaker 15-19s behandling 05.09.2016: Forslag: Snorre Øynes fremmet følgende endringsforslag på vegne av Høyre: (Protokollen ble godkjent endret 19.9.2016 slik at ordlyden i forslaget er slik). ««Som rådmannens innstilling med den endringen at man stryker pkt. 1 om vilkår for dispensasjon, dvs. følgende strykes: «Før arbeidene kan gjenopptas må det søkes om endring av tillatelsen. I endringssøknaden skal det på bakgrunn av sakkyndig vurdering redegjøres for gjenbruk av materialer. Sakkyndig redegjørelse skal følge endringssøknaden. Bygningsdeler som er egnet til gjenbruk skal gjenbrukes.»» Votering: Høyres forslag ble enstemmig vedtatt. Hovedutvalget for miljø-, plan- og byggesaker 15-19s vedtak 05.09.2016: Hovedutvalg for miljø-, plan- og byggesaker har vurdert søknad om dispensasjon fra bestemmelsen i punkt 1.2.1 i reguleringsplan for antikvarisk spesialområde Drøbak som i første punktum setter forbud mot riving av eksisterende bebyggelse. Det søkes om dispensasjon fra riveforbudet i forhold til et uthus som allerede er revet. Utvalget finner etter en samlet vurdering at hensynene bak bestemmelsen ikke blir vesentlig satt til side dersom det gis dispensasjon som omsøkt, og at fordelene ved en dispensasjon er klart større enn ulempene. Med hjemmel i plan- og bygningsloven (pbl) 19-2 gis det dispensasjon for å rive uthuset på ovennevnte eiendom. Ved avgjørelsen er det særlig lagt vekt på at nytt tilbygg vil ivareta det gamle uthusets visuelle utforming i forhold til opprinnelige uthusfunksjon ved at høyder, materialbruk, detaljering og farge bevares. Ny belistning vil bli i enkel utforming som passer på uthus. Postadresse Besøksadresse Telefon 64 90 60 00 Org.nr. 963 999 089 Postboks 10 Rådhusveien 6 Telefaks 64 90 60 01 Bankgiro 1617.07.02720 1441 Drøbak 1443 Drøbak postmottak@frogn.kommune.no www.frogn.kommune.no Side 1 av 11
Ved gjenoppføring av nytt tilbygg skal de bygningsdeler som er bevart i størst mulig grad benyttes. Dispensasjonen gis på følgende vilkår: 1. Det må sendes inn målsatt tegning som viser enkel belistning på nytt tilbygg. 2. Eiendommens to bruksnummer kreves sammenføyd før det gis brukstillatelse/ferdigattest. Saksutskriften bekreftes Frogn, 20.september 2016 Guro Merlid Dokumentet er elektronisk godkjent Vår ref.: 13/04744 Side 2 av 11
Tidligere behandlinger Rådmannens innstilling: Hovedutvalg for miljø-, plan- og byggesaker har vurdert søknad om dispensasjon fra bestemmelsen i punkt 1.2.1 i reguleringsplan for antikvarisk spesialområde Drøbak som i første punktum setter forbud mot riving av eksisterende bebyggelse. Det søkes om dispensasjon fra riveforbudet i forhold til et uthus som allerede er revet. Utvalget finner etter en samlet vurdering at hensynene bak bestemmelsen ikke blir vesentlig satt til side dersom det gis dispensasjon som omsøkt, og at fordelene ved en dispensasjon er klart større enn ulempene. Med hjemmel i plan- og bygningsloven (pbl) 19-2 gis det dispensasjon for å rive uthuset på ovennevnte eiendom. Ved avgjørelsen er det særlig lagt vekt på at nytt tilbygg vil ivareta det gamle uthusets visuelle utforming i forhold til opprinnelige uthusfunksjon ved at høyder, materialbruk, detaljering og farge bevares. Ny belistning vil bli i enkel utforming som passer på uthus. Ved gjenoppføring av nytt tilbygg skal de bygningsdeler som er bevart i størst mulig grad benyttes. Dispensasjonen gis på følgende vilkår: 3. Før arbeidene kan gjenopptas må det søkes om endring av tillatelsen. I endringssøknaden skal det på bakgrunn av sakkyndig vurdering redegjøres for gjenbruk av materialer. Sakkyndig redegjørelse skal følge endringssøknaden. Bygningsdeler som er egnet til gjenbruk skal gjenbrukes. 4. Det må sendes inn målsatt tegning som viser enkel belistning på nytt tilbygg. 5. Eiendommens to bruksnummer kreves sammenføyd før det gis brukstillatelse/ferdigattest. Vedlegg: Søknad om dispensasjon for riving av uthus Uttalelse - Søknad om dispensasjon Uttalelse - Gnr 86 Bnr 146 og 299 Bentsebakken 3 - Søknad om rivning av uthus Situasjonsplan Foto labankdører vinduer Foto trevirke Foto grunnmur Foto eksisterende uthus Oppsummering av møte vedr. riving av uthus - Gnr 86 Bnr 146 og 299 Bentsebakken 3 - Tilbygg bolig/bruksendring av bod tilleggsdel til hoveddel Pålegg om øyeblikkelig stans av arbeider og forhåndsvarsel om krav om innsendelse av søknad om dispensasjon og riving - Gnr 86 Bnr 146 og 299 Bentsebakken 3 - Tilbygg bolig/bruksendring av bod tilleggsdel til hoveddel Vår ref.: 13/04744 Side 3 av 11
SAKSUTREDNING: Sammendrag: Saken gjelder søknad om dispensasjon fra forbud mot riving etter vernebestemmelsen pkt.1.2.1 i reguleringsplan for antikvarisk spesialområde Drøbak. Det er tidligere gitt delvis rammetillatelse på vilkår, for tilbygg/bruksendring av uthuset som tilleggsdel til hovedhuset. Det ble ikke søkt om dispensasjon for å rive det eksisterende uthuset fra ca 1940-tallet med tilbygd utvendig bod mot øst fra ca 1990-tallet. Riving/demontering er utført av tiltakshaver før igangsettingstillatelse nr. 2 er gitt. I følge tiltakshaver er riving utført i den tro at det var tillatt ihht gitt rammetillatelse. Uthuset er revet/demontert slik at alt av materiale er ivaretatt. Ifølge ansvarlig søker utgjør riving 60 kvm BRA og 40 kvm BYA inkludert utvendig bod. Kommunen ble oppmerksom på at det eksisterende uthuset var revet og det ble gitt pålegg om øyeblikkelig stans av arbeider, datert 19.04.2016, og forhåndsvarsel om krav om innsendelse av søknad om dispensasjon for riving. Ansvarlig søker har i ettertid sendt inn søknad om dispensasjon for å rive det gamle uthuset med tilbygd utvendig bod. Rådmannen finner at vilkårene for å gi dispensasjon foreligger, og anbefaler at Hovedutvalget i medhold av pbl 19-2 gir dispensasjon fra riveforbudet i antikvarisk spesialområde Drøbak. Dispensasjon gis på vilkår. Oversiktskart: Bakgrunn for saken: Plangrunnlag: Vår ref.: 13/04744 Side 4 av 11
Gnr 86 bnr 146 og bnr 299 omfattes av reguleringsplan for antikvarisk spesialområde Drøbak med reguleringsformål boliger. Etter reguleringsbestemmelse punkt 1.2.1, første ledd, 1. punktum skal eksisterende bebyggelse bevares og tillates ikke revet. Søknaden: Det er søkt om dispensasjon fra forbud mot riving, jf søknad datert 27.05.2016. Hovedpunkter i søkers begrunnelse for dispensasjon: Uthuset som rives vil bli gjenoppført ihht. gitte rammer/volum og godkjente søknadstegninger. Konstruksjoner og utvendige materialer blir en nøyaktig tilbakeføring i forhold til høyder, materialbruk, detaljering og farge slik at bygningens særpreg og stilart bevares ihht. reguleringsbestemmelse nr. 1.2.1. Uthuset er fra ca. 1940-tallet uten SEKRAK-registrering og utvendig bod er tilbygd på ca. 1990-tallet, slik at bygget ikke har spesielt verneverdi ut over at det ligger i vernesonen med de bestemmelser som det tilhører. Uthuset er ikke eksponert verken fra Husvikveien i vest eller fra Vindfangerveien/Hagenbakken i øst. Ansvarlig søker viser videre til at hensynene bak reguleringsbestemmelse pkt. 1.2.1 vedr. riveforbud ikke vil bli vesentlig tilsidesatt i og med at uthuset gjenoppføres og tilbakeføres ihht. gitte rammer/volum og godkjente søknadstegninger. Det vises videre til at det er overvekt av argumenter for tiltaket, spesielt pga at tiltaket tilbakeføres og gjenoppføres ihht gitte rammer/volum og godkjente søknadstegninger. Bilde av bolig med revet uthus og tilbygd bod, sett fra øst: Bilder av revet uthus: Vår ref.: 13/04744 Side 5 av 11
Tegninger av eksisterende bolig med nytt tilbygg: Vår ref.: 13/04744 Side 6 av 11
Fasade sett fra øst: Fasade sett fra sør: Fasade sett fra nord: Alternativer: 1. Rådmannens innstilling. Vår ref.: 13/04744 Side 7 av 11
2. Hovedutvalg for miljø-, plan- og byggesaker har vurdert søknaden om dispensasjon fra riveforbudet innenfor Antikvarisk spesialområde Drøbak, jf punkt 1.2.1, første ledd, 1. punktum. Hovedutvalget finner etter en samlet vurdering at hensynene bak forbud mot riving innenfor Antikvarisk spesialområde Drøbak blir vesentlig satt til side, dersom det gis dispensasjon som omsøkt. Ved avgjørelsen er det særlig lagt vekt på at eiendommen ligger innenfor det område i Drøbak hvor hensikten er å bevare områdets kulturhistoriske, arkitektoniske og miljømessige verdier. Ved å rive uthus med utvendig bod, har en viktig del av Drøbaks mangfoldige bygningstradisjon og miljø blitt endret og redusert. Det anses som viktig å ta vare på uthus og økonomibygninger, inkludert bygninger som ikke er så gamle, for å videreføre en tradisjon i Drøbak hvor uthus utgjør en viktig del av bygningstradisjonen og miljø, jf verneplanen pkt. 1.2.1, første ledd, 4 og 5 punktum. Det legges ikke vekt på den subjektive fordelen det vil være for tiltakshaver å få tillatelse til riving for å legge til rette for oppføring av tilbygg og bruksendring av uthus til bolig. Det gis avslag på søknad om dispensasjon fra forbud mot riving, jf verneplanen pkt. 1.2.1 første ledd, 1.punktum. Naboforhold: Søknad om tillatelse til tiltak er tidligere nabovarslet. Ved søknad om dispensasjon fra riveforbudet, er det søkt om fritak fra nabovarsling. Uttalelser fra offentlige myndigheter: Akershus fylkeskommune: Fylkeskommunen har gitt uttalelse til søknad om dispensasjon fra riveforbudet, datert 12.07.2016, se vedlegg. Det vises også til fylkeskommunens uttalelse datert 15.05.2015 til tidligere søknad om tilbygg og bruksendring av eksisterende uthus til boligdel. I sin uttalelse viser fylkeskommunen til sin tidligere uttalelse der betydningen av å ta vare på uthus og økonomibygninger som en viktig del av Drøbaks mangfoldige bygningstradisjon og miljø ble poengtert. Fylkeskommunen uttaler at det er svært beklagelig at uthuset er revet i sin helhet uten at dette er godkjent av kommunen. Videre sies det at dersom vilkårene gitt i rammetillatelsen, samt tilstanden på eksisterende konstruksjoner og materialer gjorde det nødvendig å demontere hele huset, skulle dette vært tatt opp med kommunen før riving ble gjennomført. Det foreligger en uttalelse fra Fylkeskommunen som gir uttrykk for at det er sterkt beklagelig at uthuset er revet, men fraråder ikke at det gis dispensasjon. Fylkeskommunen uttaler at dersom kommunen gir dispensasjon for å rive uthuset, så anbefaler de at det stilles krav om at det gjenoppbygges med samme form, størrelse, høyde og utvendig materialbruk, og at mest mulig av eldre og/eller opprinnelige konstruksjoner og utvendige materialer blir gjenbrukt på tilbygget. Byantikvaren i Frogn: Vår ref.: 13/04744 Side 8 av 11
I uttalelse datert 21.06.2016 tilråder byantikvaren at det gis dispensasjon fra riveforbudet i reguleringsplanen, ut i fra bestemte, opplistede forutsetninger som går ut på: Ivareta uthusets visuelle utforming i forhold til opprinnelige uthusfunksjon. Det er viktig at erstatningen for det gamle uthuset etablerer nye vinduer i samsvar med opprinnelig uthusfunksjon, spesielt mot offentlig vei. Ny belistning bør ha enkel utforming som passer på uthus. Det nye bygget males i annen farge enn hovedbygningen, f.eks rødt som har vært mye brukt på uthus i Drøbak. Naturmangfold: Denne eiendommen er opparbeidet med plen, belegningsstein og noen mindre busker og trær. På den del av tomten hvor uthus med tilbygd bod var plassert, er det i dag kun et «krater» med fjell og noe jord. Ifølge ansvarlig søker er det ikke registrert biologisk mangfold eller kulturminner på eiendommen, men den ligger innenfor en sone med nasjonal verdi som kulturlandskap med en SEFRAK-registrert bolig. Etter rådmannens vurdering vil en dispensasjon til riving og påfølgende tillatelse til oppføring av tilbygg, ha liten eller minimal påvirkning på miljø og naturmangfold. Økonomiske konsekvenser: Ingen for. Vurdering: Generelt: Plan- og bygningsloven 19-2 gir kommunen hjemmel til å dispensere fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av plan- og bygningsloven. Det følger av bestemmelsens ordlyd at dispensasjon ikke kan gis «dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.» Vilkårene er kumulative. Det vil si at det kun er rettslig adgang til å gi dispensasjon dersom begge vilkårene er oppfylt. Avvik fra reguleringsplan, som det er søkt om i denne saken, reiser særlige spørsmål. De ulike planene er som oftest blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ. Plan- og bygningslovens formålsparagraf, 1-1, tredje ledd, viser sammenhengen mellom plansaker og byggesaker gjennom å peke på byggesaksreglenes funksjon blant annet som virkemiddel for å sikre at private interesser skjer innenfor rammer trukket opp av folkevalgte organer. Det sikrer at overordnede hensyn og allmenne interesser ivaretas. Et sentralt formål med byggesaksreglene er å sikre myndighetene mulighet til å gjennomføre vedtatte planer i forbindelse med konkrete tiltak. Før dispensasjonsvedtak fattes skal omsøkte tiltak vurderes i forhold til lovens kriterier. Det gjelder: 1. om hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i formålsbestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt: Hensyn: Vår ref.: 13/04744 Side 9 av 11
Hensyn bak og formål med reguleringsplanbestemmelse pkt. 1.2.1 første punktum, er blant annet å bevare områdets kulturhistoriske, arkitektoniske og miljømessige verdier. Tillatelse til tiltak på eiendommer som ligger innenfor vernesonen bør kun tillates der det omsøkte ikke vil føre til at den mangfoldige bygningstradisjonen og miljøet i Drøbak blir forringet. I et område som gamle Drøbak med gammel trehusbebyggelse, er det spesielt viktig å ta vare på verdifulle kulturminner fra det 20.århundre. Det er et viktig hensyn at tiltak og videreutvikling innenfor vernesonen skjer på kulturminnenes premisser. I gjeldende verneplan står vern av Drøbaks bygningsmiljø sentralt. Fylkeskommunen har spesielt vektlagt betydningen av å ta vare på uthus og økonomibygninger som en viktig del av Drøbaks mangfoldige bygningstradisjon og miljø. Verneplanen for Drøbak viser dette tydelig ved å ha en bestemmelse om et generelt riveforbud og bestemmelser som sier noe om hvordan nye tiltak skal tilpasse seg det eksisterende. I begrunnelse fra ansvarlig søker for å gi dispensasjon, vises det til at uthuset som er revet er fra 1940-tallet uten SEFRAK-registrering og utvendig bod er bygd på ca 1990- tallet. Det vises til at bygningene som er revet ikke har spesiell verneverdi ut over å ligge i vernesonen. Rådmannen legger spesielt vekt på at det i gamle Drøbak er et unikt bygningsmiljø med gater og hus som har kommet til over tid og vært med på å forme den byggeskikken som er der i dag. Ved å fjerne et av de eksisterende uthus med utvendig bod, så vil det være med på å redusere en del av det verdifulle bygningsmiljøet og byggeskikken med uthus - som er en del av den lokale byggeskikken. Ved at det på denne eiendommen vil bli ført opp et nytt tilbygg til eksisterende bolig hvor konstruksjoner og utvendige materialer vil bli en nøyaktig tilbakeføring i forhold til høyder, materialbruk, detaljering og farge slik at bygningens stilart bevares, vil etter rådmannens vurdering legge til rette for at hensyn bak forbud mot riving ikke blir satt vesentlig til side. Etter en konkret vurdering av forholdene i denne saken opp mot hensynene bak riveforbudet i verneplanen som gjelder for gamle Drøbak, har rådmannen kommet til at hensynene ikke blir vesentlig tilsidesatt ved at det gis dispensasjon fra riveforbudet. Fordeler ved tiltaket: Fordelene ved en dispensasjon må være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering for å kunne gi dispensasjon. Det vil være en fordel at det uthuset som nå er revet, tidligere er vurdert av byantikvaren til isolert sett å kunne tåle endringer med et tilbygg. Forutsetningen var at uthusets opprinnelige volum og høyde ble opprettholdt og at nytt tiltak beholder opprinnelig uthusfunksjon. Det gjøres bl.a ved at nytt tilbygg får en underordnet utforming i forhold til hovedhuset og at ny belistning blir i enkel utforming. Ulemper ved tiltaket: Denne eiendommen omfattes av reguleringsplan for antikvarisk spesialområde Drøbak. Det betyr at eksisterende bebyggelse skal bevares og tillates ikke revet. Det betyr at det kun er tillatt med tiltak i tråd med denne bestemmelsen. Det vil anses som en ulempe å innvilge dispensasjon for tiltak som fører til en godkjenning av å rive et av de eldre uthusene som fortsatt finnes i Drøbak. Fylkeskommunen har i sin siste uttalelse uttrykt at det er svært beklagelig at uthuset er revet i sin helhet uten at det var godkjent av kommunen. Vår ref.: 13/04744 Side 10 av 11
Ved å innvilge dispensasjon til å rive uthus innenfor vernesonen i Drøbak, vil det være med på å redusere antall autentiske gamle uthus som fortsatt eksisterer. For å redusere ulempene ved å innvilge dispensasjon med etterfølgende tillatelse til oppføring av tilbygg til eksisterende SEFRAK-registrerte bolig, settes det konkrete vilkår. Rådmannen anser etter en samlet vurdering, fordelene ved å gi dispensasjon for å være klart større enn ulempene. Helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet: Rådmannen anser ikke innvilgelse av dispensasjon for å medføre konsekvenser for helse og sikkerhet i den grad det skal vurderes. Miljømessige konsekvenser anses marginale. Nasjonale eller regionale rammer og mål: Etter rådmannens vurdering vil ikke innvilgelse av dispensasjon i vesentlig grad tilsidesette nasjonale eller regionale hensyn som skal ivaretas. Uttalelse fra statlig eller regional myndighet: Det foreligger en uttalelse fra Fylkeskommunen som gir uttrykk for at det er sterkt beklagelig at uthuset er revet i sin helhet, men det er ingen negativ uttalelse. Fylkeskommunen anbefaler i sin uttalelse at det stilles konkrete vilkår til gjenoppbyggingen dersom kommunen gir dispensasjon til å rive. Saksbehandlingsregler: Det dispenseres ikke fra saksbehandlingsregler. Konklusjon: Rådmannen vurderer søknaden som tilstrekkelig begrunnet. Rådmannen anser at vilkårene for dispensasjon er oppfylt ved at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse ikke blir vesentlig tilsidesatt. Fordelene ved å innvilge dispensasjon vurderes å være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Rådmannen anbefaler at omsøkte dispensasjon for å rive uthus med utvendig bod godkjennes på vilkår, jf pbl. 19-2, jf ovenstående saksutredning. Rådmannen i Frogn 26.07.2016 Harald K. Hermansen Vår ref.: 13/04744 Side 11 av 11