Reguleringsplan for Slottet Storsand Arbeidsopplegg 26.06.2014
Arbeidsopplegg reguleringsplan for Slottet Storsand INNHOLDSFORTEGNELSE 1 Bakgrunn... 1 2 Beskrivelse av oppdraget... 1 2.1 Valg av plantype... 3 2.2 Konsekvensutredning... 3 2.3 Parallelle prosesser... 3 2.4 Arbeidsoppgaver og tema som må drøftes / utredes... 4 3 Skisse til arbeidsopplegg... 5 4 Framdrift... 7 5 Vedlegg... 7
Arbeidsopplegg reguleringsplan for Slottet Storsand 1 1 BAKGRUNN ønsker å utarbeide en reguleringsplan for området Slottet på Storsand, for å avklare ny bruk av det tidligere sandtaket og en betydelig utvidelse av småbåthavna. Utbygging av moloen og en større havn for småbåter på Slottet er en strategisk viktig og integrert del av utviklingsplanene for Storsand. Planer om et nytt løp i Oslofjordtunnelen aktualiserer nå utvidelse av moloen med sprengmasser fra dette arbeidet. Båthavna ligger i bunnen av sandtaket som med eksponert beliggenhet ut mot fjorden framstår som et stort sår i landskapet. Masseuttakene i sandtaket er i en avslutningsfase, og grunneierne ønsker i samarbeid med å avklare området for ny bruk til utbyggingsformål. Arealet har en svært attraktiv beliggenhet med vidt utsyn mot Oslofjorden og Drøbak, og ønsket er å bygge boliger her, kombinert med annen bruk / næring og maritim virksomhet i det nederste området nær havna. 2 BESKRIVELSE AV OPPDRAGET Reguleringsplanen skal bygge opp under vedtatt områdeplan for Storsand og de utviklingsplanene som ligger i denne. Når områdeplanen realiseres vil det reises ca 1000 nye boliger på Storsand, og tilknytningen til sjøen med mulighet for båtplass og sjøliv vil være viktig. Planen vil grense inntil områdeplanen for Storsand og knytte seg til vegsystemet som er lagt i denne planen. Området som skal reguleres ligger innenfor avgrensingen som er vist i kartet under, hvor også mulig ny hovedveg er skissert inn. Detaljert avgrensing må gjøres som del av planarbeidet.
Arbeidsopplegg reguleringsplan for Slottet Storsand 2 Grovt sett vil området få en 3-deling: 1. Boliger øverst 2. Grøntområde med kyststi i midten 3. Småbåthavn og maritim virksomhet, boliger med mer nederst, eventuelt kai for hurtigbåt Det er knyttet litt ulike diskusjoner og spørsmål til de ulike delene av området, og dette er nærmere beskrevet i kap 2.4 under.
Arbeidsopplegg reguleringsplan for Slottet Storsand 3 2.1 Valg av plantype Utbyggerne ønsker at planen utarbeides som en områdereguleringsplan på grunn av omfang, størrelse og ønsket detaljeringsgrad. I utgangspunktet er en områdereguleringsplan kommunens plan, og kommunen har ansvaret for å utarbeide den. Men kommunen kan gjerne samarbeide med private om planarbeidet, og overlate til dem å gjøre hele eller deler av arbeidet med utredninger, planutforming og framstilling av planmateriale. Det bør ligge godt til rette for å bruke områdereguleringsplan som plantype for Slottet. Planen skal gi områdeavklaringer, uten å regulere boligområdene i detalj. I en områdereguleringsplan er detaljeringsgraden fleksibel, og man kan eksempelvis velge å regulere deler av området detaljert, mens andre områder får krav om seinere detaljregulering. En annen fordel er at en områdereguleringsplan har varighet helt til den eventuelt blir avløst av en annen plan, i motsetning til en detaljreguleringsplan som må realiseres innen 5 år etter at den er vedtatt. For å utarbeide planen som en områdereguleringsplan, må kommunen slutte seg til at denne planformen velges, og planen må utarbeides i tett dialog og samarbeid med kommunen. Kommunen kan ikke ta gebyr for å behandle en områdereguleringsplan, og dette er et moment kommunen kanskje vil ha med i sin vurdering av plantype. 2.2 Konsekvensutredning I eksisterende kommunedelplan for Storsand er området vist som «Erverv nåværende». Områdereguleringsplaner som avviker vesentlig fra kommuneplanen skal i følge forskrift om konsekvensutredning (KU) utredes i henhold til forskriften (KU-plikt). Planen for Slottet vil være utredningspliktig fordi man nå ønsker å regulere til boliger. Det innebærer at det innledningsvis må lages et planprogram for planarbeidet som beskriver hovedtemaene, de viktigste spørsmålene planen skal løse, hva som skal utredes i planarbeidet og kort om planprosess og medvirkning. Planprogrammet blir et arbeids- og styringsdokument for planarbeidet som alle berørte kan forholde seg til underveis. Når planen utarbeides må kravene til utredning følges og kvitteres ut, og konsekvensene av planen beskrives i konsekvensutredningen som skal følge planforslaget (i praksis som en del av planbeskrivelsen, eventuelt med tematiske underlag i egne rapporter). 2.3 Parallelle prosesser Det pågår arbeid med andre prosesser i området som vil kunne ha innvirkning på områdereguleringsplanen både i forhold til innhold og framdrift. Dette er først og fremst:
Arbeidsopplegg reguleringsplan for Slottet Storsand 4 Kommuneplanen for Hurum rulleres har spilt ønskene for Slottet inn i kommuneplanarbeidet, og kommunen har så langt gitt positive signaler tilbake. Kommunedelplan for kystsonen Pågående arbeid hvor blant annet spørsmålet om stor havn på Slottet drøftes. Har vært under arbeid i flere år. Etablering av nytt løp i Oslofjordtunnelen Tunnelutslag for masseuttak i anleggsperioden ligger innenfor planområdet for Slottet, sør for båthavna. Etablering av moloen kan gi direkte bruk av store mengder sprengstein lokalt, og redusere andelen sprengstein som må fraktes ut av området. Reelt massebehov med mer må utredes nærmere. Status i planarbeidet og tidsperspektiv for realisering av nytt løp i Oslofjordtunnelen er viktige faktorer inn i planprosessen for Slottet Diskusjon om avløpsløsning for Sætre Det pågår en diskusjon om ny avløpsløsning for Sætre, og mulighet for å lokalisere nytt avløpsrenseanlegg til Slottet ses på som et alternativ. Dette kan gi bedre forutsetninger for å løse v/a- utfordringene for den store utbyggingen på Storsand. Samtidig kan naboskap med et avløpsrenseanlegg gi uønskede utfordringer, særlig knyttet til lukt. Dette er forhold som må utredes nærmere. 2.4 Arbeidsoppgaver og tema som må drøftes / utredes Planarbeidet vil berøre mange ulike tema og diskusjoner som må håndteres i prosessen. Nedenfor har vi listet opp de viktigste. Nødvendig underlag Avtale med kommunen om utarbeidelse av områdereguleringsplan Skaffe oppdatert kartgrunnlag Klarlegge eksisterende tilgrensende planer og føringer for utforming av området (RPR) Utredninger Klarlegge tidligere grunnundersøkelser. Vurdere eventuelt behov for mer undersøkelser. Klarlegge ev krav / behov for kulturminneregistrering, biologisk mangfoldundersøkelser ev andre Visualisering av tiltak og landskapsforming Til diskusjon om løsninger Funksjonelle sammenhenger med tilgrensende områder må vurderes Oppsummering og drøfting av påtenkte funksjoner i området. Veiløsninger i området sammenholdt med terrengomforming og stabilitet. Terrengomforming for bolig- og bygge-områder og grøntområder. Stabilitet.
Arbeidsopplegg reguleringsplan for Slottet Storsand 5 Grøntstruktur landskap sammenheng med kyststi og forbindelse til «golf- og boligområde» m.m. Utvidelse småbåthavn. Eksisterende føringer? Massebalanse. Visuelle konsekvenser landskap. Vurdering av innhold i nedre del av området, område 3: Småbåthavn med utvidelse (utfylling) Maritim service, opplag båter, parkering. Etablere «Venezia»-bebyggelse /havn. Terrassert bebyggelse i skråningene rundt lagunen. (Yrans skisser) Trinnvis utvikling? Vinteropplag båter fases ut når behovet er modent for boligutvikling i «lagunen». Klarlegge bygnings og plassbehov for «maritim servicebedrift». Forhold til eksisterende hyttebebyggelse. Bør hytteområdet inngå i områdereguleringsplanen? Vurdere om skrentene i terrenget i nordre og østre del av lagunen bør gjøres slakere (sikrere). Dvs. senke terreng ved atkomstvei til hyttene. (hyttene kan få mindre bratt atkomst og mer sol.) Plassering og konsekvenser av fergeforbindelse -hurtigbåt. Konsekvenser for trafikk, parkering og arrondering av området? Vurdere om reguleringsplanen kan være utformet på en slik måte at en har en viss form for fremtidig fleksibilitet vedr funksjonene på nedre nivå. Vurdere om det er hensiktsmessig å plassere renseanlegg i området. Prinsipp-plan for overordnet VA. 3 SKISSE TIL ARBEIDSOPPLEGG Skissen under illustrerer hovedtrekkene i et arbeidsopplegg for planarbeidet. Underveis i prosessen vil det være behov for møter utover de som kommer fram i skissen under og i framdriftsplanen i kap 6 (arbeidsmøter med kommunen, drøftingsmøter med andre berørte myndigheter m fl). Når arbeidet har kommet i gang, og avtale med kommunen er på plass kan vi lage en mer detaljert framdriftsplan for arbeidet hvor dette er med.
Arbeidsopplegg reguleringsplan for Slottet Storsand 6 Varsling med utsendelse av planprogram Levere planmaterialet til kommunen for behandling
Arbeidsopplegg reguleringsplan for Slottet Storsand 7 4 FRAMDRIFT Nedenfor har vi satt opp en skisse til framdriftsplan som kan detaljeres mer etter oppstart og avklaring med kommunen. Møte kommunen Utarbeide planprogram Varsel om oppstart og høring av planprogram (6 uker) Informasjonsmøte lokalt Ev møte i planforum Ev bearbeide planprogram Kommunen fastsetter planprogram Utredninger Sette løsninger i planen Utarbeide planforslag med kart, bestemmelser og planbeskrivelse med KU Levere materialet til kommunen for behandling 1. gangs behandling Aug Sept. Okt Nov Des Jan 15 Febr 15 Mars 15 5 VEDLEGG - Storsand pres til planutvalget juni 2014 (Storsand Utvikling) - Slottet inspirasjon II (Storsand Utvikling) - Storsand pres til Fylkesmannen februar 2014 (Storsand Utvikling)