Fet kommune Sammen skaper vi trivsel og utvikling Arkivsak: 2016/439-18 Arkiv: 0203R1601 Dato: 19.01.2018 SAMLET SAKSPROTOKOLL Saksbehandler: Inge Fagerhaug Utv.saksnr Utvalg Møtedato 5/18 Fast utvalg for plansaker 12.02.2018 Forslag til detaljreguleringsplan for Løkenåsen felt C1, gnr. 39 bnr. 109 mfl. PlanID 0203 R1601 Rådmannens innstilling: I medhold av plan- og bygningsloven 12-10 sendes privat forslag til detaljreguleringsplan 0203 R1601 Løkenåsen felt C1, sist revidert 05.12.2017, på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Saksprotokoll i Fast utvalg for plansaker - 12.02.2018 Fast utvalg for plansakers behandling: Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Fast utvalg for plansakers enstemmige vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven 12-10 sendes privat forslag til detaljreguleringsplan 0203 R1601 Løkenåsen felt C1, sist revidert 05.12.2017, på høring og legges ut til offentlig ettersyn.
Vedlegg: 1 Plankart, sist revidert 05.12.2017 2 Planbestemmelser, sist revidert 05.12.2017 3 Planbeskrivelse 4 Illustrasjonsplan, sist revidert 05.12.2017 5 Perspektiver 6 Fjernvirkning 7 Terrengsnitt 8 VA-rammeplan 9 ROS-analyse 10 Uttalelser til varsel om oppstart av planarbeid Dokumenter som ligger på saken: -Reguleringsplan 0203 R9807 Del av Løkenåsen -Landskapsplan Bakgrunn for saken: Vindveggen Arkitekter AS har på vegne av forslagsstiller Løkenåsen Panorama AS søkt om privat regulering av eiendommen gnr. 39, bnr. 109 mfl. i Løkenåsen i Fetsund. Planforslaget omfatter felt C1 i gjeldende reguleringsplan 0203 R9807 Del av Løkenåsen. Saksutredning: Formålet med reguleringen Hensikten med reguleringsplanarbeidet er tilrettelegge arealer for utbygging av rekkehus og blokkbebyggelse med varierte leilighetsstørrelser på felt C1 i Løkenåsen. Vurdering av forskrift om konsekvensutredninger Planforslaget er vurdert i henhold til plan- og bygningsloven 12-10 første ledd, jf. 4-2 med tilhørende forskrift. Planforslaget anses å være i tråd med kommuneplanens arealdel, og anses ikke å medføre vesentlige virkninger for miljø og samfunn. Planforslaget vurderes ikke å falle inn under forskriftens virkeområde og kreves derfor ikke konsekvensutredet. Planområdet Planområdet ligger i Løkenåsen på østsiden av Glomma ca. 3 km i luftlinje fra Fetsund sentrum. Planområdet er på ca 12 da og ligger i skrått hellende terreng i forlengelsen av etablert boligbebyggelse på Løkenåsen. Planområdet er vestvendt og har flotte dagslys- og utsiktsforhold. 2
Planområde Oversiktskart Forholdet til overordnede planer Planlagt utbyggingsområde er avsatt til byggeområde for bolig i gjeldende kommuneplan i Fet kommune 2014-2026. Planområde Utsnitt fra kommuneplanen 3
Gjeldende reguleringsplaner Området C1 omfattes av reguleringsplan 0203 R9807 Del av Løkenåsen vedtatt av Fet kommunestyre 26.05.2008. I bestemmelsene til denne planen stilles krav om bebyggelsesplan for felt C1. Bebyggelsesplan ble erstattet av detaljreguleringsplan ved ikrafttreden av plandelen i ny plan og bygningslov 1. juli 2009. Utsnitt fra reguleringsplan Del av Løkenåsen Eierforhold Planområdet omfatter hele eiendom gnr 39 bnr 109, del av gnr 40 bnr 2, 75, 76 samt del av gnr. 39 bnr. 106 og 107. Forslagstiller har inngått kjøpsavtale for eiendommene som planlegges utviklet. Innsendt planforslag Planforslaget er utarbeidet som detaljreguleringsplan og legger til rette for 12 rekkehus i 3 etasjer, og 4 boligblokker i 4-5 etasjer og inntrukket toppetasje med til sammen 48 leiligheter. Det planlegges garasjeanlegg under boligblokkene. På lokk over garasjeanlegget tilrettelegges oppholdsarealer, lekeplasser og sosiale møteplasser. 4
Utsnitt fra illustrasjonsplanen Utsnitt av forslag til plankart for felt C1 Planprosess I forbindelse med planarbeidet er det lagt til rette for en inkluderende medvirkningsprosess som sikrer at ulike interesser blir ivaretatt. Den eksterne medvirkningsprosessen skal sikre at naboer, allmennheten, interesseorganisasjoner og offentlige instanser gis tilfredsstillende anledning til å komme med innspill. Formelle krav til omfang av medvirkning er nedfelt i plan- og bygningsloven og forskrift om konsekvensutredninger. 5
Oppstart av planarbeidet ble varslet i henhold til pbl 12-8 ved brev til berørte parter og regionale myndigheter 08.02.2016. Oppstart av planarbeidet ble også kunngjort i avisannonser, på kommunens hjemmeside og på rådgivers hjemmeside. Frist for merknader ble satt til 09.03.2016. Innkomne merknader etter varsel om oppstart Det er kommet inn totalt 8 merknader til varsling om oppstart av planarbeid. Merknadene oppsummeres og kommenteres nedenfor. 1. Fylkesmannen i Oslo og Akershus, 30.06.2016 2. Akershus fylkeskommune, 05.07.2016 3. Statens Vegvesen, 07.06.2016 4. Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE), 29.06.2016 5. Nedre Romerike brann- og redningsvesen (NRBR), 03.06.2016 6. Romerikes Avfallsforedling IKS (ROAF), 30.06.2016 7. Hafslund Nett AS (HN), 11.07.2016 8. Direktoratet for mineralforvaltning, 07.07.2016 1. Fylkesmannen i Oslo og Akershus, 30.06.2016 Fylkesmannens rolle i planprosessen er å formidle overordnede føringer innenfor deres fagområder og påse at nasjonale og regionale mål og retningslinjer blir ivaretatt i planarbeidet. Fylkesmannen har vurdert varslet planarbeid ut ifra regionale og nasjonale hensyn innenfor deres ansvarsområder og har ingen konkrete merknader basert på den oversendte informasjonen. Fylkesmannen viser for øvrig til sitt forventningsbrev til kommunene av 16.03.16 samt til «Nasjonale forventninger til kommunal og regional planlegging» av 12.06.15. Merknaden tas til orientering. 2. Akershus fylkeskommune, 05.07.2016 Tiltaket er vurdert ut fra fylkeskommunens rolle som regional planmyndighet og som fagmyndighet for kulturminnevern. Med hensyn til automatisk fredete kulturminner er området registrert i forbindelse med tidligere regulering. Undersøkelsesplikten iht. Kulturminnelovens 9 anses som oppfylt. Fylkesrådmannen har ingen merknader knyttet til nyere tids kulturminner. Fylkesrådmannen tar varslet til orientering og forbeholder seg retten til å komme med kommentarer i forbindelse med høring og offentlig ettersyn av planforslaget. Merknaden tas til orientering. 3. Statens Vegvesen, 07.06.2016 Vegvesenet angir at de har ingen kommentarer til varsel om planoppstart. Merknaden tas til orientering. 6
4. Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE), 29.06.2016 NVE angir at de, på grunn av stor saksmengde, ikke har ressurs til å ta konkret stilling til saken. De henviser derfor til plan- og bygningsloven, byggteknisk forskrift, NVEs retningslinjer «NVE 2/2011 Flaum- og skredfare i arealplanar) samt deres sjekklister. Utfra erfaring i tilliggende områder og at det er fjell i dagen flere steder på tomta anses grunnforholdene som gode og egnet for tenkt utvikling. Merknaden tas til orientering. 5. Nedre Romerike brann- og redningsvesen (NRBR), 03.06.2016 NRBR angir at krav i byggteknisk forskrift til tilrettelegging for rednings- og slokkemannskaper må ivaretas og viser videre til deres retningslinjer. Dersom det blir aktuelt med nye brannvannsuttak ber de om at det tas inn følgende reguleringsbestemmelse: «Som hovedregel stilles det krav til brannhydranter ved etablering av nye brannvannsuttak, eventuelle avvik fra dette må være avklart med brannvesenet». Det vises til at brannsikkerheten samt brannvesenets tilgjengelighet og innsatsmuligheter må ivaretas, også i hele anleggsperioden. Før igangsettingstillatelse gis må det foreligge en utomhusplan som viser tilfredsstillende tilrettelegging for brannvesenets innsats. Utomhusplanen må bl.a. vise adkomstveier for brannvesen, angrepsveier, tilgang på brannvann/plassering av brannvannsuttak, snuhammere i eventuelle blindveier og oppstillingsplasser. Dette gjelder også ved etappevis utbygging. NRBR angir at overordnede planer for teknisk infrastruktur må fremlegges i forbindelse med detaljregulering og det må påses og dokumenteres at det er/eller kan bli tilstrekkelig kapasitet i VA-nettet for å gjennomføre planen. Det er tidligere laget VA-rammeplan for Løkenåsen i det som har blitt kalt etappe 1 og etappe 2, også referert til som del 1 og del 2 i landskapsplanen. Etappe 1 er allerede etablert og det er tilrettelagt for at foreliggende planområde skal tilkobles denne infrastrukturen. Overordnet VA-rammeplan for etappe 2 er utarbeidet i forbindelse med regulering av Øvre del av Løkenåsen. VA-rammeplan for foreliggende planområde er utarbeidet av Hjellnes Consult AS (vedlegg 7). Nødvendig kapasitet for planområdet iht. brannvesenets krav skal være ivaretatt og dette vil dokumenteres nærmere ved detaljprosjekteringen av området. Brannvesenets merknad tas for øvrig til etterretning og de anbefalte bestemmelsene er innarbeidet i planforslaget. 6. Romerikes Avfallsforedling IKS (ROAF), 30.06.2016 ROAF anbefaler etablering av felles avfallsløsning enten avfallsbrønner eller avfallssug. De anbefaler videre universell utforming omkring avfallsløsningen, ber om å bli involvert tidlig for å sikre forhold tilknyttet adkomst og tømming samt for å sørge for riktig dimensjonering av avfallsløsningene. Det tenkes benyttet felles avfallsløsning med nedgravde avfallsbrønner. Mulighet for plassering av renovasjonsløsning er vist i illustrasjonsplanen (vedlegg 3). Avfallsbrønnene 7
planlegges samlet nord for avkjøringen til feltet med snuplass for renovasjonskjøretøy iht. Fet kommunes «Felles kommunal vegnorm». Det er videre satt bestemmelser i planforslaget om at endelig renovasjonsløsning og plassering skal gjennomgås og avtales med ROAF. 7. Hafslund Nett AS (HN), 11.07.2016 Hafslund angir at de ikke har el-anlegg i området som omfattes av planen. For å sikre strøm til ny bebyggelse kan det bli behov for å etablere en ny nettstasjon innenfor planavgrensningen. Nødvendig areal kan reguleres i plankart (ca. 50 m2) ellers kan nettstasjonen etableres i egne rom i bygg (minimum 16 m2). Dersom reguleringsplanen ikke regulerer eget areal til nettstasjon i plankart ber HN om at det settes bestemmelser vedrørende nettstasjon i planforslaget. HN opplyser om at den som utløser tiltak i strømforsyningsnettet må som regel dekke kostnadene, inkludert eventuelle kostnader knyttet til erverv av stedvarige bruksrettigheter. Merknaden tas til etterretning og det settes bestemmelser om nettstasjon i planforslaget. Foreløpig anses det som mest sannsynlig med nettstasjon i eget rom i bebyggelsen. Hafslund vil kontaktes nærmere når tiltaket og behovet som tiltaket utløser er mer avklart. 8. Direktoratet for mineralforvaltning, 07.07.2016 Direktoratet for mineralforvaltning har ingen merknader til varsel om oppstart. Merknaden tas til orientering. Råmannens vurdering: Innkomne merknader Vurdering av de enkelte innkomne uttalelsene til varsel om oppstart av planarbeid fremgår av forslagsstillers kommentarer til merknadene. Merknadene er hensyntatt i samsvar med forslagsstillers kommentar. Overordnede planer Forslag til detaljreguleringsplan for Løkenåsen felt C1 er i gjeldende kommuneplan avsatt til boligformål, og planforslaget er således i samsvar med kommunens arealplan. Planen berører ikke landbruksinteresser. Planforslag Det har vært en grundig og god dialog mellom forslagsstiller og Fet kommune i tidlig planfase. Med bakgrunn i planens kompleksitet, både med hensyn til topografi, nær- og fjernvirkninger, utearealer, forholdet til omliggende bebyggelse, atkomst og parkering mv, har det vært viktig at planen i stor grad hjemler det konkrete boligprosjektet som ligger til grunn for planen, og ikke åpner for opp for mer generelle løsninger. Vesentlige endringer utover de skisserte løsningene vil derfor utløse krav om reguleringsendring. Av hensyn til topografien i området, er arronderingen av Felt C1 justert noe i forhold til gjeldende reguleringsplan Del av Løkenåsen. 8
Perspektivskisse fra nord av planlagt bebyggelse Planlagt bebyggelse Område C1 er i gjeldende reguleringsplan Del av Løkenåsen avsatt til terrassert blokkbebyggelse i 5 etasjer. Planavdelingen har i dialog med forslagsstiller signalisert at gode løsninger med lignende bebyggelse kan være aktuelt. Et viktig hensyn ved vurderingen av planforslaget vil være nær- og fjernvirkningen av planlagt bebyggelse, tilpasningen til terrenget og kvaliteter i utearealene. Omliggende områder karakteriseres av småhusbebyggelse, og ny bebyggelse må tilrettelegge for en god overgang mellom de ulike byggeområdene. Planforslaget legger til rette for to rekker med bebyggelse; rekkehus i front mot Løykjelia, og boligblokker tilbaketrukket mot terrenget i bakkant av tomta. Rekkehusbebyggelsen legges 1 etasje lavere i terrenget enn blokkene, både for å trappe ned i terrenget, men også for å opprettholde mest mulig utsikt for bakenforliggende blokkleiligheter. Den lavere husrekken i front vil bidra til å dempe høydevirkningen av bakenforliggende boligblokker, og dette vurderes å være et godt grep. Rekkehusbebyggelsen planlegges i 3 etasjer og deles i 4 seksjoner hver med 3 vertikaldelte boliger. Blokkbebyggelsen består av 4 blokker i 4-5 etasjer + inntrukket toppetasje med til sammen 48 leiligheter. De ytterste blokkene trappes ned 1 etasje for å få en bedre overgang mot småhusbebyggelsen i nord/ vest og terrenget i sør. Denne trappingen gir variasjon i blokkbebyggelsen, og en silhuett som tar opp terrengdraget i Løkenåsen på en god måte. Foreslåtte byggegrenser for boligblokkene tilsier at boligblokkene får oppgangsløsninger (innvendig trapp og heis). Dette er en vesentlig bedre løsning enn svalganger som ofte benyttes av utbyggere for å redusere byggekostnadene. Leke- og oppholdsområder Det legges til rette for organisert og uorganisert leik for barn i ulike aldersgrupper i og omkring planområdet. Deler av grøntstrukturen i Løkenåsen er sikret i reguleringsplanene for hhv. øvre og nedre del av Løkenåsen. Disse gir muligheter for fri leik for litt større barn. I reguleringsplan for Løkenåsen øvre del (tilgrensende plan i øst) er det regulert inn sentralt leikefelt med ballbane, akebakke osv. Innen planområdet for Løkenåsen felt C1 planlegges 9
felles leke- og oppholdsarealer på lokket over parkeringsanlegget. Fellesarealet på lokket er på ca 1,5 da og vil få gode dagslys- og utsiktsforhold. Arealet planlegges benyttet til småbarnsleik, opphold/ møtearealer for alle beboerne, beplantning, og dyrkbare arealer til bær- og fruktplanter mv. Leikeområdene vil bli lett tilgjengelig fra boligene og skjermet fra trafikk. Illustrasjonsplanen synliggjør at planen legger til rette for attraktive og gode leike- og uteoppholdsarealer for boligene. Barn og unges interesser Barn og unges interesser er også vurdert med hensyn til tilgjengelighet til viktige målpunkter. Skoler og mange fritidsaktiviteter er lokalisert på østsiden av Glomma med barnehage, barneog ungdomsskoler, flerbrukshall og musikkskole mv. i Kirkeveien, og idrettsanlegg for sommer og vinteraktivitet på Heia. Turstiene med utgangspunkt fra vanntårnet på Løkenåsen benyttes også mye av skolene. Alle disse målene er tilgjengelig fra planområdet via sammenhengende gang/ sykkelveinett med unntak av Heiaområdet som først får gang/sykkelveiforbindelse etter utbyggingen av Granåsen. Terrengtilpasninger Den planlagte bebyggelsen på eiendommen forutsetter en del terrengarbeider for at området skal bli mest mulig byggbart. Det har vært fokus på å unngå eksponerte fjellskjæringer. I bestemmelsene til planen er det presisert at det skal legges til grunn god terrengtilslutning rundt bebyggelse. Trafikale løsninger Løykjelia er samlevei for hele bebyggelsen i Løkenåsen, og byggeområde C1 får direkte avkjørsel fra denne vegen. Fra avkjørselen er det kort veg til parkeringsanlegget som er plassert bak rekkehusbebyggelsen og under blokkbebyggelsen. Ved at arealet på lokket over parkeringsanlegget aktiviseres til leik og uteopphold, vil ikke bilparkeringen oppta verdifullt uteareal på mark. Det legges opp til en fordeling av gjesteparkeringsplasser på mark og i parkeringskjeller. Det stilles krav om 2 sykkelplasser per boenhet, fortrinnsvis på bakkeplan under tak eller i p-kjeller. Det planlegges kjørbar gangvei på baksiden av blokkene som sikrer atkomst for brannbiler. Det har vært viktig å sikre trygge gangforbindelser fra boligene innen felt C1 frem til etablert gangsystem langs Løykjelia. Det er vist sammenhengende gangveier fra boligene innen C1 til samlevegen Løykjelia i siste revisjon av illustrasjonsplan, men dette er ikke fulgt opp på plankartet. Dette må ivaretas til sluttbehandling av planforslaget. Kollektivtransport Nærmeste bussholdeplass ligger i dag langs Rv. 22 ved kryss med Løykjelia ca 600 meter i ganglinje fra planområdet. I reguleringsplanene for hhv. 0203 R1401 Løkenåsen øvre del og 0202 R0701 Granåsen II ble det innarbeidet kollektivløsninger for fremtidig betjening av Løkenåsen og Granåsen med buss. Ved etablering av en slik fremtidig busslinje vil avstanden fra felt C1 til nærmeste busstopp bli vesentlig kortere. Natur og miljø Regulert grønnstruktur skal ivaretas som et visuelt grønt areal der eksisterende jordsmonn og vegetasjon i størst mulig grad skal ivaretas. Det åpnes imidlertid for å felle hogstmodne trær som utgjør risiko for tre-velt. Det settes krav om minimum 50% grønne tak som et ledd i en økologisk overvannshåndtering. Planforslaget er vurdert og dokumentert etter krav i Naturmangfoldloven. 10
Kulturminner Akershus Fylkeskommune har registrert området med hensyn til automatisk fredete kulturminner i forbindelse med tidligere regulering. Undersøkelsesplikten iht. Kulturminnelovens 9 anses som oppfylt. Støy Planområdet ligger ca. 170 meter fra rv. 22, og i henhold til overordnet støykartlegging, jfr. Vegvesenets støykart for Fet fra 2011, anses ikke felt C1 som støyutsatt. Øvrige støykilder er begrenset til lokaltrafikk på Løykjelia. Geotekniske forhold I henhold til Norges geologiske undersøkelses (NGU) kartlegging av løsmasser, består planområdet av delvis tynne havavsetninger og av bart fjell med stedvis tynt dekke. Området er ikke kartlagt som potensielt rasområde og heller ikke registrert som et kvikkleireområde. Overvannshåndtering Det er sikret i bestemmelsene til planforslaget at overvann skal fordrøyes internt i planområdet. Løsning for overvannshåndtering skal fremgå senest ved søknad om igangsettingstillatelse. En del av løsningen for overvannshåndteringen skal være grønne tak som, i tillegg til å være en økologisk løsning for overvannshåndteringen, også har estetiske kvaliteter. Risiko og sårbarhet Det er gjennomført risiko- og sårbarhetsanalyse for planforslaget i samsvar med reglene i plan- og bygningsloven. Flomfare, grunnforhold og trafikale forhold er dokumentert. Rådmannens anbefaling Planforslaget for Løkenåsen felt C1 fremstår gjennomarbeidet og godt dokumentert. Det anbefales noen mindre endringer av planforslaget i samsvar med redegjørelsen ovenfor, men disse endringene kan gjennomføres til sluttbehandling av planforslaget. Rådmannen anbefaler på dette grunnlag at planforslaget for Løkenåsen felt C1, plan ID 0203 R1601, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. RÅDMANNEN I FET Lars Andreas Uglem Dette dokumentet er elektronisk godkjent 11