Karl Andreas Egeland Hogganvikveien 448 MANDAL KOMMUNE Teknisk forvaltning 4513 Mandal DERES REF: VÅR REF: SAKSBEHANDLER: ARKIVKODE: DATO: 2007/2889-53 Glenn Anderson, 38 27 34 15 071/0099/L42 02.01.2017 Oppføring av båthus på gnr. 71, bnr. 99. Sted/adresse: Sjøbodvik Tiltakshaver: Karl Andreas Egeland Dispensasjon Vedtak Med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2 gis dispensasjon fra plan- og bygningslovens (pbl.) 1-8 og kommuneplanens arealdel for oppføring av båthus i strandsonen, i et område som etter kommuneplanens arealdel er utlagt til landbruks-, natur og friluftsområde, med hensynsone kulturmiljø. Det vises til drøftelsen under «Vurdering». Dispensasjonen gis på følgende vilkår: 1. Grunnarbeidene må utføres slik at ferdig bryggekant ikke kommer lenger ut i sjøen enn den tilgrensende bryggekanten/bryggefronten til nabo eiendommene. 2. Det skal benyttes siltgardin eller tilsvarende når grunnarbeidene utføres for å begrense partikkelspredning i sjøen. 3. Grunnarbeidene skal gjennomføres innenfor tidsperioden fra oktober til og med april av hensyn til livet i ålegressenga. 4. Vinduene på bygget må reduseres i størrelse, samtidig som de må få en mer tradisjonell utforming, ved at bredden blir mindre enn høyden. Det anbefales en størrelse og utforming tilnærmet vindu i gavlen på sjøboden to bygg bortenfor det omsøkte tiltaket. Bygget må få en tradisjonell farge som er tilpasset dette båthus/sjøbod miljøet. Det anbefales videre at bygget tilpasses fylkeskonservators anbefalinger. 5. Bygget må få en utforming som tar hensyn til havnivåstigning og springflo. Før byggetillatelse kan gis må det innsendes en byggesøknad etter pbl 20-4. Byggets størrelse må her oppgis. Dersom samlet bruksareal er over 50 m² må det vedlegges nabosamtykke for plasseringen. Det vises her til pbl. 29-4 andre avsnitt. Det må innsendes et revidert situasjonskart som er målsatt. Herunder må avstand til nabogrense oppgis. Dersom denne er under 1 meter må det vedlegges samtykke fra nabo til at naboens eiendom kan nyttes i forbindelse med oppføring og vedlikehold av bygget. Det må også innsendes reviderte tegninger som er i tråd med vilkår nummer 4 ovenfor. POSTADRESSE: BESØKSADRESSE: TELEFON : 38 27 30 00 INTERNETT: www.mandal.kommune.no Postboks 905 4509 MANDAL Rådhuset, Ytre Sandgt. 25 TELEFAKS: BANKKTO : 38 27 30 99 6335.05.22222 E-POST: ORG.NR: man.felles.post@mandal.kommune.no 964 968 519
Teknisk forvaltnings myndighet og sakens bakgrunn Teknisk forvaltning behandler denne sak etter myndighet tildelt i bystyrevedtak, med virkning fra 21.01.16 i sak 10-16. Søknaden Karl Andreas Egeland søker om tillatelse til oppføring av sjøbod/båthus i Sjøbodvik. Dette båthuset ble opprinnelig omsøkt 21.07.06, revidert søknad kom inn 14.06.11. Planutvalget ga da dispensasjon for oppføring av båthus på eiendommen, med vilkår om at båthuset ikke blir høyere enn gjennomsnitt av eksisterende sjøbod/båthus i rekken. Videre måtte båthuset få en god arkitektonisk utforming, tilpasset bygningsmiljøet i Sjøbodvik. Videre ble det stil vilkår om farger på bygget. Dette vedtaket ble klaget inn til fylkesmannen i Rogaland som klageinstans. Klageinstansen valgte å oppheve kommunens vedtak, men ga samtidig positive signaler til at en dispensasjon kunne innvilges når reviderte tegninger i tråd med planutvalgets signaler var blitt sendt inn. Arealplanstatus Tiltaket søkes oppført i strandsonen, i et område som etter kommuneplanens arealdel er utlagt til landbruks-, natur og friluftsområde (LNF-område), med hensynssone kulturmiljø. Dispensasjon Tiltakshaver søker om dispensasjon for tiltaket. Søknaden begrunnes med at tiltaket vil gi en helhet i strandsonen i Sjøbodvik «som å få en ny jeksel», det blir også bedre for allmenheten ved å fortsette med betongdekke i samme høyde som fellsebryggen, det vil også bli bedre muligheter for fritidsfiske, som kan gagnge alle. Situasjonsplan sett forfra viser hvordan det vil se ut med samme farge sammensetning som alle andre har, det vil få en større helhet ved innfart til Sjøbodvik, fremfor å ende farger til noe annet. Familien vil i tillegg få større glede av å få muligheten til fiske til sjøs. Andre forhold Forvaltningsvedtak som kan berøre naturmangfoldet skal i henhold til naturmangfoldlovens 7 vurderes etter samme lovs 8-12. Miljødirektoratets naturbasekart viser at det er registrert en ålegressforekomst i sjøen, og delvis på land ved tiltaket. Andre myndigheters uttalelser Fylkesmannen i Aust- og Vest-Agder ved miljøvernavdelingen har i brev datert 20.09.16 kommentert søknaden. Avdelingen viser til at det på nytt er søkt om dispensasjon fra kommuneplanens LNF-formål og pbl 1-8 for oppføring av kombinert båthus og sjøbod. Lokaliseringen er på vestsiden av Sjøbodvika, ytterst i en rekke av sjøboder ut mot et felles bryggeareal. Kommunen har tidligere (05.09.12) gitt dispensasjon, men Fylkesmannen påklaget vedtaket. Fylkesmannen i Rogaland (FMRO), som settefylkesmann, anførte i sin klageavgjørelse av 14.10.2013 at hensynet bak bestemmelsene det skulle dispenseres fra ikke syntes å bli vesentlig tilsidesatt. FMRO opphevet likevel kommunens dispensasjonsvedtak. Bakgrunnen var at det ikke forelå entydig situasjonsplan og endelige tegninger av tiltaket. For øvrig bemerket FMRO at kommunen kunne behandle saken på nytt når fullstendig byggesøknad forelå. Slik situasjonsplan og endelige tegninger av tiltaket foreligger nå. Etter at FMRO tok sin avgjørelse har kommunen vedtatt ny kommuneplan. Det er fortsatt LNF-formål, men med tillegg om hensynsone for kulturmiljø. Fylkesmannen mener den nye søknaden har etterkommet kravene som FMRO anførte i sin klageavgjørelse. Likeledes gjelder dette vilkårene i kommunens vedtak av 05.09.12,
spesielt med hensyn til størrelse og utforming tilpasset bygningsmiljøet i Sjøbodvik. Mandal Havn KF har i brev datert 26.09.16 kommentert søknaden. Det søkes om tillatelse til å oppføre sjøbod / båthus på ca. 52 m2. Bygningen vil ikke stikke lenger ut i sjøen enn eksisterende brygger på hver side, og Mandal Havn KF kan derfor ikke se at tiltaket vil medføre ulemper for sjøverts ferdsel i området. De har ingen merknader i henhold til havneog farvannsloven. Når bygningen er oppført ber de om at Statens kartverk Sjø underrettes, vedlagt nøyaktig og målsatt kartskisse i stor målestokk. En tilsvarende melding sendes Mandal Havn KF. Fiskeridirektoratet har i brev datert 03.10.16 kommentert søknaden. De viser til sine brev av 29.07.11 og 20.03.12 hvor de tidligere har kommentert søknader om oppføring av båthus her. Fiskeridirektoratet region Sør skal ivareta marine ressursene i regionen samt bidra til at fiskeri- og havbruksnæringen får gode rammevilkår. De har på denne bakgrunn vurdert søknaden og aktuelle tiltak ut fra fiskeri- og havbruksinteresser i området, deriblant marint biologisk mangfold. Kartlegging av marine naturtyper i Miljødirektoratets naturbase og i Fiskeridirektoratets kartløsning viser at det er registrert gruntvannsområder med ålegraseng i det aktuelle tiltaksområdet. Videre er det rett utenfor registrert gyteområde for fisk. Fiskeridirektoratet region Sør har tidligere gitt uttalelse til lignende søknad i skriv av 29.07.11 og 20.03.12. Her ble det blant annet påpekt at det er registrert ålegraseng i umiddelbar nærhet til arealet der det søkes oppført sjøbod/båthus, og at ålegressenger har en svært viktig funksjon i det marine økosystemet, bl.a. som oppvekst- og leveområde for en rekke fiske- og skalldyrarter. Dette er bakgrunnen for at de er kartlagt som viktige områder for å ivareta det marine biologiske mangfoldet. Ålegrasenger er også spiskammer for mange levende organismer, som for eksempel torsk, sjøørret, ål samt krepsdyr. Fiskeridirektoratet Region Sør fraråder i utgangspunktet tiltak som kan påvirke ålegressenger negativt. Det bør søkes løsninger som medfører at ålegressenga ikke påvirkes direkte. Fiskeridirektoratet region Sør har vurdert ny søknad, og vil som sist kunne akseptere tiltaket etter nærmere vilkår. Vi ber om at det ved eventuell dispensasjon og byggetillatelse må stilles vilkår for å unngå negative konsekvenser for ålegrasenga, jf. pbl 19-2 første ledd. Bakgrunnen for vilkår i saken er tiltakets nærhet til ålegraseng. Det forutsettes at alle arbeider som skal foretas i forbindelse med en eventuell tillatelse må gjennomføres på en så skånsom måte som mulig, slik at det omkringliggende miljø i så liten grad som mulig påvirkes. Fiskeridirektoratet region Sør ber om at Mandal Kommune setter følgende vilkår for tiltaket dersom det gis dispensasjon: 1. Grunnarbeidene må utføres slik at endelig bryggekant ikke kommer lenger ut i sjøen enn tilgrensende bryggekanten/ bryggefronten til nabo eiendommene. 2. Det skal benyttes siltgardin eller tilsvarende når grunnarbeidene utføres for å begrense partikkelspredning i sjøen. 3. Grunnarbeidene skal gjennomføres innenfor tidsperioden fra oktober til og med april av hensyn til livet i ålegressenga. Dersom Mandal Kommune godkjenner tiltaket uten å sette nærmere vilkår, vil Fiskeridirektoratet region Sør måtte vurdere å påklage vedtaket. De ber om å få tilsendt kopi av vedtaket. Vest- Agder fylkeskommune har i e-post datert 04.10.16 kommentert søknaden. De skriver at eiendommen ligger i 100 metersbeltet, i et område som etter kommuneplanen er utlagt som LNFR område, med angitt hensynssone bevaring kulturmiljø. Vest Agder fylkeskommune ved Plan og miljøseksjonen har ingen merknader til tiltaket. Fylkeskonservatoren anbefaler at forslaget til sjøhus og brygge bearbeides på følgende punkter:
1. Sjøhus: Grunnmuren bør være i naturstein, eller grovbetong iblandet sjøsand. de fraråder bruk av "vanlig betong". Takoverbygget over inngangsdøren bør reduseres i utstrekning. Alle dører og vinduer bør være i tre. De fraråder bruk av Fyllingsdør. Dette er en dørtype som var vanlig på bolighus, ikke på uthus slik som dette. De anbefaler at det heller benyttes en enkel borddør/dør med fiskebeinsmønster. Eldre vinduer er som regel vesentlig høyere enn bredden. Vinduene som er inntegnet virker å være nærmest kvadratiske. De anbefaler at vinduene reduseres i bredde for å få en mer tradisjonell utforming. Vinduene bør være uten metallbeslag, og med gjennomgående sprosser. 2. Brygge: De fraråder brygge i glatt betong. De anbefaler at bryggen utføres i tørrmurt naturstein, eller naturstein i grovbetong iblandet sjøsand. Natursteinen bør ikke ha maskinhugget overflate, men grov overflate, noe som er vanlig på håndhugget stein slik det er tradisjon for på eldre brygger. Norsk Maritimt Museum skriver i e-post datert 17.10.16 at de har ingen anmerkninger til tiltakene. Merknader fra nabo/gjenboer Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 21-3, og det er registrert merknader fra Nabo Even Hogganvik. Hogganvik skriver at han sammen med søker har vært på befaring av tomten for tiltak. Det ble her diskutert retningsangivelsene på søknadens tegninger. Søker bekreftet da at siden av bygget med dør og vindu er på sjøsiden mot odden av Sjøbodvika. Videre ble det enighet om endring av hvor langt ut mot bukta bygget skal trekkes. Fremkant av bygg skal gå til merke de da satt i brygga mellom naboens båthus og omsøkte sjøbod. Det var enighet om at fremkant av det omsøkte skal trekkes inn fra bryggekanten slik at det er 2. m ubebygd område fra bryggekant innover mot nordvest til merket de satt i brygga. Søknadens kart D1 får dermed en endring tilsvarende det de der ble enige om. Tiltakshaver har i e-post datert 09.10.16 gitt følgende tilbakemelding til naboenes merknader. Even Hogganvik kommenterte på fasade retninger samt at nybygg trekkes 2 meter tilbake. Rangvald Roan kommenterte på fasade retninger. Det ble sendt en ny tegning til Roan med rev A. Ellers ingen andre bemerkninger. Karin Cecilie Wiberg har ingen bemerkninger Med bakgrunn i merknadene er tegningene justert. Vurdering Dispensasjon kan gis etter plan- og bygningslovens 19-2. I bestemmelsene heter det bl.a. at: «Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.». Tiltaket er i strid med gjeldende byggeforbudet i strandsonen og kommuneplanens LNFformål, og er avhengig av dispensasjon for å kunne tillates. Pbl. 19-2 åpner for at det kan gis dispensasjon dersom ikke hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra blir vesentlig tilsidesatt. Videre er det et vilkår at fordelene ved å gi dispensasjon skal være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Etter pbl. 19-2
fjerde ledd heter det at kommunen heller ikke innvilge dispensasjon når direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt til dispensasjonssøknaden. Kommunen har anledning til å sette relevante vilkår for å innvilge en dispensasjon. Det er søkt dispensasjon for oppføring av en sjøbod/båthus i strandsonen, i et område som etter kommuneplanens arealdel er utlagt til LNF-område med hensynssone kulturmiljø. Hensynet bak byggeforbudet i strandsonen er landskapsvern, allmennhetens ferdsel og det biologiske mangfold. Hensynet bak byggeforbudet etter kommuneplanens arealdel er forholdet til primærnæringen, natur og allmennhetens friluftsinteresser. Bakgrunnen for kommuneplanens hensynssone kulturmiljø er det spesielle maritime bygningsmiljøet som er i sjøbodvik. I de statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen (SPR) er alle kystkommunene i Vest-Agder klassifisert som områder med stort press. Det går frem av retningslinjene at hensyn som skal tillegges vekt ved vurdering av utbygging i strandsonen, enten gjennom plan eller dispensasjon er: Dispensasjoner bør unngås i sentrale områder der presset er stort; her er det viktig med helhetlige utviklingsstrategier. For ny vesentlig utbygging av bolig eller fritidsbebyggelse bør det kreves plan. Inngrep bør unngås på arealer som har betydning for andre formål, som for eksempel friluftsliv, naturvern, naturmangfold, kulturminner, kulturmiljø, landskap, landbruk, fiskerinæring, havbruk eller annen samfunnsmessig betydning. I denne konkrete saken er det spesielt hensyn til friluftsliv, naturmangfold, kulturmiljø og landskap som gjør seg gjeldende. Nye bygninger bør trekkes så langt unna sjøen som mulig. Byggets funksjon vil ha betydning for plasseringen. Samlet sett skal det legges vekt på løsninger som kan bedre eksisterende situasjon i forhold til landskap og allmenn tilgang til sjøen. Alternative plasseringsmuligheter skal vurderes før bygging tillates. Muligheten for fritidsfiske gjennom å tillate oppføring av naust og brygge skal også tillegges vekt i vurderingen av tiltak i 100-meters beltet. Dispensasjon fra byggeforbudet i strandsonen og i LNF- område Teknisk forvaltning legger til grunn at hensyn til landbruket ikke gjør seg gjeldende på den omsøkte eiendom. Når det gjelder vurderingen i forhold til natur- og fritidsformål er det i all hovedsak de samme hensynene som gjør seg gjeldende her som når det gjelder det aktuelle byggeforbudet i strandsonen jf. pb1 1-8. Det foretas derfor en samlet vurdering av de to dispensasjoner i det følgende. Teknisk forvaltning vil bemerke at dispensasjoner i strandsonen i all hovedregel skal unngås, og eventuell utbygging i strandsonen avklares i plan. Bakgrunnen for dette er spesielt hensynet en helhetlig planlegging og utbygging der alle relevante forhold innenfor planområdet blir vurdert. Når det gjelder tiltakshavers eiendom er dette en liten eiendom i fortsettelsen av en rekke av flere allerede bebygde sjøbåt- og bryggetomter i sjøkanten. Vi mener på at det på bakgrunn av den faktiske bruk av området, og herunder flere gitte dispensasjoner i nyere tid, må kunne legges til grunn at arealbruken for strandlinjen der den aktuelle tomten ligger i stor grad er bestemt. Teknisk forvaltning finner derfor at retningslinjen og de generelle henvisninger til viktigheten av å løse spørsmål om eventuell bebyggelse i strandsonen i plan ikke kan sies å få avgjørende betydning i denne saken. Det må kunne legges avgjørende vekt på at søkers tomt er den siste i en lengre rekke i samme område som ikke er utbygd. Hensynet til allmenn ferdsel og friluftsliv Mandal kommune er et område med stort press noe som tilsier at en skal være svært forsiktig med å dispensere fra byggeforbudet. Den aktuelle dispensasjonssøknaden gjelder
en allerede fradelt tomt som ligger i en rekke med flere bebygde sjøbodtomter i umiddelbar nærhet mot nord/nordøst, og at det på nabotomtene i sør er bygget en fellesbrygge. Det vises også til at det ligger en svært synlig hytte like bak det omsøkte tiltaket. Selv om det er ei stor fellesbrygge sør for det omsøkte tiltaket, vil ikke dette skjule tiltaket fra sjøen. Slik sett skiller denne søknaden seg fra andre tillatelser til sjøboder som er gitt i dette området, da grunnlaget for dispensasjon i de sakene i all hovedsak var at disse lå mellom eksisterende bygninger og slik sett ikke ble spesielt synlige. Teknisk forvaltning kan med bakgrunn i dette ikke se at bryggen alene kan tillegges avgjørende vekt, men slutter seg likevel til at området som sådan ikke kan sies å bli ytterligere privatisert ved tillatelsen. Det biologiske mangfold/naturmangfoldloven Når det gjelder hensynet til det biologiske mangfold er det gjort undersøkelser i umiddelbar nærhet til utbyggingsplanene, jf. notat utarbeidet av ecofact datert 31.10.11. Teknisk forvaltning finner på denne bakgrunn at av interesse for det biologiske mangfold er det ålegress som finnes i umiddelbar nærhet som må hensyntas. Saken har imidlertid vært sendt på høring til fiskeridirektoratet som har kommet til at tiltaket kan aksepteres på vilkår som tar de nødvendige hensyn til dette. Teknisk forvaltning finner med dette at tiltaket ikke vil være til skade for det biologiske mangfold, jf naturmangfoldloven 7-12, forutsatt at vilkårene fra fiskeridirektoratet følges. Kulturmiljø og landskap Også når det gjelder hensynet til kulturmiljø og landskap ligger eiendommen mellom flere sjøboder og en brygge og slik sett er det mye som tyder på at sjøboden i seg selv ikke vil føre til store endringer for landskapet. Når det gjelder kulturmiljøet vises det her til at tiltaket søkes oppført med en utforming som tilpasses det eksisterende bygningsmiljøet, samtidig som tiltaket søkes oppført i et allerede utbygd område hvor det ligger mellom en felles brygge og en eksisterende naustrekke. Fylkeskonservator har i uttalelse kommet gode konkrete forslag til utformingen av tiltaket. Vi anbefaler sterkt at disse imøtekommes. Når det gjelder vinduer i bygningen må disse få en mer tradisjonell utforming, der bredde er mindre enn høyden, samtidig som de må begrenses i størrelse. Fare for presedens Slik teknisk forvaltning vurderer tiltaket er det tale om en søknad hvor det er flere ulike faktorer, som har spilt inn ved vurderingen. Herunder er det av betydning av disse forholdene kun gjelder for en mindre og svær avgrenset område. Vi kan ikke se at tiltaket skulle kunne få avgjørende betydning på andre dispensasjonssøknader i området. På denne bakgrunn kan vi ikke se at en dispensasjonstillatelse som omsøkt vil føre til fare for presedens. Teknisk forvaltning finner på bakgrunn av den overstående vurdering at hensynene bak bestemmelsen det skal dispenseres fra ikke synes å bli vesentlig tilsidesatt med en dispensasjon som omsøkt. Informasjon Gebyr Behandlingsgebyr for søknaden faktureres i henhold til kommunens gebyrregulativ. Dispensasjon Pbl. 19-2 25 500,- Faktura ettersendes tiltakshaver. Bortfall av tillatelse En tillatelse gjelder i 3 år. Tiltaket må være satt i gang innen 3 år, ellers faller tillatelsen bort. Fristen løper fra den dag tiltakshaver mottar tillatelsen. Klageadgang Dette er et enkeltvedtak som kan påklages i henhold til forvaltningslovens 28 og 29.
Saken er behandlet av teknisk forvaltning og den har fått vedtaksnr. 2/17. Med hilsen Glenn Anderson Leder teknisk forvaltning Brevet er elektronisk godkjent og har derfor ingen signatur. Kopi til: Fylkesmannen i Aust- og Vest- Postboks 788 Stoa 4809 ARENDAL Agder Fiskeridirektoratet Postboks 185 Sentrum 5804 BERGEN Vest-Agder ffylkeskommune Postboks 517 Lundsiden 4605 KRISTIANSAND S Even Hogganvik Hogganvikveien 513 4513 Mandal Norsk Folkemuseum Postboks 720 Skøyen 0214 OSLO Ragnvald Roan Lensmann Blix Vei 21 4026 Stavanger Mandal Havn KF